我國共享住宿平臺發展特征分析

金 玲 李鐘林

（延邊大學經濟管理學院，吉林 延邊 133002）

一、引言

本文以賺取額外經濟收入作為房東在Airbnb發布房源的主要動機，選取北京、上海、重慶3個城市作為研究對象，分析GDP、全市居民人均可支配收入、住宅銷售面積，國際旅游人數等，我國經濟因素與Airbnb3種類型的房源供給量之間的相關性。進一步探討房東參與Airbnb 等共享住宿平臺的現象對城市住房市場和城市空間的負面影響，提出對于我國共享住宿平臺監管的對策建議。

二、我國共享住宿市場現狀分析

《中國共享經濟發展報告（2020）》顯示，2019年我國共享住宿領域發展速度較快，在共享經濟市場中快速增長的領域之一，交易規模為225億元，同比增長36.4%。《中國共享經濟發展報告（2021）》顯示，2020年，因受新冠疫情的影響，共享住宿市場交易規模下降為158億元，同比下降29.8%。

2019年，我國共享住宿市場參與人數為20000萬人，其中服務提供者人數為618萬人。2019年的共享住宿用戶規模為8300萬人，共享住宿用戶在網民中的普及率9.7%①。2020年共享住宿用戶規模下降為6983萬人，網民普及率均為下降為7.43%②。2020年人均共享住宿支出在住宿消費中的占比，從2019年7.4%下降至4.9%。由于共享住宿行業是旅游服務業的重要組成部分，因此2020年共享住宿領域是遭受新冠疫情影響較大的領域。共享住宿市場交易額、共享住宿用戶在網民中的普及率、人均共享住宿支出在住宿消費中的占比、共享住宿收入在全國住宿業客房收入的占比，均在2020年明顯下降。

三、我國經濟因素與Airbnb房源供給量之間的相關性分析

據《2020年Airbnb愛彼迎中國房東社區報告》，在Airbnb中國，有78%的房東是以賺取額外收入為動機，52%房東是以認識新朋友為動因，39%房東以了解其他文化為由，在Airbnb出租房源。《Airbnb愛彼迎2019年房東社區報告》中顯示，北京、上海、重慶是擁有最多超贊房東、Plus 房東的城市。同時，也是熱門的民宿城市，在《中國共享住宿發展報告（2020）》中，包含在2019年房源量、間夜量、訂單量TOP10城市名單中。

因此，本研究以賺取額外經濟收入作為房東在Airbnb出租房源的主要動因，選擇北京、上海、重慶3個城市作為樣本。選取2019年～2020年，共8個季度的GDP、全市居民人均可支配收入、住宅銷售面積、國際旅游人數作為經濟因素，并從北京、上海、重慶市統計局獲得此數據。從AirDNA獲得在上個月至少預定過一次的房源出租列單——“Active”Airbnb房源出租數據，包括整個房源、獨立房間、合住房間3個房源類型的供給量以及總房源供給量。

根據表1所示，GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間的相關關系分析中，北京、上海的GDP與Airbnb總房源量、整個房源和獨立房間供給量呈現正相關關系，與合住房間呈現負相關關系。北京的全市居民人均可支配收入與獨立房間、合住房間呈現負相關關系。上海的全市居民人均可支配收入與合住房間呈現負相關關系。在重慶，GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間呈現出負相關關系。

GDP的增長會提高產品和服務的價格，Airbnb的價格也會隨之增長，進一步推動更多的人在Airbnb平臺上出租房源。Hong-Yun Jiang等（2021）研究發現，北京、上海等GDP較高的發達地區的Airbnb房源價格也高。全市居民人均可支配收入的增加表示全市居民的生活水平和購買力的提高。隨著生活水平與購買力的提高，人們有能力可購買更大的房子，提供更多閑置的房源，通過Airbnb出租整個房源或獨立房間視為一種投資，獲取更高的經濟利益。合住房間與整個房源、獨立房間相比，因出租價格較低，從而獲得的經濟收入也低。因此，在北京、上海，人們更加傾向于出租整個房源或獨立房間獲得額外的經濟收入。重慶作為“新一線城市”，與北京和上海相比，在政策、經濟基礎、消費水平和開放程度等方面占劣勢，GDP和全市居民人均可支配收入相比較低，城市經濟發展水平很大程度體現在居民收入水平上。重慶的GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間呈現出負相關關系。這表示，當GDP與全市居民人均可支配收入下降時，人們更加愿意在Airbnb出租房源來賺取額外的經濟收入。

