城市營商環(huán)境與房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)研究

呂 穎

（桂林師范高等專科學(xué)校，廣西 桂林 541199）

從當(dāng)前情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型與發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，如何保證自身在激烈的市場競爭中，得以轉(zhuǎn)型與升級(jí)，成為當(dāng)前發(fā)展的重點(diǎn)。而我國正努力打造良好的營商環(huán)境，希望通過這種方式，能夠確保在同一地區(qū)的市場經(jīng)營主體生命周期所面臨的環(huán)境狀況與資源條件得到改善，并且朝著更好的方向發(fā)展下去。

一、營商環(huán)境概述與評(píng)價(jià)

1.營商環(huán)境概述

在邁入到21世紀(jì)以后，我國的營商政策逐漸從中央下放到地方，并且成為當(dāng)前改革與發(fā)展的重點(diǎn)。營商環(huán)境指的就是在一個(gè)地區(qū)當(dāng)中的市場主體，其整個(gè)生命周期內(nèi)所面臨的環(huán)境狀況與資源條件，其中包括法治環(huán)境、市場環(huán)境、政務(wù)環(huán)境、要素環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等多個(gè)方面，同時(shí)政府也能為其提供各項(xiàng)政策作為支持，因此打造良好的營商環(huán)境對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可忽視的作用。

2.城市營商環(huán)境評(píng)價(jià)

一是構(gòu)建指標(biāo)體系。當(dāng)前城市營商環(huán)境是多個(gè)因素共同作用的結(jié)果，本文將遵循國際性、科學(xué)性、可操作性、綜合性、充滿中國特色等幾個(gè)方面作為基本的原則，從當(dāng)前現(xiàn)有的研究成果出發(fā)，結(jié)合未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)的特點(diǎn)與方向，構(gòu)建對(duì)應(yīng)的指標(biāo)集，最終能夠?qū)I商環(huán)境指標(biāo)體系建設(shè)確定為城市投資吸引力、行政服務(wù)企業(yè)效率、城市發(fā)展質(zhì)量等多個(gè)指標(biāo)，具體如表1所示。

表1 營商環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

二是數(shù)據(jù)來源。本文中所有的數(shù)據(jù)都來源于各個(gè)地區(qū)的服務(wù)網(wǎng)站、國土資源局、各省市的統(tǒng)計(jì)年鑒、百度地圖等，因此數(shù)據(jù)具備真實(shí)性與可比性，選擇對(duì)于多個(gè)重點(diǎn)城市的營商環(huán)境作出評(píng)價(jià)，對(duì)于數(shù)據(jù)的異常與缺失值，采用的是平滑法與均值插補(bǔ)法等進(jìn)行了處理。

三是確定排名。根據(jù)世界銀行的營商環(huán)境研究方法，也就是前沿舉例法，每一項(xiàng)排名都是根據(jù)距離前沿水平的得分來最終確定的，前沿距離得分越高，那么就表示有著越好的營商環(huán)境。

四是實(shí)證評(píng)價(jià)結(jié)果。在此次排名中，筆者針對(duì)一些副省級(jí)城市的營商環(huán)境進(jìn)行比較，排名由第一到第十五，分別是深圳、廣州、青島、杭州、南京、武漢、程度、濟(jì)南、廈門、寧波、大連、哈爾濱、沈陽、西安、長春。隨后，筆者針對(duì)這些城市的營商環(huán)境進(jìn)行分析，總結(jié)出下述幾個(gè)特點(diǎn)。一是地域特征十分顯著。其總體情況呈現(xiàn)階梯狀分布，比如廣州、青島、深圳、杭州等具備代表性的南方城市，東部地區(qū)的城市影響環(huán)境整體水平要明顯的好于西安、長春、哈爾濱等東北城市。二是從營商環(huán)境各項(xiàng)指標(biāo)出發(fā)，查看其是否具備均衡性來看，綜合得分較高的城市，各單項(xiàng)指標(biāo)也有著突出的表現(xiàn)，比如廣州、深圳等，營商環(huán)境較低的各個(gè)城市，其單個(gè)指標(biāo)也相對(duì)較低，比如長春、西安等。三是個(gè)別城市一些指標(biāo)具備明顯的優(yōu)勢，但是其他指標(biāo)水平相對(duì)較低，導(dǎo)致整體的環(huán)境較差。比如沈陽、哈爾濱作為代表的東北地區(qū)，但是因?yàn)樾姓徍似髽I(yè)效率的各指標(biāo)有著極高的得分，因此當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)積極的把握營商環(huán)境，將此作為改革的機(jī)遇，使得東北經(jīng)濟(jì)快速復(fù)興。

