創新驅動老城更新的路徑和模式探索
——以南京“秦淮硅巷”為例

馬國強，周林林，楊冬冬，尹 康

引言

近年來，隨著城市發展從增量擴張向存量更新轉型，城市更新正以前所未有的規模、速度重塑城市發展格局。特別是在2021年，國家“十四五”規劃中明確“實施城市更新行動”，城市更新成為國家戰略。早在20世紀90年代，一些學者便對城市更新的概念、特征、動力機制進行了初步研究，將其與我國城市化階段演進和發展模式轉型的需求相結合，探討了城市更新的時代價值；通過研究以英國為代表的國外城市更新和老城復興策略，為我國城市更新提供了借鑒和啟示；通過案例解讀和實證研究，重點探討了城市更新策略的選擇和具體應用；還有不少學者對城市更新的地方實踐進行了總結，并據此提出了完善城市更新政策、優化城市更新機制的思路和方向。盡管如此，我國城市更新在實踐中仍然存在過于重視物質空間更新而忽視城市功能再造、過于迷信拆遷手段而忽視改造置換手段的應用等誤區和困境，導致空間更新與產業更新不同步、不協同，甚至相互割裂，城市更新的多元目標難以達成。為此，越來越多的城市嘗試將空間更新與產業功能提升、創新型城市建設結合起來，探索科技創新、產業與空間協同更新的路徑和模式。

硅巷（Silicon Alley）為我們提供了一種成功的經驗模式。它誕生于紐約老城，通過支持和鼓勵互聯網信息技術不斷向傳統產業、服務業態滲透融合，老城中心區迅速集聚大量的高科技產業和初創企業，從而助推老城空間更新和功能提升，使其成為與硅谷匹敵的美國第二大科創高地。如今，硅巷作為科創產業和城市更新協同共促的發展模式，逐漸被學習和借鑒。南京科學、教育資源豐富，且高度集中在老城核心區，科技創新與老城更新具有先天的協同優勢。在南京建設“創新名城”的戰略目標下，如何整合老城區的科技創新資源，找準高科技產業發展與老城空間更新的契合點，具有十分重要的現實意義。

1 硅巷模式及其內涵

硅巷是20世紀90年代開始從紐約曼哈頓下城區到特里貝卡區等地逐漸形成，由互聯網與移動信息技術企業集中而成，以存量空間更新為主的科創產業集聚區。它充分利用了紐約獨一無二的產業資本和得天獨厚的科技人才資源，有效地控制了科技創業成本，促進了科技型企業的快速集聚，走出了一條科創產業發展和老城更新互促互進的成功之路。

1.1 多層次創新生態網絡

一直以來，硅谷作為全球科技創新的標志性地域舉世聞名。然而，21世紀初美國高科技泡沫破裂，以硅谷為代表的高科技產業集聚區遭受重創。在這一背景下，得益于紐約市政府的引導和投入，硅巷在高校、企業、政府、人才、金融機構、中介機構、創業孵化機構等之間搭建了多層次創新生態系統，吸引創新人才、機構、企業不斷集聚，得到迅猛發展。

創新生態網絡（innovation ecosystem）的構建可以說是硅巷的成功秘訣。廣義上，硅巷已成為一個覆蓋紐約大都市區、橫跨地理與虛擬網絡的龐大科技創新生態系統。硅巷的創新生態系統由創新主體、創新服務機構、創新環境三要素組成，三要素相互依賴、相互影響，形成復雜的網絡結構。創新主體是創新生態系統的中心，通常基于創新型企業產業鏈上下延伸而形成。硅巷的創新主體以初創企業為主，多是基于市場需求、與傳統產業或業態結合而產生，呈現嵌入性、改造性等特點。創新服務機構主要由人才及研究機構、融資機構（知名創投機構或天使投資人）、戰略投資機構、創業孵化機構等組成。正是得益于紐約巨大的市場需求及全球一流的創新服務能力，眾多的初創企業選擇落戶硅巷。創新環境是指紐約市政府的引導和投入，包括設立初創基金、制定稅收優惠政策、提供分享型辦公場地和低成本孵化器、搭建一站式信息平臺、引導高校相互合作培養創新型人才等。

