關于中國房地產上漲的背景研究

易靈成,彭怡欣

(1.貴州財經大學 工商管理學院，貴州 貴陽 550025;2.貴州商學院 會計學院，貴州 貴陽 550014)

1 引言

從20世紀80年代開始，我國為了解決人民基本物質保障問題，對住宅不斷深化改革，改革內容也隨著國家發展在不斷變化。中國房地產的發展已經超過了39年，對于如此長壽并且持續上升的產業不禁令人感嘆。對于房地產起源，文章依據其政治背景主要劃分為三個歷史階段：第一階段是1981—1998年，房地產行業在改革開放背景的刺激下開始起步，此階段我國房地產行業剛剛興起。這一時期，在“市場”催化下中國市場出現了中國恒大、碧桂園、萬科等民營房地產開發代表企業，當時登記在冊的房地產開發企業大約有2萬家。但由于企業發展本身資金的制約，以及當時出現的“房地產泡沫”經濟，導致了房地產發展停滯不前，這一時期的房地產市場一個明顯特點是由國有企業主導，民營企業市場占有份額極低，比如北京華遠、上海城開等。第二階段是1998—2003年，由于改革開放國策為追求持續的高速經濟發展，以及當時不穩定國際形勢的刺激，國家放寬政策調整，為房地產的發展提供了優渥的商業環境，比如國家社會保障政策上停止房屋的福利分配、銀行開始房開貸款政策支持消費者購房分期付款、國家土地政策改革，在這種背景下促進了房地產行業的崛起。第三階段是2003—2019年10月，這一段時間房地產開啟井噴式增長，2003—2013年持續10年房價暴漲，即使在全球金融危機爆發背景下，我國房市由于國家擴大內需的經濟刺激、銀行降息、政府幫持作用下繼續穩定向上發展。再到2014—2018年7月，房價仍然保持緩慢上升，這期間關鍵在2016年中央提出“房住不炒”后對房地產行業高增長有了控制，雖然短時間控制了房價的上漲，但整個房地產行業發展依舊火熱。一度成為第三產業中的重要支柱，成為大部分地方政府的財政依靠。文章主要分析了房地產行業持續火爆的原因及對今后發展方向的預測。

2 房價的高漲分析

從人們長期欲望的滿足來說，房屋作為日常生活中的剛需品，與人們生活息息相關。因此在資本的炒作下房價的上漲極其迅猛，以貴陽市為例，6年前平均單價5794元/m,2021年11月前平均單價9361元/m，漲幅達到了61%，更別說北上廣或者一線城市。這樣優秀的保值能力開啟了人們投資房地產作為理財的思想。這也間接導致房價高漲，下文通過以下幾個原因進行分析。

2.1 房地產的供需理論

在經濟學原理中，不考慮其他因素的影響,需求是指人們能夠購買且愿意購買的能力，同理,供給也是如此。當需求與供給平衡時市場中價格的波動保持穩定，但一旦供需被打破，供給>需求時，導致市場價格下跌，尋求銷售更多的量達到盈利；同理，當供給<需求時，市場價格會上升，獲得超額回報。因此在市場運行過程中同一種商品發生供需不平衡后要么出現降價促銷，要么提價搶購；但如果存在另一種商品替代時“供需效應”導致的價格波動可能不會太強烈，因此企業為了獲利通常會采取價格競爭或者其他營銷手段進行促銷，重新回到平衡關系。

房屋作為人們長期欲望滿足的剛需品，其價格的形成也滿足需求理論這一規律，但由于房地產行業的特殊性幾乎找不到其替代品，所以導致了其保值的性質。在市場交易的過程中，理性的購買者在效用相同的情況下當然會選擇相對價格低的。從2003年開始房地產在資本的炒作下為人們營造出供不應求的現象導致價格不斷上漲，即使同行者會降價銷售爭取更多的客戶，但由于房屋的特殊性價格下跌幅度并不會過高，更重要的一個心理因素是價格過低會讓消費者對產品產生懷疑，所以市場上的競爭者在價格上最后形成相互制約，達成統一使價格波動幾乎一致。內部保證了價格穩定后，外部環境經過資本催化和時代背景需要經濟高速發展的愿景下，房地產成為推動內需的首選，從而導致了供不應求的局面，所以房價的上漲成了必然。