二、提升營商環(huán)境的必要性

提升營商環(huán)境能夠更好的適應(yīng)國內(nèi)與國外發(fā)展的需要，從當(dāng)前情況來看，當(dāng)前國際市場競爭也十分的激烈，國內(nèi)與國外的經(jīng)濟(jì)形勢，從2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延到今天，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況仍不容樂觀，一些國家開始出臺(tái)政策想要脫離險(xiǎn)境。其中搞好營商環(huán)境，吸引外來投資，成為最常見的舉措。與此同時(shí)，隨著國內(nèi)西部大開發(fā)、東北振興、中部崛起等戰(zhàn)略逐漸的實(shí)施，內(nèi)部省份與區(qū)域之間有著更加激烈的關(guān)系，提高營商環(huán)境能夠充分地滿足當(dāng)前國家發(fā)展所提出需要。通過提升營商環(huán)境，能夠吸引更多高科技、高質(zhì)量的企業(yè)進(jìn)駐到城市當(dāng)中，并且大力地發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與知識(shí)型經(jīng)濟(jì)，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)，保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到轉(zhuǎn)型。除此之外，提升營商環(huán)境，能夠提高自身所具備的競爭力。目前來看，國內(nèi)外對(duì)于競爭力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不再是單純的經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)增長速度，其中也包括了經(jīng)濟(jì)、文化、民生、社會(huì)等多項(xiàng)指標(biāo)。通過提升營商環(huán)境，能夠使得經(jīng)營服務(wù)更加完善，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，同時(shí)才能吸引更大、更優(yōu)、更好的項(xiàng)目與企業(yè)。除此之外，大力發(fā)展?fàn)I商文化，能夠充分緩解更多的社會(huì)矛盾，對(duì)營造融洽、和諧的社會(huì)氛圍，發(fā)揮著不可忽視的作用。提升營商環(huán)境更是一項(xiàng)造福群眾的重要舉措，對(duì)于商家而言，不僅是天大的好事，促進(jìn)商家前來投資與發(fā)展，同時(shí)通過政府的有效引導(dǎo)，使得商家為群眾提供更加優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)。政府在提高營商環(huán)境同時(shí)更能提高監(jiān)管的力度。

三、加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的相關(guān)內(nèi)容

1.對(duì)于當(dāng)前的市場開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

首先，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐。從當(dāng)前情況來看，大部分的公共服務(wù)設(shè)施，難以與其他項(xiàng)目進(jìn)行同步，這就會(huì)不斷地延長土地供應(yīng)時(shí)間，只有等到各種條件均成熟，才可繼續(xù)開發(fā)。對(duì)于一些已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但不滿足市場需求的土地，此時(shí)就需要國家城鄉(xiāng)規(guī)劃部、國土資源局等相關(guān)單位，對(duì)于實(shí)際情況進(jìn)行研究，隨后共同制定對(duì)應(yīng)的用地轉(zhuǎn)換方案。通過積極地調(diào)整土地利用情況與具體的規(guī)劃條件，指導(dǎo)房地產(chǎn)用地得到充分的轉(zhuǎn)換與利用。從市場情況出發(fā)，適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩吭谑袌鲋兴紦?jù)的整體供應(yīng)比例，積極支持多個(gè)行業(yè)共同發(fā)展，同時(shí)也需要做好跨境房地產(chǎn)開發(fā)工作，為后期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。其次，采用售租并舉的方式，將商品房“去庫存”與棚戶區(qū)、城中村、城邊村改造相結(jié)合，主動(dòng)提高貨幣化安置所占據(jù)的比例，并且采用積極的引導(dǎo)方式，確保居民能夠買到適合自己的商品房。從原則角度出發(fā)，筆者認(rèn)為，政府不能直接投資建設(shè)公共租賃住房，而是需要采用積極推進(jìn)的方式，快速地落實(shí)將滿足新居民住房需求為重點(diǎn)的住房制度改革，主動(dòng)建立租房、售房相結(jié)合的全新用房制度，保證商品房銷售順暢。除此之外，也需要主動(dòng)地發(fā)展住房租賃市場，保證住房租賃逐漸朝著規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展下去。鼓勵(lì)一些有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主動(dòng)將一些庫存的商品房進(jìn)行出租，并且積極地開發(fā)將租賃融為一體化的全新經(jīng)營模式。再次，建立完善的配套設(shè)施。將合理布局、方便群眾作為基本的建房原則，對(duì)于城市當(dāng)中的醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育、文化體育、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行重視，做好不斷的建設(shè)與規(guī)劃工作，并且將各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到一些新建的住宅區(qū)和棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目中，同時(shí)也需要在規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見中，對(duì)涉及的內(nèi)容進(jìn)行明確。最后，主動(dòng)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量。為了保證為居民提供更好的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)鼓勵(lì)一些大型與中型的開發(fā)企業(yè)，主動(dòng)經(jīng)營屬于自己的物業(yè)企業(yè)，對(duì)于自有開發(fā)項(xiàng)目做好全面的管理工作，由此能夠使得購房者所獲得服務(wù)得到延伸，并且在市場中樹立良好的口碑，強(qiáng)化品牌效應(yīng)，為日后發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

