城鎮(zhèn)住房需求潛力測(cè)算

馮琳　于麗峰　曹源源

1998年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入商品化時(shí)代，由此開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)20年的高速增長(zhǎng)。除因住房制度改革激發(fā)要素活力外，城市化的推進(jìn)、人口紅利的釋放和城市更新改造被認(rèn)為是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的三個(gè)關(guān)鍵因素。展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期走勢(shì)很大程度上仍取決于上述因素還能帶來(lái)多大規(guī)模的新增住房需求。

對(duì)此，我們參考吳璟和徐曼迪（2021）提出的城鎮(zhèn)新增住房需求測(cè)算方法，對(duì)未來(lái)5-10年中國(guó)城鎮(zhèn)潛在新增住房需求規(guī)模進(jìn)行了拆解預(yù)測(cè)。

假設(shè)一個(gè)城鎮(zhèn)家庭需要且僅需一套住房，那么在特定時(shí)點(diǎn)上，城鎮(zhèn)家庭存量住房套數(shù)應(yīng)等于城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)。相應(yīng)地，特定時(shí)間段內(nèi)“新增住房需求”來(lái)源有二： 一是城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加，即主動(dòng)新增住房需求; 二是部分城鎮(zhèn)家庭的原住房滅失，由此被動(dòng)產(chǎn)生的新增住房需求。

在上述假設(shè)下，我們根據(jù)第五至第七次人口普查數(shù)據(jù)，對(duì)2001年以來(lái)的城鎮(zhèn)新增住房需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行了定量拆分，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)未來(lái)5-10年城鎮(zhèn)潛在新增住房需求做出趨勢(shì)性預(yù)測(cè)。

城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)自然增長(zhǎng)：假設(shè)城鎮(zhèn)化率保持不變，特定時(shí)間段內(nèi)城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增長(zhǎng)，主要來(lái)自存量城鎮(zhèn)人口的自然增加，因而其增速應(yīng)與期間人口自然增長(zhǎng)率大致相當(dāng)。我們結(jié)合人口自然增長(zhǎng)率和城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)兩個(gè)指標(biāo)，計(jì)算得到2001-2010年自然增加的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為年均79.3萬(wàn)戶，2011-2020年提高至年均115.5萬(wàn)戶。

鑒于20-34歲青年人口是城鎮(zhèn)新增住房需求主力，在過(guò)去20年為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了穩(wěn)定的購(gòu)房需求，因而可以通過(guò)測(cè)算未來(lái)5-10年的城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模來(lái)預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的自然增長(zhǎng)潛力。

具體方法為，（1）根據(jù)第七次人口普查資料公布的各年齡總?cè)丝跀?shù)、《中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表》中的各年齡死亡率以及我們對(duì)青年人口城鎮(zhèn)化率的中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，計(jì)算得到未來(lái)5-10年城鎮(zhèn)青年人口數(shù)；（2）依據(jù)過(guò)去20年城鎮(zhèn)青年人口數(shù)與自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)之間的比例關(guān)系，預(yù)測(cè)未來(lái)5-10年的自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)。如表1所示，2001-2010年，年均自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)和20-34歲青年人口規(guī)模之間的比例關(guān)系為0.0050，2011-2020年提高至0.0059，原因是城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的下降。考慮到中國(guó)城鎮(zhèn)小家庭化趨勢(shì)還將延續(xù)，在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，我們將這一比例值向上進(jìn)行了微調(diào)，以體現(xiàn)城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的進(jìn)一步減少。

數(shù)據(jù)來(lái)源：人口普查資料，東方金誠(chéng)測(cè)算

結(jié)果顯示，未來(lái)5-10年，城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模和自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)較2011-2020年將有所下降。其中，2021-2025年自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)將降至年均113.5萬(wàn)戶，2026-2030年將降至年均108.5萬(wàn)戶。需要說(shuō)明的是，這一預(yù)測(cè)方法依賴的是兩個(gè)指標(biāo)間的數(shù)量比例關(guān)系，其邏輯嚴(yán)密性不及基于人口自然增長(zhǎng)率和戶均人口數(shù)的測(cè)算方法。但考慮到這兩個(gè)指標(biāo)間比例關(guān)系較為穩(wěn)定，且未來(lái)10年城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)，因此，這一方法測(cè)算出的結(jié)果反而更為可靠。

城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)機(jī)械增長(zhǎng)：城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的機(jī)械增長(zhǎng)主要指由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的增長(zhǎng)。測(cè)算方法為“實(shí)際增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)-理論自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)”，同時(shí)需要修正就地城鎮(zhèn)化的影響。如圖表2所示，修正就地城鎮(zhèn)化影響后，2001-2010年，因城鎮(zhèn)化而新增的城鎮(zhèn)家庭住房需求年均為331.1萬(wàn)套，2011-2020年降至288.8萬(wàn)套。

