房地產開發項目工程造價全過程控制路徑探究

魏 鑫 上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司高級工程師

自20 世紀90 年代以來，我國房地產行業經歷了一個高速發展的階段，隨著政府對產業政策的不斷完善，房地產市場管理逐步規范。

目前，國家宏觀經濟發展進入新常態，在房地產調控常態化、全國房地產開發投資增速放緩以及行業從增量到提質的穩健發展背景下，房地產企業要實現可持續發展則需要采用更科學、集約、高效的項目建設管理模式，通過管理來實現增值產品價值，保障企業的市場競爭力。

項目管理作為一項系統任務，具有復雜多變的特征，涉及多個方面的內容，投資目標作為房地產開發項目管理重要目標之一，總投資控制貫穿項目的全生命周期[1]。

工程造價作為建設項目總投資中最主要的組成部分，對實現房地產開發項目投資目標起著決定性作用。

因此，對于房地產企業而言，必須加強對房地產開發項目管理過程的全過程造價分析，應當對房地產開發期間產生的所有成本進行有效的系統控制與管理，在相關措施的綜合作用下，合理促進資源利用效率的提升，以實現經濟效益最大化[2]。

1 全過程造價管理概念

全過程造價管理是對工程造價管理控制范圍的進一步細化，覆蓋了項目前期決策到項目開發建設實施各階段的造價管理，是一項復雜的系統性工作。全過程造價控制將傳統局部的、分散的造價管理向項目開發建設全流程延伸，打通工程造價管理鏈路，實現循環管理，更加合理有效地控制整個建設項目的實際費用支出。根據房地產開發項目建設階段以及造價管理的側重點，可以將全過程造價管理分為決策、設計、發承包、施工和后評價5 個主要階段。

值得注意的是，在實施全過程造價管理的過程中，一般應遵循注重事前控制、強調主動控制、靜態控制與動態管理相結合、技術措施與經濟措施相結合等原則。并通過經濟指標控制、推行限額設計、實行審圖制度、招投標管理、變更索賠管理、動態資金預算管理及建立工程造價數據庫等多維度，使用多種管理方法，對房地產開發項目各階段的工程造價進行針對性控制和監管。

2 業主方工程造價管控的影響因素

業主方在對工程造價進行全過程管理控制時，通過在投資決策、工程設計、工程招投標、工程施工各環節中不斷融合、改進造價管控技術，建立起全面性的造價管控體系，有效落實造價管控工作，以確保各項費用支出的合理性[3]。在此過程中，工程造價管控的影響因素可以概括為以下幾個方面。

（1）投資目標的確定。投資目標是業主方實施全過程造價管理的控制紅線，投資目標的確定需要在綜合考量項目定位、系統構成、市場環境等因素下判斷投資目標是否經過充分論證、是否合理可行，對工程造價控制有著極為深刻的影響。

（2）設計方案。作為房地產開發項目建設實施的重要依據，設計方案的內容是否全面、技術層面是否可行、執行是符合行業規范都將對工程造價產生重大影響，是工程造價管控的重點。

（3）業主方造價管控效果。業主方是否配備專業的造價管理人員及其工作經驗多少和技術水平高低都直接影響工程造價管控的執行效果。另外，造價咨詢單位作為顧問服務單位，在對工程項目各項資金支出進行核算時，其核算的準確性也對工程造價的管控效果具有一定的影響[4]。

3 造價全過程控制路徑

3.1 強化投資決策階段造價管理

在強化本階段造價管理工作的過程中，可以嘗試以下幾個方面的措施。

（1）深入考察市場環境，在分析銷售環境的同時，評估房地產項目建設期間所涉及的原材料市場價格動態變化趨勢，確保房地產項目進入實施階段能夠獲得充足的材料供應作為基本支持，避免市場價格波動導致材料因供應不足從而影響到造價成本。此環節將全過程造價控制理念引入其中，從市場環境評估的角度出發，驗證房地產開發項目需求與市場環境的匹配關系，做好造價控制的首要工作。

