上海住房租賃機構化發展道路探究

文/祝雨

導語

黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。近年來，上海市政府積極探索租購并舉的住房制度，大力發展租賃市場。《上海市住房發展“十四五”規劃》中也明確提出，要加快培育并規范住房租賃機構，創新融資方式，支持住房租賃機構健康發展。人才安居問題已被列入上海“十四五”發展規劃。雖然，上海住房租賃市場得到了蓬勃發展，住房租賃機構化也收獲了階段性成果，但隨之而來的是新問題的產生與演化，住房租賃市場的健康發展仍面對諸多挑戰。緩解公眾對住房問題的焦慮，穩定社會、保障民生，是城市管理的必修課。規劃上海住房租賃機構化發展的道路，形成具有上海特色的住房租賃體系，具有時效性和緊迫性。

一、住房租賃市場現狀及機構情況

（一）住房租賃市場供求情況

2021年末，上海常住人口為2489.43萬人，其中外來常住人口逾1031萬人。2022年上海落戶政策全面放寬，將進一步刺激上海外來人口增長態勢。外來常住人口在解決居住問題時，多選擇租賃住房，其原因有兩個：一是受限購政策影響，他們沒有資格購買自有住房；二是是受經濟能力影響，他們無法購買住房。經濟原因是主要原因。據有關部門推算，上海租房人口約占常住人口的40%，約為1000萬。

作為超大城市，上海的租賃住房需求不僅僅關注住房的數量，現階段市場租賃房源的供給質量仍參差不齊，結構性住房需求還得不到滿足。中心城區的租賃房源多為老破小，租住品質有待提升，租賃市場中缺少低價位的宿舍、藍領公寓類房源。隨著拆違整治工作的推進，近郊出現區域性供不應求，遠郊地區租賃需求不足導致商品房空置率較高。

（二）住房租賃市場機構分類

從住房租賃企業的成立背景看，住房租賃機構主要有兩類：一類是獨立創造品牌的企業，企業看準市場時機，依靠經驗及能力，吸引資本注入；一類是具有行業相關背景的企業創造的品牌衍生企業，如房地產開發商、房產中介以及酒店，這一類企業資金實力較強，擁有豐富資源。

依租賃行為及資產特點來劃分，住房租賃機構主要為兩類：集中式公寓運營商和分散式公寓運營商。分散式公寓運營商并不自持物業，而集中式公寓運營商又分為自持物業的運營商和非自持物業的運營商。在重資產模式中，相較其他企業，房企運營的品牌機構規模體量大，主要是由于其資金優勢明顯，企業資金流抗壓性較強，還能進行融資，企業整體穩定性較好，未來勢必會成為行業發展的主要力量。在輕資產模式中，分散式公寓運營商能夠快速擴張并占領市場，相對較低的持有成本能夠在租金上更具優勢，運營方式更為靈活，市場接受度相對較高。

二、住房租賃機構化發展存在的問題

（一）機構融資成本偏高，行業發展遭遇瓶頸

伴隨著政策利好以及超大城市的人口紅利，上海長租公寓市場得到迅速發展。重資產運營模式的機構融資渠道較多，但近年來部分房企由于虧損開始剝離業務。而以輕資產運營模式為主的機構，由于資產的產權和使用權分離，無法獲得抵押貸款，融資渠道有限。另外，住房租賃市場投資回收周期長、回報率低，前幾年主要依靠私募與風投，但是市場化基金往往要求投資周期短、收益回報高，這樣直接加大了機構的融資成本，且當行業發展一旦出現不穩定因素，資金會被迅速撤回，機構資金流極易受到沖擊。近三年受到新冠疫情的影響，公寓不能夠正常運營，也直接打擊了行業的市場價值。

（二）品牌機構占比偏低，服務質量難以提升

在住房租賃市場中，品牌機構不僅能夠保證租客享有穩定的租賃服務，還能提供配套的增值服務。而個人二房東或規模較小的機構提供的租賃服務簡單、基礎，租客的租賃體驗較差。據統計，六成以上的分散式公寓為機構或個人二房東代理的散租房源，未經注冊的個人二房東成為房源供給的重要力量。個人二房東追求單個房源利益最大化，隨意改變房屋結構進行群租，私拉電線，埋下各種安全隱患。機構為提高房源周轉效率，壓低空置成本，往往縮短裝修入住周期，讓租客租住甲醛房。另外，相較于品牌機構的運營成本，個人二房東和小微機構經營成本低，普遍存在偷稅漏稅行為，還經常以低于市場價的價格吸引租客，引發不正當競爭，影響行業的健康發展。

