租賃住房供給價格彈性研究綜述

文/楊怡然

隨著經(jīng)濟(jì)和社會不斷發(fā)展，大量人口流入中大城市。人口的流入加大了我國居民對于租賃住房的需求。但在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，租賃住房市場長久以來沒有得到重視，表現(xiàn)在租賃住房供需矛盾突出，尤其是在特大城市，租房難一直是流動人口面臨的難題。習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。租賃住房供給問題的解決成為解決住房問題的關(guān)鍵。

租賃住房供給價格彈性能夠客觀地反映租賃住房供給對于價格變動的敏感程度，是研究租賃住房供給價格彈性的基礎(chǔ)。本文以此為主線，從住房市場及住房租賃市場模型研究、住房市場供給價格彈性研究、租賃市場供給價格彈性研究三個方面進(jìn)行綜述，為進(jìn)一步深化租賃市場供給制度改革的研究提供幫助。

一、 住房市場及住房租賃市場模型研究

房地產(chǎn)具有耐久性的特征，早期學(xué)者將其視為耐用品進(jìn)行了大量研究，著重強(qiáng)調(diào)了住房供給的時滯性。其中最為典型的是哈努謝克和桂克禮（Hanushek et al.，1979）創(chuàng)建的流量-存量模型，該模型將房地產(chǎn)市場劃分為流量市場和存量市場，以時間維度對流量市場和存量市場之間的動態(tài)均衡進(jìn)行了考察：在短期，房地產(chǎn)流量無法改變，市場存量完全剛性，只能通過房價變動對市場均衡進(jìn)行調(diào)整，市場需求等于房地產(chǎn)存量；在長期，新建房屋等可以使得房地產(chǎn)流量發(fā)生變動，并根據(jù)短期均衡價格逐步調(diào)整轉(zhuǎn)化為存量，實(shí)現(xiàn)兩個市場共同均衡。

史密斯（Smith，1978）指出房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)供應(yīng)類型可以分為房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)租賃市場，對于房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)分析不可將二者孤立開來。已有大量學(xué)者基于交易市場和租賃市場的聯(lián)動反應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究，并創(chuàng)建了經(jīng)典模型。例如，法利斯（Fallis，1983）以跨期效用理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建了消費(fèi)者租購選擇模型，從效用角度研究了房價和租金的關(guān)系。波特巴（Poterba，1984）將租金視為住房的服務(wù)價格，提出了住房使用成本模型：假設(shè)住房市場是一個無摩擦而且具有理性預(yù)期的有效市場，那么在上述假設(shè)條件下存在著一個租購無套利均衡，使得住房所有者持有一期住房所獲得的邊際收益等于其持有的邊際成本。住房所有者持有住房的邊際收益為其所獲取的租金收入，而持有的邊際成本則等于其持有住房的使用成本。迪帕斯奎爾和惠頓（Dipasquale et al.，1992）提出了四象限模型，首次系統(tǒng)地研究了交易市場和租賃市場之間的關(guān)系。該模型將住房市場劃分為資產(chǎn)市場和物業(yè)市場，從動態(tài)視角對住房供需均衡過程及其在住房銷售市場和租賃市場之間的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了深入的研究：在住房租賃市場，租賃住房的供需確定了均衡租金，而租金作為房地產(chǎn)投資的未來收益，又決定了房地產(chǎn)銷售市場上的均衡房價，進(jìn)而影響了開發(fā)商新建住房決策，新開發(fā)建設(shè)量通過轉(zhuǎn)化為租賃市場上的存量，最終影響租賃住房的供需。

二、 租賃市場供給及其特征研究

租賃住房市場在西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展已經(jīng)較為成熟，作為房地產(chǎn)供應(yīng)市場的一個重要體系，其供給和租金波動一直是學(xué)者們關(guān)注的重點(diǎn)。

