房地產企業會計核算問題與對策研究

王春艷

（綠地地產集團長春海域房地產開發有限公司，長春 130001）

當前，我國正處于重要的經濟發展階段，而企業又是社會進步與發展的主要核心，因此，必須滿足時代需求，適應其發展潮流。會計集中核算是房地產企業財務會計管理過程中的一種創新型模式，能夠不斷提升財務資金的應用效率，使財會工作人員能夠在具體管理過程中達到規劃性、科學性，提升財務信息的安全性與準確性，促進房地產企業的快速穩定發展。縱觀目前我國房地產企業會計核算現狀，還存在諸多問題，未能達到預期的效果。因此，需要引起房地產企業的高度重視，通過不斷探索和實踐，制定切實可行的應對措施，以真正發揮會計核算在房地產企業經營管理中的價值。

一、加強房地產企業會計核算的重要性

新的歷史時期，隨著我國房地產企業的快速發展，國家也不斷加大了對房地產的調控力度，使房地產企業之間形成日益激烈的競爭。為了能在市場競爭中站穩腳跟，立于不敗之地，房地產企業就要實施科學的管理措施，提高企業經濟效益，使企業的經營成本不斷降低。在企業管理過程中，會計核算是重要的組成部分。通過加強企業會計核算，能提供科學的決策依據和有效的財務數據信息，以持續發展房地產企業核心競爭力。

（一）提高房地產企業的盈利能力

加強會計核算管理，能對房地產企業資金壓力進行有效緩解。房地產企業在運營過程中，往往會面臨很多不確定因素，需要較長的開發周期，要投入大量的資金，會面臨巨大的資金壓力。而加強會計核算，能夠對企業的資金狀況及時掌握。例如，通過“應收賬款”科目的設立，還能對企業應收的房款金額預先了解；通過“應付賬款”科目的設置，能對企業未來需要支付的賬款科學預估。通過科學分析這些數據，可對企業未來資金情況及時預測，通過收緊資金，能夠對應付款進度進行有效緩解，并加大催收應收款力度。通過資金的合理安排，保障企業的良好運作，未來能有大量剩余資金，促進企業盈利能力的進一步提高。

（二）減輕企業稅收負擔

房地產企業往往擁有諸多的稅目種類，在預售階段，需要預繳增值稅和土增稅，后期最終清算，因此，對財務會計核算具有比較高的要求。而通過科學的會計核算，能合理籌劃企業的稅收，并對稅收風險合理規避。通過最小化的納稅，促進企業經濟效益的不斷提高，進而增強企業的核心競爭力。

（三）幫助管理層作出科學的經營決策

房地產企業的會計包含了全部的經濟活動，通過歸集分類核算信息和科目設置，能夠對企業發生的每筆交易進行真實地記錄，并出具有效的財務報告。結合這些財務數據，企業管理層能夠對企業的經營成果、現金流量和財務狀況更好地了解，決定企業未來經營策略，這樣才能使企業的戰略目標得以更好地實現。

二、房地產企業會計核算存在的問題

（一）缺乏完善的會計核算制度

不同于其他企業的經營活動，房地產企業有著自身的特殊性，在會計核算內容上也有著較大差異。因此，房地產企業必須建立契合自身實際的財務會計核算制度，而不是簡單地套用其他企業的會計核算制度。縱觀目前的實際狀況，部分房地產企業還缺乏嚴謹和完善的會計核算制度。例如，房地產企業采取預售方式時，由于各部門未能及時有效溝通財務部門，使財務人員對于銷售和庫存狀況未能及時掌握，沒有及時準確地進行財務核算。而按揭部門也沒有向財務核算部門及時告知購房者需要貸款的數據，使財務人員沒有充分了解未來入賬款項；同時，也未能有效劃分各個會計科目，如“開發成本”“營銷費用”和“管理費用”，使會計核算缺少合理性，進而造成不精準的財務報表數據，由此，對企業后期土增稅清算和利潤帶來不同程度的影響。

（二）缺乏規范的成本核算

房地產企業往往具有較長的開發周期和較多的開發類別，開發項目的特點決定其特殊性，因此，房地產企業具有種類繁多的核算對象，基于此，對劃分成本核算對象也具有極高的要求。但是，目前部分房地產企業沒有規范地劃分成本核算對象，有的劃分過于籠統。例如，將普通住宅與別墅聯排一起核算，由于相互混淆開發產品間的成本，阻礙了后期土增稅清算的順利開展；而有的房地產企業則過于精細地劃分成本對象，例如，按不同樓棟再細分普通住宅，由此，無形中增加了成本匯總時的工作量。

（三）會計核算工作缺乏有效的監督和管理

現階段，大部分房地產企業缺少監督管理，因此，無法達到預期的監督效果，缺少監督力度。在具體監督與檢查過程中，過于形式化、表面化，無法將具體問題與措施落實到實處。為了能夠充分發揮會計核算工作的完整性，房地產企業需要不斷提升自身監督能力，并在具體檢查中嚴格杜絕形同虛設的檢查方式。

（四）具有相對滯后的會計核算信息化系統

房地產開發項目涉及諸多環節，具有較長的開發周期。目前，具有相對單一的會計核算管理軟件使用方式，未能進行全面的模塊開發，與各部門日常業務具有較差的關聯性，由此造成部分房地產企業具有相對混亂的會計核算，缺乏準確的數據來源。現階段，明源銷售系統與用友軟件核算是房地產企業使用較多的會計軟件，而多采用ERP軟件進行項目支付，部分房地產企業未能有效整合三者，極大地降低了會計工作效率。

