房地產經濟發展現狀及發展趨勢探究

文／陳樹蘭 濱州市濱城區房屋管理服務中心 山東濱州 256600

引言：

房地產經濟，為經濟學領域的一個術語，指的是將房地產作為對象，圍繞房地產的生產、分配、交換、消費發生的人與人之間的經濟關系。同時，房地產經濟也是房地產經濟關系和房地產生產力的有機結合。改革開放以來，隨著我國市場經濟的快速發展，我國房地產經濟也隨之發展起來。但是，房地產經濟發展期間也面臨一些較為明顯的挑戰性問題，比如：經濟管理目標不夠明確、環境保護意識薄弱、房屋空置率高等。為解決這些問題，使我國房地產經濟能夠實現良性、可持續發展的目標。鑒于此，本文圍繞“房地產經濟發展現狀及發展趨勢”展開分析探究價值意義顯著。

1、房地產經濟特征概述

對于房地產行業來說，較為特殊，從房地產經濟特征來看，主要表現為：

（1）與其他行業金融比較，房地產金融的融資期限相對更長一些，主要是因房地產項目開發時間較長，同時在房地產項目開發建設過程中，易受到相關突發因素的影響，使房地產金融使用時間延長。

（2）房地產項目開發所需資金量大，許多房產商、具備商品房購買需求的消費者缺乏一次性付清全部款項的能力。

（3）房地產金融債券較可靠，作為國內典型的一種不動產，房產的增值能力很強，從抗通貨膨脹能力層面來看，其他相關商品與房產產品比較存在一定差距。在此條件下，金融機構便更愿意與房地產企業展開合作，成為房地產企業擔保人。此外，在金融機構成為房地產企業擔保人之后，在開展信貸業務的基礎上，能夠獲取穩定、可觀的投資收益。

2、房地產經濟發展現狀問題分析

如前所述，對房地產經濟特征有了一定程度的了解。而從現狀來看，國內房地產經濟發展仍存在一些較為明顯的問題。具體而言，主要問題如下：

2.1 經濟管理目標不夠明確

近些年來，隨著我國房地產行業快速發展，同時也引發了一系列的問題。對于其中的經濟管理目標不夠明確來說，為其中較為普遍的問題之一。需認識到的是，房地產行業正常有序發展，離不開經濟管理工作的支持。但是經濟管理是一項系統化的工作，需發揮管理部門的干預作用，對房價不斷上升的現象采取有效調控對策，在穩定房價的基礎上，加強房地產開發產業管控，并對不同層次的房產需求數量加以平衡。顯然，目前在這些方面還有待進一步改進及優化。與此同時，由于經濟管理整體目標不夠清晰，使管理成效難以得到有效提升。需注意的是，房地產經濟發展過程中，問題在不斷發生變化，當經濟管理目標不夠明確，措施體系未能及時調整的情況下，則難以提升房地產經濟管理工作的質量水平。并且，從現狀來看，各個地區均積極推進保障性住房建設，在構建完善的保障性住房體系的基礎上，有助于解決房價虛高問題，但在申請條件方面存在限制，部分人士存在投機心理，便使保障性住房難以獲得人們的青睞，且入住率會呈現偏低的情況，使保障性住房的作用難以體現出來，商品房價格難以得到真正意義上的控制，使房價居高不下現象明顯存在。此外，房產開發的周期性很長，且變現時間很長，一些開發商只從自身眼前利益考慮，未能具備長遠規劃，對經濟管理缺乏足夠重視，使房地產市場的穩定性不足，進而影響房地產經濟穩步、可持續發展目標的實現。

2.2 環境保護意識薄弱

房地產經濟可持續發展目標的實現，需要構建和自然和諧共處的生活圈的充分支持，并重視綠色建筑發展。但是和自然和諧共處的生活圈在設計方面存在很高的難度，在建設成本方面比傳統建筑高出許多。在此情況下，部分房地產開發企業從自身經濟利益角度考慮，在上述設計方案推進過程中，便顯得較為滯后，在強調建設效率、搶占市場的情況下，便易對自然環境、人文環境開發利用及保護有所忽視，進一步出現城市綠化面積不足、文化建筑被拆除等問題，并使土地資源的生態化作用難以有效展現出來。顯然，在環境保護意識薄弱的情況下，與社會發展需求不符，難以使房地產行業可持續發展的目標得到有效實現。

2.3 房屋空置率高

從現狀來看，我國房地產經濟進入高增速發展階段，首先房產剛性需求呈直線升高態勢，其次房價逐步攀升。在此背景下，一些炒房客短時間暴富，進一步使投機性需求的增加受到刺激，并促進了房地產數量、房產經濟規模的持續擴大。值得注意的是，隨著全國存量房的逐步增多，房屋空置率會逐漸提高。從影響因素層面分析，主要體現在：

（1）房價增長速度與國民收入增長對比，明顯更快，民眾為了確保購房之后的生活質量，存在等房價降低再購買的心理。但是，從房地產開發商層面分析，為了使高利潤的目標得到有效實現，存在“捂盤惜售”的行為，在商品房出售價格難以降低的情況下，便會使房屋空置率提高。