城市人口數量的增加也導致了房屋價格上漲。由于城市經濟的高速發展，人們為追求高品質的物質生活導致越來越多人涌入城市，城市也面臨越來越多人的住房需求，使供給<需求進一步擴大，所以變成只有價高者得的場面。同時隨著經濟發展收入也跟著提高，收入效應也隨之而來，越高收入對房子的需求也就越高，也促使了房價的上漲。

2.2 房地產的市場類型

從市場類型上劃分房地產行業的市場類型屬于寡頭。寡頭即指為數不多的銷售者。在寡頭壟斷市場上，只有少數幾家廠商供給該行業全部或大部分產品，每個廠家的產量占市場總量的相當份額，對市場價格和產量有舉足輕重的影響。

據統計，2018年我國房地產開發企業達到了97938個，每個省平均有2880個，但細分到每個鄉級行政區時就相當少，所以造成了房地產寡頭的獨特性，具有區域性特征。即每個區域分布少數幾個房地產開發企業，其供應了大部分住房需求形成了寡頭市場。這也是不同區域房價參差不齊的原因之一，比如北京平均房價5萬元/m，而貴陽還不到1萬元/m。此時地方房價就由賣方決定，所以這也成了房價上漲的直接原因。

2.3 其他原因

2.3.1 土地使用期的長短

在中國土地的所有權屬于國家，開發商僅僅是享有使用的權力，土地的使用期限有明確的時間限制。例如居住類商品房用地的使用期限是70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。因此使用期的長短一定程度上決定了房開企業對房價的制定，較短使用期的地所建的房大都比較便宜。

2.3.2 土地的供給稀缺性

土地是大自然的產物，屬于不可再生資源。而地球表面積基本上是固定不變的，因此土地的供給量也是固定的。雖然可以填海造地，但成本遠遠超過了預期收益，不僅沒有帶來收益，填海造地對環境的損害是不可逆的，而且與現階段“綠水青山就是金山銀山”的發展理念相違背。

另一個重要原因是城市住宅規劃用地的有限性造成了目前的供給遠遠滿足不了人們的需求，所以造成房價上漲。由于城市住宅用地規劃數量有限，大部分房地產開發商在拿到土地后不會立馬開工建房，而是擱置一段時間等待地價上升，房價理所當然的上升。

2.3.3 投資巨大

伴隨著離縫的產生，道床底部出現吊(脫)空現象。吊空后的道床在列車動載反復碾壓下于薄弱處(如變形縫附近)發生橫向斷裂，裂縫內可能有泥水被壓出，進而構成冒泥翻漿現象。橫向裂縫產生的另一因素是道床變形縫兩側沉降存在較大差異，當沉降差超過其允許值時將產生橫向裂縫。

商業住房的開發前期是需要巨大投入的。房地產作為一個周期性行業，商品的完工一般需要3年或更多的時間，而且每一個項目的投資都相當于“一寸光陰一寸金”，資金投入量一般以億元為單位，比如成都的麓湖生態城光看盤就花了3000萬元，更別說后期建設，一旦周期閉環被打破很可能出現資金鏈斷裂，那么整個企業會面臨破產或者重大債務危機。

除了資金投入巨大，房開企業還需要承擔巨大的債務風險。房地產企業都是負債經營模式，利用財務杠桿創造更高收益。因此為了彌補商品生產過程中的時間成本以及債務風險成本，房屋的售價會相應提高才能保證利益，又由于房地產屬于區域寡頭的性質，房價跟著地區經濟發展水平相應快速高漲，造成了各個地區房價差異大，即使國家進行宏觀調控，政策施壓房價依舊保持上升，相對于2015年之前的漲幅稍微小一點罷了。

2.3.4 政府政策

國家實行改革開放時，由于住房緊張，因此政策大力支持土地開放，實施了一系列獎勵，再到1998年取消分房福利，支持賣掉原有的公積房后再加自己的積蓄買商品房，銀行提供分期貸款等一系列與買房有關的政策之下造就了一批愿意且能夠買得起的消費者。再到2000年后追求高速經濟，房地產作為帶動力最強的產業，上游帶動鋼材、水泥、建筑等幾十個產業發展，下游直接與居民日常生活相關，帶動消費，刺激經濟，自然成為政府看好的行業。所以房地產行業面對如此特殊待遇變成“香餑餑”后價格自然水漲船高。