住宅銷售面積與Airbnb房源供給量之間的相關關系分析中，北京的住宅銷售面積與Airbnb房源供給量之間存在正相關關系。住宅銷售面積是指出售住宅商品房的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積），反映住宅商品房銷售情況。根據《共享住宿發展報告（2020）》，2019年房源量最高的城市為北京。北京作為我國首都，以及我國的政治、文化中心，擁有故宮、天壇、頤和園等著名的歷史文化景點，每年都有眾多的國內、國際游客。隨著這些游客們的住宿需求旺盛，越來越多高收入階層的人會想通過Airbnb將自有的閑置房源出租給游客獲得經濟收益。上海、重慶的住宅銷售面積與Airbnb房源供給量存在負相關關系。住宅商品房銷售面積的下降，表示住宅商品房銷售情況不樂觀，在很大程度是由房價的上漲所導致的。因此，人們在Airbnb發布房源很有可能是減輕由高房價所造成的經濟負擔。

根據表2，GDP與總房源量、合住房間的供給量相關系數為0.467和0.473，在5%水平上顯著，與獨立房間相關系數為0.669，在1%水平上顯著。GDP與獨立房間供應量存在顯著的相關性，表示人們可能在Airbnb上出租閑置空間，并獲得額外收入來支付隨著GDP增長而增加的生活成本。

表2 北京、上海、重慶3個城市的經濟因素與Airbnb房源供給量的相關分析

全市居民人均可支配收入與總房源量、獨立房間、合住房間相關系數為0.518、0.758、0.696，均在1%水平上顯著，變量之間存在顯著的相關性。隨著人們生活水平的提高，人們對作為一種資產投資方式的住房需求越大。北京、上海、重慶作為旅游民宿熱門城市，全市居民可通過Airbnb 發布房源，作為投資激活閑置房產的價值，創造額外的收入淶源。

住宅銷售面積與總房源供給量、整個房源、獨立房間、合住房間供給量呈現顯著的負相關關系。住宅商品房銷售面積的下降，在很大程度上與房價上漲有關。Beatriz Benítez-Aurioles等（2020）研究發現，Airbnb房源數量與房價有顯著的積極影響，因為在一個地區Airbnb房源數量的增多，暗示越來越多的房東已通過Airbnb向游客出租房源來提高房產的價值。對于房價上漲的情況下，利用Airbnb短期出租房源也可以視為一種投資。房價上漲與房產價值提高和租金上漲相關，因此類房子位于相對良好的位置并周圍還有良好的便利設施。Hong-Yun Jiang等（2021）研究發現，離著名旅游景點越近，Airbnb房源價格就越高。因此，Airbnb房源價格越高，房東獲得的收益也會隨之提高。

國際旅游入境人數與總房源、整個房源、獨立房間、合住房間的供給量存在正相關關系。尤其是，與合住房間的供給量具有顯著的相關性。對于消費能力較低、隱私方面沒有強烈要求的國際游客而言，合住房間是一項經濟實惠的好選擇。因游客可以以較低的價格，滿足對體驗當地文化的需求。

總體而言，GDP的增加使人們由通過Airbnb發布房源所獲得額外收入來支付所增加的生活成本。全市居民人均可支配收入的增加使人們愿意以投資的方式，在Aibnb出租房源獲得經濟收入。住宅銷售面積的下降，很可能是因房價的上漲導致住宅銷售市場的不樂觀。此時，人們更愿意選擇Airbnb，通過短期出租房源獲得收益。消費能力較低，對隱私安全要求較低的國際游客會更傾向于合住房間。因此，GDP、全市居民人均可支配收入、國際旅游入境人數和住宅銷售面積等經濟因素與Airbnb房源供應量相關。

四、我國共享住宿平臺對城市住房市場和城市空間的負面影響

由上述的經濟因素與Airbnb房源供給量之間的相關性分析結果得出，GDP和全市居民人均可支配收入的增加、由房價上漲所影響的住宅銷售面積的下降，國際旅游入境人數與房東因獲取額外收入參與Airbnb出租房源的行為有關。尤其在北京、上海等經濟發達城市中，高收入房東可通過Airbnb發布房源助于資本積累。

