房地產企業會計核算的難點與重點探究

魏麗麗 山東菏建建筑集團有限公司

引言

作為我國“第三產業”中的重要生產者與經營者，房地產企業在當前的國民經濟發展進程中也逐漸占據了更多的建設作用。而《新準則》中的房地產企業會計核算規范，更是對其未來行業發展的更高要求及標準。因此，作為房地產企業就應在結合自身企業發展特性的基礎上，不斷改進自身的會計核算方法，從而實現更具標準化的企業內部會計職能。

一、房地產會計相關概念界定

（一）房地產會計核算定義與內容

房地產會計核算是指：以貨幣為主要計量單位，通過核對、計量、記錄和報告環節，對特定主體所進行的記賬、算賬和報賬等經濟活動，為相關會計信息使用者提供決策所需的一系列數據信息。會計核算是房地產行業的會計工作基礎，更是企業經營管理的重要組成部分。房地產會計核算的內容主要包括：房地產企業所涉及的出納工作、開發建設當中的材料核算工作、固定資產核算工作、工資核算工作、開發過程當中所涉及的各種成本核算以及在銷售過程中產生的利潤核算。由于會計核算所涉及范圍很廣，因此本論文在進行會計核算分析時將著重強調房地產成本核算。

（二）房地產成本核算內容

房地產成本核算是指：房地產企業在開發建設過程當中，對其建造的諸如住宅小區等產品所發生費用進行歸集、分配和結轉，以此來計算開發建造該產品的總成本以及單位成本。其主要內容包括：在房地產開發公司的開發項目和項目運營過程中發生的各種費用，如人工費用、物料費用等等，而其開發費用則是指：在開發項目的場地發生的各種費用，例如：土地出讓金及契稅、補償的拆遷款、建筑安裝工程費、基礎設施建設、公共設施配套以及為項目順利進行而支付的其他一般間接費用。

二、房地產公司在成本核算中存在的問題分析

（一）成本核算對象劃分不明

通常情況下，房地產公司在項目開發方面，其可能涉及的成本核算對象是較為繁雜的。首先，要通過土地招拍取得土地的使用權；其次，要對該地塊進行科學合理的總體規劃；再次，要進行工程施工建設及在建房產預售；最后，便是竣工后的結算工作。房地產公司在進行項目開發時因周期較長，所以具體牽涉到的方面也較多，由此房企一般會選用分期滾動開發的方式進行開發建設，一旦開發項目達到預售條件便可以開始回籠資金。這種開發形式既能保證企業資金鏈穩定運行，又能合理利用各種資源。除此之外，房地產公司產出的產品類別多種多樣，具有繁雜性，因此在成本核算對象的統一性上也有所欠缺，成本支出很難得到有效控制。即便如此，企業會計準則在如何確認成本核算對象這一方面也沒有明確規定的準則指引，這在會計實務中是非常影響成本核算效果的問題之一。

（二）成本核算周期不明確

房地產行業的開發周期相對于其他行業來說比較長。對于經濟實力不同的房地產商而言，考慮到自身的實際情況以及開發項目的大小，項目開發周期往往需要一年至十幾年不等的時間。因此，在進行成本核算時，就應該針對不同項目的生產周期進行一個完整的成本核算周期管理。但是目前在核算周期標準的確定上，會計準則并沒有明確規定房企按項目開發的核算周期，這種差異性也為成本核算工作的準確性帶來了巨大挑戰。因為成本核算周期不明確，導致完工結算受到拖延，這便違背了會計學中會計計量及時性的基本要求。

這種情況的發生既不利于收入和費用的合理分配，也不利于企業進行利潤的準確結算。受此情況的影響，房開企業也很難對其開發的項目有一個客觀、準確的評價，對銷售定價等后續工作的開展也會有不利的影響。例如：A公司作為房地產開發商，對a項目進行開發成本核算工作，目的在于對其開發成本等相關成本進行核算，以此為基礎對企業開發此項目的盈利情況進行分析。不過，就目前情況而言，A公司在決算時大多以工程決算為主，并沒有考慮到項目結算。出現這一現象的原因就是當施工完成之后即可開展工程決算，工程決算具有相對確定的時間。當工程決算完成以后，工程款撥付也會支付到位，因此，A公司在工程結算方面基本不會出現過分拖延的現象。但項目決算則會受到多種因素的影響，因此很容易出現拖延現象。

