深圳城市更新中的房地產估價探討

周志剛 深圳職業技術學院建筑工程學院

隨著深圳城市建設的快速推進和經濟結構的不斷優化，城鎮化水平不斷提高。深圳已經由一個名不見經傳的小漁村迅速成長為全國的明星城市，經濟實力和社會治理水平、科技創新能力等都處于領先水平。但由于歷史遺留等原因，深圳本就不寬裕的土地資源顯得尤為緊缺。目前深圳可供建設的土地寥寥可數，為了城市的可持續發展，一方面深圳進行了填海造地的部分嘗試，另一方面，深圳大膽嘗試了深汕合作區這種“飛地模式”也取得了初步成果。但深圳土地利用的最大障礙并不在此，而是深圳大量城中村的存在以及城中村錯綜復雜的歷史遺留問題使得深圳可開發建設的土地遠遠不能滿足城市發展的需求。在此基礎上，深圳城市更新便成為深圳城市建設的必經之路。而要提高城市更新的效率，房地產估價發揮著重要的作用。房地產估價在城市更新的可行性研究、征地拆遷、課稅、作價入股等方面都必不可少。

一、深圳城市更新對于深圳城市發展的重大意義

(一)促進經濟增長

深圳市自2009年起，出臺了一系列城市更新規劃，包括城中村與舊工業區升級改造等，經過多年的政策完善與方案落實，在推動產業升級方面取得顯著成效，促進了城市經濟增長。在深圳進行大規模的城市更新，能夠加快深圳城市與產業的轉型升級，充分利用大量土地資源，改進城市產業用房。更新投資占總投資數的比重不斷升高，城市更新對深圳市的房地產市場產生了巨大影響，保證房地產企業的可持續發展，擴大城市更新供應的房地產規模，為深圳經濟建設創造有利條件。

(二)完善城市功能

參考深圳市政府部門審批的城市規劃，了解到在城市更新過程中，相關組織機構通過土地資源的高效利用，為深圳教育事業、社會保障事業、交通管理事業等提供了更多的建設面積，進一步完善了深圳的公共基礎設施。深度實踐國家推出的各項社區治理、養老民生、節能環保等項目，促進深圳城市功能和企業經濟效益的提升，維護人民群眾的合法權益，并保障政府機構的公共利益。經過多年的不懈努力，深圳城市建設的土地節約率不斷提高，由此可見，深圳市城市更新政策的有效落實，對深圳城市的發展有著積極促進作用。

二、房地產估價在城市更新中的重要作用

(一)為業主提供咨詢服務

中國房地產行業的發展一直受到人們的普遍關注，近年來我國的房地產事業發展形勢良好，深圳城市更新整體速度較快，房地產估價工作的有效踐行能夠推動城市化進程。房地產估價的主要目的是為廣大業主提供可靠的信息服務，融合信息化技術平臺，開放更多的咨詢服務通道，保障廣大人民群眾的合法權益，業主在城市更新過程中處于被動地位，無法與開發企業同步接收城市建設信息。在這一發展形勢下，導致業主在深圳城市更新中能夠獲取的補償標準較低，為了保障自身的合法權益，會通過房地產估價的方式進行專業咨詢，確保各環節建設工作的有序開展。

(二)為政府提供顧問服務

城市更新工作需要長時間的統籌規劃，涉及到的建設范圍較廣，深圳城市更新系統在實際項目建設工作開展過程中的有效運行，會影響到多個領域的社會經濟效益，從而引發各領域之間的矛盾沖突。一部分開發商十分重視在工作過程中能夠獲得的經濟效益，追求低賠償率和高容積率的建設方向，但在深圳城市更新的過程中需要考慮業主的個人需求，部分群眾想要在城市建設過程中獲取高額的賠償金額。為了解決不同形式的矛盾沖突，需要政府做好各部門之間的協調工作，充分發揮出政府的管理作用，針對深圳城市更新中出現的拆賠糾紛等問題，引進第三方專業估價機構，維護雙方的根本利益，促進深圳城市更新的穩定持續發展。房地產估價在城市更新中的有效應用，能夠對工程項目進行跟進處理，在項目實施階段明確項目定位，分析影響拆遷補償的各類社會因素，為政府協調各方利益創造有利條件，推動項目工作的有效落實。

結合當前深圳城市更新的發展現狀，雖然已經具備較大的更新規模，但基層政府以及組織機構在業務開展過程中，缺乏對國家相關政策的了解，尚未做好充分的項目建設準備，導致深圳城市更新項目在落實過程中影響到多方的利益分配，城市更新施工階段存在一系列開發風險問題。為了避免惡性群體性事件的發生，降低城市更新項目建設受到的威脅，需要通過房地產估價，結合當前的深圳城市更新需求，提前做好社會風險評估，合理判斷各項目環節存在的風險因素，并針對風險問題制定出有效的解決方案，起到良好的風險預防作用。

