房地產企業增值稅納稅籌劃及保障措施
——以RC公司為例

□ 沈陽 駱威霖 孫方華

房地產業在我國國民經濟中占領著中流砥柱的重要位置，在過去幾十年的財稅改革的進程中，房地產業的納稅籌劃也一直是稅務機關和各級科研人員研究的重要領域。2018年起，在全國大力推行減稅降費政策的環境下，增值稅和個人所得稅成為減稅降費的重點改革對象。2019年政府工作的重點之一就是應將惠普減稅和結構性減稅措施結合起來，同步深化增值稅改革，做到真正減少企業社保繳納壓力。2020年，政府部門發布了多項關于房地產的通知，建立銀行業金融機構房地產貸款集中的管理制度，為房地產企業的納稅改革提供了更多金融方面的支持。企業想要在市場經濟環境中加強適應能力，就應當利用好各項稅收政策實行的有利條件，在作為三大稅種之一的增值稅方面，要對增值稅發票進行高質量管理，在考慮降低企業運營成本的基礎上，同時也要防控稅收、經濟風險，以此助力企業經濟快速發展。

一、企業納稅籌劃概述

納稅籌劃這一詞匯誕生已久，在學術界暫時還沒有完全統一的概念，但是學術界內存在著一定共識：納稅籌劃最重要的是符合法律法規，在這個基礎上以減輕企業稅負壓力為目標，綜合降低稅務風險為指引。

納稅籌劃與逃稅、避稅有本質上的區別。逃稅是一種欺瞞詐騙的違法行為，是納稅人建立在自身的利益之上，躲避繳納稅款的不正當行為。“逃避稅收”的概念在國外已經廣泛的運用，但是這一概念目前還尚未在我國《稅收征管法》中收錄，但在《刑法》中已經明確為一項罪名，即逃稅罪。

本研究認為，納稅籌劃是納稅人以不違反國家法律、稅收法規的基礎上，在依據日常經營狀況而制定的納稅籌劃方案下，在生產經營活動的同時，事先規劃即將產生的各類稅收事項，以達到降低稅負、延緩納稅、規避納稅風險為目標的一系列籌劃行為。

二、RC公司增值稅納稅籌劃方案設計

RC公司成立于2003年，以“至臻·致遠”為品牌理念，致力于通過高品質的產品與服務，整合優質資源，為中國家庭提供美好生活場景與服務，成為中國“美好城市共建者”。公司以地產為核心主業，布局六大業務板塊：地產、服務、文旅、文化、會議會展和醫療康養。經過18年發展，RC公司已是中國房地產行業頭部企業，中國最大的文旅產業運營商和物業持有者之一，是中國最大的會議會展物業持有者及運營商之一，具備全國領先的綜合城市開發與產業整合運營能力。

1.RC地產公司增值稅納稅籌劃的依據。想要保證房地產企業能夠有序穩定開展納稅籌劃管理工作，就應當逐步加強財務科室人員納稅的主動性，企業運營環節產生的費用，應當由指定商家開具增值稅發票，然后盡快向稅務局申請納稅。在此期間，企業財會人員還應當對指定財務報表數據信息進行科學整理和研討，以固定時間將稅務發票以及財務報表內容進行整理，為稅務局的數據審核提供依據，嚴格開展庫管工作。

2.增值稅納稅人身份與計稅方法。RC公司作為一家較大的地產公司，項目遍及全國各地，所以RC公司會設立較多的子公司，在每個新項目所在之處設立的子公司，在稅務方面會保持獨立，自主納稅。由于各子公司納稅的獨立性，開發項目也各不相同，故各子公司可以根據自身實際情況選擇不同的增值稅納稅人身份。不同的增值稅納稅人身份對應著不同的計稅方法，小規模納稅人可按征收率選擇簡易計稅方法，一般納稅人可按適用稅率選擇一般計稅方法，故開展納稅籌劃的一大重點即是選擇適當的納稅人身份。

RC 地產公司的子公司在選擇增值稅納稅人類型時可以從以下兩方面入手：一方面是考慮購買方能否及時提供增值稅專用發票等有效的抵扣憑證，如果可以及時提供，那么便可選擇作為一般納稅人納稅；另一方面則是考慮增值稅的稅負率與征收率高低問題，如果征收率高于稅負率，則作為小規模納稅人納稅，如果征收率低于稅負率，則作為一般納稅人納稅。

本文選擇RC公司近期在某一開發項目處設立的子公司為研究對象。在依據增值稅可抵扣這一特點下，如果該子公司的可以抵扣的進項稅額較少，那么選擇作為小規模納稅人納稅更適合，反之則選擇作為一般納稅人納稅更適合。當兩種納稅人身份所負擔的稅負相等時，即可以抵扣的進項稅額占銷售額達到某一比例時，這一數值稱為無差別平衡點抵扣率。我們可以通過稅率和征收率進行計算。我們假定選擇一般納稅人和小規模納稅人的應納增值稅額相等，在此時該子公司的抵扣率即為無差別平衡點抵扣率。選擇一般納稅人時的應納稅額=銷售額（不含稅）×（1-抵扣率）×9%；