（三）成本核算數據收集不規范

目前房地產企業會計數據收集不規范的問題十分嚴重，同時數據缺乏完整性導致影響會計核算的真實性。不規范性具體表現在下述兩方面：一方面現階段財務部門都使用相應的財務軟件，借助信息化手段生成相應的財務報表。在報表當中所顯現的各項數據內容都是由財會工作人員進行操作編制的。一旦負責相關核算工作的財會人員專業能力不足，進行工作時再有所疏忽，那么所生成的數據將和企業真情況形成“信息失衡”現象；另一方面，房地產公司在開發項目產品時，所需要的建設時間較長，許多房地產項目施工時長為到3至5年不等，在這種情況下，如果只對所開發項目的現金流進行披露，就很難完整反映出開發項目的實際狀況。正如上述A公司在建造最新的房地產住宅項目時，于2020年5月在競拍中以17.5億成功拿地，2021年1月正式開盤預售，預售按項目的開發周期進行，后續資金的流出與流入要依托于建設周期內成本支出及樓盤的銷售情況。會計數據在收集的過程中經常性會出現與現實狀況不符的現象，這也逐漸增加了A公司在成本核算數據收集方面的問題風險隱患。

（四）成本核算人員素質參差不齊

成本核算作為房地產企業非常重要的業務部分，對參與核算人員的素質要求自然也是非常高的。據網易財經對A公司人員構成的統計，顯示大專人數占比為85.81%，研究生學歷僅占1.78%，而財務工作人員占比在2.24%，由此可見，目前A公司財務核算人員整體素質偏低是影響A公司成本核算的重要原因。財務人員素質偏低會使得會計核算受到個人主觀因素的影響，比如：依靠以往經驗或者個人工作習慣進行現階段的會計核算工作，這樣會嚴重影響后續成本核算人員對于成本核算的歸集與分配。就比如A公司在進行成本核算時，以建筑面積對成本進行分攤，致使回遷房、商品房、別墅等產品核算成本與實際成本出現差異性較大。換而言之，不同的財務人員在處理工作時，會因受到自身條件的影響使核算工作最終出現多種可能，進而影響核算結果準確性，這樣既不利于企業后續工作開展，也不利于企業后續目標的制定。因此加強人員培訓，提高人員素質勢在必行。

（五）開發間接費用和期間費用劃分不清

在當前的房地產行業中，很多企業的會計核算工作仍舊有待完善，特別是在開發產品間接費用與期間費用分配方面。例如：將一些本應該屬于財務費用的借款利息歸納為開發間接費用中。而在新會計準則中對開發間接費用的規定包括：“員工工資、五險一金、辦公費以及水電費等。”而期間費用則主要指：“行政部門在開發產品期間所產生的各種費用。期間費用歸屬于當期損益。”對于我國各大、中、小型房地產企業來講，開發間接費用和期間費用劃分不清始終都是亟需解決的問題，具體表現在一些企業在真正經營時會把并沒有直接參與到工程建設中的管理人員費用計入其中，因此也就造成了企業成本核算跟實際情況有較大出入的現象。

三、房地產公司成本核算存在問題的原因分析

（一）成本管理意識低下

會計核算是房地產開發工作中的重要組成，而成本核算是會計核算的核心重點，做好成本核算，是房地產企業進行成本控制的基礎。然而就目前情況來看，我國房地產行業成本管理觀念淡薄，在進行成本核算時，通常都會出現事前不控制，事后只算賬的情況。此外，從事房地產行業的工作人員在進行成本核算時，也沒有充分發揮主觀能動性去采用相關成本控制方式降低成本，只是簡單的“照本宣科”，依靠合同規定去核算成本。除此之外，一部分的財會管理人員對于金蝶、用友等財會軟件操作不規范，管理意識不強，進而使得成本核算結果的準確性受到不利影響。這種現象的發生，無疑會影響到企業的效益增加，也會使企業在開發過程中的成本使用情況得不到真實反映，同樣這也顯現出了房地產公司在成本管理上的缺失。

（二）房地產行業本身的特殊性

與其他行業相比，房地產行業工程項目比較復雜，會計人員所需要進行的會計核算工作相對量會比較大。具體表現在，會計科目的設置上，比如傳統的制造業行業在進行成本核算時，常常依靠生產費用類型設定所需要的會計科目進行成本核算，而房地產行業的公司受制于產品開發時間過長的影響，需要對本企業所開發的不同項目進行不同科目設置以及成本核算。房地產公司在進行成本核算時也非常繁雜。例如：一個房地產公司的產品，不僅僅包括其建設開發的房產，同樣也包括所需要的地產，這兩種產品資金投入都非常的大，建設時所用時間也比較長，情況也很復雜。除此之外，房地產公司在進行項目開發時，往往需要投入巨大的資金成本、時間成本與勞動力成本等，項目開發、工程建設使得資金的消耗非常快，而企業的資金是有限的，因此為保證資金流的連續性與流暢性，較好的匹配收支顯得尤為重要；另外，房地產企業開發的項目一般比較大，產品銷售金額也比較大，所以其稅負就會比較高，房地產公司會通過不同的方式來去減輕稅收負擔，最常用的就是多結轉成本，進而減少財務報表上的利潤，達到延遲交稅的目的。