2.促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

首先，需要帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到充分發(fā)展，并且保證其在未來的日子里，朝著建設(shè)產(chǎn)業(yè)化方向轉(zhuǎn)變。從現(xiàn)有的土地資源和出臺(tái)的規(guī)劃內(nèi)容出發(fā)，采取有效的措施，全面推廣裝配式住宅，并且采用全新的方法，包括采用信息化管理方式，保證設(shè)計(jì)內(nèi)容更加標(biāo)準(zhǔn)化等，確保全面地實(shí)施房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。其次，主動(dòng)發(fā)展大量將建筑產(chǎn)業(yè)化方式為主的骨干企業(yè)，使得這些房地產(chǎn)企業(yè)能夠形成施工一體化、結(jié)構(gòu)與裝飾一體化的新局面，保證企業(yè)為居民提供更加貼心的服務(wù)。再次，做好試點(diǎn)示范和典型引導(dǎo)工作。在這一階段，不僅要加快產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)和新型建材基地建設(shè)工作，同時(shí)還需要快速地建成一批房地產(chǎn)示范項(xiàng)目，這樣才能快速地在市場中站穩(wěn)腳跟。

3.加快發(fā)展企業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展

首先，加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。將做大、做優(yōu)、做強(qiáng)作為基本的工作目標(biāo)，大力的支持發(fā)展優(yōu)勢企業(yè)，加快培育知名企業(yè)和品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，使其在后期的發(fā)展中朝著品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化方向不斷的發(fā)展下去，并且推動(dòng)骨干開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)、中介企業(yè)建立長期的合作關(guān)系，由此能夠打造出合作共贏的新局面。引導(dǎo)房地產(chǎn)、中介等其他的骨干企業(yè)，主動(dòng)做好理念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、項(xiàng)目創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等工作，同時(shí)積極主動(dòng)地參與到全省房地產(chǎn)市場競爭當(dāng)中來，提升房地產(chǎn)企業(yè)所具備的核心競爭力。其次，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間合作力度，打造開發(fā)新局面。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)與重點(diǎn)施工企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴，共同開拓市場，開展深度合作，提前介入開發(fā)項(xiàng)目，全面優(yōu)化結(jié)構(gòu)體系，保證構(gòu)件選型更加完善，擴(kuò)寬技術(shù)應(yīng)用范圍，主動(dòng)縮短工期，同時(shí)也需要進(jìn)一步的降低成本，這樣才能保證工程安全，使用、質(zhì)量、功能達(dá)標(biāo)，確保企業(yè)具備極高的經(jīng)濟(jì)效益。再次，積極主動(dòng)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。此時(shí)應(yīng)當(dāng)將大型骨干開發(fā)企業(yè)作為其中的龍頭，并且主動(dòng)與建筑設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)研發(fā)、零部件生產(chǎn)以及物業(yè)服務(wù)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與科研機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，并且形成住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，不斷提升技術(shù)的集成能力以及產(chǎn)品的研發(fā)能力，最終保證住宅朝著縱向一體化方向發(fā)展，并且發(fā)揮其所具備的集聚效應(yīng)。

4.大力發(fā)展功能性房地產(chǎn)

尊重市場主體的選擇，將振興、促進(jìn)、建設(shè)作為工作的重點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)當(dāng)中所占據(jù)的比重進(jìn)行合理的控制與規(guī)劃，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展，采用差異化信用評(píng)級(jí)管理措施，能夠保證企業(yè)日后加快轉(zhuǎn)型，同時(shí)為企業(yè)日后參與到高端房地產(chǎn)的開發(fā)與城市綜合體的建設(shè)當(dāng)中，提供更多的支持。除此之外，也需要加快特色建筑建設(shè)速度，與政府之間建立良好的關(guān)系，并且出資建設(shè)將健康養(yǎng)老、中介服務(wù)、文化創(chuàng)意、金融基金、科技信息等為主的、充滿特色的建筑，由此能夠更好地滿足不同層次市場所提出的實(shí)際需求，并且保證將房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、城市發(fā)展緊密的結(jié)合起來。在開發(fā)新建商品住宅項(xiàng)目時(shí)，主動(dòng)打造低密度、配套齊全的優(yōu)質(zhì)住宅，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房改造需求。除此之外，也需要將“分類引導(dǎo)、就地實(shí)施”作為基本的工作原則，保證高端房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展更加的順利，同時(shí)也需要重視開發(fā)居家養(yǎng)老、特色服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)、等項(xiàng)目，由此轉(zhuǎn)變原本的發(fā)展方向，避免市場出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭問題，同時(shí)也能為自身在激烈的市場競爭中，占據(jù)一個(gè)有利位置[1]。