1.2 開放性、嵌入式產業體系

以硅谷為代表的傳統產業體系多是由產業相互協作或競爭形成的，產業創新是基于產業技術或產品本身的革新，其科技創新具有較為強烈的行業歸屬性和生產配套需求特征。硅巷的科技創新大多來源于互聯網信息科技與傳統產業、服務的融合，呈現鮮明的嵌入性特征。它們熱衷于運用互聯網技術為商業、時尚、傳媒以及傳統服務等領域提供基于技術和市場需求的全新解決方案，以此改革傳統行業，不斷衍生并建立細分市場。

同時，硅巷之所以在紐約生根發芽并迅速壯大，還與紐約這個全球最具開放性和生長力的科技創新市場關系密切。傳統意義上的研發創新主體更多是企業或產業內部，而硅巷的創業者更加重視新技術、新思想與傳統產業、服務業態、外部各種資源的開放性結合，且不排斥公開這些思想和技術，具有開放共享的特點。作為全美最大城市，紐約的人口規模和開放多元的特征為創新創業提供了最佳的市場試驗場所。而且，紐約也是絕佳的創業地點。一方面，紐約集中了眾多的知名創投公司或天使投資人，擁有完善的資金鏈和豐富的顧客群，易于獲得創業資金支持。另一方面，哥倫比亞大學、紐約大學和康奈爾大學等眾多名校集聚了大量的人才、研究等創新資源，也容易獲得人才支持。2021年，紐約風投交易數量近2 500筆，總價值首次突破500億美元，占美國風投市場總價值的16.6%（與硅谷所在的舊金山灣區基本持平），這使紐約成為金融科技、廣告、新媒體、數字健康和電子商務等領域初創公司成長的“溫室”，其中包括Overdorff、Spring Health、DoubleClick、IAC、Shutterstock等。

1.3 扎根于老城的無邊界高科技園區

硅巷的成長展現了一種不同尋常的產業空間選址趨向。傳統意義上，創新型企業特別是高科技企業的空間集聚一般偏好新興的城市邊緣區、郊區（以硅谷為代表），以獲得大片可擴展且低成本的產業空間。然而，在互聯網信息技術廣泛應用的背景下，與生活、創意緊密結合的科創企業呈現出向都市老城區集聚的新趨勢（以硅巷為代表），以充分利用老城區的成熟配套和巨大市場。位于紐約老城的寫字樓、廠房、街區、公寓（甚至低層住宅）等傳統甚至衰敗的城市空間依靠較低的成本、靠近市場的區位和創新要素的集聚優勢吸引了一批高科技初創企業進駐。在這一需求下，紐約市政府適時主動地推動城市更新，著力改造老城城市空間和基礎設施。可見，硅巷的成功既得益于老城更新，又推動了老城更新。

與硅谷邊界分明的封閉型科技園區不同，硅巷是一個無邊界的、功能混雜的高科技產業集聚區。就紐約初創公司的空間分布而言，硅巷以紐約中城南區的熨斗區、切爾西地區、SOHO區和聯合廣場為主體，逐漸向曼哈頓下城區和布魯克林蔓延，其空間邊界并不清晰。同時，硅巷強調科技創新產業向傳統產業、服務消費、商業模式等的滲透，注重創新產業功能與居住、生活、商務、娛樂等功能的空間融合，“樓上孵化器，樓下普拉達”成為紐約硅巷的典型空間形態。

2 硅巷模式下老城更新規劃的思路

2.1 重新認識老城價值

傳統發展模式下，在追求發展規模、速度、效率的目標導向下，老城不占優勢，發展價值無法體現。隨著城市發展向存量更新轉變，老城更新和復興日益受到重視，老城產業轉型、功能升級、空間更新的需求愈發迫切。從紐約硅巷的發展歷程來看，大量高科技初創企業在老城集聚發展，是市場自發選擇的結果，這代表了市場對老城價值的重新認可。就這些初創企業而言，老城創新要素多元匯聚、靠近消費市場、便于交流、配套成熟等優勢，成就了高科技企業的生存、發展、壯大。這些優勢很大程度上抵消了租金成本提高帶來的劣勢，特別是政府支持政策介入后，老城對高科技企業和科創產業集群的吸引力更加強大，從而更進一步凸顯老城在當下城市功能轉型、科創產業發展大潮中的不可替代的價值。

