房地產(chǎn)：艱難復(fù)蘇

楊現(xiàn)華

在萬(wàn)科郁亮罕見(jiàn)樂(lè)觀喊話后，地產(chǎn)股迎來(lái)了久違的反彈，房企6月銷售的環(huán)比改善似乎也印證了業(yè)內(nèi)謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，但在部分房企美元債再度接連下挫、斷供潮愈發(fā)嚴(yán)重之際，地產(chǎn)行業(yè)再度灰暗。反復(fù)行情面前，行業(yè)是否已經(jīng)觸底，能否迎來(lái)反彈曙光呢？

第三方的銷售數(shù)據(jù)顯示，6月百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比大幅增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅創(chuàng)下上半年之最。雖然銷售同比仍然降幅明顯，且銷售額較往年同期不可同日而語(yǔ)，但月度銷售能明顯復(fù)蘇也實(shí)屬難得。

就在銷售剛剛釋放利好時(shí)，地產(chǎn)美元債的又一輪無(wú)差別暴跌使行業(yè)蒙上一層陰影，部分爆雷房企項(xiàng)目停工引發(fā)的斷供風(fēng)波更是雪上加霜。這說(shuō)明，弱市下的復(fù)蘇明顯不穩(wěn)定，政策的支持力度需要進(jìn)一步加強(qiáng)，提升產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的信用和信心仍是重中之重。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，百?gòu)?qiáng)房企單月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額8311億元，同比下降43%，環(huán)比增長(zhǎng)了60.1%;1-6月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3.47萬(wàn)億元，同比下降50.7%，環(huán)比上漲了2%。

2021年4-6月，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售基本都在1.2萬(wàn)億元以上。進(jìn)入7月后銷售便開(kāi)始明顯跳水，但2021年下半年百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額基本還能保持在8000億元之上，最后一個(gè)月再度輕松超過(guò)萬(wàn)億元。

進(jìn)入2022年房企銷售再下一個(gè)臺(tái)階。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額都很難達(dá)到6000億元，同比降幅超過(guò)一半。因此2022年6月百?gòu)?qiáng)房企銷售再度突破8000億元，接近2021年下半年水平，銷售額從低谷抬升了一個(gè)臺(tái)階。

從同比降幅來(lái)看，5月百?gòu)?qiáng)房企銷售下降了60%左右，降幅已經(jīng)跌至歷史谷底，環(huán)比也幾無(wú)增長(zhǎng)。因此，無(wú)論是同比還是環(huán)比，房企6月銷售的積極改善讓市場(chǎng)認(rèn)為復(fù)蘇趨勢(shì)開(kāi)始得以確認(rèn)。尤其是6月單月銷售過(guò)百億的房企達(dá)到20個(gè)，雖不比以往，但年內(nèi)新高也說(shuō)明部分穩(wěn)健企業(yè)的銷售確實(shí)在企穩(wěn)回升。

更為難得的是，部分房企銷售同比開(kāi)始轉(zhuǎn)正。前50強(qiáng)企業(yè)中有8家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)的同比漲幅轉(zhuǎn)正，其中還有一家房企-越秀實(shí)現(xiàn)上半年銷售轉(zhuǎn)正。

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，2022年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降4%，房屋新開(kāi)工面積同比下降30.6%，商品房銷售面積和銷售額分別同比下降23.6%和31.5%。

但就5月來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月環(huán)比增長(zhǎng)14%，商品房銷售面積則環(huán)比增長(zhǎng)25.8%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。

6月當(dāng)月房企銷售環(huán)比大幅回升，海通證券認(rèn)為這是由于6月份疫情形勢(shì)接近尾聲，復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速助推銷售大幅反彈。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額同比降幅實(shí)現(xiàn)自2021年10月以來(lái)的首次收窄，天風(fēng)證券認(rèn)為復(fù)蘇趨勢(shì)基本確立。

地產(chǎn)銷售回暖離不開(kāi)一系列寬松政策。天風(fēng)證券表示，盡管短期復(fù)蘇趨勢(shì)基本確立，行業(yè)復(fù)蘇的斜率和持續(xù)性仍有待觀察。