（三）未構建完善的成本內控制度

成本核算是企業會計工作的重點，如果說沒有完善的成本內控制度保駕護航，那么企業不僅無法及時有效的控制成本，也會無形中增加、增大各種風險。房地產公司在整個開發過程中不可避免地會面臨各種風險，包括：購買土地以及轉讓土地的風險、出售房產的風險、接受項目質量檢測的風險等。但就目前情況而言，房地產公司對于成本控制并沒有著重看待，使得本公司在進行項目開展以及工程建設時缺少有效的成本控制，這種現象的發生不利于企業資金的管理使用，對其持續經營也會造成極為嚴重的影響。

雖然近幾年來房地產公司開始逐步構建成本內控機制，但在真正施行時卻和企業本身的實際發展情況相分離，并沒有真正有效落實相應機制的具體要求。除此之外，許多房地產公司更看重于項目工程結束以后的成本控制，對于在項目開展之前及開展中產生的成本費用管控不嚴，處于放養狀態，缺少整體控制意識。相當部分企業甚至將自身的成本控制與管理采用服務外包的方式來施行管控，公司內部缺少對應的內控工作者。基于房地產行業的特殊性以及復雜性，從事房地產行業的財會人員也需要具備房地產開發、稅收、成本管控等多方面的專業能力，但是目前的財務人員自身專業能力卻并不能支撐成本內控制度的完善與落實。

（四）房地產成本核算體系不完善

據網易財經、搜狐等網站統計，我國大部分房地產企業都存在著規劃目標缺乏、招標報價遠高于成本等現象，雖然企業在發現問題后都進行了專項治理，但這種“消防員”式的企業管理方式，并不能夠起到很好的補救效果，一旦整體市場經濟環境遭遇不可控風險因素時，房地產企業則很容易面臨資金流斷裂的風險。近年來，我國房地產行業競爭越來越激烈，再加上疫情反復的大環境影響，使得一些企業為了生存只考慮眼前利益，并沒有以長遠的眼光去看待公司成本管理的發展趨勢，使得公司在成本管理上出現諸如制度不完善、目標不明確的問題。而管理不規范也使得管理缺乏動力，成本控制有效性無法充分發揮效果，這種流于形式浮于表面的管理也在極大程度上影響了房地產企業的綜合性發展。

四、房地產公司成本核算問題的對策建議

（一）準確劃分成本核算對象

由于房地產公司在項目開發過程中所耗用的資金額數較大，因此其成本核算也會隨著時間增長而變得越發困難。針對這一情況，相關會計人員在進行核算工作時應及時對各項數據進行核算，對于一些來源暫未獲知的資金數目可以根據以往情況結合本項目進行估計，以避免由于時間過長而造成數據不準確的現象。例如：A公司在建設最新的住宅小區時，可以在年終結賬前將各項數據進行二次核對，雖然這無疑會增加財會人員的工作量，但多次核算卻可以避免相關問題的出現，這樣也有利于公司后續核算工作準確性的提高。針對于房地產成本核算對象缺乏一致性的情況，則需要構建成本核算對象的判斷準則。房地產公司在進行項目開發前，工作人員需要對本市場進行全面的調研，深入探究待開發房地產產品的類別、開發階段、分期狀況、公用建筑、配套設施、樣板房以及精裝等問題，以便對成本核算對象有正確的認知。

基于不同項目的開發量，成本核算對象也應不同，因此既可以將整個開發項目看成成本核算對象，也可以按照產品開發形式劃分成本核算對象，以此來構建成本核算對象的具體判斷標準。針對開發量較大、建設周期又比較長的項目，可將一段時間內的開發情況作為成本核算對象，而針對開發量較小的項目，則可將最終的開發結果作為成本核算對象。例如：A公司在建立住宅小區時，依據政府有關部門要求，需要配套幼兒園等產品，那么A公司可以把幼兒園，娛樂休閑室以及停車場這種獨立型、啟動和完工時間相似的開發產品作為統一的核算對象。而在具體原則指引下可以確保成本核算對象的清晰性和明確性，能保障成本核算的準確性。