因此，老城更新規劃首先需要重新認識老城價值，思考發展模式轉型背景下，根據當前科技創新和新興產業發展的要求，老城的創新、產業、空間要素價值如何體現。

2.2 以創新生態網絡的構建為核心

在重新認識老城價值的基礎上，需要進一步考量老城更新規劃的核心任務。硅巷通過老城創新生態網絡的優化重建，激活老城的創新發展活力，引領并實現了老城功能的全面提升和空間面貌的徹底改觀。這既是扎根于老城的多元創新要素及資源潛力得到發揮的結果，也是外部創新要素和科創企業被吸引且與本地創新要素融合共生之后的放大效應。從紐約的實踐來看，創新生態網絡的優化重組串聯了高校、企業、人才、中介機構等創新要素，暢通了科技創新的通道，放大了老城在科技創新方面的優勢，最終助推老城空間更新目標的實現。

由此可見，在硅巷成長壯大的過程中，創新生態網絡始終起到了串聯、引領和放大的核心作用。圍繞創新生態網絡的構建要求，老城更新規劃亟需從兩個方面予以落實。一是現狀分析要注重對各類創新主體、創新資源以及創新網絡現狀的分析和評價，全面掌握老城構建科技創新生態網絡的基礎和潛力。二是目標定位要體現創新生態網絡的構建目標，對高校、科研院所、科技企業、園區、人才、配套機構等創新主體進行科學調配和體系化安排，據此提出產業鏈培育、城市功能提升、空間更新改造等要求。

2.3 空間更新與產業替代協同推進

一直以來，老城更新熱衷于物質空間的翻新、改建、重建，傾向于“先空間后產業”，認為空間更新完成后，市場會自發吸引新的產業功能進入。然而，在實踐中，這種自發的產業替代可能由于產業定位不準、建筑空間不匹配、經營管理不善等原因導致惡性競爭、無序散亂、空間浪費等問題。硅巷模式的成功之處在于通過構建多層次創新生態網絡系統，明確了科創產業發展對空間環境和載體的具體需求，從而激活了老城創新氛圍營造和空間更新的動力。可見，科創產業發展引領的產業替代是老城空間更新的動力和依據，兩者之間相互依存、緊密關聯。在各級政府不遺余力地培育高科技產業、推進老城空間更新的背景下，如能借鑒硅巷模式，將兩者統一起來，將會事半功倍，取得再現老城活力、壯大科創產業集群的雙重效果。

老城更新需要統籌空間與產業的關系，做到空間更新與產業替代的協同推進。一方面，根據存量資源和空間支撐條件，確定科創產業體系及配套建設的方向和目標；另一方面，根據科技創新和產業發展的要求，確定空間更新的目標和策略。

3 實證研究：南京“秦淮硅巷”的規劃實踐

南京“秦淮硅巷”選址于南京老城的重要組成部分——秦淮老城核心區（圖1）。該區由中山東路、龍蟠中路、月牙湖和秦淮河圍合而成，面積約4.4 km。區內高校、科研機構、園區、企業等創新主體豐富，科創產業發展潛力大；同時，建筑空間老化、城市功能退化、發展動力缺失等問題非常突出，老城空間更新要求也十分迫切。為此，借鑒硅巷模式，結合自身實際，南京開展了“秦淮硅巷”的規劃及建設實踐。

圖1 “秦淮硅巷”空間區位

3.1 規劃技術路徑

遵循“以創新驅動更新”的精神，規劃構建了從“創新資源梳理”到“創新網絡構建”再到“產業-空間協同落實”的技術路徑。相比于傳統城市更新以“空間”為主線的規劃路徑，該技術路徑切入老城更新的創新潛能和產業動力，涉及的內容更加全面、深入（圖2）。

圖2 “秦淮硅巷”規劃技術路徑

具體而言，在現狀分析階段，改變以用地現狀分析為主的傳統做法，從創新資源梳理的角度，展開對創新主體、網絡、載體等的現狀及潛力價值評估，全面掌握老城更新的基礎和產業發展的支撐；在目標設定階段，突出創新生態網絡建設的要求，在空間角色定位、功能提升等傳統城市更新目標的基礎上，增加科創產業發展、創新要素集聚、載體建設等方面的目標，體現硅巷的導向和示范性；在規劃策略階段，改變空間更新改造“一條腿”支撐的局面，厘清產業、空間（載體）之間相互支持、共生共榮的關系，建立產業培育發展、空間更新改造及載體提升策劃協同共促的規劃策略體系。