國外學(xué)者對于租賃市場供給進(jìn)行了相關(guān)研究，他們認(rèn)為租賃住房供給受制于市場需求、住房存量供給量和預(yù)期等因素。德萊烏和埃卡內(nèi)姆（DeLeeuw et al.，1971）首次基于住房租金的差異數(shù)據(jù)估計了城市住房租賃市場的供給價格彈性；亞歷克絲和阿諾特(Alex et al.，1991)建立了一個異質(zhì)租賃市場模型，在該模型中，短期租賃住房的供給是由歷史住房存量和出租人保持當(dāng)前空置率所能帶來的盈余所決定的，長期租賃住房供應(yīng)取決于新建住房量和住房存量轉(zhuǎn)換的預(yù)期盈余；維戈（Viggo，2000）認(rèn)為對房價的預(yù)期會影響租賃住房的供給；莫拉德等人（Mollardet al.，2007）從住宅所在區(qū)域和鄰里因素角度分析了影響租賃住房供應(yīng)的因素，認(rèn)為土地價格、建筑成本等在很大程度上影響了租賃住房的供應(yīng)。

租金作為影響租賃住房供需的重要指標(biāo)，長久以來受到學(xué)者廣泛關(guān)注。對于租金影響因素的分析，集中在租賃住房自身特性、周邊環(huán)境、供需關(guān)系和預(yù)期等方面。約翰和瑟曼斯（John et al.，1996）通過研究發(fā)現(xiàn)，就業(yè)機(jī)會豐富、通勤時間較少的地區(qū)，租金更高；謝等人（Tse et al.，1999）基于適應(yīng)性預(yù)期，將自然空置率和預(yù)期空置率之間的差距與實(shí)際租金的預(yù)期變化率聯(lián)系起來，構(gòu)建了租金調(diào)整模型；賽斯（Saiz，2007）認(rèn)為美國移民的流入與美國租賃住房租金的波動之間存在因果關(guān)系；張英婕等人（2020）通過對上海租金的研究，發(fā)現(xiàn)一線城市租金主要受出租房面積、布局及所在區(qū)位影響；卡普蘭等人（Kaplanet et al.，2020）強(qiáng)調(diào)了預(yù)期對與租金的影響作用。

三、 住房市場供給價格彈性研究

研究住房供給， 一個好的切入點(diǎn)便是研究住房供給價格彈性。劉洪玉等人（2012）將住房供給價格彈性定義為價格變化百分之一引起的住房供給量變化的百分比，它反映了住房供給對價格的敏感程度。對于住房供給價格彈性的研究，目前主要集中在三個方面：對于住房供給價格彈性測算方法的研究，對于不同國家、城市及區(qū)域住房供給價格彈性的測算及影響因素分析，住房供給價格彈性對于經(jīng)濟(jì)政策等方面的影響。

住房供給價格彈性的測算方法是影響住房供給價格彈性測算結(jié)果的關(guān)鍵。目前主要有兩種住房供給價格彈性測算方法，一種是基于托賓Q理論構(gòu)建住房供給函數(shù)直接測算法，另一種是基于一般均衡分析模型的間接測算法。學(xué)者穆特（Muth，1960）、福蘭（Follain，1979）、格林等人（Green et al.，2005）、劉學(xué)良（2012）以及嚴(yán)思齊等人（2014）運(yùn)用托賓Q理論構(gòu)建住房供給方程，對住房供給價格彈性進(jìn)行了測算。托賓Q理論的核心是“托賓Q”系數(shù)，由經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓提出，Q=新增資本的市場價值/企業(yè)的重置資本，該系數(shù)決定了廠商是否追加投資。基于托賓Q理論建立的住房供給價格彈性測算方法，在考慮住房供給和住房需求的基礎(chǔ)上建立了供給方程模型，進(jìn)而得到住房的供給價格彈性。邁爾和薩默維爾(Mayer et al.，2000)基于住房供需函數(shù)構(gòu)建了住房市場一般均衡方程，間接估算了馬來西亞的住房供給價格彈性，但該模型假設(shè)住房供給是即時的，未考慮到住房存量調(diào)整需要一定的過程。馬爾佩齊和麥克萊曼(Malpezzi et al.，2001)在此基礎(chǔ)上，引入一階滯后的住房供給存量，構(gòu)建了基于存量-流量模型模型的一般均衡間接測算法，成為間接估算法中最常用的方法。古德曼和蒂博多(Goodman et al.，2008)、鄒至莊和牛霖琳（2010）在對住房供給價格彈性的測算中均用到了此方法。但無論是直接測算法還是間接測算法，都可能存在自變量和因變量的同時性或多重共線性，運(yùn)用供給價格彈性定義式直接對供給價格彈性進(jìn)行計算可以避免這些誤差，但當(dāng)前使用較少。