北京Airbnb房源呈現“井噴式”發展，城市中心地區Airbnb空間分布更加密集，各交通干道及附近均有Airbnb房源的分布。在上海，共享住宿空間布局中，Airbnb聚集的區域大多數位于城市中心城區的地鐵站附近，途家房源主要集中在中心城區的旅游商業區。可見，北京、上海Airbnb等共享住宿平臺的房源分布在餐飲業、商業服務業發達的生活、公共服務，基礎設施健全和交通便利的中心地區。

如今，在我國共享住宿市場上，具有代表性的共享住宿平臺中出現“一主多方”的現象。在Airbnb中國，房東人均最低房源數為3.13套/人，擁有2套至4套的房東占30%，擁有5套及以上的房東占20%。途家民宿房東人均房源數為3.66套/人，擁有2套至4套房源的房東占35%，擁有5套及以上的房東占22%。Airbnb中國、途家、小豬短租等共享住宿平臺的房東，在一個城市所發布的房源基本上3套及以上，甚至有些房東擁有10套至20套。尤其在Airbnb中國發布房源時，房東可導入途家平臺的房源。

第一，共享住宿平臺“職業房東”的增加會擾亂城市住房市場的秩序。越來越多的房東通過共享住宿平臺，將房屋短期出租給游客，提高房產的價值并獲得額外收入。此現象的激增暗示共享住宿市場具有盈利能力，一些房地產經營商也會被此市場所吸引，以高價從開發商手中買入，通過平臺把這些房屋以短租形式租給游客，從而提高經濟收益。這種“職業房東”的增加，房源趨于商業化，越來越偏離線上民宿的概念，更像是居民區里的公寓式酒店，平臺越來越像職業的房地產經營者。這將會減少對當地長期居民的房租供給，進一步對當地居民市場造成擠出效應。

第二，共享住宿平臺會干擾城市空間。共享短租以更低的成本占據城市核心中心，平臺上的房源基本集中在人口密度較大、繁華的地區，可能會導致部分地段的租金急劇上漲和地域性商業壟斷，同時也會引起酒店行業的不滿。在城市空間中，共享住宿會推動人口結構變化、旅游紳士化③、激化社會矛盾，會沖擊社會經濟空間，同時，會給商業空間帶來變化、因設施的過度使用和擁擠，會改變部分地區的物質環境。

五、我國共享住宿平臺監管對策建議

共享經濟使社會資源可以得到再利用和利益轉化，因市場準入門檻較低，使更多的人參與到共享經濟市場中，因此，它具有創造巨大經濟效益的潛力。美國的舊金山和紐約城市針對Airbnb等共享住宿平臺設立一項法案，通過提高共享住宿市場的準入門檻進行規制。目前，在我國，Airbnb、小豬短租、途家等共享住宿平臺與各城市政府合作，發揮旅游業在鄉村振興的積極作用，參與舊房改造項目，改善社區人們的周圍生活環境，助于提升城市發展活力。共享住宿市場擴大可參與旅游服務的社區范圍和數量，并且提供更多的就業機會和收入渠道。因此，像美國一樣，通過立新法來提高市場準入門檻的方法，對于我國可能會適得其反，可能會打壓共享住宿市場。在我國，平臺的監管需要相關部門的有效介入。

第一，需要由相關部門與共享住宿平臺協商，明確平臺的準入條件，如各平臺制定用于短租的房源的時間長短和房東在平臺能夠所發布的房源數量。我國目前擁有強大的旅游人次規模和大約7000萬套的大量的存量住房。因此，我國共享住宿市場的發展更需要健康化、標準化、規范化。

第二，針對快速增長的共享住宿平臺，各城市的政府、城市規劃管理部門需做好對于城市的共享住宿集中區域的規劃、管理和規制工作，進一步避免共享住宿行業帶給城市結構的負面影響，并且，能夠讓共享住宿行業與傳統酒店行業形成互補關系、共同健康發展。

第三，共享住宿平臺與各城市的民宿行業協會、物業管理等相關部門協商并出臺有關監管政策，進一步提高共享住宿行業的門檻。尤其對于房源，提前需進行全面的檢查，質量、衛生、安全方面不合格的房源不得在平臺上進行出租。同時，平臺與相關部門需要定期檢查已發布的房源，并剔除那些質檢不合格的房源，為房客們提供優質的房源服務。

注釋：

①國家信息中心分享經濟研究中心.《中國共享經濟發展報告（2020）》 .

② 國家信息中心分享經濟研究中心.《中國共享經濟發展報告（2021）》.

③旅游紳士化：原住民與長期租客不斷流失，取而代之的大規模、短期停留的旅游人口，此現象被稱為“旅游紳士化”。