新時期民營房地產企業財務戰略研究

田 琳 青島天一人和東勝置業有限公司

我國的房地產企業在發展的時候具有資金回收期長、占用規模高且風險較高的特點。為了應對市場經濟體制下，競爭日益激烈的市場環境，新時期民營房地產企業應根據自身發展情況制定恰當的財務戰略，及時轉變發展觀念，要以財務戰略目標為基礎導向，實現合理的方案規劃與資金籌集工作。

一、財務戰略的概念、類型和內容

(一)財務戰略的概念

財務戰略是指在對企業內外部環境進行科學分析的基礎上，為了促進資金的有效流動，提升企業的財務競爭優勢，從而開展的對企業資金的長期性、全局性的規劃。財務戰略是企業戰略的一種，是企業戰略在財務管理中的延伸。因此，在制定財務戰略的時候需要與企業戰略相適應。企業的財務戰略是從企業長遠發展的角度，對企業的資金流動進行規劃，從而使企業的籌資、投資以及運營資金管理活動更加科學的手段，一般包括擴張型的財務戰略、收縮型的財務戰略和穩健型的財務戰略，企業應該根據自身的實際需要制定適宜的財務戰略。

(二)財務戰略的內容

1.籌資戰略

收縮型財務戰略的財務特點與擴張型財務戰略是一樣的，通常來說，應用收縮型財務戰略的企業之前都使用過擴張型財務戰略，實現資本的快速擴張，因此，收縮型和擴張型財務戰略的特點是高度一致的。收縮型財務戰略是指當企業處于危機狀態時，要盡可能節省開支，避免不必要的支出，把維持企業生存作為中心環節，盡量控制成本，降低人力和物力成本的投放，在此基礎上實現收入的增加。

2.投資戰略

投資戰略是指企業結合目前的發展狀況以及對未來的發展規劃，總體規劃出投資方向、投資金額和投資項目。按照投資范圍可分為對內投資和對外投資，對內投資是指企業為了保證正常的生產經營活動以及擴大規模，在企業內部中進行的投資活動；對外投資是指企業對外進行的證券投資或是直接對其他企業進行投資從而獲取投資利益的投資活動。

3.運營資金管理戰略

運營資金管理策略分為運營資金投資策略和融資策略。運營資金投資策略是以流動資產賬戶上的投資水平為決定因素，需綜合考慮企業的不確定性和風險忍受程度，有緊縮型和寬松型兩種運營資金投資戰略。運營資金融資戰略是要綜合考慮流動資金的情況以及分類，根據風險導向情況確定運營資金融資戰略。

二、我國房地產市場的發展現狀

近年來，我國的房地產行業的發展已經逐漸從高速發展邁入中低速發展階段，如圖1所示，我國的商品房銷售額和銷售面積雖然在持續上漲，但是增速減緩。自從2017年開始，我國的房地產企業在發展的時候要想取得銀行的貸款，其限制性的條件越來越多，對我國的房地產行業發展有一定的影響，而且在此期間內不斷出現了限簽、限售等條文，這對我國房價的過快上漲產生了遏制的作用。同時，在資金方面，我國政府也出臺了一系列限制資金流入的政策，使房地產行業的發展陷入了僵局。在此背景下，實力雄厚的民營大企業依靠其強大的運營能力和長遠的戰略規劃，不斷擴充自己的市場份額，但是對于小企業來說，其生存的空間被進一步壓縮了。在未來的發展過程中，我國政府將會持續對房地產行業進行控制，健全房地產市場平穩長效的發展機制，對房地產的融資風險進行管理，融資渠道進一步規范。

圖1 我國商品房銷售額和銷售面積折線圖

三、新時期民營房地產企業財務戰略存在的問題

(一)籌資戰略存在的問題

1.籌資方式較為單一

目前我國的民營房地產企業在發展的過程中籌資的方式較為單一，主要是向商業銀行進行短期借貸或者長期借貸，而且由于國家政策的改變，向商業銀行借貸的條件不斷增多，借款的比重不斷下降。向商業銀行進行短期借貸的形式雖然成本較低，可以滿足企業在短期內的資金需求，但是會使企業的還貸壓力加大，導致企業財務管理活動無法發揮作用，財務的風險加大。

2.內源融資能力較差

我國的民營房地產企業在進行融資的時候，內源融資是指企業的發展資金來自于企業內部經營積累，內源融資的成本較低，風險較小，房地產企業在發展的時候離不開內源融資，但是目前由于我國的相關政策影響，再加上企業的經營成本增多，企業內部的經營積累較少。因此，導致企業內源融資較少，提高了企業的財務風險。