為測算住房供給價格彈性，并分析影響住房供給價格彈性的因素，學(xué)者們對于不同國家的住房供給價格彈性進(jìn)行了測算和對比。將國家整體作為研究住房供給價格彈性的研究對象時，學(xué)者們大多把某個國家代表性城市的住房供給價格彈性均值作為該國的住房供給價格彈性，并通過橫向?qū)Ρ绕渌麌业墓┙o價格彈性，得出國家層面上導(dǎo)致供給價格彈性差異的因素主要是土地成本、建筑成本、融資成本等成本因素以及政府開發(fā)管制。例如波特巴(Poterba，1984)、托佩爾和羅森(Topel et al.，1988)、布萊克利(Blackley，1999)以及鮑爾等人(Ball et al.，2010)估計了美國的住房供給價格彈性，其結(jié)果在1.2-5.6之間，且住房彈性主要受到建設(shè)成本、融資成本、預(yù)期房價、國家對于土地管制和市場勢力的影響；馬約和謝潑德(Mayo et al.，1996)通過對比馬來西亞、韓國、泰國三個國家的住房供給價格彈性和國家調(diào)控政策，得到一個國家對于土地的壟斷實(shí)力越強(qiáng)，管制政策越嚴(yán)格，那么該國家的住房供給價格彈性越小；馬爾佩齊和麥克萊曼(Malpezzi et al.，2001)對英國和美國的住房供給價格彈性進(jìn)行對比分析，指出住房供給價格彈性的國際差異主要?dú)w因于各國不同的土地監(jiān)管政策；鄒至莊和牛霖琳（2010）運(yùn)用中國1987-2006年城鎮(zhèn)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出中國城鎮(zhèn)住房存量供給價格彈性約為0.83；王(Wang，2012)運(yùn)用我國1998-2009城市面板數(shù)據(jù)構(gòu)建存量調(diào)整模型，得出中國35個大中城市住房供給價格彈性為2.8-5.6，并通過與美國、英國、馬來西亞、韓國等國家的彈性進(jìn)行對比，得到政府監(jiān)管、地理環(huán)境在很大程度上決定了不同國家的住房供給價格彈性；劉學(xué)良（2014）運(yùn)用直接估算法對我國1998-2009年35個大眾城市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出住房供給價格彈性為2.65，僅為美國的35%，他將這種差異歸因于中國政府嚴(yán)格的土地開發(fā)管制政策；劉洪玉等人（2019）基于2005-2013年中國城市層面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，估算出中國城市平均住房供給價格彈性為0.805，他認(rèn)為中國地方政府較為嚴(yán)厲的土地利用規(guī)制使得城市建筑容積率總體偏低，從而導(dǎo)致了中國城市總體住房供給缺乏彈性。

為進(jìn)一步探討導(dǎo)致不同住房供給價格彈性的具體原因，學(xué)者們對于不同的城市和區(qū)域的住房供給價格彈性進(jìn)行了估算和比較分析，對影響住房供給價格彈性的因素有了更加深入的認(rèn)識。他們認(rèn)為，人口密度、人均GDP等市場宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會導(dǎo)致不同城市住房供給價格彈性的差異，對于不同住房供給價格彈性的城市，顯著影響其供給價格彈性的因素會有不同。格林等（Green et al.，2005）、劉修巖等人（2019）分別估計了美國的大都會區(qū)和中國35個城市的住房供給價格彈性，當(dāng)?shù)厝丝诿芏鹊纫蛩仫@著影響了不同地區(qū)的住房供給價格彈性；李冀申（2012）對中國各省份住房供給價格彈性差異進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)市場上房地產(chǎn)公司競爭程度對住房供給價格彈性具有顯著影響；張東等人（2017）指出，對于不同住房供給價格彈性的城市，影響它們供給價格彈性的因素是不同的，具體來說，利率、人口密度和人均GDP水平等對缺乏彈性的城市具有顯著的影響，建設(shè)成本和基礎(chǔ)設(shè)施投入水平對于一般彈性的城市影響較大，土地購置面積、人均GDP和基礎(chǔ)設(shè)施投入水平等是富有彈性城市的主要影響因素。

