城市老舊小區改造模式分析

徐琛晨 甘肅省城鄉規劃設計研究院有限公司

老舊小區是城市化推進過程中的重點問題，并且隨著時間的推移而呈現出人口多、質量差、規模大的特點，給小區改造帶來一定的阻礙。為推進現代社會發展，在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035 年遠景目標綱要》中強調了老舊小區改造更新任務的重要性，因此各地紛紛結合城市未來發展趨勢進行老舊小區的改造計劃[1]。

1 城市老舊小區改造的意義

在城市化推進的過程中，美化市容市貌以及完善城市視覺效果也是其中非常重要的工作之一。因此，針對道路頻繁開挖以及地下管線重疊等問題應及時進行規范治理，通過隱蔽敷設的形式使整體管道線路整齊劃一，有效延長其使用壽命。在此過程中，對于老舊小區的改造也顯得格外重要。作為與人民群眾息息相關的民生工程，相應的設計規劃與改造工作更是刻不容緩。結合當前老舊小區的實際情況來看，很多居民都屬于社會弱勢群體，沒有足夠的能力去改善自身的居住環境。

在這樣的情況下，加強老舊小區改造不僅有助于提供更加良好的居住環境，還可以促進社會的穩定團結，使人民群眾可以感受到國家與政府的關懷。與此同時，加強老舊小區基礎設施建設還可以推進區域資源的優化整合，帶動生態環境質量的提升，實現社會城市化建設進程的穩定推進。例如在對道路進行規劃設計與改造的過程中，可以重點對城市主要街區展開綜合整治改造，為人民群眾提供更加良好的工作環境與居住環境，進而帶動整體城市化水平的提升。

2 老舊小區存在的主要問題

2.1 建筑景觀方面

當前，老舊小區內部及附近的建筑景觀往往存在著很強的差異性，整體的色彩搭配比較凌亂，同時形態方面也不在統一的肌理中。很多道路兩側的建筑在形式、體量、色彩以及造型等多方面都存在差異，而在街道空間尺度上卻沒有體現出較強的表現力。

與此同時，建筑之間的新舊差異也比較明顯，年代久遠與新近建設的建筑不夠協調，再加上相關預期規劃的滯后性，老舊小區附近會存在一定數量的違章建筑。值得注意的是，建筑上的一部分廣告布置也十分混亂，在色彩與搭配上都存在比較突兀的問題，會對城市形象和街道景觀產生十分不利的影響，落實相應的規劃改造迫在眉睫。

2.2 基礎設施方面

除了外部的建筑景觀以外，老舊小區內部基礎設施的不完善也是其面臨的一個重要問題。很多老舊小區在建設的過程中，基礎設施建設中一部分已經損壞嚴重、難以使用。

以消防基礎設施為例，很多老舊小區沒有落實完善的消防規范，因此在消火栓、應急照明等房屋消防配套設施的配備上存在著明顯的不完善之處。在這樣的情況下，一旦出現火災事故就很容易出現無水可供的問題，嚴重限制滅火救援行動的有序推進。除此以外，老舊小區的物業部門缺少對基礎設施的維護，為了解決相應的修理費用停用一部分設施，降低了居民的生活水平。

3 城市老舊小區改造原則

據住建部摸排數據顯示，我國于2000 年之前建成并居住的老舊小區約17萬個，涉及4 200 萬余戶。隨著城市化進程的推進，老舊小區將陸續進入改造進程，改造期間應從多個角度綜合考慮，遵循以人為本、符合規劃等基本原則[2]。

3.1 以人為本

老舊小區與新建小區的基本功能均為居住，為居民生活的主要載體，因此新時代下的老舊改造應彰顯人性化特征，堅持以人為本。

（1）根據老舊小區結構布局及空間利用情況設置公用體育休閑場地、人車分流通道、無障礙通道等基礎生活設施，滿足內居民生活需求。

（2）建筑密集、戶數多、戶型小為老舊小區的典型特征，為改變小區“擁擠”的現狀，應于改造期間合理運用地面空間。例如，增設規范化停車場等，避免車輛行駛與停放造成的空間擁擠情況，降低老舊小區地上空間負荷。

（3）必須重視供暖管道、給排水管道不合理的問題，針對強降雨天氣溢水現象進行調整優化，引入海綿城市等先進理念，使老舊小區更宜居。

（4）彰顯綠色環保、生態宜居思想，重視老舊小區的綠化工作，通過小區改造提高城市綠化覆蓋率，緩解城市污染問題，兼顧綠化美觀與污染凈化效果，以此提升小區改造效果，滿足居民對美好生活的愿景。

3.2 符合規劃

老舊小區改造應符合城市未來規劃，不可一味追求“新”而與整個城市脫節。城市的發展仍面臨改造更新困境，在確定小區改造模式時，應注重統籌城市整體發展情況以及改造工程實效，避免改造流于形式。符合城市總體發展規劃為改造的基本原則，在正式改造前全面調研小區的價值與特征，結合不同改造理念設計多種方案，最終經對比分析選出最優方案，以此保障最終實施的老舊小區改造方案切實可行且合理科學。

拆遷重建改造模式僅限于年代十分久遠且破壞嚴重的老舊小區，一旦選定拆遷重建改造模式，需科學設定重建后的小區功能與結構，以周邊經濟情況對重建后的小區進行功能定位，確保重建計劃符合城市發展，保障重建價值。若周邊經濟發展潛力較大，則可將其改建為商業區；若功能定位仍為宜居區域，則需根據現代化小區建設要求進行規劃，使老舊小區在城市總體規劃框架指導下得到有效優化。