(二)投資戰略存在的問題

1.企業投資渠道較少

我國近幾年開始抑制房價，健全房地產行業健康穩健的發展機制，控制無序擴張以及經營亂象，對民營房地產企業的發展造成了不良影響，導致其利潤空間不斷壓縮。而且，目前我國的房地產行業在投資的時候投資的渠道較少，很多民營企業集中投資“金牛業務”，追求高風險高回報，對于經濟適用房建設的投資較少，投資的結構十分不合理。

2.企業不合理并購

企業并購是企業發展和擴張的一種有效手段。我國的民營房地產企業在發展的過程中為了擴大市場，經常會發生并購其他企業的現象，但是有些房地產企業在并購的時候沒有對并購的風險進行分析與考量，也沒有對未來發展進行合理的規劃，盲目發展擴張，為企業日后的發展留下了隱患。

(三)運營資金管理戰略存在的問題

1.企業的存貨較多

我國的房地產行業發展速度較快。因此，很多民營房地產企業為了獲得較大的利潤，會提前購買了很多土地，在建的樓盤和已經建完的房屋數量較多，但是由于我國的房價一直居高不下，我國居民購房意愿較低，因此很多民營房地產企業現有的存貨較多，這對房地產企業的銷售有一定的影響。但同時，仍有很多企業為了追求經濟利益，繼續擴張，使這種情況繼續加重，就會導致企業的經營風險增加。

2.企業負債比例較高

由于房地產行業的發展受到了抑制，而房地產行業的成本不斷增加，民營企業在發展的時候負債率不斷增高，而且企業在融資的時候進行股權融資的條件較多，企業一般從銀行進行借貸，但是當前企業的變現能力逐漸下降，資金的流動性變差，因此，企業的速動比率降低，則會導致企業短期債務的償還能力降低。同時，企業的資產運營的效率較低，資金的周轉時間較長，也對民營房地產企業的發展造成了不良影響。

四、新時期民營房地產企業財務戰略的優化措施

(一)籌資戰略的優化

1.制定多元融資策略

民營房地產企業應該積極改變過去過分依賴商業銀行貸款融資的模式，探索多元化的融資渠道。民營企業應該根據自身的發展利益，嚴格遵守行業規范，采取科學的手段制定企業發展規劃，拓寬籌資、融資的渠道，使資金的流動性增強。首先，企業在發展的時候可以采取明股實債的運行模式，積極尋找股權投資者或財務投資者，加強與其他企業的合作，引入小股東，將公司的股權變現。其次，企業應積極減輕財務的壓力投資新的項目，迅速回籠資金，使財務杠桿能夠充分發揮作用。例如，金地集團在發展的過程中主要的融資方式有商業銀行債權市場融資、證券市場融資、國際化融資以及信托融資等形式。融資的形式多元化，這對金地集團的發展有極大的影響。2022年金地集團在國家融資渠道收緊的情況下，獲得了銀行的2 600億元的融資，在市場融資方面，金地發行了17億元中期票據，還設立了17億元的資產支持專項計劃。在融資方面金地集團在我國的房地產企業中能力較強，而且其償債能力較強。截止到2022年的7月，金地集團已經完成了境內外的到期券98億元，其中有4.5億美元的境外債券，15億中期票據，52.8億元公司債券。

2.擴大內部融資渠道

民營房地產企業在發展的過程中除了要進行外源性融資，還要不斷擴大內部融資渠道，從而優化房地產企業的融資結構，使其健康發展。這主要是由于企業在進行外部融資的時候會產生較多的融資成本，如果企業的外債過多，就會導致企業的財務風險提高，從而影響企業的發展。例如，我國的恒大集團在進行融資的時候采取了多渠道的外源性的融資方式，包括銀行借貸、股票融資、私募融資、房地產投資信托等形式，2011年至2017年，恒大集團通過不同形式的融資總共獲得資金3 877.29億元，占其融資總額的87.6%，這種形式的融資模式導致恒大集團的財務風險偏大，據統計，在2017年，恒大集團的經營利潤沒有大幅度的提升，因為其用于支付各種利息的費用就已經達到了600多億元，而其財務杠桿的系數已經達到了3.31，這對企業的發展極為不利。因此，企業在發展的過程中不僅要注重外源性融資，還需要不斷擴大內部融資渠道，使融資的渠道不斷優化，這樣才能夠降低企業的資產負債率，從而促進企業的健康發展。同時，企業還要加強內部資金的管理，提高自己的盈利能力，從而為企業減輕財務負擔，保證企業穩定、持續發展。

