新經濟背景下房企財務管理規范化路徑研究

任海亭 青島金海優創置業有限公司

對于現代企業來講，財務管理直接關系到企業盈利能力、資金周轉率。尤其是房地產企業資金需求量大，經濟業務復雜，必須做好財務管理。財務出現問題，資金鏈斷裂，房企就可能陷入資不抵債的局面。而且近些年來，為了穩房價、穩地價、穩預期，金融政策持續收緊，房企需要面對的風險因素增多。房地產企業應主動適應新的市場環境，加強財務管理規范化建設，優化財務管理體制，完善財務內控體系，提升財務管理水平，強化自身財務分析能力，并根據財務分析結果與業務發展情況，積極提升各項資源的利用效率。

一、新經濟背景下房企財務管理規范化的意義

（一）有助于塑造企業成本優勢

國家統計局發布的數據顯示，2020 年，全國房地產開發投資141443 億元，年末商品房待售面積49850 萬平方米，比11 月末增加563 萬平方米。顯然，待售面積在持續增長，且增量龐大，市場競爭不斷加劇。而且隨著“房住不炒”政策的出臺，房地產市場分化加劇，行業競爭愈發激烈。面對激烈的市場競爭環境，降本增效，才能形成市場競爭力。房地產企業提高財務管理的規范性，確保會計核算的準確性，通過科學的財務管理方法，對生產經營中產生的耗費進行全面、完整的核算與歸集，采取針對性成本控制措施，優化成本結構，約束財務收支，便可減少非剛性支出，幫助企業塑造成本優勢。

（二）有助于企業規避財務風險

房地產行業雖投資回報率高，卻需要承擔諸多的財務風險。如政策風險、市場風險、金融風險、資金風險等。而觸發財務風險的因素多種多余，具有較大的不確定性，為了減少風險損失，房地產企業要盡可能降低財務風險帶來的負面影響，將風險損失控制在企業可承受的范圍內。房地產企業規范財務管理，強化自身財務分析能力，根據財務數據準確控制預算，作出科學決策，便可抓住商業機會，規避風險，保持良好的財務狀況。

（三）有助于提升企業資金利用率

實際上，房地產工程項目建設投資規模巨大，需要通過融資來解決資金問題。籌集資金后，房地產企業要合理配置資金，提高資金利用率，降低資金使用的成本。如果房企財務管理不規范，運營資金管理能力薄弱，造成企業資本結構、負債結構存在問題，資金鏈穩定性低，經常出現資金周轉不靈的情況，房企在經營中就需要付出更多的利息。而規范財務管理，實施全面預算，調整帶息負債結構，便可提高企業資金的使用效率和效益。

二、房地產財務管理中的常見問題

（一）財務風險防范的意識淡薄

由于我國人口眾多，住房剛需大，房價不斷攀升，房地產企業長期處于市場優勢地位，大多缺乏居安思危的思想，財務風險防范的意識淡薄，財務管理體制陳舊，財務業務諸多方面都存在著不足之處。例如，在合同管理方面，合同談判缺少有效的監督，合同審批不嚴謹，部分合同用詞不恰當易被曲解，給后續賬款回收造成了障礙，帶來了合同風險。在納稅方面，缺少專業的稅務籌劃，對相關優惠政策不熟悉，不能準確判斷稅務籌劃的要點，易誘發涉稅風險。而且大部分房地產企業是舉債經營，負債率高，負有到期償還本金的法定責任，一旦財務風險集中爆發，財務狀況惡化，失去融資機會，就會陷入經營困境。

（二）預算管理與控制力度不足

國內很多的房地產企業財務活動中都存在著“跑、冒、滴、漏”的問題，超預算執行、無預算執行的現象頻繁發生。在預算編制方面，沒有做好事前取證，導致預算編制粗糙，存在虛報、謊報現象，財務預算支出隨意性大，預算與決算有著明顯的差異。在預算執行方面，缺少跟蹤控制，部分項目形成了大量資金結余，一些項目卻又資金嚴重不足。而預算考核則多是走過場，未根據考核結果，對預算作出合理調整，預算管理功能未充分發揮。

