北京市共享住宿市場房源空間演化趨勢分析

趙春芳

（廣州城市職業學院，廣東 廣州 510000）

一、引言

2019年底暴發的新冠疫情對諸多行業帶來明顯沖擊。以愛彼迎為代表的共享住宿行業，因其線上線下融合程度較高且必須通過線下活動完成整個交易閉環，平臺房源數量和訂單量呈現斷崖式下滑。根據國家信息中心分享經濟研究中心發布的《中國共享經濟發展報告（2021）》顯示，2019年共享住宿市場交易額為225億元，2020年為158億元，2020年同比下降29.8%[1]。2020年1月至5月主要共享住宿平臺上訂單總量同比下降 65%，接待人次同比下降 63%，整體市場交易額同比大幅下降 72.1%[2]。隨著國內新冠疫情防控取得顯著成效，壓抑已久的旅游休閑需求得以釋放，共享住宿行業逐漸回暖。但全球范圍內疫情尚在蔓延以及新冠疫情的不確定性使得共享住宿市場復蘇進程緩慢且充滿挑戰。本文借助標準差橢圓分析方法對北京市共享住宿行業進行跟蹤和分析，對評估新冠疫情對共享住宿行業的影響和制定應對方法是十分有必要的。

二、數據來源與研究方法

1.研究區域與數據來源

（1）研究區域

考慮到愛彼迎數據的可用性，本文選擇北京作為案例城市展開研究。北京（Beijing），簡稱“京”，古稱燕京、北平，是中華人民共和國的首都、直轄市、國家中心城市、超大城市，國務院批復確定的中國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心[3]。截至2021年，北京市共轄16個市轄區，分別是東城區、西城區、朝陽區、豐臺區、石景山區、海淀區、順義區、通州區、大興區、房山區、門頭溝區、昌平區、平谷區、密云區、懷柔區、延慶區，總面積16410.54平方千米，占全國總面積的0.16%[4]。

（2）房源數據

本文數據包括愛彼迎房源數據和北京市區劃數據。其中，愛彼迎房源數據來源為Inside Airbnb網站（www.inside airbnb.com），數據獲取時間分別為2020年1月21日、2020年6月19日、2020年11月26日、2021年1月26日、2021年7月17日和2021年10月26日。北京市區劃數據源自國家地理信息公共服務平臺“天地圖”[5]。

2.研究方法

標準差橢圓法（Standard Deviational Ellipse，SDE）最早是由美國南加州大學社會學教授韋爾蒂·利菲弗（D.Welty Lefever）在1926年提出，故也把這個算法稱為利菲弗方向性分布。空間統計標準差橢圓方法已經被許多學者用于揭示經濟空間整體的多維特征及其動態變化[6]，其中包括經濟重心、展布范圍、密集性、方位乃至形態的變化。

三、北京市房源數據基礎性分析

1.房源數量

面對突如其來的新冠疫情，全國各地加大了防控力度，共享住宿行業客源驟降，運營風險不斷提升，整個行業遭受重創甚至短期“停擺”。整理2020年1月至2021年10月房源數據發現，疫情對房源數量的影響有一個緩沖的過程，但整體趨勢上呈現持續降低趨勢。2020年1月房源數量為41359個，6月降至36287個，一路下滑至10月，房源數量為27439個。此時國內疫情趨于穩定，共享住宿市場回暖，此后幾個月，房源數量在20000個～30000個之間波動。2021年7月北京市出現多例京外疫情關聯的本地新冠感染者，新冠疫情防控政策收緊。2021年9月房源數量驟降為6297個，10月跌至4484個，如圖1所示。疫情對共享住宿行業沖擊的持續存在，房源數量持續降低，共享住宿行業發展仍然面臨諸多不確定性。

圖1 2020年～2021年北京市愛彼迎共享住宿房源數量

2.房源分布情況

利用Arcgis對2020年1月、2020年6月、2020年11月、2021年1月、2021年7月和2021年10月的北京市共享住宿房源進行可視化，如圖2所示。

圖2 2020年～2021年北京市愛彼迎共享住宿房源分布圖

四、新冠疫情前后共享住宿房源空間分布演化分析

本文選擇一個標準差的橢圓（1-STANDARD-DEVIATION）進行空間統計，覆蓋68%的研究要素量，一定程度上可以反映北京市共享住宿房源分布的核心區域。通過標準差橢圓分析的用空間統計橢圓的重心（經緯度坐標）、面積（或長短半軸長度）、單位橢圓面積的房源數量、短長軸之比和長軸方位角五個指標計量疫情前后北京市共享住宿市場房源分布的重心、展布范圍、空間密集度、形狀和方位及其變化。表1顯示了相應的參數。