（2）深入分析項目投入產出比。房地產項目前期需要投入大量資金展開建設，進入項目運營階段后才會有效益產出。因此，房地產開發企業需要嘗試從財務專業的角度分析房地產項目投資回收周期，在投資決策階段將財務評價引入造價控制范疇中，判斷房地產開發企業同一時期所開展的其他項目是否在投入、成本以及效益產出上存在沖突，并制訂針對性解決方案。

（3）確保投資估算編制的合理性。作為決策人員制定投資決策的重要依據，投資估算資料的分析性以及指導性相當強，會對房地產開發項目的后續經濟效果評價產生直接影響。因此，實際操作中需要對多項投資決策方案進行綜合比對，密切關注經濟與技術的結合關系，確保其經濟合理性。通過此種方式控制項目建設相關成本，基于前期合理的預算為后期出現沖突時的針對性處理提供充足資金支持，為后續階段的造價控制提供重要依據。

3.2 科學合理參與工程設計

在房地產項目設計階段，需要將工程造價控制引入其中，積極且合理地參與計劃階段各項工作。在項目決策正確的前提下，這一階段對房地產開發項目整體投資的影響最為顯著。為了保證房地產開發項目設計管控工作有序開展，應嚴格按照如圖1 所示的結構做好各項管控工作。

圖1 房地產開發項目設計管控結構

全面結合造價控制與工程設計階段的工作，能夠避免房地產項目建設期間出現投資超限的問題，同時能強化設計、業主、施工等各個單位自身管理。在此期間需要著重關注以下幾個方面的問題。

（1）合理選擇設計單位。在對設計單位進行選擇時，需要安排專業人員系統考察該單位前期階段所承接過的房地產工程項目的設計狀況，對該單位的工程項目設計能力進行準確判斷，并且從業績資質、設計團隊等多個角度著手，確保該單位所提供工程設計作品的可靠性與先進性，將方案招標引入設計單位的綜合比選環節，保證篩選出的設計單位具有較強的能力。

（2）積極推行限額設計理念。在房地產開發項目整體設計方案中，設計工作的開展應當始終圍繞層層限額理念，基于對資金的有限分配，合理控制設計方案投入資金成本，并實現對工程設計方案的擇優選擇，將設計人員與造價人員從工作內容上緊密結合起來。

（3）做好施工圖設計環節的監督管控工作。確保圖紙可以滿足具體施工使用要求，同時避免漏項問題的產生，關鍵在于業主是否深入設計階段展開積極有效的監督管理。因此需要引入工程監理、咨詢單位參與到設計監督環節，集中對施工圖紙的可行性以及專業性進行檢驗，使業主方要求能被順利滿足，同時避免竣工結算環節中出現爭議性問題[5]。

3.3 強化發承包階段規范管理

對于房地產開發項目而言，本環節是項目得以順利落實的核心階段，基本內容是對房地產開發項目各個工程發包單元的施工單位進行合理選擇，嚴格依據工程建設要求，選擇能力、經驗與之相匹配的施工單位，同時納入對造價因素的考量，具體可以從以下幾個方面著手展開造價控制。

（1）統籌管理。納入對房地產開發項目綜合性、復雜性因素的考量，考慮投資決策方向，將其與招標動向相結合，以使招標階段的各項決策能夠在實現項目自身利益的同時，對工程項目整體成本進行優化控制。

（2）進一步提升招標工作團隊的審查與控制能力。招標團隊應當將土建工程師、機電工程師、造價工程師等各領域專業性人才引入其中，通過豐富成熟的工作經驗對競標單位所給出施工方案和投標報價的可行性進行準確判斷，為后續施工任務的順利開展打好基礎。需要認識到單純意義上依賴于自身團隊專業人員整合建設招標團隊，會存在成本消耗較大的問題，因此可以將高質量的招標代理公司引入其中，對招標的科學性與合理性具有重要意義。