（三）財務管理內控缺位

財務管理的規范化建設，離不開內部控制的支持。內控是自檢自查，約束財務行為的重要措施。采取有效內控措施，便可及時發現財務管理的問題，為財務規范化建設提供依據。但是，很大一部分房地產企業忽視內部控制實施的重要性和必要性，未形成一套完整的內部控制體系。內控制度方面，沒有配套的制度，現有制度跟不上業務擴張速度，很多制度條款已無法完全適用。機構設置方面，房地產企業普遍未組建獨立的內部控制部門或機構，財務內控工作簡單交由財務部門完成，財務機構“既當運動員，又當裁判員”。

（四）缺乏財務分析能力

財務分析是對企業各項經濟業務進行分析，評估財務指標，預測企業未來發展趨勢，為作出正確的戰略規劃提供依據。因此，做好財務分析，可以提高企業財務決策的正確性。然而，房地產企業普遍缺乏財務分析能力，難以進行財務信息深層次價值的挖掘，財務報表的利用率低，財務分析的過程中只是以數據論數據，忽視非財務因素帶來的影響。

（五）財務管理專業人才匱乏

新常態下，經濟環境復雜，政策調整頻繁，央行三度降準釋放長期資金約1.75 萬億元，且下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產信貸規模，倒逼房地產企業去杠桿。在這樣的大背景下，房地產企業財務管理的要素不斷增多，財務工作難度隨之提升，財務人員不僅要懂傳統財務知識，還要熟悉最新政策，懂稅務、懂金融、懂數據分析，可準確判斷財務風險動因，對財務人員能力、經驗有較高的要求。但多數房地產企業的人才儲備失衡，現有人員能力、知識水平參差不齊，部分人員未接受過系統培訓，知識體系不完整，影響了財務管理效率，無法為企業財務管理規范化建設提供支持。

三、新經濟背景下房企財務管理規范化的具體措施

房企加強財務管理規范化建設，有助于成本優勢的塑造，有助于財務風險的規避，有助于資金利用率的提升。因此，本文將通過以下幾點對新經濟背景下房企財務管理規范化建設提出具體建議，以加速房地產企業財務管理的轉型升級。

（一）樹立財務風險防范意識

財務風險無處不在，貫穿于房地產企業財務業務的每個環節。因此，房地產企業要樹立風險防范意識，防范風險的發生。為規范財務業務，防控企業經營風險，房地產企業要優化財務管理體制，統一財務管理體系，減少管理層級，建立財務共享中心，對財務業務的發生與發展進行實時監控，提高財務業務處理的規范性。為規避合同風險，規范合同業務，防范合同糾紛，房地產企業要做好合同的審批與核查工作，細化合同條款，提高合同內容的嚴謹性、嚴肅性，減少漏洞。對于重大決策或影響重大的合同，則要咨詢專業的法律人士。且事前要調查對方合同履行能力，做好資質審查工作。為規避稅務風險，房地產企業要與稅務機關建立溝通，定期咨詢政策變動及享受優惠的條件，避免錯誤解讀政策，為稅務籌劃創造條件，正確使用“稅務擋板”，選擇最佳納稅方案，防范稅務風險的發生。除此之外，房企還要根據風險觸發要素，制定風險應對預案，預防風險集中爆發。

（二）積極實施全面預算管理

全面預算管理從全局角度管控預算，是一種全過程、全方位的預算管理工具，對于強化房地產企業預算控制能力有很大幫助。因此，房地產企業應基于業財融合的理念，實施全面預算管理。一方面，房地產企業要設置專門的工作小組，負責預算管理工作的推進，確保預算計劃能得到有效落實。另一方面，要對預算編制、預算執行、預算考核提出要求，明確預算管理的細則。預算編制方面，要將預算與業務結合，提前收集相關歷史資料，做好調研取證工作，細化收支預算，確保預算編制的準確性。在預算執行方面，則要進行跟蹤控制，提高預算剛性，建立責任預算制度，定期檢查預算執行進度，對預算執行作出約束，盡可能縮小預算與決算的差異。在預算考核階段，要對預算執行情況、執行結果作出客觀評價，進行“問效”，對不履行、不正確履行預算計劃的相關人員，作出嚴格處罰。