表1 2020年～2021年北京市愛彼迎房源空間分布的標準差橢圓參數

圖3顯示了2020年1月～2021年10月北京市愛彼迎共享住宿房源空間分布的標準差橢圓。

圖3 2020年～2021年北京市愛彼迎共享房源空間分布標準差橢圓圖

1.房源空間分布重心變化

通過分析北京市愛彼迎共享住宿市場標準差橢圓模型的重心及其變化軌跡，可以確定疫情影響下共享住宿市場發展的方向。2021年10月的重心較2020年1月向西移動0.57千米，向北移動了30.87千米，偏移角度為88.94度。具體而言，2020年1月～2020年6月，重心向東移動0.43千米，向北移動了1.30千米，總體移動1.37千米，偏移角度71.60度；2020年7月～2020年11月，重心向東移動0.61千米，向北移動了3.42千米，總體移動3.48千米，偏移角度為79.85度；2020年12月～2021年1月，重心向西移動0.18千米，向南移動了0.5千米，總體移動0.53千米，重心移動距離最小，偏移角度為109.33度；2021年2月～2021年7月，重心向西移動0.55千米，向北移動了3.92千米，總體移動3.96千米，東偏北偏移角度為81.97度；2021年8月～2021年10月，重心向西移動0.85千米，向北移動了22.72千米，重心移動距離最大，總體移動22.74千米，偏移角度為92.14度。從重心的移動軌跡看，北京市共享住宿房源空間分布重心由主城區向郊區偏移，重心南北偏移的距離大于東西方向的距離，其中，2021偏移的速度大于2020年。

2.房源空間分布范圍、密集度、形狀和方位變化

標準差橢圓的面積能夠描述房源分布的集中程度。通過經濟橢圓面積及其變化，可以確定房源分布是處于集中還是擴張的發展趨勢，橢圓面積縮小即橢圓內的區域增長快于外部區域，即處于集中趨勢，反之則為擴張趨勢。從橢圓面積上看，2021年10月較2020年1月房源的橢圓面積整體增加了4269.19平方千米，橢圓覆蓋范圍逐步增大，分布態勢由內向外逐漸擴散。橢圓的短軸長度也呈現逐漸增加趨勢，表明北京市共享住宿房源分布的離散程度逐漸增加。空間密集度是指單位面積上標準差橢圓內的房源數量，通過橢圓空間密集度及其變化可以確定房源分布是處于密集化還是稀疏化的發展趨勢。從空間密集度上，橢圓內房源的空間密集度由2020年1月的9.22個/平方千米降低到2021年10月的0.42個/平方千米，降低了95.48%。

標準差橢圓的方位角表示偏離垂直方向的角度，能夠描述共享住宿市場的主要展布方向。2020年1月～2021年10月的方位角在 29.72度～54.58度之間變動，房源分布呈現西南－東北格局，在西南－東北方向上房源分布較為密集。標準差橢圓的形狀指數即短軸和長軸的比值，該比值越接近1表明房源的空間分布越接近于圓，越小則表明共享住宿市場空間分布越狹長。從橢圓形狀指數上看，2020年1月～2021年10月房源的空間分布的橢圓形狀指數變化不大，呈現微小的波動變化態勢，變化趨勢為“降低－增大－降低”。

五、北京市共享住宿市場房源空間演化影響因素分析

北京市共享住宿市場房源空間演化的原因可能在于：

1.新冠疫情導致需求銳減，出行意愿和出行需求難以短期內恢復

疫情導致全球經濟增長放緩，居民就業、收入和消費面臨較大壓力，導致需求銳減。旅游住宿、餐飲等非剛性服務型消費，可能成為居民縮減消費需求的優先選項。數據顯示，2020年以來，旅游、餐飲、零售等消費支出明顯下降。另外，疫情還深刻影響了經濟主體行為，居民防疫意識不斷增強，其外出旅游半徑有意縮小、避開人流密集的場所，優先選擇空間距離較短、心理安全性較高的京郊短途游、周邊游，鄉村民宿房源更受青睞，城市民宿房源則急劇減少。