5.加強(qiáng)監(jiān)管力度，保證合理發(fā)展

當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)對(duì)于開發(fā)總量、土地供應(yīng)、項(xiàng)目布局、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)，并且提出未來3年到5年的開發(fā)項(xiàng)目，將其主動(dòng)的納入到開發(fā)項(xiàng)目庫以及年度開發(fā)計(jì)劃當(dāng)中來，并且將此作為土地出讓的實(shí)際依據(jù)，通過這種方式，也能避免出現(xiàn)防止商品房出現(xiàn)供過于求的情況。除此之外，也需要對(duì)于市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，做好商品房預(yù)售資金的管理與監(jiān)督工作，并且從市場情況出發(fā)，及時(shí)發(fā)布一些具備價(jià)值的房地產(chǎn)信息，通過這種方式幫助消費(fèi)者判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，同時(shí)也能保證消費(fèi)者更加的理性，由此保證市場朝著可持續(xù)化方向發(fā)展下去。全面實(shí)施房地產(chǎn)交易信息日?qǐng)?bào)制度，定期研究與分析房地產(chǎn)運(yùn)行情況，采用因地制宜、因時(shí)制宜的方式，做好標(biāo)本兼治、準(zhǔn)確調(diào)控工作。對(duì)于一些過剩庫存，應(yīng)當(dāng)做到優(yōu)先處理，只有這樣，才能保證市場朝著供需平衡的方向發(fā)展下去[2]。

6.加強(qiáng)土地供應(yīng)管理的力度

從國土資源部以及對(duì)應(yīng)的城建部門所發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》可以了解到，我國對(duì)于土地資源進(jìn)行重新的管理與規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，國土資源、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、住房等部門，應(yīng)當(dāng)共同制定出讓方案。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見制度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)同有關(guān)部門，對(duì)被出讓土地的建設(shè)周期、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施以及應(yīng)用開發(fā)項(xiàng)目的住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，作為出讓條件，并且提出明確要求，并加強(qiáng)項(xiàng)目后期建設(shè)過程中的監(jiān)督與實(shí)施[3]。

四、結(jié)語

城市營商環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)有著不可忽視的作用。一是從整體角度來看，我國營商環(huán)境有著明顯的地域性特點(diǎn)，并且呈現(xiàn)出上升趨勢，以青島、深圳、廣州為代表的南部、東部的城市，其營商水平要明顯地好于東北與西北的城市；二是營商環(huán)境的不斷改善，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)加快了轉(zhuǎn)型與發(fā)展的步伐，目前來看，我國一些副省級(jí)城市所具備的行政服務(wù)水平相對(duì)較好，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與升級(jí)過程中，應(yīng)當(dāng)高度重視與積極把握城市投資所具備的吸引力，并且認(rèn)可城市發(fā)展質(zhì)量指標(biāo)，從城市定位出發(fā)，把握好房地產(chǎn)企業(yè)日后轉(zhuǎn)型與升級(jí)的具體方向。三是城市應(yīng)營商環(huán)境具備差異化，這也是多種因素共同作用的結(jié)果，因?yàn)闋I商環(huán)境的結(jié)果評(píng)價(jià)具備一定的相對(duì)性，同時(shí)也存在歷史性因素，因此對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與升級(jí)造成影響，并且也會(huì)在某些程度上，影響了企業(yè)營商環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)果。各城市應(yīng)當(dāng)對(duì)于自己地域優(yōu)勢以及不足之處進(jìn)行高度重視，確保各項(xiàng)指標(biāo)朝著均衡發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變，并且對(duì)于營商環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，這樣才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

綜上所述，針對(duì)本文的研究，筆者提出了營商環(huán)境優(yōu)化以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)建議，首先是突出城市優(yōu)勢，其次是認(rèn)識(shí)城市的不足，保證各項(xiàng)指標(biāo)朝著均衡方向發(fā)展，最后則是從城市定位出發(fā)，把握好房地產(chǎn)企業(yè)日后轉(zhuǎn)型的正確方向。