互聯網的風口變換，寫字樓都知道

孫冰

互聯網的風口變換，寫字樓都知道。

一直以來，科技互聯網企業都是北京寫字樓，尤其是甲級寫字樓的最大租客。但風口變換的背后，寫字樓的“金主”也在發生著微妙的變化。畢竟，樓就在那里，總有新人換舊人。

理想國際大廈是中關村西區最具代表性的寫字樓，由于有多家科技互聯網公司在這里實現了多輪融資和上市，因此被視為“風水寶地”。當然租金也是最貴的，這棟并不起眼的方正大廈，在中關村西區既不是最新的也不是最氣派的，但租金卻是旁邊寫字樓的兩倍，堪比CBD的甲級寫字樓，只有頭部的創業新貴才有底氣選擇這里。

從某種意義上看，理想國際大廈的租客變遷也能稱得上是一部中國互聯網創業簡史，從最早的愛國者，到新浪（包括微博）、百度、優酷土豆……再到后來在此完成了數輪融資、正夢想把黃色小旗插遍全世界的ofo，都在這棟大樓里度過了自己“最閃亮的日子”。

ofo的創始團隊都畢業于北京大學，CEO戴威曾經在采訪中透露，自己創業時候的夢想之一就是要到理想國際大廈去辦公，因為在辦公室能夠俯瞰自己母校的校園。畢竟理想國際大廈電梯許多明星都坐過，而在樓下咖啡廳看見扎克伯格、蒂姆·庫克，也都是這棟大廈的傳奇。

現在，理想國際大廈最著名的租客已經變成去年年底剛剛在港股完成IPO、市值一度超2000億港元的人工智能公司商湯科技。作為“AI四小龍”之首并率先完成上市，商湯科技目前市值已經不足1000億港元。

一位專門在中關村地區從事商業寫字樓租賃的中介機構負責人張猛告訴《中國經濟周刊》，他對互聯網風口變化的感知，比記者這樣的TMT記者都要直接，他甚至向記者透露了某家風頭正勁的創業公司馬上要完成下一輪融資的消息，“他們已經開始看房子了。”他說。

畢竟張猛曾眼看著周邊的寫字樓里，一批又一批手握風投的公司，意氣風發、一擲千金地租下辦公室、裝修、招人……然后又黯然離去，甩賣當初幾千、幾萬元買來的辦公桌椅。

“互聯網金融火爆那幾年，這邊擠滿了大大小小P2P公司，特別有錢;后來ofo到了理想國際之后，又來了一大批共享經濟公司;再后來就是在線教育公司，圍著新東方和好未來……現在都是做人工智能、芯片、無人駕駛的公司在找辦公室了。”張猛說。

作為《原神》的粉絲，張猛還特意去游戲新貴米哈游在鼎好大廈新租下的辦公區看了看，他說，這是他最看好的互聯網公司之一。據說，“有米選米”也是“碼農”圈的名言，意思是投簡歷一定要先試試米哈游，如果能拿到米哈游的offer，直接選可以不考慮其他。

“目前互聯網科技行業的政策環境已經發生了根本性變化，這意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作、創新發展的新階段。但在頭部整合后，第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業有望崛起。因此，以科技互聯網為代表的數字經濟企業，仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”高力國際華北區董事總經理嚴區海表示。

在初期的快速發展階段，幾乎所有互聯網大廠都會遇到辦公樓不夠用的問題，解決的辦法只能是向周邊寫字樓延伸，不斷地招人租辦公室。

張猛告訴記者，某互聯網大廠是他們這幾年的最大客戶，“恨不得空出一層拿一層”，因此在附近十幾棟樓里都有辦公區。

中關村西區

理想國際大廈

但從去年開始，在停止快速擴張的同時，大廠們也在調整辦公布局，從分散辦公向集中辦公整合過渡。而且對于有實力的頭部大廠來說，當然都希望能從到處租房變成有地有樓。

“中關村地區大型物業比較稀缺，幾千平方米還好找，但要上萬平方米就很難了。但對于大廠來說，面積10000平方米以下的辦公區大概率只是過渡。雖然客戶目前還沒有提出退租，畢竟去年才裝修好，但我們已經在尋找其他潛在租戶，未雨綢繆了。”張猛說。

“辦公地點在中關村這種核心地段，招人會容易很多。比如某互聯網公司‘進京’，曾經創下租下辦公樓后一周就順利招滿300人、項目馬上開工的紀錄，這在其他地方想都不敢想。”他說。

但當大廠“長大”，自身的吸引力已經足夠時，就不會太依賴于位置，辦公集中和務實的訴求會更強烈。不過，無論是新浪、百度、騰訊搬到后廠村，還是京東搬到亦莊，都曾導致不少員工因“公司太遠”而離職。

張猛說，以已經擁有十幾萬名員工的某大廠為例，其僅在北京就有超過40處辦公區。所以，近年來這家大廠一直不斷尋找大型物業，或買或租，希望能夠使辦公盡量相對集中。而像這種體量的公司要“搬家”，勢必意味著區域板塊內寫字樓供給的變化。

不少員工也要跟著公司一起搬家。

“我家的租客要退租，說公司要搬家，這邊辦公地點不用了。中介說近期不少房源一起掛出來，價格肯定要低一些。”將房子租給了字節跳動員工的房東石先生告訴《中國經濟周刊》。

石先生家的房子屬于“節區房”，意思就是在字節跳動補貼范圍內的房子。據記者了解，字節跳動、快手等一些互聯網公司會給租住在公司附近（租房距離辦公地點步行30分鐘、騎行/地鐵20分鐘內）的員工補貼房租。以字節跳動在北京為例，如果員工在公司附近租房，每月會給予1500元的額外補貼。

“節區房”讓石先生家的房租從過去的五六千元很快漲到了七八千元，還非常搶手。“但字節搬走之后，可能要跌回去了。”石先生說。不過，這也意味著在字節新的辦公區附近，又會產生一批新的“節區房”。

責編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