2.新冠疫情導致房源經營者難以持續盈利，不得不退出市場

新冠疫情對共享住宿房源分布的影響具有延遲性和持續性。疫情暴發初期，社會停工防疫，整個行業幾乎處于無創收狀態，但很多房源經營者考慮到信用及口碑積累不易，會選擇暫停預定而非下架房源，以等待行業復蘇。然而，國外新冠疫情仍在蔓延，全球形勢仍不容樂觀，與疫情長期共存可能成為現實。不僅居民有意識縮減旅游住宿非剛性服務型消費，首都文化和旅游行業的“限量、預約、錯峰”等防疫政策也對共享住宿客流量造成影響。房源經營者面臨運營成本高、客流量縮水、資金緊張等問題，難以持續盈利甚至面臨虧損風險，不得不下架房源，退出市場。

3.共享住宿市場準入門檻提高，平臺房源擴張受限

2020年12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市互聯網信息辦公室、北京市文化和旅游局正式印發《關于規范管理短租住房的通知》[7]，從經營條件、經營方式、監管部門義務等多方面對短租行業進行監管。該通知明確了政策調整范圍，即“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所”，并按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房，在北京其他區域經營短租住房的，應當符合本小區管理規約，若無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意。同時還應取得出租住房業主的書面同意，房屋要符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，經營者要與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書，以及書面告知所在小區物業服務企業，若無物業服務企業，需書面告知社區居委會。2020年 8月份，北京相關部門對愛彼迎、途家、小豬短租、木鳥民宿等共享住宿平臺進行監查，要求下架六證不齊、且未持有特行證或鄉村民宿許可證的不合規房源。以上嚴管政策是北京共享住宿規范化進程的必經階段，是對共享住宿行業規范和管理的升級，對解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監管等問題，對于維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠[8]。從影響上看，未來共享住宿行業的市場準入門檻顯著提高，平臺房源擴張勢必受到沖擊。

六、研究結論與啟示

新冠疫情沖擊下，以愛彼迎為代表的共享住宿行業面臨前所未有的發展困境。疫情帶來的影響持續存在，共享住宿行業發展仍然存在諸多不確定性。從需求端，游客出行意愿和需求受到限制，短時間內難以恢復。從供給端，由于客源驟降、運營風險的不斷提升以及政策收緊，許多經營者被迫退出市場，行業面臨新一輪的優勝劣汰。通過對2020年1月至2021年10月北京市共享住宿房源分析發現，疫情發生以來房源數量急劇下降，房源密度降低，房源分布重心由南向北、自主城區向郊區偏離。

對于共享住宿房源經營者而言，長期利好，短期陣痛。具體而言，城市民宿經營難度加大，鄉村民宿迎來新的發展契機。城市民宿房源經營者應調整思路、順應變化，在解決房源合規性問題之后積極創新，通過房源及服務升級、資源整合、日租向周租月租轉型等方式，不斷探索新的盈利方式，實現新發展。鄉村民宿迎來新的發展契機。《關于規范管理短租住房的通知》的政策調整范圍主要為城市民宿，即有物業管理的居住小區，鄉村民宿和城市四合院并不包含在此范圍內。而2021年8月印發的《北京市“十四五”時期鄉村振興戰略實施規劃》，提出，要重點支持利用自由住宅發展“原住民、原生態、原文化”的原味民宿。通過打造特色鄉村民宿精品工程，拓展鄉村產業增效空間，創造更多就業增收機會。鄉村民宿可深入挖掘京郊傳統文化、鄉俗風情和自然風貌，提高服務標準，打造具有區域特色的民宿品牌。

對于共享住宿平臺而言，首先應充分發揮平臺賦能作用，積極踐行企業責任，助力房源經營者提升應對不確定性的韌性。具體可通過專項基金、減免服務費、與第三方金融平臺合作提供優惠貸款等措施對房源經營者提供資金扶持，組織房源預售預付等活動幫助房源經營者提前鎖定收益，緩解現金流壓力；通過直播、短視頻平臺合作刺激消費需求；通過線上培訓等方式幫助房源經營者調整運營思路，提升服務質量。其次，加強產業合作，通過參與鄉村振興、旅游扶貧等項目，拓寬渠道和業務邊界，進一步豐富共享住宿產品與服務供給、創新服務方式，探索共享住宿發展新業態。最后，針對嚴管政策，平臺要盡到核驗責任，加強對房源的規范化管理，以保障共享住宿良性健康發展。