（二）明確成本核算周期，及時進行工程完工決算

明確項目的成本核算周期，應該充分考慮到項目的各種情況，比如說所涉及的項目比較小，完工時間比較短，那么就可以把整個項目看作一個整體，其周期與成本核算周期相對等，這樣會更有利于相關人員開展成本核算工作。首先，若該項目是大型住宅樓建設，所涉面積廣，建設時間長，那就應該分情況分時期進行成本核算；其次，要及時進行工程完工后的決算，如果工程完工但部分項目還在建設，那則可以根據企業實際情況進行估算。

（三）設立專門的數據收集審查單位

設立專門的數據收集審查部門，其目的主要在于：

第一，制定適用于企業自身的公司會計核算辦法，加強預算控制。財務管理基于企業的會計工作，并為企業會計核算提供“全面預算管理”。全面預算管理是一種財務信息管理系統，強調預算的重要性，因此設立專門的數據收集審查部門，不僅能夠全面管理公司的事物流程、進行人力資源整合，更能夠對公司進行全面約束及整體控制，所有員工都應參與到實際的財務管理當中過程，按照預算管理的規定，重點從制度建設和公司組織建設入手。第二，需要加強對會計核算尤其是成本核算相關的財務風險預警。為降低房地產公司的成本核算風險和財務風險，房地產公司必須建立全面的成本核算和財務預警系統，對本公司成本核算進行持續財務警報和診斷。房地產公司還需要根據實際情況和規模仔細分析本公司財務績效，并建立與其開發業務相匹配的財務預警系統。第三，著力資金管理，提高資金使用效率。由于房地產企業在進行開發業務時會有大量的資金流入流出，資金在管理過程很可能會出現各式各樣的財務風險。因此，采取有效的資金管理對于降低房地產成本核算風險以及其他的財務金融風險有很大作用，將開發項目的各個工程與材料進行整合，以實現統一性，避免出現堆積的現象，提高資金的周轉率。

（四）加強成本核算人員素質建設

如今，現代財務和會計法律法規越來越完善，公司財務會計管理和成本核算也面臨著必然的變革性發展，房地產行業的工作人員也需要適應未來的發展趨勢與行業需求。基于此，如何為房地產公司培養一批專業能力、財務意識以及法律意識強的高素質財務人員則是必須要思考的問題：

第一，財務人員選拔。房地產公司在選拔人才時，選取高學歷或高能力人才則是最基本的條件之一，而后再根據知識儲備、掌握能力以及過往的工作經驗來對不同崗位人員進行崗位匹配，比如出納采購等崗位可以選取獲得初級會計證、有一定實操經驗的本科生。第二，財務人員的培訓。企業的財務制度通常都是在不斷改進和完善的，因而這就需要財務工作人員通過專業知識及專業技能培訓，不斷提升自身的學習能力。除此之外，還可以運用“老帶新模式”，這樣不僅有利于新人更好展開崗位工作，同樣也可以避免由于老員工離職而造成的企業內部崗位缺失現象。第三，由于房地產行業自身的特殊性，還應注重加強工作人員職業道德素質的培養，遵守規則制度，提升職業道德感以及財務觀念。第四，建立健全監督機制，設置負責審計工作的崗位人員，對會計工作人員所處理的工作內容進行定期或非定期抽調，以此保證相關工作在不同時效性下的全面監督管理。

（五）明確開發間接費用與期間費用界限

明確開發間接費用與期間費用界限對于房地產開發企業的成本核算工作是非常必要的。開發間接費用包括房地產公司商品開發、人員工資、五險一金、辦公費、水電費等等。而企業銷售費用、財務費用等與商品開發沒有直接關系的期間費用則不能被計入到產品成本當中。在土地管理項目中，則應以利潤為基礎將間接費用和直接開發成本區分開，以提高成本核算的準確性。當出現間接成本劃分困難的情況，可采取先歸集再分配的形式來進行劃分，對項目進行評價估值，根據估值來進行成本分攤，只有明確開發間接成本以及期間費用界限，才能更好提升企業成本核算效率及企業成本核算準確度。

結語

綜上所述，本文以房地產公司會計核算為對象進行研究，側重分析成本核算，并詳細指出房地產公司當前發展存在的問題及其成因。房地產行業周期長、項目多且復雜的特殊性決定了其會計核算的工作難度，因此為解決房地產會計核問題，必須要針對不同項目進行核算成本對象區分，加強人員素質培養，對其專業知識、專業技能進行引導，保障會計工作順利進行。會計核算不僅關系到企業經濟的發展，更關系到經營的可持續性，其具體結果也有利于為決策者提供真實有效的數據，最終實現決策價值。