房地產財務成本管理科學化路徑選擇

盛潔 天津富力地產

引言

房地產企業如果想要實現快速發展，就必須保證資金的充足，優化財務成本管理工作能夠提高對資金投入的預測水平，加強風險管控，借助更加有效的措施解決有關問題。在財務成本控制中，需要進行成本預算科學化管理，對資金流向與利用合理的方式進行控制。而伴隨著成本的逐漸降低，企業的經濟收益才能夠有效提高，這對于企業發展來講非常重要。而在這一情況下，優化財務成本管理工作具有非常重要的意義。在財務成本管理中，對各個環節進行改革，能夠提高企業的建設能力，使企業更加順利的發展。在房地產企業的成本控制之中，會對各個環節進行合理優化，不僅需要關注控制內容，還要優化控制方式，借此促進企業的穩定進步，為其創造良好條件。

一、房地產財務成本管理科學化的概述

（一）房地產財務成本管理的概念

從房地產行業的實際情況可知，財務成本管理實際上是對企業內部資源流動進行統計，主要是對財務會計的流量進行計算與管理。例如，房地產企業在實際發展中，資源的改變實際上就是財務成本的改變，而對其進行管理就是企業成本控制。這一方式能夠優化企業本身的經濟發展，使其在財務管理工作中，發揮出更好的效果。財務成本指的是企業需要在國家法律法規的基礎上，確認資產是否符合成本核算的相關規定的房地產財務成本。房地產企業在實際展開財務管理的過程中，需要分為事前、事中、事后三個部分進行分析。在事前管理中，需要通過了解房地產企業相關決策，優化控制水平。而事中控制則需要進行監督檢測工作，保證財務管理工作的有效實施，針對有關問題進行全方位的管控。事后分析則是在項目完成之后，從多個角度出發，進行總結優化工作，使企業能夠朝向更好的方向發展，促進自身的可持續建設。

（二）房地產企業成本結構分析

就當前實際情況可知，雖然房地產企業本身擁有非常好的發展前景，但是現階段行業已經飽和，整體發展水平趨于穩定，甚至出現下降趨勢。從房地產企業管理工作來講，財務管理屬于其中比較重要的一項，會影響資金的利用，也會使房地產企業的管理水平得到改善。房地產企業管理人員的想法決定其成本結構的合理性，如果其在實際發展中，過于重視經濟利益，而并不重視經營管理，則會導致其在各項工作上缺乏主動性。財務管理的成本結構涉及固定資產、資金成本等，內容比較多樣，其管理難度各不相同。例如土地成本和人員成本容易進行控制，但是融資成本和資金成本很難進行管理，會受到其他因素的影響，所以房地產企業需要加強成本結構分析，選擇合適的方式，優化成本水平，使成本管理能夠發揮出更好的效果，促進經營過程的發展秩序。

二、房地產財務成本管理的重要性

（一）有利于掌握行業動態

財務成本管理是房地產企業發展過程中的重點，優化這一工作對于房地產企業建設，掌握市場變化，提高企業決策有效性具有非常重要的意義。借助財務成本管理工作能夠判斷房地產企業自身的競爭與發展情況，了解其未來水平，特別是在工作人員利用專業知識對各項工作進行系統化分析的基礎上，能夠使企業對于當前市場情況做出更加準確的判斷，不僅可以提高房地產企業資金配置水平，而且還能夠針對市場情況預測其未來發展，對于企業實際建設具有更加積極的意義。

（二）有利于控制企業成本

房地產財務成本管理工作的提升，對于加強企業成本控制、優化資金利用具有非常重要的意義。首先是前期成本管理工作效果的進一步提高，能夠為企業提供納稅籌劃的信息，避免企業在資金利用上出現嚴重浪費的情況。其次是房地產企業中期的財務管理工作配合土地成本相關措施，能夠提高整體管控效果，保證企業財務支出管理工作的有效性，也能夠為財務成本管理工作提供監督與決策，改善房地產企業的成本控制水平，避免房地產企業在發展中存在嚴重的問題，優化資金利用有效性。