（3）確保招標階段控價的合理性。要求基于專業領域技術人員的參與，明確房地產開發項目施工期間不同項目對成本投入的需求情況，保證招標控制價與市場實際情況的一致性，快速剔除惡意報價競標單位。在形成控制價后進行二次復核，綜合考慮項目場地環境條件、人材機市場信息價格動態、施工技術方案等因素，保證工程量的準確無誤，不缺項漏項，以此限制對業主方不利的投標報價策略空間。

（4）確保開標階段的合規與有序。目前，房地產開發領域的開標過程類型眾多，包括電子評標以及異地評標等方法，實踐應用經驗已經較為成熟。在這一背景下，房地產開發企業必須深入考慮開標過程是否對招標人有便利性影響，在開標合法與規范的基礎上，使整個開標過程中招標人監督作用的充分發揮與落實。

3.4 細化施工階段造價組織管理

本階段的造價管理在房地產開發項目全過程造價控制中的效果最為明顯，當前房地產開發項目所參與工程建設規模不斷擴大，施工期間大量平行作業交叉其中，為確保項目建設為企業帶來合理的利潤效益，就需要將造價控制管理落實于施工階段中，并嘗試從以下幾個方面入手加強造價控制水平。

（1）落實工程變更與現場簽證管理。工程變更與現場簽證是在現場環境變化等一系列因素影響下不可避免的問題，是合同雙方意見一致所達成的變更事項。但從施工單位的角度上來說，當前已經將現場簽證與變更事項作為獲得額外利潤的重要手段，業主方也因此會出現成本額外增大的問題。

因此，業主方在變更以及現場簽證的管理中應當認真對待，加強日常監管，杜絕不經業主與設計單位同意的私自變更。同時還需要安排專業技術團隊深入現場進行考察，保證所審批通過的工程變更事項均為必要的變更項目。

（2）體現材料認價職能。由于房地產開發項目建設周期較長，工期跨度大，多數材料無法一次性采購完成并進行庫存管理，施工期間會涉及不同類型材料補給的問題。因此，業主方需要結合施工期間的材料需求，建立針對性的認價手冊，基于對市場常規價格信息的考察，收集一手價格信息，完善材料采購制度，確定最為合理的材料認價單數據。

（3）做好資金預算的管理。根據施工周期和合同價格合理安排財務資金投入，有效降低項目管理成本，提高資金使用效率，同時做好資金使用的監督管理，讓每筆資金落實到施工中，有效保障項目施工的順利進行。

3.5 持續開展項目后評價

房地產開發項目開展項目后評價工作能夠實現對各項目標的檢驗，基于真實結果的分析，可以反映出投資決策與項目開發建設實施過程中存在的問題和需要改進的方面。對于全過程造價管理而言，在項目后評價階段應就總投資估算、設計概算中各項工程費用，以及各項指標與工程決算中所反映的真實發生數據進行比對分析，找出偏差的內容和原因。這樣一方面可以發現各階段造價管理存在問題，分析原因并提出解決對策，用于改進造價管理工作；另一方面可以總結工程造價各項數據，引導建立業主方工程造價數據庫、造價指標數據，用于指導新開發項目的工程造價控制，降低成本支出的偏差。業主方可以通過后評價反饋的信息，及時改進在建項目管理方案，提高擬開發項目的投資決策水平，助力投資效益的逐步提高。

4 結語

大量的實踐研究結果表明，在房地產項目開發期間，工程造價的管理控制水平會受到多方因素的共同影響，且與房地產建筑產品的質量水平也存在密切關系。因此，投資決策時就需要全面考慮市場定位、區域環境、建設規模以及等級標準等因素，論證建設方案的可行性、經濟性和合理性，以全面控制造價成果文件質量為抓手，做好工程造價管控，這樣能夠降低決策失誤率、創造合理投資收益提供保障。

房地產開發項目從策劃到建成交付使用是一個漸進過程，應用全過程造價管控方法，管控投資決策、設計階段、施工階段、竣工驗收階段的工程造價影響因素，不能忽視任何一個階段對投資目標的影響。通過對全過程造價控制路徑的研究，梳理造價管理工作思路，對房地產開發項目整體造價管理水平的提升具有重要意義。