數(shù)據(jù)來(lái)源：人口普查資料，東方金誠(chéng)測(cè)算

2021年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為64.7%，根據(jù)社科院的研究，到2035年將達(dá)到72%。經(jīng)過(guò)線性插值后，預(yù)計(jì)2025年城鎮(zhèn)化率將為66.8%，2030年為69.4%，由此計(jì)算得到2021-2030年每年因城鎮(zhèn)化率提升而新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量。隨著各大城市戶籍政策放開(kāi)，預(yù)計(jì)未來(lái)10年就地城鎮(zhèn)化比例將有所下降，故按照50%的就地城鎮(zhèn)化比例進(jìn)行修正；再結(jié)合我們對(duì)未來(lái)5-10年城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的預(yù)測(cè)，最終計(jì)算得到2021-2025年年均機(jī)械增加城鎮(zhèn)家庭住房需求為129.0萬(wàn)套，2026-2030年年均為122.7萬(wàn)套，與過(guò)去20年相比明顯下降。

與 2001-2010年相比，2011-2020年期間，由存量住房拆除引致的被動(dòng)新增住房需求大幅提升，這源于中國(guó)在 2010 年前后啟動(dòng)的大規(guī)模棚改。根據(jù)第五至第七次人口普查資料所公布的不同建成年代家庭戶住房數(shù)量，我們將各期末存量住房根據(jù)房齡進(jìn)行分組，分別計(jì)算得到不同時(shí)期城鎮(zhèn)存量住房的拆除數(shù)量以及不同年齡組房屋的拆除率。結(jié)果顯示，2001-2010年年均拆除數(shù)量為293.5萬(wàn)套，2011-2020年大幅增加至年均475.1萬(wàn)套。

2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。這意味著過(guò)去10年快速推進(jìn)的城市更新行動(dòng)暫告一段落，未來(lái)因城市更新而引致的新增住房需求將會(huì)明顯下降。基于此政策導(dǎo)向，我們將各年齡組房屋的歷史拆除率大幅下調(diào)，作為未來(lái)10年城鎮(zhèn)存量住房拆除率的預(yù)測(cè)值，同時(shí)結(jié)合第七次人口普查資料公布的各年齡組存量住房數(shù)量，計(jì)算得到2021-2030年年均城鎮(zhèn)存量住房拆除數(shù)量將為181.5萬(wàn)套，較2011-2020年均值大幅減少294萬(wàn)套。

我們將城鎮(zhèn)新增住房需求拆分為自然增加主動(dòng)新增需求、機(jī)械增加主動(dòng)新增需求、被動(dòng)新增需求三個(gè)部分，分別對(duì)應(yīng)了人口紅利、城鎮(zhèn)化和城市更新這三大驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去20年快速擴(kuò)張的關(guān)鍵因素。展望未來(lái)，這三個(gè)因素都將有所弱化，這將帶來(lái)未來(lái)5-10年城鎮(zhèn)新增住房需求的系統(tǒng)性下降。根據(jù)我們的測(cè)算，2021-2025年城鎮(zhèn)新增住房需求為年均424萬(wàn)套，較2011-2020年下降51.8%，2026-2030年將進(jìn)一步降至年均413萬(wàn)套。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方金誠(chéng)測(cè)算

數(shù)據(jù)來(lái)源：人口普查資料，東方金誠(chéng)測(cè)算。注：第七次人口普查資料公布的不同建成年代存量住房數(shù)量未區(qū)分城鎮(zhèn)家庭戶和鄉(xiāng)村家庭戶，我們按照同一時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)占總家庭戶數(shù)的比重，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，與實(shí)際情況可能存在一定偏差。

上述測(cè)算的假設(shè)是每個(gè)城鎮(zhèn)家庭戶需要且僅需一套住房，并未考慮一個(gè)家庭持有兩套及以上住房的情況。央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房1.5套。結(jié)合前面的測(cè)算，理論上，按戶均住房1.5套計(jì)算，2011-2020年年均新增城鎮(zhèn)住房需求為1319萬(wàn)套，這與我們計(jì)算得到的同期住宅銷售套數(shù)（年均約1200萬(wàn)套）大致相當(dāng)。那么，未來(lái)10年擁有兩套及以上住房的城鎮(zhèn)家庭戶占比會(huì)否提升？

我們認(rèn)為，一方面，伴隨居民生活水平提高，生育政策放開(kāi)，以及人口向城市圈進(jìn)一步聚集，未來(lái)改善性住房需求將會(huì)增加，可能會(huì)有更多城鎮(zhèn)家庭主動(dòng)或被動(dòng)持有兩套及以上住房。另一方面，“房住不炒”政策背景下，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，因投資性需求持有兩套及以上住房的比例將下降。同時(shí)，政策環(huán)境的不確定性，以房產(chǎn)稅的征收為代表，也會(huì)抑制城鎮(zhèn)家庭主動(dòng)持有兩套及以上住房的意愿。這兩方面力量在博弈中孰能占據(jù)上風(fēng)，很大程度上取決于未來(lái)的政策環(huán)境，包括人口政策、貨幣金融政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策等。考慮到政策前景和政策效果的不確定性，我們假設(shè)了表5所示的三種情形，并測(cè)算了不同情形下未來(lái)5-10年的城鎮(zhèn)新增住房需求。

結(jié)果顯示，情形一和情形二下，未來(lái)5-10年中國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求較過(guò)去10年明顯下降。而即便考慮在政策友好前提下，城鎮(zhèn)家庭持有兩套及以上住房占比明顯提升的樂(lè)觀情形，未來(lái)5-10年城鎮(zhèn)新增住房需求也僅與過(guò)去10年大致相當(dāng)。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的階段或已經(jīng)過(guò)去。

作者工作單位為東方金誠(chéng)研究發(fā)展部