共有產權住房的新嘗試：共享產權模式構建

肖 斌 歐國良

黨的十八大以來，我國住房保障制度進行了深入改革。在租賃性保障性住房領域，將原有的廉租房和公租房進行整合，實現兩者并軌運行。在保障性住房產權領域，探索共有產權房。2017年9月，住房和城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，鼓勵以制度創新為核心，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面大膽探索。2018年起，全國各地眾多城市均積極推行共有產權住房建設，使其成為住房保障的重要力量。然而，共有產權住房的供應，遠不能解決當前住房價格高企和居民購房能力不足的問題。同時，共有產權住房主要由地方政府供給，建設來源主要是財政資金，其在供給數量和供給區位上的短板始終無法有效解決。

共有產權住房雖然具有較強的創新性及積極性，但是在實際推進中仍存在著政府財政壓力大、市場參與度低、申請審核流程繁瑣且監管成本高等問題，在此情況下，探索共享產權住房模式，探索涵蓋政府、開發商和購房者三者的“共享產權”模式，有效協調三方利益，能夠為完善我國住房供應體系，發揮市場經濟的積極作用，解決購房難問題提供新的解決思路。

一、共有產權住房模式

（一）共有產權住房政策的發展歷程

2007年3月，江蘇省淮安市發布《民生幫扶“九大工程”實施意見（淮安市安居工程實施意見）》，率先提出實施共有產權政策，確定購房者和政府按照7∶3的比例持有房屋產權。2012年3月，上海市發布《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)申請、供應和售后管理實施細則》，對共有產權保障房（經濟適用住房）的申請條件、輪候和選房、售后管理等方面進行了初步規定。其后，上海市于2013至2021年間發布多部政府規章及規范性文件，對共有產權住房制度進行完善。2014年，住房和城鄉建設部確定北京、上海、深圳、成都、黃石和淮安等為共有產權住房的試點城市。2014年12月，住房和城鄉建設部又聯合國家發展和改革委員會和財政部等六部委發布《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》，進一步明確了共有產權性質政策性商品住房的制度安排。共有產權住房主要面向住房困難的城鎮中等偏下收入家庭，以及符合規定條件的進城落戶農民和其他群體，并明確共有產權住房購房者持有的產權份額比例一般不低于60%，且購買滿5年后才允許上市交易，符合上市條件的，在同等條件下政府享有優先購買權。2017年，住房和城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，明確發展共有產權住房是推進住房保障和供應體系建設的重要內容。同時，鼓勵北京市和上海市以制度創新為核心，結合本地實際制定具體管理辦法，明確共有產權住房的供應對象范圍，建立健全共有產權住房配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務。2018年起，全國多個城市探索并建立了共有產權住房制度，并進行了大量共有產權住房供應。共有產權住房制度作為我國住房保障體系的重要創新，對緩解中低收入居民住房困難的問題起到了積極作用。

（二）共有產權住房模式的內涵特征

共有產權住房是保障性住房中的一種類型，是指政府和購房者按比例共同出資，并以各自出資比例共同擁有房屋的產權。2017年，北京市發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，將共有產權住房界定為：“政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。”總體而言，其他各市對共有產權住房的界定大同小異。

共有產權住房顯著特征在于房屋產權政府與購房者共有，而購房者可以單獨享有房屋使用權，[1]實現“部分產權”與“獨立使用”的融合。同時，共有產權住房將住房自有與住房租賃融合，有效降低了購房者的支付壓力。共有產權住房模式鏈接了租賃市場與購買市場，為購房者提供了更多的選擇，在一定程度上抑制了房價上漲，使房屋能夠回歸于“住”的本質。[2]

（三）共有產權住房模式存在的問題

共有產權住房模式作為保障性住房的重要創新，在各城市的試點和實施過程中，也存在一些亟需明確和解決的問題。

首先，尚未出臺關于“共有產權”及“共有產權住房”的法律法規。我國共有產權住房模式仍處于探索前進階段，雖然試點建設共有產權住房的城市越來越多，但各城市對于共有產權住房的政策內涵存在一定差異。例如，在各地的政策中，共有產權住房有“共有產權房”（上海、深圳、南京）、“共有產權住房”（北京、廣州）、“共有產權保障住房”（杭州、無錫）等不同的稱謂。同時，對于共有產權住房的性質有不同的表達。在此情況下，如何更好地提升居民認識度與接受度，為共有產權住房模式的全面推廣奠定良好基礎，仍是一個難點。