2.3.5 惡意哄抬

當一部分人購到房后，為保證自己利益情況下自然希望房價上升，所以各種吹噓房屋保值、預測后期房價繼續高漲、要以最低價“抄底”等言論的影響房價自然會抬高。對于一些以此來牟利的資本家則通過各種謠言或是營銷手段哄抬房價，稱之為“炒房團”。其營造出房屋供不應求的假象誤導人們判斷，從而使瘋狂加入購房的購房者抬高房價。一旦房價上升后很難下降，因為沒有人希望自己的房子貶值，而且房價一旦下跌對于國家經濟發展極為不利，會導致國家GDP急速下跌，造成國內經濟低迷，更有可能造成繼2008年后的新經濟危機。所以除了消費者不會希望房價下跌，國家更不希望房價下跌，只會保證房價上升幅度平緩，價格上升幅度穩定以此保證房地產健康發展，總體上來說房價只會繼續上升。

除了外在因素促使房價居高不下外，還有其內因。①所處位置，對應方位，房子的朝向，環境。②周邊的配套設施。學校、超市、菜市場、車站、醫院是否齊全以及資源是否一流等。大多數人買房多是為了孩子讀書，那么學區房就比較受歡迎，只要在樓盤里引入學校即使房價再貴都會供不應求。③樓層，對于一般的小樓(大多是六樓)一二樓房價比較貴，由于沒有電梯上下樓不方便，所以一二樓比較受歡迎，但對于都市商品樓一般在十七層左右，都配備有電梯，此類樓高層比較受歡迎。高層采光好，能看到更好的風景。④交通。交通是否方便也是一個衡量房價的重要依據。

3 房地產存在的問題及現狀

分析完影響房價持續上漲的因素后再來看看目前房地產行業出現的問題以及發展趨勢。要了解房地產的問題首先就要清楚它的經營模式，房地產行業的經營模式一般是負債經營，通過融資、借款開發樓盤、銷售期房、擴大經營繼續擔負更大更多債務買地建設以此循環往復。現在我國住宅按用途主要分為如下幾類：①銷售商品房(住宅、寫字樓)。②出租(超市、商鋪、餐館)。③自營(旅館、影劇院)。④自用(學校、行政辦公樓)。

對于商業地產，由于資金回收較慢、長期風險存在不確定性，只是針對資金雄厚的大企業，比如萬達，自己買地修建商城通過收租金和物業管理盈利，有一點好處是房屋的所有權歸屬于萬達，在發生債務危機時可以通過賣商場緩解短期資金緊缺帶來的壓力，事實上萬達也是這樣做的，在2017年下半年經歷近6000億元的債務危機時萬達因為擁有商場的產權，通過變賣資產成功完成自救。

但我國大多數房地產開發商都以住宅地產為主，因為回籠資金比較快，可以避免長期的一些麻煩，比如碧桂園、中國恒大就屬于這一類。這種模式下由于資金回收完全依賴于消費者和外部穩定的金融環境，一旦消費者還貸壓力過大不能償還，再加上外部金融環境出現波動企業資金鏈會被迫中斷，因此負債經營下較高財務杠桿帶來的巨大風險使企業就如同一顆炸彈不知道什么時候爆炸，其所帶來的后果不僅僅擾亂經濟運行，嚴重的會再一次引發金融危機。就比如2007年美國次貸危機中購房者還貸壓力過大不能償還，銀行回收住房后卻不能賣出高價，從而造成大面積虧損引發危機，經過發酵2008年進化為金融危機席卷全球。

首先是國內地價過高導致房價持續上漲。2010年7月,全國70個大中城市房屋銷售的價格同比上漲了10.3%。7月新建住宅銷售價格同比上漲12.9%，其中經濟適用房的銷售價格同比上漲1.1%;商品住宅的銷售價格上漲14.4%,其中普通住宅的銷售價格上漲13.9%,高檔住宅的銷售價格上漲16.4%。由此可以發現房屋的售價和新建商品房的售價逐漸上漲。房價過高會影響國家經濟持續穩定的增長,同時也使購房者承受過多的按揭貸款。