三、房地產財務成本管理工作中存在的問題

（一）財務成本管理意識不強

在房地產企業財務成本管理工作中，會涉及采購、施工、維護等多個項目，還有大量人員參與其中，所以財務成本管理工作非常重要。然而，部分房地產企業將自身重點放在了融資與施工等方面，對于財務管理工作的重視程度并不高，在企業內部沒有形成積極的成本管理環境。特別是在房地產項目施工中，部分施工人員與管理人員的成本控制思想落后，無法與其他部門之間進行合作，很難建設完善的成本管理體系。在房地產企業的預算執行中，也容易出現各個部門獨立行走的情況，不能形成統一的財務成本管理思路，加之成本監管工作不到位，對于房地產企業成本管理工作的有效性產生了負面影響。

（二）財務成本管理體系缺失

房地產企業的財務成本管理工作非常復雜，而且我國房地產市場的建設時間相對較短，所以很多企業并不具有完善的管理經驗。當前在我國大多數企業發展中，更愿意直接照搬其他企業的管理制度，并沒有建立符合自身實際需求的體系，所以在財務成本管理工作之中，現有制度很難滿足自身的發展要求，導致企業成本管理工作發揮的作用比較有限。除此之外，部分房地產企業在建立財務成本管理體系的過程中，無法獲得足夠的資源支持，也并沒有針對當前企業發展情況和社會改革情況作出優化。成本管理體系本身的水平較差，部分內容很難落實到日常工作之中，導致其結果會受到較大程度的限制。

（三）成本管理人員素質不高

因為房地產企業財務管理工作比較復雜，所以在成本管理崗位上需要配置足夠的工作人員，并提高其綜合能力，才能夠使這一工作獲得更好的效果。但是部分房地產企業財務成本管理人員素質水平并不是非常高，無論是員工年齡情況，還是學歷情況，都不符合當前實際需求。例如一些從業多年的員工，雖然其本身經驗豐富，但是在利用先進技術等方面，卻存在一定的問題，而剛畢業的大學生本身工作經驗不足、責任心較差，所以無法發揮出成本管控的實際效果。除此外，財務成本管理工作需要和其他部門進行溝通，如果有關工作人員的溝通能力不足，則容易與其他部門產生交流問題，對于企業內部建設也會產生負面影響。成本管理人員本身的職業素養情況也是其中需要重點考慮的因素，如果沒有完善的行業自律意識，容易使其在外界利益的影響下，做出一些違背企業發展要求與行業準則的行為，以權謀私，最終導致企業財務成本管理模式的效果明顯下降，甚至會造成資產流失等情況。

（四）違規浪費現象過于嚴重

如果房地產企業本身財務成本管理水平相對較差，在日常工作中，就非常容易出現各種浪費行為。這一情況在工程項目施工中最為常見。企業在工程項目施工中，主要的費用支出包括：人力、材料、設備等。特別是在施工材料和設備等方面，如果沒有進行有效管理，就非常容易出現浪費現象。除此外，企業會利用大量資金購買設備，而這些設備的管理工作也同樣具有非常重要的意義。如果管控效果不佳，就容易導致設備因外界因素而造成故障、老化或資料缺失等情況，不僅會導致設備的使用效率和使用時間縮短，而且還會使其需要更多的養護成本，甚至可能影響施工進度，提升工程造價。

（五）成本管理脫節情況明顯

當前大多數房地產企業在發展之中，都將利益放在最重要的位置，企業在實際建設中，需要進行工程預算和結算的工作，其對于企業經營會產生決定性影響。在實際展開房地產企業成本預算過程之中，要對成本管理工作作出優化，加強控制效果，提升成本管理水平。然而當前房地產企業在實際發展中，經常出現成本管理和工程預算、決算不能銜接的情況。比如表現在預算和決算工作的數據有效性不足，數據更新速度較慢，無法為成本管理提供依據等情況，說明當前我國使用的傳統方式，已經不能滿足市場發展的要求。除此之外，財務人員對于實際施工情況的了解程度也不足，導致財務信息真實性很難得到保障。這一情況的出現，就會使財務部門不能與其他部門之間進行有效溝通，會對財務成本預算管理工作的銜接性產生負面影響，導致決策的正確性明顯下降。

四、房地產財務成本管理科學化的路徑選擇分析

（一）提高財務成本管理工作重視程度

如果想要進一步改善房地產企業財務成本管理的實際效果，落實成本管控的各項措施，就需要針對有關問題進行深入分析，提高管理者對于這一工作的重視程度。其需要在財務管理工作中制定出完善的制度措施，并將這些措施落實到企業的日常工作之中，加強整體管理水平，使企業內形成良好的管理環境。而在企業開展這一工作時，需要保證透明化與公開化，改善目標落實水平，針對管理中的問題進行深入挖掘，還需要分析其主要原因，總結相關經驗，避免出現更嚴重的問題。此外，房地產企業本身的財務管理工作是一項需要長久建設的工程，而且需要各個部門相互合作，才能夠提升其有效性。所以企業管理人員需要優化內部氛圍，形成管理體系，促進各項工作的展開。

