二三線城市“金九銀十”領跑樓市行業復蘇趨勢有望持續

秦佳麗

“十一”期間，廣州樓市雖有區域亮點，但整體平淡。一位企業人士向《紅周刊》表示，全國一線城市和廣州的情況差不多。不過，濟南等二線及三線城市卻有出人意料的樓市復蘇跡象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》表示，當前樓市的分化可以看作是不同城市間的行情輪動，因為支持房地產政策的時間和力度的差異，以及各地積壓的購買力的不同，最終使得各地“十一”期間的樓市表現完全不同，但“部分二三線城市數據復蘇是個好信號，至少說明這類市場是有上升空間的。”

在企業層面，房企業績正在回暖，9月份百強房企銷售額以10%的環比增速呈現復蘇跡象。有業內人士向《紅周刊》表示，這種回暖趨勢在四季度具備一定的可持續性。

廣東中原地產項目部總經理黃韜在今年8月下旬開啟了“百日行動”計劃，即每個周末走訪三至四個在售項目，持續到12月份，屆時至少在廣州地區踩完30個項目。“十一”期間，黃韜也未停止看盤。

在他看來，今年國慶假期樓市不夠理想，底部運作可能仍要持續一段時間。“我們初步統計今年國慶期間廣州的新房成交量不到1000套，這個成交量放在近幾年來講也算比較低的。”黃韜向《紅周刊》表示，“9月份很多開發商已經搶跑，但談不上‘金九’。到了10月份，推貨數量、到訪量和成交量還是相對冷淡。”

據介紹，廣州國慶假期在售項目的客流量整體高過平常，不過分化明顯。部分開放組團、開放新產品的項目客流量更多，市中心的優質樓盤有成交量;外圍區域尤其是減價幅度小的項目，假期門可羅雀，存在滯銷現象。

在9月下旬各地密集出爐的樓市提振政策中，廣州也曾傳出新房限價幅度放寬消息，即新項目備案價格由原來按均價上下浮動6%，調整為可上浮10%、下浮20%。黃韜對此表示，目前操作層面還是“只做不說”：“廣州沒有價格可以下調20%的明文規定，但實際操作中降價是可以的，拿去備案可以通過。”

不過，當地“十一”期間并未出現外界所解讀的大促銷。據介紹，廣州節日市場未能火爆的原因之一也在于沒有大范圍調價。其中大概七成樓盤沒有調價，三成樓盤價格下調10%至15%，且減價幅度較大的項目主要局限在增城、花都、南沙等外圍區域。

他解釋說，“一方面是國央企有避免國有資產流失等出于穩定因素的考量;另一方面是為了規避市場恐慌情緒，尤其正在持續銷售的樓盤，不可能一邊降價一邊迎接退房。”

類似廣州樓市這樣需要再添一把火的城市還很多，黃韜介紹說，“就我們所觀察到的，其實全國大部分地區的行情也和廣州類似，重點城市的趨勢沒有太大轉變。”

事實上，面對今年“金九銀十”銷售旺季，盡管房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但成交數據不及去年同期。據中指監測數據，2022年國慶假期期間，其重點監測的21城新建商品住宅成交面積為66.93萬平方米，同比下降37.7%。其中，廣州、上海、深圳、北京4大一線城市的日均成交面積同比下降21%、47%、49%、64%。

不過，據中指研究院報告，網簽數據存在滯后性，預計后續數據表現或有好轉。另外，政策持續優化下部分二三線城市成交回暖，例如濟南、沈陽、揚州、淮北、岳陽、南充今年國慶假期的新建商品住宅成交面積錄得同比增長。其中，濟南、沈陽的新房成交面積分別為6.73萬平方米、7.15萬平方米，日均成交面積不僅較去年同比增長46%、30%，較2019年—2021年國慶假期亦增長37%、16%。

位于濟南云璟湖畔某樓盤的置業顧問就此向《紅周刊》表示，今年“十一”期間，其負責樓盤的到訪量和成交量高于去年，購房政策放寬成為市場主導因素，“濟南之前政策不夠明朗，9月份限購放開，最低三成首付降到兩成，而且低利率，月供壓力沒那么大，還是很吸引購房人的。現在客戶到訪的目的性比較強，看盤后或者回去稍加考慮就能敲定。”

面對部分二三線城市市場活躍度的上升，諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《紅周刊》表示，“不少二三線城市通過加大購房補貼、發放消費券等營銷活動提供消費者購房積極性，返鄉置業也使得這類城市‘十一’期間成交穩中有升。”

嚴躍進將當前樓市分化歸為不同城市間的行情輪動，“有的城市此前經歷了一輪市場抬升，所以現在行情相對弱一點;有的城市前三季度的數據不夠好，所以這輪政策刺激下能一定程度釋放積壓需求。”他向《紅周刊》表示，“部分二三線城市數據復蘇是個好信號，至少說明這類市場是有上升空間的。”

事實上，濟南從9月中下旬迎來較大力度的房地產寬松政策，包括對二環外區域及部分二環內區域取消限購，非限購區首套房首付比例降至20%，首套房利率與二套房利率年內第四次下調至4.1%、4.9%等。當地開發商推貨力度也有所加大，據濟南房產網數據，9月26日-10月9日兩周，濟南加推2123套房源，房源供應超過8月份整月的1668套。

在某種程度上，濟南“十一”期間樓盤銷售數據攀升是對之前的積壓購買力的釋放。《紅周刊》查詢濟南房產網數據了解到，當地7月份至9月份的商品房網簽量依次為13049套、10727套、10832套，環比變化依次為-10%、-18%、1%。

