房地產企業稅務風險分析及管理策略

田九卿

(中冶置業集團物業服務有限公司 煙臺分公司，山東 煙臺 264000)

1 房地產企業稅務風險概述

1.1 種類

從不同的角度劃分，稅務風險有不同的分類。根據稅務風險發生的原因，稅務風險可分為主觀風險和客觀風險，主觀風險是因企業自身原因，風險管理意識差引起的風險，如未把稅務風險融入其日常經營管理中，或企業內部沒有專業稅務人才，難以進行有效的稅務風險防范管理等；客觀風險主要包括稅務機制的立法與執法風險、合作伙伴及客戶造成的風險[2]。

根據企業的經營規模，稅務風險可分為違法風險、涉稅核算風險及管理不當風險三類。企業自設立之初到發展壯大，在不同的發展階段遇到的稅務風險也不盡相同，企業在初創時，因規模小、資金周轉困難等，往往采取直接的避稅方法，觸碰稅法紅線造成的稅務違法情況時有發生；進入成長期后，企業規模與資本儲量都有一定的發展，企業由快速發展進入規模化、規范化發展階段，也有精力處理成長期存在的稅務違法問題，就會集中力量開展涉稅核算工作，也會產生一定的涉稅核算風險；企業進入成熟期后，規模已處于行業領先地位，在財務處理上就會存在一些特殊情況，也無其他企業成熟的經驗可借鑒，可能會因管理不當引發稅務風險。

1.2 特征

一是主觀性。從涉稅實務來看，企業與稅務機關對具備涉稅事項的理解一般會存在一定的偏差，導致企業出現稅務風險。且兩者對稅收政策也有不同的理解，但稅收征收政策的解釋權是在征收方手里，企業理解有出入就會給企業帶來稅務風險。

二是多變性。隨著經濟的發展以及稅制改革的深入，稅收政策也會隨之調整或更新，立法機關每年會根據經濟及企業發展情況適時出臺新政策，從而更好地為經濟發展服務，稅收政策的多變性也加大了企業的稅務風險，企業要重點關注重要納稅節點的稅收政策的變化，從而及時調整稅務風險防范管理措施。

三是可控性。企業在日常經營中難免面臨稅務風險，雖然稅務風險具有復雜性，但稅務風險整體上是可控的，企業可通過構建稅務風險識別體系，建立預警機制，并利用計量模型對經營相關數據進行風險分析，從而進行稅務風險的識別和防范管理，從而降低稅務風險造成的稅務成本。

1.3 管理原則

一是合法、全面性原則。企業加強稅務風險管理，首先要遵守相關法律法規，嚴格按監管部門的要求，確保合法性；其次稅務風險管理貫穿于企業各經營環節中，企業上至領導、下至員工都受到稅務風險管控機制的約束，所有人員都要遵守相關稅務風險管理措施[3]。二是互相制衡原則。企業制定稅務風險管理措施，要根據企業實際制定，并根據崗位需求賦予權限，為其分配任務，且任一事項都由兩個以上部門共同完成，以起到相互制約的作用。三是相互配合原則。企業稅務風險的防范管理措施要相互制約，但為避免各部門相互推諉扯皮的現象，稅務風險防范管理措施還要保證各部門的密切配合，確保企業運行暢通。四是成本效益原則。企業開展稅務風險管理的目的是降低稅務成本，實現企業利益的最大化，為了確保收益，在稅務風險管理中就要遵守成本效益原則，使收益遠超成本。

2 房地產企業稅務風險

2.1 風險控制環境不理想

(1)企業稅務風險意識匱乏。房地產企業在項目開發、經營等過程中更側重稅收籌劃、項目融資、工程進度及質量、銷售業務與資金回籠等事項，更關心利益最大化，而忽略高負債率帶來的財務風險中潛在的稅務風險，對防范管理稅務風險不夠重視，導致稅務風險點越積越多，一旦發生問題，涉及金額巨大。另外，部分高管片面地認為防范稅務風險是財務部門的工作，只要財務部門做好各階段的涉稅事項及防范相應的風險即可，鮮少主動詢問稅務風險防范管理情況，對防范稅務風險難以做到全面掌控。