(三)為開發商提供分析服務

在深圳城市更新的過程中，開發商是重要的組成部分，需要提前進行市場分析，房地產估價圍繞經濟可行性開展工作，房地產行業在進行城市更新項目開發階段，需要投入高額的資金成本作為支持，只有滿足拆補資金的根本需求，才能夠保障城市更新項目的有效開展。如果在建設前期投入較多的資金量，很容易引發房地產企業經濟虧損問題，導致城市更新項目處于進退兩難的境地，如果在出現項目虧損時選擇撤資，前期的投入將作為企業損失，如果在虧損狀態下繼續跟進，很可能陷入到擴大損失的境地。針對這一發展現象，房地產估價需要在項目開始前完成科學評估，分析項目價值，保證評估結果的可靠性和準確性，有效避免在城市更新項目開展過程中，房地產開發商蒙受經濟損失。

三、房地產估價在城市更新中的常見應用

(一)住宅類房地產估價

深圳城市更新項目規劃，所采用的土地房屋征收形式主要為成片房屋征收。因此，需要進行批量房地產估價，大批量的單體住宅樓以及成套住宅區的房地產估價工作量巨大，想要保證估價結果的準確性，讓最終的房地產估價結果獲得征收片區的廣泛認可，需要通過多個評價結果的比較分析。選擇最為合理的評價標準調整標準價格，保證房地產估價的公平公正性，房地產估價規范自推出以來，受到了社會各界的廣泛認可，并在深圳城市更新中得到有效應用，逐漸發展成熟，采用標準價調整法，對估價范圍內的一切房地產進行拆分重組，要求組別內的房地產具有一定相似性。在房地產估價過程中利用市場法、收益法、成本法等測算方式，在每組分別設定標準價值，通過樓層、朝向等眾多因素的分析，進行標準房地產價值調整，合理進行房地產估價，在標準價調整的過程中將重點工作內容分為分組、價格確定等方面。

分組：在分組過程中需要遵循具體問題具體分析的原則，可以采用單元樓分組和小區或片區分組的方式，例如，在深圳市大型城市更新項目用地征收房地產估價的過程中，采用一幢樓分一組的方式；但在深圳城區擴建項目或校區征收房地產估價的過程中，同一住宅小區住宅樓之間的差異較小，為了保證房地產估價信息的準確性，將產權性質特殊的集資房、統建樓等除外，對于商品房采用十棟為一組的分組方式；單體住宅樓受到補償條件的影響，按照片區分組的方式。

價格確定：標準價調整法的應用主要以居住房地產為主，具備比較法與收益法的基本條件，通過兩種方法的綜合確定，評估出房地產市場價格。深圳城市更新項目主要房地產征收目標為成套住宅，采用市場比較法結合基本案例，對同類房屋的市場價值進行綜合評估。結合“房地產估價規范”的相關規定，選擇同片區域或臨近小區的征收案例作為參考。通過調查研究結果表明，2013—2015年深圳城市更新階段被征收人普遍對房地產估價結果表示滿意。但2015年后半年，深圳房價出現大幅上漲，一部分城市更新項目在完成后，同片區的樓梯房數量減少，被征收人對房地產估價標準采用周邊電梯住宅區作為參考。被征收房所處的位置更加靠近城市中心地段，日常生活十分便利，想要通過科學合理的修正方法，保證房地產價格的客觀性，就需要在房地產估價的過程中，參考相關規定進行價格調整。采用間接比較法，分析被征收房的市場價值，制定出科學合理的評估方案，在片區內樓梯房數量減少的前提下，征收片區價格參考附近電梯住宅，扣除標準房在園林景觀、基礎設施、新舊程度等方面形成的價格差異，對房地產估價結果進行修正，通過調查與分析保證房地產估價的合理化。

(二)工、商業類房地產估價

深圳城市更新在進行成批量的商業類房地產估價過程中，需要采取路線價法，以街道作為分組的主要目標，不同的街道分為不同的小組，同一個街道要根據繁華程度進行劃分，合理地進行標準房地產價格與每宗房地產價格之間的轉換。在房地產估價工作開展的過程中，住宅底商按照街道進行分組處理，通過房屋的新舊程度、整體結構設計、街角、層高等眾多因素的影響進行價格調整。將標準房地產價格調整為最終估價的房地產價格，保證房地產估價工作的合理性。一部分商業廣場和貿易市場房地產估價，同樣采用路線價法，按照樓層進行分組處理，每組之間商鋪價格具有相似性，通過距離、出口等多種因素的影響，進行價格調整。一些個體差異較大的酒店與賓館，需要采用市場法與收益法的方式，完成房地產估價工作。在深圳城市更新過程中，一部分工業區由權利人自行按照相關規則完成升級改造，只有極少部分的工業類房地產采用成本法進行估價工作，在項目建設階段較少產生矛盾糾紛。

