房地產企業經營管理決策中稅收籌劃的應用研究

王新

（宿遷市城市建設投資〔集團〕有限公司，江蘇 宿遷 223800）

一、引言

稅收籌劃也稱納稅籌劃，是指在不違背法律法規的情況下為納稅人謀取最大的收益，更加合理地安排、部署尚未進行應稅的經濟業務行為。房地產行業的發展受到國家宏觀經濟和稅務法規的制約，主要是因為，一方面，項目建設涉及的程序復雜，包括土地征用、搬遷、摘牌、項目可研、立項、工程建設、竣工驗收、期房預售銷售、物業管理等相應服務；另一方面，項目建設開發商對接的范圍廣泛，要與土儲、規劃、住建、人社、稅務、環保、城管、消防等部門以及供應商、監理、施工方、租賃方等相關單位接洽協作。房地產公司的經營項目覆蓋的范圍較大，投資金額也大，具有工期周期長、涉稅成本高等特點。受宏觀環境影響，房地產行業下行趨勢明顯，在這樣的背景下，管控成本變得至關重要，因此通過稅收籌劃實現降本增效值得探討。

二、房地產企業進行稅收籌劃的意義

稅收籌劃具有極為重要的作用，在某種程度上，會對企業的經營效率和運營結果產生影響。房地產企業需要合理規劃稅收籌劃，以作出正確的決策，這樣才能保證房地產企業的整體經營合理、合法、高效，使企業的各項業務活動得以健康、有序發展，從而使企業業務運作實現良性循環。在實際應用中，正確使用稅收籌劃可以促進房地產公司在經營活動中節約開支，進而實現降本增效的目的。

此外，稅收籌劃是一種比較復雜的系統工程，它涵蓋范圍廣，穿插在項目建設、運營、銷售等各方面的工作中。我國的稅務制度具有規范性、嚴密性、適應性強等特征，因此，在實際經營過程中，企業要推動稅收籌劃的實施，必須在法律允許的前提下，加強財務核算、業財融合等工作。同時，稅收籌劃的實施能在某種意義上推動財務管理的轉型，推動財務、業務一體化協調配合發展，進而推動公司的有序運營和發展。

三、影響房地產企業稅收籌劃的因素

（一）外部因素

遵從國家稅務法律規定是公司開展稅收籌劃工作的先決條件，即公司的稅收籌劃要符合有關稅務政策和法律規定。近年來，隨著市場的不斷發展及業務模式更加多元化，國家稅法也在不斷更新變化，財務人員要時刻關注、學習新頒布的國家稅務法規及特定政策。相應的稅收籌劃也要及時更新和修改，使其與我國的稅收法規同步。另外，由于征稅機關與納稅人對政策法規的解讀存在偏差或者信息不對稱等，納稅人的稅收籌劃未獲得稅務部門認可，也會導致籌劃失敗。

（二）內部因素

一是房地產公司對稅收籌劃的重視程度會直接影響稅負成本在決策中所占的權重。當管理者發現稅收籌劃很難在短時間內最大限度地發揮作用，且對稅收籌劃的關注度不高時，稅收籌劃工作就難以持續。二是稅收籌劃應貫穿項目的整個周期。從項目的前期立項調研、項目設計及策劃到建設實施，再到項目竣工、銷售，都要綜合分析項目的運營情況、運營模式及籌劃方案。三是僅憑財務部門一己之力無法高效開展稅收籌劃，需要全面考慮和通盤合作，通過各部門協作完成稅收籌劃。

四、房地產企業稅收籌劃過程中存在的問題

（一）缺乏事前整體籌劃思路和方法

在運用稅收籌劃時，部分房地產公司缺乏整體的規劃思路和策略，僅針對個別項目、個別稅種進行規劃，往往造成顧此失彼、不成體系的結果，缺乏全局性。在規劃過程中未考慮項目實際情況，僅在籌劃方式上進行效仿，不能從自身實際涉稅行為出發進行規劃，往往難以達到稅收籌劃應有的目的和效果。