(二)投資戰略的優化

1.促進多元化投資模式的建立

當前我國的民營房地產企業在發展的時候可以積極與第三方企業進行合作，合作開發地產項目，通過這種合作共贏的形式，共同促進土地資源和資金的有效利用。在合作的過程中，雙方可以共同學習財務管理方面的成功經驗，優化資金分配的形式，促進資金流動，使資源可以集中投放，通過較少的資本投入從而獲得更多的利益。與第三方企業進行合作還有利于降低民營房地產企業的投資風險，促進房地產企業在其他領域的擴張，通過高效的經營模式，助推企業的健康發展。例如，恒大集團早在2016年的時候就已經開始在醫療服務、健康保障以及健康產業等方面進行布局，著力于發展高端醫院和分級醫療、社區醫療和養老、醫學美容和抗衰老產業。在發展的過程中，恒大集團與金融、休閑、旅游、互聯網等多家企業進行跨界合作，形成了大健康產業，有利于資源的整合和優化，不僅為恒大集團的發展提供了新思路，也有利于相關行業的發展。此外，還有很多其他的民營房地產企業也都開始投資醫療與養老相關的產業，如萬達、富力等在國內知名的民營大企業都開始進行相關的投資。

2.重視企業并購之后的重組工作

企業并購是企業向外擴張的一種形式，也是企業投資的重要內容，在進行企業并購的時候，民營房地產企業在向外擴張與轉型的時候，采取并購的形式可以利用并購企業的資源和營銷渠道，有利于企業迅速打開市場。目前，房地產企業在投資的時候更加關注醫療、衛生、養老等行業，房地產企業要想轉型醫療健康行業，一方面可以與相關的企業進行合作，另一方面可以采取并購的方式，直接引入醫療核心，并利用原有的醫療機構的資源與渠道等建立自己的醫療機構。例如，上海龍湖地產是我國房地產開發企業綜合實力10強企業，在2021年花費10.8億元并購了重慶佑佑寶貝婦兒醫院，此次并購成功以后，龍湖地產將會增加一項婦兒醫療的產業。此前，重慶佑佑是重醫附屬兒童醫院唯一的民營醫院聯合體，醫院的硬件設施、專家配置都很高端，因此龍湖地產將其并購之后利用醫院的資源，并與原有的合作單位繼續加強合作，有利于龍湖地產的婦兒醫療產業發展。

(三)運營資金管理戰略的優化

1.整合企業的業務鏈條

對我國的民營房地產企業來說，資產的管理就是對企業的存貨進行管理，也就是對企業開發建設的建筑物和住宅進行管理，房地產企業的資金流動情況在一定程度上會受到企業存貨的影響，同時房地產企業的資金流動以及資產運作的效率也會受到企業資金占用率的影響，目前我國的房地產企業投資建設的建筑以及住宅較多，存貨量較大，進而導致企業內部可利用的資金不多，從而加大了企業的財務風險。因此，民營房地產企業應該從內部的業務鏈方面強化企業的財務戰略，對上下游的業務行業進行整合，對房產開發的類型和業務進行細化，對企業的財務戰略進行合理的調整，適應市場的需求。同時，企業要改變營銷方式，盡快清空存貨，回籠資金，從而創新企業的管理模式。例如，恒大集團是我國最具影響力的現代化民營房地產企業，在發展的過程中始終堅持產品和服務的質量，樹立品牌理念，恒大集團在進行房地產營銷的時候，注意關注市場的動態，在2017年至2018年的時候，我國人民的消費觀念發生了重要的變化，因此，綠色營銷開始成為當時的主流營銷手段，恒大集團抓住機遇，堅持綠色環保的理念，開發綠色住宅，提倡健康的住宅環境，然后采取綠色營銷的手段，吸引了大量的消費者。

2.加強財務風險防控

在進行企業的運營資金管理時，需要圍繞日常的運營資金，對業務活動進行整體的部署，實現資金和資源的優化配置，資金運營管理戰略的規劃涉及到資金的配置、流轉、成本節約等問題，企業如果想要保證自身的穩定發展，就需要加強對現金流的管理，避免盲目擴張，在投資和并購的時候應加強調查和評估，這樣才能防止市場波動對企業造成負面影響，加劇企業的財務風險。民營房地產企業在進行運營資金的管理時，應對各種財務風險進行科學的防控，避免企業陷入危險境地。據統計，從2014年到2021年，我國多個地區的十多家中小型企業由于資金鏈斷裂而破產，一方面是由于房產市場的變化，另一方面源于企業內部管理的不善，導致財務風險提升，無法應對當前的市場環境。但是龍湖企業在這段時間的發展過程中不斷加強自身運營資本的管理，建立了風險預警系統，強化了對外經營現金流、貨幣資金以及資金鏈綜合分析的預警。同時對投資進行規劃和預算，加強對應收款項的控制，還健全了內部審計機制，充分發揮企業內部控制的作用，保證企業現金流動的安全性。

五、結語

綜上所述，新時期民營房地產企業應以國家政策變化、市場經濟的發展趨勢和企業自身的實際情況，制定合理的企業財務戰略，進而實現利潤最大化目標和資本增值目標。企業的財務戰略目標要根據企業的戰略發展需要和項目投資的需要，不斷調整資本結構，優化財務戰略，以此不斷提高企業的資本運作效率。■