（三）完善財務內部控制機制

房地產企業財務管理的水平低下，財務問題頻繁發生，主要原因是財務內控的缺位。因此，房地產企業應根據COSO 的要求，完善財務內控機制，更新內部控制的制度。從制度方面來講，房地產企業要結合組織形式、業務規律，明確內部控制章程，更新配套管理制度，制定《內部控制工作手冊》，對企業財務業務中出現的新問題、新情況作出規定。要通過制度規范財務行為，對各部門、各崗位提出要求，明確權責，使內部控制具體化，使相關的人員清楚工作目標、工作方向，將內部控制打造成企業財務管理的閉環。從機構方面來講，房地產企業要提高內控的獨立性、權威性，組建獨立內控機構，專門負責財務工作的監督、賬目的審查，使權力受到約束，硬性規范財務行為，找出財務管理存在的問題和原因，提出整改建議，并監督和追蹤財務問題的整改，逐步推動財務管理的規范化。

（四）強化企業財務分析能力

新經濟環境下，房地產企業經濟活動會產生大量數據，要想準確識別財務風險源，掌握企業真實的財務狀況，就要圍繞各項財務指標，做好財務分析工作，客觀評價企業的現狀、預測企業的未來。因此，房地產企業要強化財務分析能力，對財務信息進行“提純”，對資金運作、財務政策、經營管理、投融管理、財務報表進行深入分析，評估企業變現能力比率、資產管理比率、負債比率、盈利能力比率，找出企業財務管理優化的方向。目前財務分析常用方法有：比較分析法、比率分析法、因素分析法、指標分析法。財務分析過程中，要注意臨界值指標的分析，指標計算數據來源的分析，可根據不同的目標、對象、內容、主體，采取不同的分析方法。例如，應收賬款分析中，可采用比率分析法，通過應收賬款周轉率分析應收賬款周轉速度，計算應收賬款平均占用額，找出應收賬款回收速度慢的原因。盈利能力分析適合指標分析法，可結合歷史營業數據、市場形勢、行業趨勢、政策環境，將財務因素與非財務因素都考慮在內，分析企業現有盈利能力，預測潛在盈利能力，找出潛在的盈利點，幫助企業突破業績瓶頸。除此之外，房地產企業還要加強財務信息化建設，加強對信息技術、大數據技術的應用，利用信息系統提升企業信息管理、整合能力，為財務分析創造技術條件。龐大的數據量，傳統管理模式很難實現財務信息的高效“提純”，加強企業財務信息化建設是必然趨勢。房地產企業可加強對ERP系統的應用，創建規范化的財務數據庫，進行高效的會計信息歸集、計量、記錄、運用。

（五）提高財務人員專業素養

人才匱乏、缺少專業人才是房地產企業財務管理規范化建設的最大障礙。由于現有人員能力不足，難以適應規范化的工作模式，導致財務管理規范化建設緩慢，缺少人力資源支持。因此，房地產企業應提高財務人員的專業素養，解決財務管理人才匱乏的問題，優化人才結構。一方面，要積極組織社會招聘，堅持“公開、公正、平等、競爭、擇優”的基本原則，招聘具有豐富工作經驗的專業人才。人才招聘后，要根據工作能力、工作成果，給予足夠獎勵，采取有效的激勵措施，留住人才。另一方面，要對現有人員進行職業技能的培訓，完善現有人員的知識結構。房地產企業可根據財務管理規范化建設的需要，制定培訓計劃，根據工作內容、工作形式的變動，組織“真賬實操+強化訓練+職業素養訓練”的實訓，通過實踐培訓鍛煉專業技能，提高崗位適應性，使其符合工作崗位要求。

四、結語

由于調整，行業競爭加劇，迫使房地產企業加強財務管理規范化建設。目前，一部分房地產企業財務管理情況不樂觀，難以實現財務管理的規范化。因此，為改善現狀，房地產企業應做好財務分析工作，針對現存問題，采取優化措施，進一步完善管理機制、管理制度，實施全面預算管理，落實財務內控，逐步推進企業財務管理規范化的建設進程。