（2）在炒房團的影響下，通過購置大量的房產，便會對房產的價格進行炒作。但是，需注意的是，房產屬于特殊的商品，不易變現，在此情況下便會使房屋空置率提高。

（3）近些年來，國家層面對房地產加強了調控，其中調控政策措施落實最為嚴厲的便是2019年，2020年“房住不炒”，2021年“努力實現全體人民住有所居”等，在各項調控政策措施落實的基礎上，并受新冠疫情持續不斷的影響，使房屋空置率大大增高。

總體而言，對于空置的房屋來說，既是浪費國家資源的一種表現，又會對房地產經濟發展，乃至國家經濟發展帶來較為嚴重的不利影響。

3、房地產經濟發展趨勢分析

房地產經濟發展現狀問題較多，需結合問題，明確發展趨勢，才能夠為后續落實有效的發展策略提供有效憑據。具體而言，房地產經濟主要發展趨勢如下：

3.1 市場發展趨向成熟

不論是何種市場，其發展均是從不夠完善的過程，朝完善的過程發展，房地產市場也不例外。需認識到的是，國內房地產市場發展的時間比較短，在短時間內發展至巨大的規模，顯然體現出了發展速度快的鮮明特點。但是，在此基礎上，房地產市場也存在一定的問題。比如，現狀下我國房地產經濟正處于發展瓶頸階段。然而，從房地產市場整體發展趨勢來看，表現較為積極。在國家政府部門的宏觀政策調控及引導下，在國家經濟發展體系中，我國房地產經濟占據非常重要的地位及作用。此外，在國內房地產市場循序漸進得到完善的基礎上，將能夠使房地產市場發展趨向成熟，進一步有助于廣大人民群眾生活質量水平的提高。

3.2 房價趨向穩定

從現狀來看，國內房地產市場管理力度尚且有待強化，在市場宏觀調控水平方面也有待提升，在此情況下，房價不斷增高，使民眾的生活質量受到一定程度的影響，并使民眾的幸福感降低。而隨著國內房地產相關管控機構越來越關注不合理房價的增長，通過有針對性的調控措施的實施，則有助于在未來使房價趨向穩定狀態。

3.3 低收入群體居住條件趨向優化

基于本質層面分析，房地產市場發展與其他行業發展具有共通性，且具備一定的發展規律。從目前國內市場經濟運行大環境下，在國內市場宏觀調控下相關政策相繼出臺，低收入群體居住條件能夠得到一定程度的改善及優化。比如，嚴格貫徹、落實綠色健康生活理念方式方法的基礎上，把低收入群體列入市場份額考核當中，有助于房地產經濟朝向健康、穩定方向逐步發展。

3.4 隨著政府政策措施的出臺，房地產市場趨向穩定

國家政府對房地產市場的重視性越來越高，且正通過一系列政策措施的頒布、實施，希望房地產市場得以穩定，涉及的措施政策包括：其一，信貸資產證券化；其二，存量房改保障房；第三，住房公積金改革；其四，穩定住房消費及土地改革市場等。與此同時，考慮到廣大民眾購房的壓力能夠得到有效減輕，側重房貸資產流動性的提升，并使銀行對住房貸款的投放能力得到有效提升。并且，考慮到住房消費能夠更具穩定性，國家政府方面正逐步承擔相應的主體責任，以因地制宜的方法，使房地產市場得到合理調控，進一步促進居民居住需求的改善。除此之外，國家政府部門正對住房公積金的提取條件適當放寬，并對新型住房金融體系進行構建。在此基礎上，住房公積金的使用率得到很大程度的提高，進一步有助于居民購房壓力的大大減輕。在積極落實相關土地改革政策的基礎上，土地試點改革工作持續推進，農民的利益得到充分有效的保護，進一步使農民耕地質量得到有效保障。總之，隨著政府政策措施的出臺，房地產市場趨向穩定，這是我國房地產經濟發展的一大必然趨勢，需引起充分重視。

4、促進房地產經濟發展的具體策略分析

雖然房地產經濟發展趨勢樂觀、明朗，但是從現狀來看，迫切需采取有效策略，解決房地產經濟發展現狀問題。具體而言，主要策略如下：

4.1 對房地產項目進行合理科學規劃

從我國土地面積來看，比較廣闊，但山地丘陵占比較高，適宜居住的環境存在一定限制。 與此同時，我國人口基數大，人均住房面積有限。在房產開發過程中，需要土地資源的充分支撐，但土地資源沒有再生的能力。在此情況下，房地產開發便需對房產開發的土地利用率提升充分重視，保證相關部門在規劃用地過程中，保持合理性及科學性，使土地資源、空間資源的利用率得到有效提升。結合實踐工作經驗，合理科學規劃房地產項目需做到：