三、住房租賃市場機構化發展道路分析

住房租賃機構化發展途徑有三種，租賃用地新建、非居住房改建和代理經租轉化。前兩種模式能夠增加租賃住房供給總量，第三種模式可以實現部分個人租賃轉化為機構租賃，提高供給質量、改善供給結構。三種模式協同發展，才能快速提高住房租賃市場機構化質量。

（一）把握租賃土地出讓節奏，發揮市場壓艙石的作用

2015年住建部印發文件，要求加快培育和發展住房租賃市場，政府大力推動在國有土地上新建租賃住房。2017年7月，上海首塊“租賃住房”用地掛牌出讓，R4用地出現，僅用來開發租賃住房。2017年7月至2019年12月，上海租賃用地供應總量居全國各城市之首，共計成交116宗，接近600萬平方米。“十三五”期間上海住房租賃市場發展的重點在于大量供應租賃用地。經過近年的增量發展，上海租賃住房供給總量短缺問題得到緩解。應加快租賃用地開發節奏，提升供給效率，待項目成熟上市后，將成為租賃市場的壓艙石，起到穩定市場的作用。同時，應鼓勵市場化的品牌開發企業參與項目，提高開發效率和品質。

（二）重點推進非居住房改建，鼓勵企業轉型重資產模式

非居住房改建只有順應上海產業轉型和城市更新的需求，才能更有效地利用上海房屋的土地資源。2016 年上海出臺相關文件，鼓勵工業房產及用地的轉性利用。事實上，市場存在大量閑置或經營收益不佳的工業、商辦建筑，在商業及辦公建筑中還有不少經營收益不佳的項目。這些存量房產應該積極響應政策，迎合市場需求，轉變為租賃住房，這樣既能盤活閑置資產，又能增加大量居住空間。在資產模式轉型方面，應鼓勵住房租賃機構參與房屋產權合作時采用重資產模式，通過投入資金獲取房屋部分產權，組建原產權人和租賃企業的股權合作公司，進行租賃項目運營。重資產模式下，這類項目能夠利用新興融資工具，助力租賃企業發展。

（三）支持發展代理經租，降低成本，控制社會風險

由于租賃市場結構性矛盾仍然突出，住房租賃市場機構化發展道路上代理經租模式不可或缺。在增加供應方面，代理經租能夠向房東提供專業的租賃服務，包括房源改造、營銷出租、租賃管理等，同時還能承擔房屋空置風險。隨著這一模式越發成熟，將會有更多的房東加入房屋托管的隊伍。在滿足需求方面，供求的結構化矛盾突出推動代理經租自發快速發展。貝殼研究院2020年畢業季報告顯示，85%的受訪者租金的心理價位在3000元/月以下，其中約一半的租客只能接受2000元/月以下的租金。在上海，只有合租才能滿足這類需求。當這個群體變為主力租賃群體時，代理經租模式能夠有效緩解供求矛盾。長期以來，上海住房租賃市場以散租為主，“群租”、二房東等現象較多，代理經租對于解決租賃市場的黑惡亂現象、彌補租賃市場中小戶型和中低價位租賃房源不足、改善青年職工租住品質，可發揮很好的作用。代理經租還應適當增加輕資產模式的比例，用托管代替包租，讓房東與房客直接簽約、打款，機構可以提供改造裝修、中介、保潔、維修和換房的一攬子服務，收取專業服務費，同時降低機構暴雷帶來的社會風險。

四、推進上海住房租賃市場機構化發展的建議

（一）推進租賃住房用地政策改革

租賃住房用地在土地規劃中對應“四類住宅組團用地(Rr4)”。租賃住房用地(Rr4)不是新鮮事物，原有的租賃住房用地(Rr4)在實際情況下基本都是非經營性質的，不太涉及土地流轉等問題，但如果要發展租賃住房市場，增加集中式租賃住房房源供給，明確這類土地的用地性質和流轉問題便顯得十分重要。上海小戶型單間式公寓需求與市場供給的矛盾較大，但由于過去集中式純住房租賃項目開發過少，這種供求矛盾在很長時期都將存在。在上海市區土地供應日趨減少的現實情況下，僅依靠增加土地供應無法長期滿足這一需求。2016 年 6 月國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，調整后水、電、氣價格按照居民標準執行。因此，在區域集中式單間公寓供給不足的情況下，可考慮將已經改造且營運較好的“非改居”公寓項目所在土地的用地性質，在補繳稅費的基礎上，從商辦或工業用地改為租賃住房用地，以彌補這類土地供給的區域不足。另外，目前租賃住房用地(Rr4)要求開發商自持，不允許整體流轉，這一政策會阻擋住房租賃機構進入，長遠來看，不一定有利于租賃市場的發展。因此，適時有條件地開放租賃住房用地(Rr4)的整體流轉，也顯得十分必要。