為確保老舊小區改造更新工作的良好推進，當地政府應該針對不同地域制定相應的改造計劃，使改造作業更為人性化[3]。

4 老舊小區改造模式探析

4.1 共同締造模式

老舊小區改造通常以政府為主導實施計劃。近年來，逐漸引入特許經營模式鼓勵社會資本參與老舊小區改造項目中，合理統籌設計、采購、施工和運營等要素，但在實際改造過程中，小區居民參與度有限。隨著改造理念的變化，共同締造模式出現在老舊小區改造項目中，即引導小區居民參與到改造方案制定過程中，激發居民的改造熱情，針對“改不改”“如何改”等基礎問題展開討論，問需于民，使老舊小區居民在改造期間感受到成就感與歸屬感。

共同締造模式強調小區居民在改造過程中的作用，切實了解老舊小區亟待改善之處，有助于改造項目組明確重點與方向。同時，共同締造模式注重實際，即改造前后的實際變化，并引導居民參與到改造后運營工作中，盤活存量資源，對新增配套項目進行維護管理，為閑賦在家且有想法、有能力的小區居民提供平臺，通過改造建設與運營維護管理獲取收益，使老舊小區居民進行社區自理自治，實現建設共管、決策共謀、成果共享[4]。

例如，浙江省寧波市鎮海區童李衙弄7 號小區則采用共同締造模式統籌老舊小區居民意見，引導居民共同參與其中，并對持有建設性意見與不同意見的居民進行上門溝通，最終小區110 戶有101 戶參與到了改造項目中。圖1 為共同締造模式框架，圖2為老舊小區改造下的政府、社會、居民協商共治體系，在改造期間，可以此為理論框架設計并開展改造活動。

圖1 共同締造模式框架

圖2 政府、社會、居民協商共治體系

4.2 優化調整模式

老舊小區的改造中杜絕大拆大建，注重改造人性化，因此在改造更新時可采用優化調整改造模式，針對小區內安全隱患及生活不便利之處進行調整改造[5]。優化調整改造模式的最大優勢在于對居民的日常生活影響較小，且無拆遷重建引起的經濟糾紛，緩解政府資金壓力，并可提升小區安全指數。

優化調整改造模式除重新粉刷、加固小區建筑外墻外，還需優化老舊小區內部交通，升級綠化，設置垃圾分類設施，同時以海綿城市理念為指導，對老舊小區管網進行調整，搭建可循環式給排水管道，排查燃氣管道、網絡電路、供電線路等的隱患風險，針對實際排查結果進行優化改造，解決管網重疊交叉問題，以此提升老舊小區居住體驗。

總的來說，優化調整改造模式的應用更符合現代化城市建設要求，能夠將發展中涌現出的海綿城市、生態宜居、垃圾分類等先進理念融入其中，使老舊小區面貌煥然一新的同時增加內涵，對接現代思想，提高老舊小區的宜居性，帶給居民良好的居住體驗[6]。

4.3 功能補充模式

老舊小區的居住功能在城市發展變遷仍保持不變，但由于老舊小區多建設于2000 年之前，以1950 ～1990 年的居多，因此居住功能無法滿足現代化居民需求，且老舊小區具有人流擁擠、建筑結構差的特征。

為提升宜居性，可采用功能補充改造模式，對現有功能進行重塑。以山東省某老舊小區為例，住戶多為70 歲以上老人，因住戶年齡結構的特殊性，在該小區改造時采用功能補充改造模式重塑小區功能。考慮到老人行動特征及安全性需求，將增設電梯作為功能補充的一部分；考慮到老人健身運動需求，在小區內分散設置運用健身器械；考慮部分老人行動不便，出行需輪椅輔助，因此電梯尺寸可滿足輪椅進出要求，且設有輔助性電梯按鈕，并在小區內增設輪椅通道[7]。

完成小區功能補充后，對小區內居民進行滿足度調查，居民紛紛表示進行功能補充改造后更符合其日常行為習慣，改造效果良好。需要注意的是，功能補充改造模式應用時，應針對所重塑的小區功能進行走訪調查，了解小區住戶實際需求，確保改造后的老舊小區可切實增強居民居住體驗感[8]。

經上述分析及案例討論后不難發現，功能補充改造模式在老舊小區改造中具有較強的應用效果，可有效改善老舊小區的生活質量。

4.4 拆遷重建模式

部分老舊小區處于城市核心位置，且現有建筑理念與現代建筑規劃時存在較大差異，因此該類老舊小區存在土地資源利用率低下的問題，同時還阻礙了城市商圈發展，此時需拆遷重建部分老舊小區。拆遷重建改造模式一旦確定后，應做好居民安撫與拆遷補償工作，盡可能避免補償糾紛問題[9]。完成拆遷重建的小區將與城市整體發展相吻合，部分區域轉化為交通網絡設施或大型商業建筑，逐漸成為現代化城市中關鍵的一環。

結合現階段老舊小區改造理念及現代城市發展思想來看，拆遷重建改造模式應用頻率將進一步降低，同時在城市群、城市副中心等新型建設理念提出并應用后，城市規劃建設的土地空間限制有所降低，因此拆遷重建改造模式不到萬不得已將不會被應用[10]。

5 結語

城市老舊小區改造時應遵循以人為本、符合規劃的基本原則，改變大拆大建的傳統模式。

根據小區實際情況從共同締造模式、優化調整模式、功能補充模式中進行選擇，除老舊破損嚴重特殊情況外，不得采用拆遷重建模式，而應采用人性化改造模式對老舊小區進行調整，改善老舊小區環境，增強居住體驗感。