選擇小規模納稅人時的應納稅額=銷售額（不含稅）×3%；

令兩式相等：銷售額（不含稅）×（1-抵扣率）×9%=銷售額（不含稅）×3%；

則可得到：無差別平衡點抵扣率=66.67% 。

在得到無差別平衡點抵扣率后，以此為基礎可以得到，當公司的抵扣率高于66.67%時，便可選擇作為一般納稅人納稅，當公司的抵扣率小于66.67%時，便可選擇作為小規模納稅人納稅。

3.擴大增值稅進銷項稅率差異。RC地產公司及其子公司適用的增值稅稅率為9%，會與進項稅稅率產生差異，例如在購買建筑原材料時，選擇向小規模納稅人購買原材料，由于小規模納稅人適用稅率為3%，所以會產生6%的稅率差，向一般納稅人購買原材料，則稅率差為4%，故RC公司及其子公司應在采購建筑原材料時注意進銷項稅率差的納稅籌劃。在購買鋼筋水泥等數量巨大且價格較高的原材料時，應選擇是一般納稅人的供貨商，這樣可以取得增值稅專用發票等抵扣憑證，獲取大量進項稅額；但在購買一些數量小且價格低廉的輔助材料時，一般難以獲取增值稅專用發票，故可以選擇相比之下價格較低的供貨商。

本文的研究對象選擇了RC地產公司近期的一項工程項目，以發包方式作為依據，K建筑公司為增值稅一般納稅人，能夠開具增值稅專用發票，適用稅率為9%，合同中約定的總價款為5000萬元，鋼筋和混凝土的采購價格分別為1800萬元、800萬元，鋼筋和混凝土的稅率分別為13%和3%，依據上述業務，本文設計四種采購方案，具體如下。

方案一：K建筑公司負責建設施工,RC公司購買全部原材料。

RC公司進項稅額=（5000-1800-800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%+800÷（1+3%）×3%=428.55萬元

方案二：RC公司僅購買混凝土，K建筑公司購買其他原材料。

RC公司進項稅額=（5000-800）÷（1+9%）×9%+800÷（1+3%）×3%=370.09萬元

方案三：RC公司僅購買鋼筋，K建筑公司購買其他原材料。

RC公司進項稅額=（5000-1800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%=471.3萬元

方案四：K建筑公司購買全部原材料并負責建筑施工。

RC公司進項稅額=5000÷（1+9%）×9%=412.84萬元

通過以上四種納稅籌劃方案可以看出，RC公司應該選擇進項稅額最高的方案，即RC公司購買鋼筋，其余由K建筑公司負責。

三、RC公司實施納稅籌劃方案的政策風險及保障措施

事物具有兩面性，通過上文對RC公司占比較大的增值稅稅負進行納稅籌劃方案設計，對RC公司的盈利改善效果仍行之有效，可以為企業帶來額外合理盈利，但同時納稅籌劃也會給企業帶來財務風險、政策風險等，在應對這些風險上如果稍有大意，那么給企業帶來的損失可能是無法彌補的，下面就RC地產公司在納稅籌劃過程中可能面臨的政策風險展開研究。

1.稅收政策變動風險。稅收政策是與時俱進的，隨著國民經濟、環境變化等原因，國家對稅收政策會及時調整，當新政策出臺或者已有政策調整時，企業未能及時理解、有效應用從而給企業帶來的風險，即是政策風險，在減稅降費、深入增值稅改革的大背景下，納稅籌劃思路也愈加寬闊，但對企業而言同樣伴隨著諸多風險。

2.及時關注稅收政策變動。RC公司應該構建良好的稅收政策學習氛圍來應對政策變動帶來的風險，應對風險的同時，也可加強企業人員對收稅政策的理解，提高納稅意識，這也是納稅籌劃能夠實際應用的基本要求。（1）RC地產公司及各子公司在遇到稅收政策變動時，比照公司當前納稅籌劃方案，在遇到疑點時，應及時向稅務機關尋求有效解讀，確保政策理解的準確性，這樣不但可以規避風險，還可以在很大程度上提升納稅籌劃方案的可行性。（2）RC地產公司在構建公司內部培訓機制時，應該把稅收政策學習作為一項重點培訓內容，伴隨稅收政策的變動定期開展培訓，建立討論小組，以討論形式研究政策變動對于企業的影響，如果變動影響到企業的納稅籌劃方案，應及時更新改動，最大化地規避風險。（3）在日常工作學習中，RC地產公司可以采取一些多元化手段，調動企業員工學習的積極性，以輕松愉快的方式更能加深對政策的理解，可以舉辦納稅籌劃方面的知識競賽，集思廣益，這樣可以加強公司各個內設部門之間的溝通，讓非財務部門人員也了解接納納稅籌劃，增強凝聚力的同時也為公司納稅籌劃方案的實施提供更大的保障。

四、結語

新政策的全面執行能夠明顯減輕房地產企業稅負，助力企業納稅籌劃管理的良好開展。盡管各項新政策的建立執行導致企業面臨諸多稅收問題，企業也應當以主動態度納稅，強化財會科室人員的崗位技能和素養，與高信譽商家建立合作關系，助力企業更加長久穩定發展。