其次，共有產權住房模式中購房者持有產權比例設置較高。從目前各試點城市的規定來看，共有產權住房對購房者持有比例的設置并不低，普遍為50%以上。例如，在2022年2月上市的北京市東城區“永佑家園”項目，政府持有產權份額為20%。2020年，無錫市出臺《無錫市市區共有產權保障房管理暫行辦法》中，共有產權的產權份額按照保障對象和政府各占50%的比例確定。2022年，在寧波市出臺的《寧波市共有產權住房管理辦法（試行）》中，也是界定承購人在產權份額上不得低于50%。類似，廣州的共有產權住房銷售條件中，購房者需繳納55%產權的購房款。但是，絕大部分商品房市場交易中，普通購房者首付款比例最低僅為30%。共有產權住房模式設置的購房者持有產權比例，對于中低收入居民而言仍是一筆不小的支出。

再次，共有產權住房模式對政府監管的要求較高。保障性住房的目的在于“公平”而不是“效率”，這就要求政府需深度介入保障性住房運作的各個環節。[3]在共有產權住房模式下，政府在建設、審核、供應、管理、使用等全部環節，均需投入大量的人力物力。同時，鑒于共有產權住房與市場價格的商品房存在一定差價，可能還會導致在房價較高的城市出現“尋租問題”，[4]因而在售后管理上，政府同樣需要付出更多的監管成本。

最后，共有產權住房模式的定位較為模糊。從當前試點城市的規定看，不同城市對于共有產權住房的定位并非完全相同。以上海和北京為例，上海更側重于共有產權住房的保障功能，而北京則是兼具保障功能與市場功能雙重屬性；上海更側重于控制住房建設成本、降低中低收入居民購房壓力，而北京則更側重于共有產權住房的宜居程度。[5]這種不同的規則設置使得共有產權住房在不同地區面向的對象人群存在一定差異。

二、共享產權住房模式設計

如上所述，共有產權住房當前存在較多問題，包括政府財政壓力、供給數量、購房者購買積極性、開發商參與積極性等諸多方面。有效調動各參與方積極性，探索共享產權模式具有重要政策意義。共享產權住房模式是指以市場為主導、以政府政策為支持、以提高居民住房自有率為目標，由開發商和居民按一定比例共同享有房屋產權的模式。

（一）共享產權住房模式的運行架構

共享產權住房模式作為住房供應體系中對商品房的補充，本質在于由房屋產權所有者共同享有房屋所帶來的收益。在該模式下，開發商通過“招拍掛”等方式從地方政府處獲得土地使用權并進行開發。開發商對共享產權住房的銷售采取“開發商和居民按一定比例共同享有房屋產權”的方式進行銷售。起初，購房者按照設置的初始產權比例進行購買，并獲得獨立使用權。在使用過程中，按月支付一定數額的租金給開發商，該租金作為開發商所持產權比例的收益，政府需按此租金水平進行指導和管理。其后，購房者可以繼續從開發商處購買剩余產權。

共享產權住房運行邏輯的示意圖

（二）各方主體在共享產權住房模式下的利益分配

共享產權住房模式下的主體主要為政府、開發商及購房者，這三方主體均可以在共享產權住房中獲得一定的利益。

首先，對政府而言，在共享產權住房模式中，政府僅承擔引導者及監管者的職責，其監管成本和風險均有所下降。同時，鑒于開發商及市場資本的進入，可以較好地緩解政府財政壓力。同時，通過充分調動開發商的積極性，可以使政府更好地對樓市房價進行調控，達到促進房地產業良好運行的目的，亦可以使政府在相對“少付出”的情況下，更好地達成“房住不炒、住有所居”的目標。