(2)企業防范管理稅務風險體系不健全。房地產企業業務復雜，具有環節多、專業性強、涉及范圍廣、投資周期長及規模大等特點，防范管理稅務風險必須健全稅務風險防范管理體系，否則將影響涉稅事項的落實，正如前文所述，部分房地產企業缺乏稅務風險防范管理意識，未建立健全稅務風險防范體系，導致稅務風險防范管理缺乏專人負責，也無具體的操作流程，對涉稅事項行為人缺乏相應的制度約束。

(3)專業稅務人才缺乏。當前房地產企業財務部門招聘人員側重財會專業的人才，而忽略稅務人員的儲備，有的企業的涉稅業務由財務人員兼任，而財務人員更側重財務核算與資金管理，而不重視涉稅事項，長此以往，財務部門就會形成重財務輕稅務的理念，忽略對稅務風險的防范管理。再加之財務核算制度和稅收制度也有一定的差異，財務人員對這些制度理解難免不夠透徹，導致企業稅務風險增加。

2.2 風險識別不到位

從當前各房地產企業稅務風險的防范管理措施來看，部分企業并未建立稅務風險識別系統，也未對潛在的風險點采取有效措施，且部分企業鮮少主動識別稅務風險，僅在稅務風險發生后，或由稅務機關稽查發現后根據稅務機關的要求進行調整，但情節嚴重將面臨稅務機關的嚴厲處罰。可以說，缺乏稅務風險識別系統在很大程度上會導致房地產企業不能及時識別稅務風險，影響企業對稅務風險的深刻認識，進而影響后續工作。例如，2020年某房地產企業因疏忽未及時繳納所得稅及契稅，導致后續需繳納滯納金近十萬元。

2.3 風險應對和控制意識薄弱

(1)風險應對意識薄弱。部分企業未設置稅務風險應對體系，也未正確劃分發生概率不同、嚴重性不同的稅務風險，相應應對措施也不健全。對已發現的稅務風險會采取積極的應對措施，但不重視潛在的稅務風險，未對稅務風險的事前、事中及事后采取積極的應對措施。

(2)風險控制意識薄弱。對于一些重大事項的稅務風險，部分房地產企業的風險防范管理措施不健全，且在日常經營中僅由涉稅事項的財務人員負責稅務分析及防范管理工作，高層及財務負責人都對此不重視，只有稅務機關對企業進行例行檢查前方開展自查，導致企業處在被動狀態，不能有效防范管理稅務風險。

2.4 稅務風險防范監督缺失

防范管理稅務風險要遵守相互制衡的原則，作為稅務風險防范管理的重要內容，內部監督也是企業內控制度的一部分，若內部監督缺失就會造成稅務風險防范管理缺乏閉環關鍵點，影響稅務風險防范管理工作的落實。在實踐中，部分房地產企業出于種種原因，對稅務風險防范管理工作缺乏足夠的重視，尚未制定稅務風險防范管理的監督機制，未將其納入日常監督的范圍，僅限于企業主要業務的上下級之間的監督，平級之間的稅務風險監督工作非常薄弱，稅務風險的防范管理僅依靠員工個人素質，缺乏制度約束，而員工的自我約束力有限，很難保證監督質量。

3 房地產企業稅務風險管理策略

3.1 完善內部環境

(1)企業要有風險意識。當前企業管理層稅務風險意識還有待提高，對防范管理稅務風險的重視程度還不夠，企業在構建文化初期就要把稅務風險作為其中的重要內容，構建完善的企業文化體系。第一，企業管理人員要督促財務部門梳理企業潛在的風險，嚴格按稅法處理涉稅問題。第二，在企業內部進行防范管理稅務風險的宣傳，并發放稅務風險宣傳手冊，營造良好的防范管理稅務風險氛圍。