3.2 創新與老城融合，構建“校地一體”創新網絡

創新網絡的價值在于融合不同創新主體的特色和優勢，在地方性支持體系下整合、重組，串聯形成創新鏈、產業鏈、價值鏈。硅巷的成功便源于哥倫比亞大學、紐約大學和康奈爾大學等名校在紐約市政府的支持下，與紐約老城復興、科技創新產業融合發展，孵化了一大批初創企業，不斷創造新的服務模式和產業業態。南京2016年以來倡導的“校地融合”與之不謀而合。在此框架下，“秦淮硅巷”推進創新與地方（秦淮老城）的融合，著力構建“校地一體”的創新網絡。

一方面，高校（南京航空航天大學，下文簡稱“南航”）科技創新與秦淮老城的產業培育相融合。高校（南航）突破學校圍墻的空間阻隔，依靠創新的示范效應、面對面交流的互動效應、與企業之間的互補效應，在地方上搭建創新成果轉化網絡，吸引各級、各類創新單元圍繞高校（南航）集聚，最終形成由高校（南航）策動引領的創新生態群落。另一方面，秦淮老城發展要求與駐地高校（南航）的創新活動相融合。秦淮老城對駐地高校（南航）的科技創新給予全面支持，在地方上完善專業化的、定制化的創新創業服務體系，空間更新為創新創業活動提供可負擔的、匹配度高的高品質載體空間，地方市場需求及時反饋，激發新的創新活動，繼而產生源源不斷的市場需求（圖3）。

圖3 “秦淮硅巷”的“校地一體”創新網絡

3.3 聚焦高校學科創新優勢，謀劃老城科創產業集群

硅巷創新的活力源于高校創新、企業創新與地方優勢完美契合，構建了根植于地方的科創產業集群。相較于企業、科研機構、園區等創新主體，高校是人才集中程度最高、成果產出最多、成本最低的創新主體。因此，“秦淮硅巷”借助并聚焦高校的學科創新基礎優勢，建立與地區經濟結構相適應、與秦淮老城空間價值相匹配的科創產業集群。

作為區域內唯一的駐地高校，南航在航空航天及光電信息科技等領域的人才儲備、科研成果和創新優勢突出。因此，確定航空航天技術作為“秦淮硅巷”產業創新的觸發領域，并將其放到互聯網信息科技引領的產業變革情景中，與城市發展、老城更新、產業業態、服務模式等的市場需求相對接，重點關注由航空航天技術衍生的四大產業方向：以高頻電子及通信技術研發為代表的未來電子信息產業，以衛星應用以及星載、彈載技術研發為代表的航天尖端科技產業，以無人機及飛行器技術研發為代表的航空高端服務產業，以物聯仿真技術為代表的新一代人工智能產業。地方（秦淮老城）政府則圍繞上述產業培育發展的要求，重點在金融資本服務、創新創業支持、載體配套服務、政策保障服務等方面形成地方性產業配套支持體系（圖4）。

圖4 “秦淮硅巷”科創產業集群

3.4 開放共享，營造硅巷空間特質

科創企業在紐約硅巷的迅速集聚揭示了科創產業對空間需求的偏好，體現了以開放共享為靈魂的硅巷空間特質，為老城空間更新提出了明確的要求。

就高科技初創企業而言，選擇老城主要是看重老城富集的創新合作資源。在美國，由于高校在空間上是開放的，創新主體的互動合作沒有空間上的阻礙，因此周邊的閑置空間自然就成為硅巷最早一批企業的落腳點之一。我國的情況與之不同，高校由封閉的圍墻圍合形成固定的空間邊界，成為高校創新成果交流、資源共享的藩籬。因此，要在“秦淮硅巷”營造開放共享的創新空間格局，首先需要“打開”南航的圍墻，面向科創企業推出校屬閑置樓宇，與科創企業共享大型儀器設備和創新創業設施，使南航成為一個沒有邊界的開放性創新源頭。在老城空間層面，要改變“依靠增加建筑體量平衡成本”的傳統思路，優先集聚、提升科創產業，挖掘、提升現有空間效用，在地方政府配套政策的支持下，為科創企業提供個性化、可負擔的空間載體。