其次，對開發商而言，房地產開發商參與共享產權住房建設能夠獲取開發收益。[6]開發商在共享產權住房模式中除了能享受稅收、地價等一系列政策優惠外，還能夠通過共享產權住房模式所采取的“租售結合”方式獲得較好的長期、穩定收益。在共享產權住房中，開發商作為房屋產權的共有人之一，并不需承擔裝修或管理的義務，購房者長期按月交租亦能促進開發商資金鏈的良性循環。

最后，對購房者來說，共享產權住房模式無疑是有利的。在共享產權住房模式下，購房者僅需要支付一定比例的資金即可以取得房屋的產權，擁有屬于自己的住宅，與普通商品房相比，其明顯減輕了購房者房貸還款的壓力，使其能擁有更多的資金用于自由支配，提高其生活質量。

（三）共享產權住房模式下的購房成本測算

假設購房者購買深圳市場上一套建筑面積為100平方米，總價553萬元的住房，商業住房貸款基準利率為5.1%。比較分析普通商品房購買和共享住房購買的成本差異如下：

模式一：按照普通商品住房銷售和購買。按照深圳市2020年《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》之規定，普通購房者首付款比例為30%，全商業貸款30年，其首付為165.9萬元，貸款為387.1萬元，等額本息月供為16517.4元。

模式二：按照共享產權住房模式銷售與購買。購房者購買共享產權房后，每月需支付的款項為“貸款還款＋租金”。如開發商和購房者各擁有50%的產權，購房者需要支付的購房款總計276.5萬元，按照《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》之規定，普通購房者首付款比例為30%，故購房者首付款為82.95萬元，剩余193.55萬元其可選擇貸款，并按月進行還款，其等額本息月供為8260.8元；開發商持有房屋276.5萬元之權益，購房者需要在該范圍內按照政府限定的價格每月向開發商支付租金，房屋租金支付為2000元/月。購房者總計購房成本為10260.8元/月。具體測算過程如下表所示：

表 普通商品房購房成本與共享住房購房成本比較

根據表中數據，購房者購買普通商品房主要承擔的是首付款及月貸款，而購買共享產權住房則承擔的是首付款、月貸款及每月租金。共享產權住房的首付款僅為普通商品住房的50%，能節省約82.95萬元，且共享產權住房的住房月支出（含月供及月租金）僅為普通商品房的62%，即每月能節省約6256.6元，這無疑大大減輕了購房者的購房成本。

三、共享產權住房模式的創新性

（一）共享產權住房模式有其獨特性

共有產權住房與共享產權住房在名稱上十分相似，在定價上也均需要由政府參與指導，但二者在實際上存在著較大的差異。第一，在性質方面，共有產權房屬于保障性住房中的一種類型，而共享產權房則是普通商品房；第二，在建設方面，共有產權房以政府為主導，由政府出資、開發商建設，而共享產權房則以市場為主導，房屋的出資及建設均由開發商自行負責；第三，在購買條件方面，共有產權住房作為保障性住房的一種類型，面對的是中低收入人群，因而購買共有產權住房需要符合一定的保障性條件，而購買共享產權住房，僅需要符合政策規定的限購條件即可，也就是說，購買共享產權住房的條件要低于共有產權住房；第四，在購買方式方面，共有產權住房以售為主，而共享產權住房則采取了租售結合的方式；第五，在產權持有者方面，共有產權住房的產權持有者為政府與購房者，而共享產權住房的持有者則是開發商與購房者。

（二）共享產權住房模式創新明顯

與共有產權住房等保障性住房相比，共享產權住房有明顯的優勢和創新。

首先，保障性住房不以盈利為目的，但這也使得市場資本沒有過多介入空間，而共享住房兼具保障性與商業性，開發商可以享有稅收等各方面優惠，還可獲得穩定的現金流，也可以通過共享產權住房銷售或抵押收回投入資金，這既能使購房者以較低的價格取得房屋產權，又能提高市場資本的參與度，同時，租售結合的方式一方面能促進房地產租賃業的發展，另一方面亦能減少以出租共享產權房謀取利益等情形的出現。

其次，政府是保障性住房中的主導者，這意味著政府需要承擔資金投入、土地供應、財稅支持等多方面的職責，這導致除了北京、深圳等政府財政資金較為雄厚的城市外，其他地方政府對此往往會產生較大的財政資金壓力。但共享產權住房以市場為主導，將開發商與市場資本引入其中，政府無需擔任主導者的身份，僅需要對定價等關鍵條件進行指導和監管，回歸政府監管本職，減少對市場的干預，因而即使單從政府財政能力的角度來說，共享產權住房也能在一定程度上緩解政府財政資金壓力。

