望京小街：從老舊小巷到活力街區(qū)

□ 《民生周刊》記者 羅燕

“法蘭克福7798公里，科隆7817公里……”在北京市朝陽區(qū)望京小街，這個地標(biāo)標(biāo)注著街道與世界主要城市的距離。不遠(yuǎn)處是柏林熊雕塑等形象標(biāo)志，還有“望京之眼”、智能互動噴泉等景觀，彰顯著小街的國際特色與文藝范兒。

很難想象，兩年多前這里還是一條雜亂不堪的背街小巷，如今成了熱鬧的“網(wǎng)紅”打卡地，也是獨(dú)具特色的商業(yè)文化街和國際人才社區(qū)。

街區(qū)活力提升了，帶動附近企業(yè)發(fā)展，社區(qū)居民生活更愜意了，望京小街的蛻變?yōu)楸本┏鞘懈论彸隽艘粭l路。

每一米都有功能

“以前我們散步都不愿意往這條街走?！痹谕┳×?0多年的田旭東對望京小街特別熟悉，以前小街路窄，環(huán)境差，設(shè)施老舊，街邊商鋪也很雜亂。

小街臟亂差的狀況引起附近居民的不滿，也與周圍的商務(wù)氛圍不符。望京小街周邊分布了1100余家涉外企業(yè)，輻射10萬居住人口、8 萬辦公人群。大量的餐飲需求給小街帶來高頻次的外賣服務(wù)，再加上各種車輛隨意停放，讓原本狹窄的小街變得更加逼仄，各種摩擦頻繁發(fā)生。

“小街的環(huán)境是兩側(cè)商業(yè)體的臉面，臉面不行，我們的辦公樓、商場建得再漂亮，優(yōu)質(zhì)企業(yè)、頂級品牌也不愿意入駐，不能形成聚集效應(yīng)，收益上不來。”萬科集團(tuán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人欒寧說。

望京小街兩側(cè)是方恒購物中心和萬科時代中心，此外還有近千個零散商戶，過去一直處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2019年底，望京小街改造工程啟動。挑戰(zhàn)很快就來了，改造前調(diào)研發(fā)現(xiàn)，用傳統(tǒng)的街區(qū)改造方式，無論怎么改，都不可能解決車輛無序停放、空間擁堵、通過性差、體驗(yàn)性差等問題。

“我們決定打破常規(guī)，賦予小街步行街的功能。”望京街道工委書記楊曉昇說，在朝陽區(qū)政府的支持下，經(jīng)過20多次吹哨報到會，望京街道形成了步行街的改造方案，并與街區(qū)企業(yè)萬科及方恒達(dá)成共識，共建小街。政府投入1300 萬元實(shí)施小街市政、綠化、街景改造提升，萬科出資3500萬元，方恒出資500萬元，投入小街的藝術(shù)裝置、顯示大屏、夜景照明等，提升步行街的整體效果和藝術(shù)氣息，開展空間更新和業(yè)態(tài)升級。

在街區(qū)規(guī)劃和功能設(shè)計(jì)方面，街道邀請商戶代表、中央美院藝術(shù)家、德國設(shè)計(jì)師一起深度參與，打造開放性、沉浸式街區(qū)。

“每一米都有設(shè)計(jì)?！睏顣詴N告訴《民生周刊》記者，總長380米的小街，大到街區(qū)的中心舞臺、商戶的外擺空間，小到一個垃圾桶、一塊地磚，都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，每一米都有功能。

比如，街區(qū)空間分成3 個段落，發(fā)布區(qū)、活動區(qū)和商亭區(qū)，每個空間段落都設(shè)計(jì)了眾多功能。整個隱蔽工程，設(shè)了150多個電回路，整條街區(qū)任何一個位置都可以隨時點(diǎn)亮。

讓國際人才找到家鄉(xiāng)的感覺

風(fēng)舞游龍、柏林熊、德式商亭、中英德三語的“小街文明公約”、各國特色美食……走在改造后的望京小街上，隨處可見異域風(fēng)情。

望京小街經(jīng)常舉辦各類活動，吸引了很多游客。

這些國際元素并不只是在打造景點(diǎn)，而是根植于望京小街的土壤，也就是附近大量涉外企業(yè)及員工。“我們要讓國際人才在這里找到家鄉(xiāng)的感覺。”楊曉昇說。

自2020年8月開街以來，望京小街人氣日益興旺，多個景觀成為“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”。在這個步行街區(qū)，時尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊等空間縫合，讓商業(yè)與文化融為一體。萬科還將地下一層中庭打開，改造成近5000平方米的下沉庭院——望京坊，增加了采光和游客互動休閑空間。小街的游客經(jīng)常能偶遇一場免費(fèi)的音樂會，或者看一場國際時裝秀。街區(qū)設(shè)置了座椅，人們可以坐下來，在這里悠然地度過一天。

小街還經(jīng)常舉辦各類特色文化活動，定期更新藝術(shù)空間展覽，可以說是“月月有主題，周周有活動”。比如，“走進(jìn)德國，點(diǎn)亮朝陽”、漢堡節(jié)、國潮大秀、北京時裝周、望京國際人才峰會等，還有各式各樣的企業(yè)文化日，如西門子日、大眾日……這些商業(yè)、文化活動讓小街更熱鬧。據(jù)了解，望京小街累計(jì)吸引客流千萬人次以上，日均客流達(dá)1.8萬人次。