（二）完善住房租賃法規和標準建設

建立“住房租賃主體管理制度”，優化并嚴格執行分散式公寓的機構化管理標準，規范二房東租賃行為。《上海市居住房屋租賃管理辦法》規定，集中出租房屋供他人居住，出租房間達10間，或者出租房屋居住人達15人以上的，房屋的出租人應當建立管理制度，落實安全管理職責，建立登記信息，并報送公安部門備案。此規定要求加強管理，將人員信息在公安部門備案，卻未要求二房東進行工商登記。與個人出租投資住房行為不同，二房東的租賃行為是一種經營行為，上海應該修訂相關法規，要求一定規模的二房東進行工商注冊登記，繳納稅金，接受監管。

建立住房租賃機構信譽體系。住房租賃牽涉主體眾多，社會影響面大。加強住房租賃行業自律，建立住房租賃機構信譽體系，并將其與住房租賃機構信貸掛鉤，不僅有利于政府、金融機構監管，而且有利于及時向社會公眾發布風險提示。

建立租賃住房裝修和環保標準。租賃住房裝修標準的建立有利于提高租戶生活品質，租賃住房環保標準的建立有利于租戶的身心健康。上海應加快上述標準的制定，引導住房租賃機構進行裝配式裝修。裝配式裝修簡單來講，和板式家具一樣，在工廠按照房屋結構標準生產好裝修部件，在現場組裝即可。裝配式裝修帶來的最大好處是成品標準、裝配精細、產品環保、施工迅速、成本節約。近年來，在國家政策的支持下，國內裝配式裝修行業也得到快速發展。引導裝配式裝修不僅可以較好地解決裝修時間與環保質量之間的矛盾，還可以為住房租賃機構節約經濟成本。目前，少數長租公寓企業已開始嘗試裝配式裝修，甚至組建了自己的裝配式裝修企業。上海應加大對采用裝配式裝修的住房租賃機構的財稅政策支持力度，引導住房租賃機構積極采用裝配式裝修，推進租賃住房的節能化和環保化。

（三）深化住房租賃金融支持

堅持鼓勵資產證券化，支持重資產租賃企業擴張與發展。重資產住房租賃企業在項目建設方面的融資渠道多，但項目長期沒有流動性會阻礙企業繼續投資。資產證券化是將建成之后的集中型租賃項目或其租金收益轉讓給市場投資者的金融產品，是目前重資產企業實現部分變現和流轉的工具，有利于租賃企業規模發展。國內目前已經開始試點公募基礎設施不動產投資信托基金。如果政策能夠推進，租賃住房能成為國內公募 REITs 的基礎資產，將為重資產租賃企業的資產流轉提供廣闊的空間，促進重資產租賃住房企業的擴張與發展。

嚴格“租金貸”使用監管。“租金貸”實質上是一種消費分期貸款，這種住房租賃消費分期貸款是由金融機構直接將未來一段時間的房租一次性支付給住房租賃機構，租客以按月還款的形式向金融機構歸還貸款。近年來，由于金融市場競爭激烈，操作不合規范，法律法規相對滯后，“租金貸”暴露出了諸多風險，但從“租金貸”的實質功能來看，它同時幫助承租人和住房租賃機構雙方籌措資金，減輕了承租人未來的資金壓力，也讓住房租賃機構能更快地回籠資金，有助于住房租賃機構的長期發展。因此，“租金貸”的存在有其合理性和必要性，對“租金貸”的態度應該是嚴控而不是一刀切。針對“租金貸”，建議進一步完善法規，嚴格監管“資金池”，確保“租金貸”資金池的相對獨立性，防范資金被挪用。同時，規范金融機構和住房租賃機構的操作流程，加強行業自律，建立信用和信譽系統。另外，建議將“租金貸”的產品說明和風險提示以醒目的方式明確告知承租人，使承租人在充分理解“信用貸”產品的基礎上理性選擇使用，不得強迫承租人使用。

上海特色的住房租賃市場，從完全市場競爭到規范化市場競爭，最終發展為以品牌機構為特點的市場競爭局面。上海住房租賃市場，尤其是租賃機構化市場，是一個涉及百姓安居樂業的巨量市場。只有推進住房租賃機構規范化、規模化、專業化發展，強化住房租賃資金監管，加強對住房承租人合法權益的保護力度，才能夠構建完備的住房體系，滿足上海各階層市民對住房的需求，真正實現住有所居、住有宜居。