四、城市更新中估價面臨的問題及對策分析

(一)城市轉型帶來的估價問題與對策

問題：隨著深圳城市更新工作的全面開展，第二產業與第三產業迎來了發展機遇，高新技術產業、餐飲業、服務業等產業的數量不斷增加，城市發展變化對房地產需求變動產生較大影響。深圳城市經濟結構的調整，導致一部分工業用地正逐漸向商業住宅產業轉型發展，深圳市作為科技型新都市，具備優秀的交通地理位置。當地的商業地產、旅游地產正處于飛速發展階段，多條鐵路專線與國家鐵路相連，優越的地理條件為第三產業的發展提供平臺。隨著深圳餐飲、住宿需求的不斷增長，迫切需要強化商業地產、旅游地產的供給。工業增長速度的逐漸降低，導致一部分工業廠房的建設需求隨之減少，閑置工業用地增加，傳統的工業廠房逐漸閑置。面對轉型期間大量的工業廠房、老舊物業的功能調整和更新改造，如何拆遷補償，如何盤活利用，如何綜合整治等，提出了一系列房地產估價問題。

對策：相關調查研究表明，區域發展和城市規劃等因素與房地產估價之間存在緊密聯系。隨著深圳城市更新步伐的逐漸加快，其區域規劃存在較大調整，受到交通地理環境的影響，區域樓盤價值不斷提升。深圳的大型房地產企業迅速搶占市場，深圳市住宅以及寫字樓迅速價格上漲。房地產估價主要對象是傳統工業地產，主要采用成本法，在估價階段分析重新建構成本以及現有建筑物的折舊。計算在房地產建設階段所需要的各項成本費用、需要繳納的稅務金額以及能夠獲得的開發利潤，確定最終的房地產經濟成本，以此為依據對比分析同市場價格，并反饋消費者終端成本。在進行房地產重置價格計算階段，需要參考當前深圳市的市場價格，對現有的房地產估價結果進行修正與調整，根據深圳市城市更新房地產估價所處的地理位置，進行市場價格分析，城市郊區與中心城區之間存在差異，為了保證房地產估價結果的準確性，需要結合區位因素的轉變以及房價變動情況，適時調整估價流程及結果。

(二)房地特征變化信息滯后性問題與對策

問題：深圳迎來了全新的經濟發展形勢，產業在新城區面臨發展機遇，原有的工業用地正逐漸向商業住宅用地轉變。地產業的發展展現出全新房地特征變化，想要實現房地產估價的準確性，就需要克服房地特征變化的復雜性。一般情況下，在城市更新過程中需要進行產業開發整合，為了實現土地的整體開發，需要選擇合適的地產開發載體，提高土地價值，整合社會經濟發展資源，打造產業集群。但當前深圳城市更新，新興地產模式的建立面臨一系列問題，一部分工業地產改造為產業地產的項目工程被迫停止。因此，需要借鑒商業地產的收益法、市場法等估價方式對當前房地特征變化信息進行整合，避免信息滯后性對房地產估價帶來的影響。

對策：房地產項目在正式交付使用后，建筑物受到不同因素的影響，整體結構的使用壽命存在明顯差異，一部分建筑物壽命減損，其自身價值也受到影響。不同類型的土地所具有的使用年限不同，土地的價值也會產生浮動。在房地產估價的過程中，隨著時間的變化調整估價參考標準，通過數據信息的對比分析，了解城市更新階段帶來的土地價值變化，BIM技術的有效應用，具有快捷性、及時性的特點，能夠持續更新房地特征變化信息。因此，需要在房地產估價階段運用BIM技術，保證估價結果的準確性，在進行重置成本計算階段，首先需要進行數據更新。重置成本的主要參數為土地重置成本以及建筑物成本，通過BIM技術的有效應用，重新規劃計算步驟，獲取真實有效的各項目環節造價數據，確保土地重置成本與建筑物成本信息的完整性。建筑物折舊信息獲取，通過建筑物整體結構調查，分析建筑物使用壽命的長短，采用差異對比的方式，保證房地產估價的精準性，通過BIM技術獲取建筑物折舊信息，完成不同類型的折舊測算，將所得到的數據內容整理到一起，提高房地產估價的準確性。

五、結語

在深圳城市更新實踐過程中，房地產估價發揮著重要作用。不論是政府的市政配套建設，還是開發商的商品房開發建設，深圳經濟社會發展的方方面面都離不開房地產估價的參與。房地產估價機構在現代化社會發展中逐漸興起，能夠在深圳城市更新階段為業主提供咨詢服務、為政府提供顧問服務、為房地產開發商提供分析服務，維護廣大人民群眾的合法權益，并為深圳城市更新方案的制定奠定有力基礎。傳統的估價作業方式已經不太適合深圳城市更新中傳統產業不斷被替代的發展情境。因此，需要歸納和總結深圳城市更新存在的房地產估價問題，明確房地產估價的未來發展趨勢。房地產估價要求專業人員計算深圳城市更新過程中的征收補償，參與深圳城市更新融資，充分發揮出房地產估價的工程質量評估、環境評估、投資風險評估等應用價值；結合當前出臺的一系列城市更新政策，分析經濟可行性，參考深圳城市更新中房地產類型的變化特點，分析城市更新中面臨一系列房地產估價問題，靈活運用，與時俱進。■