（二）構建完善有效財務成本管理體系

如果想要進一步發揮出財務管理工作的實際效果，就需要制定出完善的管理體系。房地產企業在展開有關工作時，需要進一步提高對于體系完善的重視程度。首先是需要從國家的政策頒布與市場行情角度出發，制定出科學有效的策略。例如當前國家對于房地產行業的調控力度明顯加大，很多房地產企業在融資與銷售等工作中，受到有關政策的影響，所以其需要從自身當前的實際情況與發展水平出發，優化項目開展的各個階段，制定出完善有效的管理措施，提高成本管理水平，加強控制效果。其次是房地產企業在財務成本管理方面，需要使其擁有更強的合理性，不僅要覆蓋資金管理和業務流程等方面，而且還要利用先進的信息化管理手段，使財務成本管控工作能夠發揮出更高的效率，促進房地產企業財務成本管理工作，朝向規范化方向發展，減少其中的漏洞，為成本管控工作提供依據。

（三）提升成本管理人員專業素質水平

房地產企業財務成本管理有關措施的落實與工作人員的情況有直接關系，所以提高有關工作人員的綜合素質能力，對其具有更加積極的意義。在成本管理工作之中，有關工作人員不僅需要擁有更強的責任意識，還要提高自身的綜合素養，借此完成成本戰略的推進。房地產企業需要加強對于成本管理工作的重視程度，借助宣傳教育工作，使員工對于財務成本管理的意義有更加全面的認識，提高配合程度，特別是在一些重要崗位上，需要通過各種有效的措施，加強宣傳教育，保證其能夠滿足管控工作的要求。除此外，管理人員的數量也會對企業展開相關工作產生影響，如果人員不足，則需要通過各種渠道獲得高素質人才，提升財務管理團隊建設有效性，滿足企業實際需求，為房地產企業發展提供動力。

（四）有效監督治理違規浪費行為出現

如果想要進一步提高針對房地產企業違規行為的監督，其需要利用以下三方面措施進行管理。首先是需要建立完善的內部監管制度，有關企業需要針對管理部門進行監督，判斷員工的實際情況，并借助更加有效措施加強管理水平，了解自身成本支出與控制情況，針對有關問題進行分析。如果發現成本浪費行為，需要對其原因進行總結，制定出完善的整改措施，優化成本管控效果。其次是需要針對施工現場監督工作進行控制，避免出現各種浪費行為，例如物料管控，從采購到使用等各個環節進行控制，避免出現問題。企業還需要加強設備管理，針對設備利用需求，進行設備租賃與購買，提高各個部門之間的溝通水平，減少設備的閑置，并加強日常維護保養，降低其中出現問題的可能性。最后是房地產企業還需要加強辦公成本的管控，提高辦公資源和能源的利用效果，針對有關工作進行全方位的監督。

（五）及時將成本管理與其他工作銜接

要想使成本管理工作和其他工作之間能夠進行有效銜接，就需要加強在工程預算和決算的部分，針對財務管理工作進行更加深入的研究，使其能夠有效進行。企業在展開成本管理的過程中，需要制定出滿足當前市場需求的決策，保證企業在實際發展中能夠獲得更高的收益。企業建設的過程中，也需要利用更有效的成本核算方式進行數據統計工作。在這一基礎上，才能夠保證預算和決算在成本管理中發揮出更加積極的意義，提高其實際效果，為企業成本管理工作與其他工作的融合提供更大的動力。

結語

伴隨著房地產規模的不斷擴大，要想使企業擁有更好的前景，就需要提高企業對于財務成本管理的重視程度，加強管理人員的培養，改善管理工作效率，制定出完善有效的管理機制，提升房地產資金利用的有效性，為房地產企業發展奠定更加堅實的基礎。房地產企業利用財務成本管理工作，應針對自身現有問題進行分析，提高自身的管控水平，使企業能夠實現可持續發展。房地產企業需要從自身的實際情況出發，制定出完善有效的管理策略，保證自身能夠有效解決相關問題，不受其影響，提高自身整體發展水平。