因?yàn)闆]有機(jī)動車通過，這里也成為附近居民遛娃的好地方?！叭ネ┬〗滞嫠边@是4歲男孩Logan最愛說的一句話，他的爸爸是美籍韓國人，媽媽是德國人，他們一家見證了小街的變化，小街也改變了他們的家庭生活。

看著小街的變化，田旭東找到了商機(jī)。他曾經(jīng)在意大利生活過一段時間，掌握了意式冰激凌的制作方法，回國后想以此創(chuàng)業(yè)，但沒有找到合適的機(jī)會。小街給了他機(jī)會，他在街邊租下一個商鋪，開了一家意式冰激凌店。

讓他驚喜的是，冰激凌店生意紅火，就連冬天也是旺季，“小街吸引了很多年輕人，他們愿意做新的嘗試?！?/p>

在望京小街開店，讓田旭東能夠兼顧事業(yè)和家庭。他兩歲半的孩子每天都在小街上玩耍，也在這里長大?？粗⒆雍弯?zhàn)?，田旭東格外安心。

街區(qū)共治“一方說了不算”

“改易管難”，幾乎所有街區(qū)改造都面臨這樣的難題。很多街區(qū)在改造完成后，因?yàn)楣芾聿划?dāng)，不得不在三五年之后重新改造。

欒寧也曾擔(dān)心望京小街的改造會“一哄而上，一哄而散”，但她現(xiàn)在放心了。小街熱鬧，但井然有序。這里建成了“小街之芯”指揮管理信息化平臺，實(shí)時掌握人流、車流、能耗、垃圾分類等數(shù)據(jù)，開展引導(dǎo)調(diào)控。利用地下空間建設(shè)智能垃圾房，引入德國技術(shù)實(shí)現(xiàn)垃圾無異味、無細(xì)菌污染，通過一戶一碼實(shí)現(xiàn)垃圾可追溯……這些科技力量讓小街的管理更加智能化。

“望京小街的事，我一個人說了不算?！睏顣詴N笑稱。小街建立了以黨建協(xié)調(diào)委員會為核心，以運(yùn)營管理委員會和商戶自治聯(lián)盟為支撐的“三駕馬車”，委托萬科物業(yè)開展城市物業(yè)運(yùn)營，與所有小街商戶簽訂自治公約、街區(qū)文明公約。

楊曉昇告訴《民生周刊》記者，小街想做任何事情都是三方商量著來，一人一票，平等決策，這也是當(dāng)初共建模式的延伸。

小街還設(shè)立了“資金池”，收入主要有商亭租金、活動場地租金和廣告收益，這些經(jīng)營收益反哺街區(qū)運(yùn)營，形成了自平衡運(yùn)營模式，避免進(jìn)入改造后維護(hù)不當(dāng)而需反復(fù)投入的怪圈。

打造“望京星鏈”

望京小街的“面子”好看之后，“里子”跟著也充實(shí)起來。街區(qū)煥新帶動了消費(fèi)活力，吸引了一批高品質(zhì)企業(yè)入駐，原有商鋪的收入倍增。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，更新改造以來，小街及周邊區(qū)域共新增企業(yè)超過200家，匯聚了至少6 家獨(dú)角獸和上市、準(zhǔn)上市企業(yè)，估值達(dá)578億元。萬科時代中心產(chǎn)權(quán)估值從35億元上升至42億元，寫字樓租金由原來的每平方米不足4元，且空置率超過80%，躍升到平均10元且基本滿租，區(qū)域稅收貢獻(xiàn)翻了8倍。

望京小街的特色地標(biāo)，標(biāo)注著街道與世界主要城市的距離。圖/羅燕

開街以來，小街兩側(cè)商業(yè)銷售額實(shí)現(xiàn)翻番。其中，方恒月均銷售額817萬元，較改造前增長47%；萬科月均銷售額2096 萬元，較改造前增長1.4倍；商亭銷售額沖破千萬元。國際餐飲品牌爭相入駐，餐廳多樣性提升8%、國際餐飲多樣性提升200%。

今年開始，發(fā)揮小街治理的示范效應(yīng)，望京街道開展了“望京星鏈”商圈提升行動。8月8 日，城市口袋公園“阜園”落成，與小街一動一靜，形成呼應(yīng)，也為小街周邊企業(yè)和居民增加了一個休閑會客的地方，同時打通了小街與新世界百貨、地鐵14號線望京南站的連接線，實(shí)現(xiàn)兩個商圈互通流動。

“以前阜園附近的企業(yè)員工上班，從地鐵站過來要從柵欄外繞一大圈，行色匆匆?，F(xiàn)在可以舒舒服服地從園子走過，享受一下竹藤和花香，再到上班的空間?！睏顣詴N說，“讓街區(qū)變得便利、舒適，企業(yè)自然就會落過來了，員工也愿意在這里安家?！?/p>

據(jù)他介紹，現(xiàn)在方恒購物中心啟動了全面改造，分區(qū)域?qū)嵤┖土料啵A(yù)計(jì)明年年底前完成。阜榮街周邊改造提升工程也將在今年年底前全面開工?！靶〗謱⑴c周邊麒麟新天地、新世界百貨等商圈聯(lián)動發(fā)展，將望京東北部區(qū)域打造成活力消費(fèi)圈?！?/p>