四、 租賃市場供給價格彈性研究

盡管對于住房市場的住房供給價格彈性已有大量學(xué)者進(jìn)行了研究，但目前對于租賃市場的住房供給價格彈性的針對性研究卻并不多。對于租賃住房供給價格彈性研究也大多集中在國外學(xué)者對于租賃住房供給價格彈性效應(yīng)的分析上，即租賃住房供給價格彈性的大小對政府租房補(bǔ)貼政策的實(shí)施效果研究。例如利用美國AHS的國家數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，表明低質(zhì)量的租賃市場供應(yīng)缺乏彈性，住房券計劃導(dǎo)致收入最低的無補(bǔ)貼家庭的租金上漲了16%；艾里克森等人（Eriksen et al.，2015）通過對美國不同城市住房租賃市場的分析發(fā)現(xiàn)，增加租房優(yōu)惠券不會影響租賃房屋的整體租金，同時他們還發(fā)現(xiàn)，在租賃住房供給缺乏彈性的城市中，租房補(bǔ)貼接近政府所允許的補(bǔ)貼上限的租賃住房租金漲幅最大。

由于租賃市場供給數(shù)據(jù)難以獲取等方面的原因，學(xué)者們對于租賃住房供給價格彈性的測算并沒有作太多研究，現(xiàn)有的測算主要側(cè)重于對不同城市和區(qū)域租賃住房供給價格彈性的研究。德萊烏和埃卡內(nèi)姆（De Leeuw et al.，1971）基于住房租金的差異數(shù)據(jù)，估計了美國城市住房租賃市場的供給價格彈性，將美國不同地區(qū)可比租賃住房的租金差異歸因于家庭數(shù)量、平均收入等市場需求因素以及開發(fā)投入成本、運(yùn)營投入成本等成本因素差異，并得出租賃住房的運(yùn)營成本、建設(shè)新住房的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)型以及土地供給限制導(dǎo)致了租賃住房的長期供給價格彈性并非完全彈性；瑞士2005-2015年不同地區(qū)住宅數(shù)據(jù)的研究表明，住宅的地理位置、投資者的租金和投資風(fēng)險預(yù)期、法規(guī)限制等因素導(dǎo)致了租賃住房供給價格彈性差異。

五、 評述

發(fā)展和完善租賃住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是解決好城鎮(zhèn)化問題、改善民生福祉的重中之重。對于住房市場供給的系統(tǒng)分析以及租賃市場供給價格彈性的研究，有助于租賃市場供給研究的深入。從目前來看，其主要存在以下研究價值：

第一，租賃市場供給與交易市場供給緊密相連，對于租賃住房供給價格彈性的研究可以綜合考慮其與整個住房市場的互動效應(yīng)。無論是經(jīng)典的四象限模型還是學(xué)者們對于租金房價關(guān)聯(lián)性以及足夠選擇的研究，都證明了二者密不可分。在研究租賃市場供給價格彈性時，不可孤立地考慮租賃市場，還應(yīng)考慮交易市場對其的影響，例如基于住房市場均衡的四象限模型，可以對租賃住房供給價格彈性與租金波動、房價波動以及存量住房空置率的互動關(guān)系進(jìn)行分析。

第二，由于缺乏數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，目前對于租賃市場供給價格彈性的實(shí)證研究寥寥無幾，學(xué)者在進(jìn)行研究時，可以借鑒交易市場供給價格彈性的研究理論以及對于租賃市場供給和租金方面的相關(guān)研究。租賃住房在一定程度上可以作為交易住房的替代品，因此對于交易市場的住房供給價格彈性研究租賃市場具有一定借鑒作用。同時，租賃住房供給價格彈性表示租賃住房供給變化百分比對于租金變化百分比的敏感程度，因此租賃市場上對于租賃住房供給和租金的相關(guān)研究也具有一定參考價值。

第三，租賃住房供給價格彈性的研究對我國租賃市場政策實(shí)施具有參考價值。目前我國租賃市場的供給大多為私人租賃住房，存在管理混亂、缺乏有效監(jiān)管等問題，而發(fā)達(dá)國家租賃住房市場發(fā)展較為完善，這些國家的學(xué)者發(fā)現(xiàn)，政府租房補(bǔ)貼政策的實(shí)施效果受制于當(dāng)?shù)刈赓U住房供給價格彈性的大小。中國政府也越來越重視發(fā)展租賃市場，因此該方面的研究也將有利于我國政策實(shí)施。