(2)企業要完善防范稅務風險的組織體系。房地產企業業務涉及范圍廣，所以企業要重新設置機構，把稅務工作由財務部門獨立出來，成立獨立的稅務部，并重新建立稅務管理目標及工作制度、協作機制等，從而使稅務工作更規范和專業。需注意的是，根據稅務風險的互相制衡原則，稅務部與財務部之間是互相配合并互相制約的關系。

圖1 稅務風險防范組織機構

(3)提高辦稅人員的業務能力。企業辦稅人員的業務能力直接關系到企業稅務風險的防范管理能力，所以提高相關人員的業務能力至關重要，辦稅人員應熟悉財務會計、稅收等相關法律法規政策，從而在稅務指標異常時及時發現并采取積極的應對措施。企業可通過開展培訓班，邀請財稅專家授課等形式，組織辦稅人員參與學習培訓，及時更新辦稅人員的知識儲備，提高其業務能力。

3.2 構建風險識別系統

首先由財務部門擬定征求意見稿，其次由業務部門根據工作實際加以補充說明，待各部門綜合修改意見后制定完善的制度并試行，根據工作中發生的問題加以完善。構建風險識別系統，企業可以從財務、審計等部門抽調人員，組成防范管理稅務風險小組，專門進行稅務風險的識別工作，定期或某一項目完成后，根據財務指標變動情況和稅務風險清單逐項核對是否有稅務風險，一旦存在稅務風險，要把結果立即上報涉稅部門負責人，由部門負責人逐級向高層匯報。同時，企業還可在年終或項目完成后，聘請稅務師事務所作為第三方機構識別企業的稅務風險，由事務所出具稅務風險報告，由財務部門負責人審核后，上報給高層予以決策。在聘請第三方機構時，要查看對方是否具有資質，經財務部門負責人審核并經高層逐級審批同意后方可允許第三方機構進駐企業。

3.3 加強風險應對和控制

(1)加強風險應對。①事前預防：企業要定期進行稅務風險自查，專項稅務風險則不定期自查，如籌資階段、項目施工階段、房屋銷售階段等，并根據自查結果及時準備賬務或稅務數據，把稅務風險降到最低。②事中應對：當稅務機關對企業進行例行檢查時，企業要提前梳理賬簿、會計憑證、審批及合同等資料，做到心中有數。③事后補救：百密一疏，企業難免因稅務問題被稅務機關處罰，收到處罰文書時，企業先要核實文書是否符合法律流程，文書適用法律是否恰當，若核實無誤，企業要積極配合并繳納罰款；對流程或法律適用不當的問題，則依據法律手段維護自身合法權益。

(2)加強風險控制。對企業的重大事項，如制定企業戰略目標、轉變盈利模式、債務重組、重大投資行為等，企業應給予高度重視，在作出決定前，涉稅部門要先進行稅務分析，分析稅務行為會產生什么影響，并在具體實施計劃的制定中，由涉稅部門參與方案的制定，以利于提出稅務風險意見，并找出潛在的稅務風險點；方案落實階段，涉稅部門要全程跟蹤，并與方案落實部門保持積極溝通，重點關注稅務風險點，分析是否存在稅務風險點，評估其對企業的影響。

表1 稅務風險應對策略

3.4 落實風險防范和監督

第一，做好人力資源配置?？梢圆扇∑髽I內部逐級監督模式，由企業成立稅務風險防范管理監督小組，按涉稅職責落實到人，由涉稅部門主管審核并監督各涉稅部門的工作，對潛在的風險點要及時予以糾正。分管稅務工作的高層副職負責監督涉稅部門主管的工作，指導該部門的工作。第二，聘請稅務師或會計師事務所等第三方機構監督企業的稅務風險防范管理情況，從而給予專業的指導與建議，構建完善的監督體系。

4 結論

總之，相較于其他行業，房地產企業涉及稅種多，并且各稅種之間聯系密切，而隨著我國稅收征收體系的完善，房地產企業的稅務風險防范管理更加復雜，房地產企業要高度重視稅務風險防范管理工作，梳理各環節潛在的稅務風險，并制定相應的改進措施，從而降低稅務風險，促進企業的持續發展。