深圳房子“賣不動”了？

伍素文

2022年上半年的深圳樓市，消息很熱，市場很冷。

統計數據顯示，今年上半年，深圳新房成交1.6萬套，同比下降38.3%;二手房成交9965套，同比大跌近65%，創下自2007年以來的最低點。

“這行情，沒買的就拿著現金觀望，擔心收入成問題;買了的不敢賣，擔心買不回來。” 一位深圳業主對《中國經濟周刊》記者說。

多位受訪人士認為，當前市場信心不足，成交低迷。有專家稱，隨著新房大量推售、周邊市場回升、疫情紓困政策出臺、前期針對房地產的定向降息等因素影響顯現，下半年二手房市場將有所好轉，深圳樓市會觸底反彈。

2021年2月，二手房成交參考價機制出臺后，深圳樓市尤其是二手房市場，從去年年中到現在都處于低谷期。

根據國家統計局數據，2021年5月，深圳二手商品住宅成交銷售價格指數由上月的持平轉而下降0.1%，隨后一路下行，直至今年四五月份才止跌轉漲。

二手房成交量也有較大幅度下降。2021年，深圳二手住宅成交40699套，同比減少57.3%。2022年上半年，全市二手房成交9965套，同比大跌近65%。

對于上半年的表現，深圳市房地產中介協會分析稱，受去年下半年延續的嚴厲調控，疊加春節以及年初反復冒頭的疫情等多重因素影響，第一季度市場明顯處于承壓狀態，直接拖累了上半年的總體交易量。

新房的交易相較更活躍。除了5月，上半年深圳新房住宅成交量均高于二手住宅。據深圳市房地產信息平臺，6月份，深圳新建商品住宅成交3008套，同比增長16.52%;二手商品住宅成交2241套，同比下降0.22%。

“這是過去十幾年從未有過的現象。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在其個人公眾號上表示。多年來，深圳二手房交易量是新房的2倍左右，今年上半年，這個比例開始反過來了。

李宇嘉分析稱，2020年集中供地以后，深圳就開始限制新房價格。同時，批量供地開啟。當“新房限價”遇上“批量供地”，就會有大量既便宜、供應又多、成本又低的新房涌現。同時“學位均等化”開始落地，新房項目一般都有名校。于是，二手房的優勢迅速褪去或弱化，更多的剛需人群買新房。再加上開發商資金鏈普遍緊張，新房有各種優惠，又沒有那么多稅費，交易量就比二手房好很多。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁發文指出，按照這種態勢，明年二手房成交量占比可能滑落到30%左右。未來若干年內，隨著新房大量上市，供需關系將大面積改善，房價也將由此得到合理控制。與此同時，二手房參考價政策將長期嚴格執行，二手房成交量和價格將受到持續性影響。

掛牌價一定程度上顯示出當前業主的信心。據深圳貝殼研究院數據，2022年上半年，深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環比下跌1.5%。

在深圳從事6年房地產中介的楊青青表示：“二手房出了指導價，房價下跌，加上房子稅費、月供成本，很多人前兩年買的房都是虧本的。”對普通購房者來說，即使房價不跌，在買房的稅費、供樓利息等方面已經支付了不少成本。

小穎在深圳有兩套房，其中一套買在2021年，“正好買在了‘山頂’”。她直言，這兩年一直處于被套牢的狀態：“前兩年沒有跌很多，去年跌得也沒有很夸張，今年開始跌得比較狠了。寶安區虧了兩三成，福田、南山和龍崗區大概虧了一成。疫情第三年，大家心態發生了變化，越來越多接近指導價放盤的。”

另一位今年“上車”的業主也有類似的感受和體驗：“上半年差不多20個新樓盤幾萬套房，只有一個新樓盤當天賣光，其他10多個都在打折。市場太冷了。我的房子就是按照指導價買的，且賣家包稅。”

楊青青說，這確實是今年年初的現象。二三月份比較低迷，按指導價成交的房子比較多。不過她也表示，到五六月份的時候成交，基本就很少有按指導價賣的了，除非業主有手上欠債、需要套現、房子有硬傷等情況。

由于上半年市場回暖態勢不及預期，業主放盤量意愿未有明顯提升。

楊青青表示，目前放盤的業主沒有年初多，二手房很少成交，推的房源也明顯變少。“因為很多業主前幾年買的不算掙錢，按指導價肯定不賣，而且剛需換房的人邊換邊買也不著急，可能看好了才會放。”

另一位深圳中介黃濤則表示，有些業主覺得現在是比較好的換房時機，打算低進低出。“現在不著急就不會低于指導價賣，而且豪宅市場也一直很堅挺。”

值得一提的是，7月4日，東莞市住房和城鄉建設局等四部門聯合發出《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》，宣布除莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區外，28個鎮街全面解除限購。

黃濤表示：“東莞一宣布放開，很多深圳客戶過去直接下手買了幾十套。3.5萬元/平方米左右的單價，首付降低到兩成還可以分期付，這對他們很有吸引力。”

隨著疫情逐漸平復、LPR持續下調等，市場信心有所恢復，五六月深圳二手房成交量緩慢回升，成交量企穩在每月2000～3000套。

楊青青向《中國經濟周刊》記者表示：“跟二三月份相比，2000套/月的成交量算是回暖，但按照正常的市場來說是中等往下的，正常應該是4000套/月的水平。”

盡管市場需求有待釋放，深圳仍在持續加大供應。根據深圳市住建局發布的住房發展年度實施計劃，2020—2022年，深圳計劃供應商品住房用地分別為125公頃、149.3公頃、215公頃，再創新高。

7月6日，深圳市住建局發布《深圳市住房公積金貸款管理規定（征求意見稿）》，提出申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人，擬加入公積金“一人購房全家幫”的城市陣營。

這一系列舉動，是否表明深圳樓市下半年將會回暖，甚至松綁？

李宇嘉接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“深圳樓市的底部已逐步顯現，但從觸底到反彈還有多長的時間不好說，因為這是U形底部，下探的過程也在逐步夯實底部，在底部徘徊，然后慢慢回升。”

他表示，作為一個以二手房為主導的城市，深圳現在的二手房市場低迷。深圳有換房需求的人比較多，二手房市場和新房市場存在比較強的聯動關系，二手房市場一旦無法企穩，新房市場也不穩定。“所有城市六月份都比5月份有改善，只有深圳6月份二手房成交量比5月份還降了。二手房市場不回暖的話，深圳樓市反彈是很難的”。

同時，李宇嘉認為，深圳樓市政策調整只有幾個方向，一是對入戶買房的限制，二是限購區域，三是限售，目前都不太可能作出調整，只能在市場需求上挖掘潛力。隨著新房大量推售、周邊市場回升、疫情紓困、包括前期針對房地產的定向降息因素影響顯現，下半年二手房市場會有所好轉，深圳樓市有望觸底反彈。

受訪中介也對下半年的市場持相對樂觀的態度。楊青青說：“現在可以明顯看到成交數據往上走，開發商打折優惠又活躍了，政府拿出比較好的地出來拍，豪宅成交也不錯。我們往年都根據這些來判斷。”

（應采訪對象要求，楊青青、黃濤、小穎為化名）

責編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