在6月銷售出爐前，行業(yè)領(lǐng)軍者萬(wàn)科已經(jīng)給出了銷售見(jiàn)底的預(yù)言。在得出見(jiàn)底結(jié)論的同時(shí)，萬(wàn)科公開(kāi)拿地力度明顯加強(qiáng)。行業(yè)低谷時(shí)刻，龍頭的一舉一動(dòng)都會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)立竿見(jiàn)影的影響。

龍頭進(jìn)取

6月底，萬(wàn)科召開(kāi)股東大會(huì)，董事長(zhǎng)郁亮根據(jù)6月銷售數(shù)據(jù)和二手房銷售情況判斷市場(chǎng)已經(jīng)觸底，原因有三點(diǎn)：政策的積極調(diào)整，調(diào)整政策或長(zhǎng)或短、或大或小會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)積極影響;被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補(bǔ);6月是房企傳統(tǒng)銷售高峰，疊加5月基數(shù)較低，因此6月環(huán)比銷售會(huì)有明顯的提升。

雖然看到了積極的因素，郁亮同時(shí)講道，短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底，并非反彈，恢復(fù)仍然需要時(shí)間。

事實(shí)也是如此。多家機(jī)構(gòu)的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，在6月顯示出明顯的復(fù)蘇跡象后，7月房企銷售再度遇冷。比如中信證券表示，7月上旬，公司跟蹤樣本城市新房銷售5.9萬(wàn)套，同比下降45.2%，而6月只下降了11.2%;二手房銷售2萬(wàn)套，同比下降14.4%，而6月降幅只有2%。

中信證券表示，6月沖銷售造成7月初可銷售資源不足、疫情影響和局部出現(xiàn)房屋延期交付問(wèn)題，影響了消費(fèi)者對(duì)新房購(gòu)置信心，是銷售走弱的主要原因。7月初的市場(chǎng)下行，進(jìn)一步說(shuō)明地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇并不穩(wěn)固，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍然處于復(fù)蘇通道。

雖然不愿意預(yù)測(cè)市場(chǎng)，但萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的極大關(guān)注。尤其是在行業(yè)艱難時(shí)刻，萬(wàn)科積極樂(lè)觀的表態(tài)立即引起了市場(chǎng)的反應(yīng)。在郁亮講話后，A股房企“漲聲一片”，5只個(gè)股旋即漲停，第二日仍有個(gè)股封于漲停板，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)（代碼801180）創(chuàng)下一個(gè)多月以來(lái)最大漲幅。

進(jìn)入2022年，郁亮對(duì)行業(yè)有3次明顯的判斷。一是2022年年初即2月份萬(wàn)科年會(huì)上，郁亮表示房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，2022年公司要背水一戰(zhàn);在3月底的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮介紹道，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)年內(nèi)止跌企穩(wěn)，背景是前3個(gè)月公司簽約銷售下降超過(guò)40%。

“黑鐵時(shí)代-止跌企穩(wěn)-短期觸底”，半年內(nèi)的3次判斷反映了萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的觀察與結(jié)論。萬(wàn)科不僅是口頭上表達(dá)了從悲觀到相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期，行動(dòng)上也是如此。從拿地上看，公司在積極行動(dòng)。

萬(wàn)科發(fā)布的月度數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，公司新增項(xiàng)目土地支付金額分別為33.39億元、54.67億元、16.08億元和2.96億元，合計(jì)為107.1億元。而僅5月一個(gè)月萬(wàn)科拿地支出就達(dá)到118.77億元，超過(guò)了前4個(gè)月的總和;6月拿地支出為50.94億元，較前4月相比仍在高位。

另一家有著“地產(chǎn)黃埔軍校”之稱的中國(guó)海外發(fā)展即中海地產(chǎn)也是如此。2022年1-3月，公司拿地支出為零、57.4億元、90.03億元，4-6月分別為105.93億元、66.47億元和136.87億元。