《紅周刊》了解到，龍湖集團、中海地產、萬科等全國性房企或是濟南樓市“贏家”。中指研究院披露的房企銷售榜單中，龍湖集團、中海地產、萬科分別以82.4億元、78.7億元、71.4億元的銷售額位居1—9月濟南房企銷售榜單TOP3。

而在今年9月26日-10月9日，前述房企旗下中海·華山瓏城、雪山萬科城、龍湖九里熙上項目依舊以1.33萬平方米、0.89萬平方米、0.44萬平方米的銷售面積入圍濟南商品住宅簽約面積TOP5，按各項目銷售均價測算，前述項目兩周內收金約1.9億元、1.3億元、0.6億元。

另值得一提的是，長三角地區亦是今年“十一”房企密集披露銷售捷報的區域。比如，旭輝江蘇區域累計銷售10億元，龍湖滬蘇區域成交額7億元，蘇南綠城成交5.8億元。當地企業密集推出特價房、折扣房、買房送車位等各類營銷活動。

《紅周刊》了解到，在各地樓市表現分化下，高端住宅市場近期仍傳出局部火熱消息。“優質的樓盤始終是得到市場認同的。比如9月份中原在北京地區銷售一個14萬元/平方米的高端樓盤，開盤即賣出50多個億。”黃韜補充說，“豪宅類客戶資金相對充足，購買力強，在實體經濟不夠景氣的背景下，部分客戶愿意把資金用來購置房產。”

位于北京朝陽區某中高端樓盤項目的某置業顧問同樣向《紅周刊》表示，其項目沒有折扣活動，銷售情況不錯，“項目套均總價大概1000萬元，國慶期間每天客戶到訪量100組左右，成交了5個多億。”

《紅周刊》了解到，基于項目稀缺性和保值性特點，高端住宅市場的周期韌性更強。尤其在一線城市，部分單價“10萬+”豪宅盤近期占據銷冠地位。例如，北京東城區的城建·天壇府9月份以170套網簽量、38.7億元成交額成為北京月度“雙料銷冠”;上海楊浦區的仁恒·海上源則以191億元的銷售額占據今年1—9月上海“銷冠”寶座。據房天下信息，該樓盤四批次共計266套房源，曾在8月18日線上選購開盤當日售罄收官。

高端樓盤火熱也助益部分房企銷售額同比轉正。典型的如招商蛇口，9月份銷售額達350.48億元，環比增長47%、同比增長50%。在這背后，招商蛇口多個豪宅項目表現亮眼，當中最受關注的便是深圳太子灣的招商璽家園，項目于9月21日首開選房即售罄，成為今年繼海德園之后深圳第二個“日光盤”。該項目備案均價為12萬元/平方米，套均總價1917萬元，604套住宅收金或超115億元，為招商蛇口9月份銷售額貢獻占比達32%。

嚴躍進對此表示，豪宅市場一般可以反映市場資金的流向，不過與深圳和上海相比，此前北京的豪宅交易其實相對滯后，城市輪動下，當地高端住宅市場興起是遲早的事。

關榮雪認為，購買優質項目本身可以極大滿足住戶功能多元化的住房需求，近期政策端對改善性住房需求的支持力度加大，改善型群體勢必會抓住較佳時機入市。

從房地產政策角度而言，支持行業健康發展的政策仍在持續推出。據中指監測，9月政策發布頻次較7-8月大幅提升。比如，9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，對6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降等符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。9月30日，改善性住房需求方面也迎來政策利好，財政部、稅務總局發布公告實施“賣一買一”退個稅，即現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個稅予以退稅優惠。地方新一輪的政策優化也拉開序幕，近一個月56個城市出臺59次放松政策，涉及松綁“四限”、開展二手房“帶押過戶”試點等。

房地產企業的經營狀況也隨政策而動，據克而瑞等機構數據披露的銷售榜單，9月份樓市已呈“弱復蘇”跡象，該月TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709億元，同比降幅收窄至25%，環比增長10%;超半數百強房企當月實現了業績環比增長，其中華潤置業、招商蛇口、綠地控股、越秀地產、仁恒置地等25家企業的環比增幅在30%以上。結合1—9月房企銷售榜單，目前位居TOP3陣營碧桂園、保利發展、萬科地產實現全口徑銷售額均超過3000億元。

在房企貨值儲備情況方面，由于9月份重點城市第三批次集中土拍密集開拍，TOP50房企單月拿地金額較前三季度均值高出50%，不過由于部分土拍傾向底價成交，拿地金額同比仍下跌29%。從企業主體看，國央企仍是拿地主力，目前華潤置地、保利發展、中海地產分別以2090億元、1899億元、1589億元占據今年1-9月新增貨值榜單TOP3。民營房企中以濱江集團、龍湖集團、偉星房產表現相對積極，分別以1448億元、497億元、255億元排名1-9月新增貨值榜單TOP4、TOP13、TOP22.

就房企的復蘇趨勢而言，嚴躍進指出，這種趨勢具有一定的可持續性。作為后續市場的主力代表，在現在的利好政策下，這類房企有望迎接購房需求的繼續釋放。具體到哪類房企具有“先發”優勢方面，在他看來，“主打國企牌或主打現房牌，在市場需求偏弱的情況下會有更好作為。”

關榮雪認為，在行業處于緩慢修復的階段下，儲備精良、財務指標安全、市場認可度高是衡量房企競爭力的指標，“儲備精良即企業具有較高的產品力和可觀的發展規模，后續能夠拉長戰線;財務安全上除了債務量可承受，資金回籠規模需要保障企業經營開展;另外要有具備維系客群的品牌影響力。”

在黃韜看來，房地產業在謀求高質量發展，而這需要一個過程，“需要忍耐一段時間才能走到健康狀態。