再次，共享產權住房更具創新性，更能有效地解決當前住房難困境，因為共享產權住房的購買門檻更低，靈活性更高，炒房操作的空間更小，這些特征都能夠更好地提升住房供應體系的運行效率及穩定性，尤其是對房價較高的一線城市而言，能夠更好地減輕購房者購置房屋的壓力，并提升自有自住比率。

四、推行共享產權住房模式的建議

（一）創新土地出讓方式

我國商品房通常是通過“招拍掛”的出讓方式獲得土地，保障性住房則一般通過無償劃撥方式取得，共享產權住房可以在借鑒二者經驗的基礎上，通過限制地價與房價，并在房價較高地區要求建設的住房項目必須配套相應的基礎設施等，對共享產權住房的土地供應方式進行限制，這不僅能平衡政府土地出讓收益與房價，還能加強共享產權住房配套設施建設。

（二）強化對住房供應價格指導

政府在共享產權住房中并不具備主導地位，但是政府仍應當對共享產權住房提供充分的政策引導及支持，例如對購房者應按月繳納的租金價格進行指導，并從稅收優惠、地價優惠、學位分配等多方面進行政策保障，尤其是在購買和租賃定價方面，為避免開發商過度逐利情況的出現，政府應當參考市場價格等多種因素對購房者購置自有產權部分的價格進行定價，并對購房者應向開發商每月支付的租金進行合理的范圍限定。在共享產權住房模式下可以積極引入市場資本，多渠道籌集建設資金，從而滿足共享產權住房建設的資金需求。同時，開發商作為與購房者共享房屋產權的共有產權人，可以按照其自持比例享有房屋收益，并可以享受政府在保障性住房領域所給予的稅收等優惠政策，這在一定程度上也能激發開發商參與共享產權住房建設的積極性。購房者在達到政府設定的初始購買比例之后，可以繼續加持直至將開發商持有的產權完全購入，從而實現購置房屋的完全產權，這種靈活的產權份額設置也能最大程度緩解購房者的壓力，使其能根據自身實際情況選擇想要購入的產權比例。

（三）落實共享產權住房的供應管理

在退出轉讓方面，可以參考《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》的規定，對共享產權住房可以上市交易的年份進行一個合理的規定，減少利用共享產權住房謀取利益行為的發生，并且可以規定在共享產權住房買賣時，政府或開發商在同等條件下享有優先購買權，且購買的房屋優先用于保障性住房的儲備，這在一定程度上也是將共享產權住房與保障性住房進行了銜接。

五、結語

“安居樂業”“居有所定”一直是中國人的傳統觀念，加之商品房房價不斷上漲，“重購買、輕租賃”的問題在房地產市場中始終存在。住房問題不僅是經濟問題，還是民生問題。當前我國房價大部分城市普遍較高，尤其是在大多數年輕人選擇扎根一線城市的情況下，一線城市商品房房價一直居高不下。黨的十九大報告明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”如何抑制過快上漲的房價，保證居民住房需求，在未來很長一段時間內都將是住房供應體系的研究重點。

綜上，保障性住房的出現對緩解住房難困境起到了積極作用，但保障性住房對政府財政、監督及管理提出較高的要求，需要政府投入大量的人力、物力，且只能緩解部分居民之需求，亦未能充分調動市場積極性。共有產權住房作為保障性住房的新模式，在逐步試點的過程中亦暴露出政府監管風險高、居民認知度低、產權初始比例設置高等問題。在此情況下，本文提出共享產權住房模式作為住房供應體系中對商品房的補充，該模式由開發商和購房者共同享有房屋產權，一方面充分調動了市場參與積極性，另一方面減輕了政府的財政資金壓力，同時亦為購房者購置房屋提供了一個新的選擇。但本文僅是提出了一個初步的構想，共享產權住房模式在貸款、金融政策支持、租金繳交方式及限制等多方面仍有進一步研究的空間。