其次是房地產市場供給側結構的失衡與房地產經濟及國家高質量發展戰略的矛盾激化。國家經濟發展在收入效應的影響下高端住宅的供給過剩與商品住宅的供不應求形成對比，開發商更愿意將精力投入到資金回籠更快的高端住宅的開發中，而且收益更高。在2017年中國共產黨第十九次全國代表大會表明中國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，所以目前我國的經濟發展不再盲目追求高速的經濟發展而是更在意經濟質量的發展。因此需要抑制房價上漲，降低房地產發展速度，保證經濟運行的穩定。同時，從房地產經濟到科技經濟、實體經濟、農業經濟的轉移成為國家發展重心與難題。

再次是國家對房地產企業針對性監管方式的改進。2019年針對所有房地產企業所設置的“三條紅線”的目的是控制房地產行業嚴重的財務杠桿效應，保證其健康發展。但2021年中國恒大事件卻暴露了這種針對性政策的弊端，中國恒大由于踩線被限制融資出現的資金緊張引起了社會廣泛關注，而恒大出事過后相繼又有許多房開企業出現債務違約的情況。房地產本身就是一個不斷借錢不斷還錢經營的行業，資金鏈的重要程度不言而喻。

最后是土地市場的不規范行為。土地增值稅、評估費、“招拍掛”中介費等各項稅費都存在很大的自由裁定空間,沒有一個統一的標準。如“招拍掛”，大多數都變成政府與開發商的約定俗成，成為開發商的工具。官商勾結征地、拆遷、避稅手段五花八門，擾亂了土地市場的經濟秩序。

2018年7月31日中共中央政治局會議上提出“堅決遏制房價”，還提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。最早在2016年中央就提出“房住不炒”，幾乎每年都會提但房價卻遲遲不見下降。2019年年末至2021年房地產市場受到疫情的沖擊，特別是在疫情初期房地產銷售額增速、開發投資增速出現斷崖式下跌。由于疫情原因2021年10月統計局報告顯示全國70個城市房價首次降價，同時經歷了恒大事件后房地產行業的調控或許將迎來轉變。由于“三條紅線”的限制中國恒大不能在市場中獲得新的融資加速了恒大的資金鏈斷裂，從而導致了一系列債務危機，引起國家和社會廣泛關注。

關于最近出臺的《房地產征稅試點通知》進一步表明了國家對房地產改革、抑制房價的決心。針對這一輪的調控，房地產企業不僅要時刻關注政策走向，也要注意中美貿易摩擦。有人關心房價限制后經濟可能下行，因為房地產對國民經濟的帶動力十分強悍，在房地產如火如荼的時候其他行業也跟著“享福”，比如建筑市場、食品市場，促進了大量農民工就業。一旦房價限制，資金流動何去何從都是值得思考的問題，特別是如何應對經濟在向科技、數字等方面轉移后的發展戰略和完善供給側結構性改革。

除了宏觀調控政策的反思和房產稅改革的發布，就在最近一些城市房貸利率出現了松動或調整，關于這個話題熱度不斷升溫。房貸利率一直被視為樓市的溫度計。2021年前三季度，全國房貸利率整體水平已經連漲8個月。因此房貸利率的調整對于維護房地產健康發展和維護消費者權益十分重要。

4 發展趨勢評估及企業未來潛在風險

首先，住房是百姓必不可少的生活保證，此輪的調控大致方針就是遏制房價漲高堅持“房住不炒”，具體實施方案要更長時間制定，大幅度的調整可能性非常小。國家不可能絕對遏制房價，肯定會留一絲希望，前提是房價的回彈速度必須控制在國家制定的水平區間。

其次，開發商在經過這一輪的調控后應該轉變戰略方向，從高檔小區轉變到中低檔的開發，除了城市開放外也可以考慮農村。 同時注意銀行貸款利息、利率的變化。企業在發展房地產業務的同時可以考慮多元化發展但是要避免頭重腳輕，可以吸取中國恒大多元化失敗的經營案例，避免資金鏈斷裂。

最后，房價的下跌趨勢。由于疫情的沖擊，房價首次出現的下降并不能說明今后房價會持續下降，只是由于短期疫情原因國家整體經濟低迷，中國相對于國外要好且現在開始經濟復蘇，但疫情的反復和不確定性造成的經濟低迷不會立馬結束，需要長期恢復，對于消費者來說，房子短期不會有太大需求，而且過大的房貸壓力也不支持其購買，因此房地產行業還會處于一段低沉時期。但近期國家放出各種關于房地產的利好消息，需要各個房地產企業依據自身情況自定相應的發展戰略，抓住機會等待恢復時期。