雖說(shuō)由于春節(jié)等因素，一季度房企拿地不多屬正常現(xiàn)象，但一個(gè)月超過(guò)前幾個(gè)月之和的情況顯然并不常見(jiàn)。龍頭房企在公開(kāi)土地市場(chǎng)再度活躍，或許是其對(duì)觸底判斷的最佳回應(yīng)。

2021年下半年部分規(guī)模房企出現(xiàn)債務(wù)違約時(shí)，股市一度出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。多家房企股價(jià)大幅跳水，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。由于房地產(chǎn)特殊的銷售模式，房企信用風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延就難以阻止。

目前風(fēng)險(xiǎn)蔓延再度來(lái)襲，房企美元債集體跳水。此次跳水的并非是已經(jīng)出現(xiàn)違約或者是處于違約邊緣的房企，而是大多數(shù)、無(wú)差別的下跌。即便民企的優(yōu)秀代表龍湖等也不能例外，甚至有個(gè)別國(guó)企或者國(guó)企背景的美元債也受到影響。

這是否與愈演愈烈的停貸潮有關(guān)呢？在部分房企因債務(wù)違約爆雷后，在建項(xiàng)目陸續(xù)停工。雖然也有部分房企對(duì)外表示了復(fù)工復(fù)產(chǎn)的決心，但難以啟動(dòng)全部在建項(xiàng)目是不爭(zhēng)的事實(shí)，爛尾樓盤停貸斷供潮似有蔓延之勢(shì)。

由于絕大多數(shù)爆雷房企并未走出債務(wù)困境，進(jìn)入2022年后新增的部分債務(wù)違約房企進(jìn)一步壯大了違約房企的隊(duì)伍。斷供的購(gòu)房者雖不是多數(shù)，但對(duì)市場(chǎng)造成的心理沖擊是直接的，銀行股板塊整體放量下跌即是最明顯的注腳。

這顯然說(shuō)明房企目前脆弱的信用經(jīng)不起任何利空的沖擊。首先從銷售來(lái)看，6月環(huán)比增長(zhǎng)是弱勢(shì)復(fù)蘇，環(huán)比上升很大部分原因在于低基數(shù)效應(yīng)。6月銷售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)好只是相對(duì)的好，而非絕對(duì)的好。

由于疫情的反復(fù)影響，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)工作、收入不確定性的擔(dān)憂，疊加房企爆雷對(duì)項(xiàng)目交付和質(zhì)量的擔(dān)憂等制約消費(fèi)的問(wèn)題并未得到解決，當(dāng)下出現(xiàn)的斷供潮就是一例。在未來(lái)預(yù)期未轉(zhuǎn)好之下，恐懼并沒(méi)有消失。

華泰證券指出，信用危機(jī)仍存，期待更多民企紓困政策的出臺(tái)。2022年以來(lái)，房企公開(kāi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件呈現(xiàn)加速蔓延的趨勢(shì)。房企的信用危機(jī)遠(yuǎn)未解除，尤其是下半年到期規(guī)模較高、銷售復(fù)蘇遲緩、難以在公開(kāi)市場(chǎng)“借新還舊”的房企面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

雖然2021年年末以來(lái)房地產(chǎn)融資方面利好頻出，增量和存量均迎來(lái)改善，但僅央企國(guó)企和少量頭部民企能夠享受到融資利好，出險(xiǎn)房企融資環(huán)境仍在繼續(xù)惡化。

華泰證券表示，一方面央企、國(guó)企和少數(shù)頭部民企已經(jīng)恢復(fù)信用擴(kuò)張，另一方面是大部分民企仍面臨信用收縮，解決問(wèn)題的本質(zhì)手段在于銷售端的復(fù)蘇。

但由于對(duì)交付情況的擔(dān)憂，大部分民企、出險(xiǎn)房企的銷售復(fù)蘇明顯弱于行業(yè)，需要更多外力的干預(yù)才能幫助它們走出現(xiàn)金流的惡性循環(huán)，繼續(xù)拖延可能導(dǎo)致出險(xiǎn)房企的進(jìn)一步增加。