（1）基于項目立項前期，需做好整體規劃工作，精準規劃人均面積所需數量、產業發展所需使用面積等，避免出現集體建設滯后、大量土地資源被浪費的問題。

（2）對施工材料規劃充分重視，在采購相關材料過程中，需提前做好預算方面的工作，使建設期間超預算狀況避免發生。使采購規劃體現出超前的優勢，為房地產行業規范、科學發展提供有效保障支持。并且，政府部門需做好房地產行業規劃的調控工作，基于城市發展、行業需求等層面充分考慮，改善房地產行業發展混亂局面，使規劃性建設目的得到有效實現，使房地產投資資源重疊現象避免發生，使房地產行業發展更具合理性及科學性，進一步帶動房地產行業逐步成熟發展。

（3）做好市場調研工作，優化房地產行業布局，在合理規劃的基礎上，使開發盲目性情況避免出現，進一步維持房產供需平衡。在房地產開發期間，合理規劃需貫穿開發工作全過程，以此使房地產開發的科學性得到有效體現。

4.2 構建完善的房地產金融體系

改革開放以來，之所以我國房地產行業呈現了快速的發展態勢，與房產開發金融貸款的大力支撐密不可分。與此同時，在房產大量建設的基礎上，受到金融貸款體系不夠完善的影響，也進一步引發了一系列的問題。由此可見，對完善的金融調控體系、和房地產開發相匹配的金融體系進行構建顯得至關重要。一方面，需結合實際發展狀況，優化房地產貸款結構，將金融體系貸款審核的合理性及科學性有效體現出來，在合理設置貸款利率和額度的條件下，使房地產行業資金流動問題基于開發之前得到有效解決。另一方面，目前開發商在金融貸款方面，首選為銀行，但銀行資金投資需兼顧各個行業，在房地產行業投資方面存在一定局限。所以，需結合各地方的具體情況，對貸款結構進行合理調整，在對社會閑散資金加以吸引的基礎上，做好房地產建設工作，并使我國房地產開發的融資形式更加豐富，進一步使房地產開發按企業資金鏈短期斷裂問題避免出現。此外，基于房地產開發過程中，金融調控顯得至關重要，能夠為房地產企業合理科學開發提供重要支撐。對此，在行業未來發展過程中，需體現融資的多元化，使單一結構穩定低的現象避免出現。總體而言，在對整體金融體系加以完善，才有助于房地產行業健康、穩步發展，進一步帶動國家總體經濟的良性、可持續發展。

4.3 重視居住環境的保護

對于我國房地產行業，在未來發展過程中，需對國家政策積極響應，并和世界未來發展保持一致的步調。需認識到，在房地產開發工作開展期間，環境破壞是較為明顯的一個問題，此問題未能得到有效解決，則房地產經濟與國家社會經濟發展、世界未來發展目標便不相符。所以，在房地產開發工作開展期間，需將環境保護放在房產開發的重要位置當中，以此實現與未來發展相契合的目標。比如，在住宅建筑設計過程中，可以滲透人與自然和諧共生的設計理念，在設計過程中體現出環境的美好，使區域環境得到有效保護。此外，在居住環境保護相關工作開展期間，需結合國家相關環境保護政策，滲透國家綠色發展理念，做好房地產企業的引導、政治教育，使房地產企業能夠將自身的社會責任承擔起來，使社會實現可持續發展目標，并帶動房地產經濟可持續發展。

4.4 加大改革力度，發揮政府宏觀調控作用

在房地產發展過程中，房地產經濟體制起到了至關重要的作用，同時也屬于我國經濟發展的重要組成部分，在帶動房地產可持續發展的基礎上，可使我國經濟可持續發展的目標得到有效實現。但是，從現狀來看，我國房地產經濟發展和我國社會之間存在不相適應的情況。在此情況下，則有必要做好改革工作，確保房地產發展與社會發展相適應，在提升房地產經濟效益的基礎上，將房地產的社會功能有效體現出來。一方面，基于社會公益層面考量，需適當削弱房地產行業的資本逐利特性，使房地產行業的社會正面影響力得到有效提升，進一步改善房地產行業在社會當中的形象。并對投資結構進行合理調控，對房地產行業和社會發展方向充分明確，保持步調一致，和國家經濟宏觀調控維持一致性，進一步使房地產行業實現穩步發展。此外，還需要將市場監管作用發揮出來，使房地產行業在開發期間貪污腐敗現象避免發生，使房地產行業實現穩步、可持續發展。當然，還需重視執法力度的強化，使房地產行業頻繁發生的各類問題得到有效控制與解決。做好房地產經濟體制改革工作，對行業整體結構進行優化、完善，充分發揮政府宏觀調控作業，使房地產開發健康發展目標得到有效實現，進一步使房地產經濟實現穩步、可持續發展。

結語：

綜上所述，新形勢下，房地產經濟發展現狀問題較多，因此需明確房地產經濟發展趨勢，并落實有效的策略，比如合理科學規劃房地產項目，構建完善的房地產金融體系，并重視居住環境的保護，通過改革力度的強化，將政府宏觀調控作用發揮出來等。總之，相信做好以上工作，我國房地產經濟將能夠實現穩步、可持續發展，進一步為國家經濟發展奠定堅實的基礎。