三、房地產企業會計核算問題的解決措施

（一）優化會計核算制度，規范會計管理工作

由于我國會計事業起步較晚，在經濟快速發展的大背景下，以往傳統的核算制度過于落后，已經無法滿足當前會計工作的進一步發展。針對技術層面而言，對當前先進技術不夠重視與了解，同時，房地產企業會計核算管理還存在管理思想落后、管理方法過于陳舊的問題，對房地產企業的發展造成了不利影響。大部分房地產企業對財務會計核算的外形過于注重，因此，對其進行了構建，卻完全忽略其內涵建設，缺少制度化的管理，從而欠缺規范化的管理體系。基于此，需要針對資產會計加強處理，并加強制度的執行力度，改變傳統陳舊的思想，解決會計信息披露等問題，以技術、思想層面等多方面為導向，對房地產企業會計信息的錄入、核算進行有效地整改，提升會計信息的精準性。

（二）引進國外先進會計經驗和方法，提升自身會計核算能力

當前，我國房地產企業發展仍然處于基礎階段，與國外發達國家相比，還欠缺相關經驗與方式方法。例如，會計核算等方面與國外發達國家相比，我國的社會制度與經濟管控方面在地域上存在著較大的差異性。但是，針對會計管理方法方面，發達國家具有較為豐富的經驗與優勢。例如，英國會計模式更加注重信息錄入的公平公正以及真實性，對此，我們可將其作為參考。

根據相關研究調查顯示，部分房地產企業普遍存在會計信息失真現象。當房地產企業引入新人時，新人會效仿前輩，在具體工作中存在不端正的工作作風及行為，基于此，房地產企業營造良好的風氣也是減少會計核算問題的重要舉措。為此，房地產企業可通過不斷學習和借鑒國外優秀房地產企業的會計管理制度體系，優化自身管理理念與模式，不斷壯大房地產企業。通過營造良好的風貌，促進房地產企業的快速發展，使房地產企業財務會計各項工作能夠達到相應的標準與要求，充分滿足現代化社會的發展需求。

（三）規范成本核算方法，提高成本核算效率

房地產企業需要立足于當前的土地增值稅清算和會計核算，合理劃分成本核算對象，可以結合不同的物業類別進行劃分。例如，可以分類核算開發周期差別不大的別墅、商業和住宅等。立足于項目實際情況和立項內容，進行合理劃分，使企業成本核算的科學合理性與準確性進一步增加。通過增加成本核算工作效率，為有效開展后期土地增值稅夯實基礎。另外，房地產企業有著種類繁多的成本支出類別，在成本歸集結轉容易混淆。所以，在成本核算時，需要對歸集口徑進行規范。要遵循相關會計準則或稅法要求，對于一些科目列支內容進行嚴格劃分。同時，還要制定規范化的成本歸集標準，以更好地匹配開發項目，使開發成本歸集的準確性進一步提高，確保明確和清晰的成本核算，以實現最大化的企業利益。

（四）加強企業內部會計核算管控和監督力度

基于當前社會的快速發展潮流，房地產企業需要不斷強化自身內部管理能力，定期組織房地產企業內部人員，通過培訓的方式提升內部員工的工作能力與專業性。同時，房地產企業需聘請專業學者為員工開展相關講座，將相關理念、知識進行傳播，使房地產企業員工能夠充分提升自身遵紀守法的意識，加強員工職業素養。所有符合性測試必須以制度為基礎進行，充分落實會計人員核算工作，更好地排查信息納入情況，有效管控賬簿等相關工作。做好細致化處理，確保基礎信息有效錄入，避免出現錯誤，杜絕會計人員徇私等對房地產企業帶來的不利影響，確保會計核算過程中的準確性，提升房地產企業財務會計核算管理能力，避免發生不應有的失誤。

應注重宣傳，注重對職業道德的重要性的有效把控，加強房地產企業內部的管理。同時，需要對企業會計核算管理體系進行完善與優化，引進相關設備，從而降低人員因為工作失誤導致數據出現錯誤、混亂的情況，減少房地產企業上層決策過程中可能存在的失誤問題，為會計人員降低工作壓力與強度，有效預測會計核算工作和職能分析情況。除此以外，為了能夠提升會計人員自身的工作積極性與熱情，房地產企業可通過人性化的方式將激勵制度、福利，在會計核算工作中有效落實到實處。

（五）建立健全會計核算信息系統，發揮電算化的優勢

為了能夠與時俱進，滿足當前信息技術的快速發展，對于會計核算工作，需要充分利用會計核算工具更好地替代部分人工操作。先進的會計工具具備了多種優勢與特點，在具體核算過程中，具有靈活、準確性的特點，可充分節約大量時間，提升管理工作的效率。相較于手工會計，會計電算化具有較大的優勢，電算化在會計核算以及錄入過程中，能夠更好地解決會計信息披露的難題，能夠將信息及時、準確、完善地納入審核，從而降低相關人員的工作壓力與工作時間。基于此，房地產企業為了更好地滿足數字化時代下的發展需求，會計工作人員應不斷加強自身能力，學習新型會計工具，更好地適應現行會計制度。

四、結束語

財務管理的核心，是會計核算，也是企業經營管理的重要組成部分。為了能夠與時俱進，滿足現代化的快速發展，房地產企業需要不斷對自身存在的問題進行優化，更要重視會計核算，并對會計核算制度不斷完善，構建適合自身發展的會計核算方法。通過加強自身財務人員能力與職業素養，促進房地產企業在發展的道路中更加制度化、規范化。另外，房地產企業還要對內部管理進行完善，降低企業經營風險、稅務風險，對會計核算設備加大投入力度，根據會計相關準則與要求，提升房地產企業核算水平，促進房地產企業穩定發展，真正實現企業效益最大化的目標。