在此基礎上，規劃提出重構老城開敞空間系統，沿線重點布局創新交流、成果展示、商業路演、科技休閑等特色創新空間，打造“一心兩環四軸”的“秦淮硅巷”空間結構體系（圖5）。“一心”為“秦淮硅巷”科創服務中心，是集創新服務平臺、眾創空間、會議展覽、創新交流等于一體的創新策源地；“兩環”為內環科創公園、沿護城河科技休閑帶（環），兩者相互嵌套，串聯廣場、展覽館、口袋公園等豐富多元的公共開敞空間；“四軸”分別是依托南航校區內部東西向道路打造共享交流軸、依托李府巷南北延伸打造生活服務軸、依托中山東路形成都市形象展示軸、依托御道街形成歷史文化軸。

圖5 “秦淮硅巷”空間體系

4 老城更新新路徑：以創新驅動更新的硅巷模式

2000年以來，全國各城市普遍開展的老城更新，其初衷是為了改變老城區建筑空間老化、城市形象差的局面，消弭老城區與外圍新城區在城市面貌方面的巨大反差。因此，這一時期的老城更新以“空間更新”為目標，傾向于采用“大拆大建”“推倒重來”的方式，大體量、高密度的高層辦公、商貿樓宇迅速取代低矮、擁擠、破舊的傳統老城空間，較短時間內實現了老城的改頭換面。然而，這種生硬的拆建“就空間論空間”，導致“千城一面”，老城的歷史人文傳承、傳統產業特色以及地方性的生活場景也隨之消失殆盡。

2010年左右，在對已有更新實踐進行反思的基礎上，老城更新不再一味地追求空間效果，開始關注老城人文、歷史風俗、傳統產業等內涵的挖掘、重現、放大，以此提升老城的商業價值，在能夠代表城市歷史傳承的老城重要地段開展了“修舊如舊”（包括“原貌復建”）的城市更新實踐。盡管這一模式保留或再現老城主要的街巷、建筑、景觀格局，但由于原住民大多搬離，商業運營深度介入，往往“空有其表”，“物理外殼”和“填充內容”之間并未形成內生的相伴關系，老城人文傳統的“真實性”和更新的可持續性受到質疑。

硅巷模式展示了以創新為中心，聚合產業發展、空間更新、地方配套的老城更新路徑。該模式以創新為中心，挖掘放大創新的輻射外溢效應，激活產業與空間、產業與配套、空間與配套之間的內生互動機制（圖6）。在創新的驅動下，產業發展不斷為空間更新提出新的承載要求，而空間更新則為產業發展提供必要的載體支撐；產業發展是地方配套的基本前提和重要依據，而地方配套則須為產業發展提供優質服務和個性化支持；空間更新可以為地方配套提供更具吸引力的場所氛圍，地方配套不斷改進的目標本身也是空間更新的重要內容。正如紐約硅巷展示的那樣，高端研發機構、企業集群以及初創企業、創新促進機構的迅速增加與紐約老城物理空間上的緊湊性、交通的高通達性、技術網絡的互動性以及居住、辦公與零售功能的混合性等特征形成了良性的互動互促關系，在地方政府科創、資金、人才、用地等支持政策的加成下，塑造了一種被美國布魯金斯學會稱為“創新城區（innovation districts）”的新興空間形態。

圖6 基于創新的內生互動機制

相較于前兩種模式，以創新驅動更新的硅巷模式觸及了老城復興的動力問題。通過創新主體要素的挖掘和創新生態網絡的梳理重建，能夠為老城產業發展提供更具前瞻性的戰略謀劃依據，為老城空間保留或引入更多的文化、技術內涵，從而為老城更新量身定做契合地方特質的復興方案。然而，硅巷模式的應用對于老城創新要素的集聚基礎和地方政府的管理運營能力有較高的要求，實施的難度較大。

表1 不同城市更新模式的比較

5 結語

我國城市化進入中后期階段，在土地資源約束條件下，城市發展亟需通過老城更新釋放發展潛力，激發創新活力，尤其是將老城置于互聯網科技不斷向傳統產業滲透的背景下，探索空間更新與產業發展相統一的更新路徑。紐約硅巷的成功說明創新不僅是空間與產業互動的紐帶，而且能夠通過創新生態網絡的構建重塑老城發展動力，最終助推老城復興。南京“秦淮硅巷”借鑒并實踐這種基于創新的老城更新路徑，旨在推動實現秦淮老城的全面復興。與傳統的老城更新模式相比，這一模式對于深化老城更新目標、完善老城更新方式具有啟發性。然而，我國與美國在社會文化、產業政策、科技制度、規劃管理等方面存在差異，硅巷模式如何與我國具體國情以及城市更新的現實需求相結合，還需要在實踐中不斷總結與研究。