（二）對稅收籌劃的目標認識不科學

部分公司經營者對稅收的認識存在偏頗，認為稅務籌劃就是短期效應，只要籌劃就能立竿見影，對稅收籌劃的含義缺乏正確的理解，僅僅把稅收籌劃作為一種降低當期成本的手段，對其重視程度不高，其中一個重要因素就是公司在實踐中存在許多誤區和失誤。稅收籌劃是一項長期的整體性工程，部分稅種涉稅周期貫穿項目整個生命周期，需要在項目結束之后進行清算繳納，如土增稅清算。

（三）對稅收籌劃的風險認識不足

由于企業沒有正確地意識到不合規的稅務籌劃可能產生的負面影響，沒有建立起稅務籌劃風險防范意識，或沒有采取行之有效的規避措施，可能增加稅收籌劃給企業帶來的涉稅風險。

五、房地產企業稅收籌劃的策略

（一）不斷梳理涉稅特點，提高對房地產業涉稅的整體認識

稅法具有“細”“碎”的特點，而稅收籌劃是一個系統工程，不僅需要多部門配合，還需要精通不同業務模式的運作方式、次序之間涉稅的聯系與區別，進而在籌劃中選擇更有利于企業的運作模式和次序。

1.從房地產項目投入資金來源方面進行分析

房地產公司在進行項目測算決策的過程中，通常會采取兩種方式，一是由投資者共擔風險和共享收益；二是在房地產投資時，只要固定收益，不與其他投資人共擔風險。在出售房產的同時，也可以通過引入合作方的形式，利用外部資金增加收益，減少自身的運營風險。

2．從房地產企業涉稅模式選擇方面進行分析

近年來，國家相繼出臺了一系列房產調控政策措施，在此背景下，消費者逐漸趨于理性，剛需群體普遍持觀望態度，造成房地產成交量持續下降。無形之中加長了回籠資金的周期，資金成本也隨之增加，導致企業償債壓力不斷增大。同時，房企接連爆出信貸逾期的消息，進一步增加了市場的不確定性。為有效降低經營風險，本文列舉了兩種不同促銷方案的涉稅差異。

方案1：在公司做推廣的同時，推出購房贈送禮品的優惠。如房屋售價200萬元，而贈送禮品價值20萬元。根據這個計劃，假如顧客購買一套住宅則贈送一份禮品。因在稅法上銷售商品時附贈的禮品也視同銷售，所以房地產公司的營業額為200萬元。

方案2：公司在加大促銷力度的同時，提高銷售折扣。如房屋售價200萬元，在促銷活動中可以按照九折的優惠價180萬元購買。根據此方案，消費者買一套住宅，企業營業額為200×（1-10%）=180萬元。

從銷售的結果來看，二者并無差異，但從稅收的角度來考慮，二者存在較大的差異。結果表明：方案1的稅收成本要大于方案2，因此在實際運作中，通常考慮第二種方案。

（二）做好稅收籌劃前的準備工作

在進行稅收籌劃前，公司應該評估自身的稅收籌劃能力，判斷存在的客觀條件，比如稅務服務力度、企業溝通能力、稅務專業代理支持力度、公司對涉稅工作的重視程度等，這些因素將直接影響稅收規劃的成敗。好的基礎可以降低經營風險，專業的、有經驗的人才可以增強對整個稅務政策的整體掌握，能夠靈活系統地運用規劃方法合理充分地展開博弈分析和論證，提高籌劃的成功率，這些都是開展稅收籌劃的先決條件。

（三）科學建立目標，從整體角度出發

稅收籌劃是企業的一項基本權利，為了取得既定的效益目標，必須做好正確規劃，進而實現降本增效。然而，很多公司沒有準確地理解稅收籌劃，這也是當前很多公司難以通過實施稅收籌劃實現降本增效目的的原因。

（四）加強稅務籌劃的風險管理，努力做到“涉稅零風險”

“涉稅零風險”既可以避免不必要的經濟損失，又可以避免不必要的信用損失。雖然不會給納稅人帶來直接的經濟利益，但可以建立起良好的社會信用形象。除此之外，還可以讓公司的財務狀況變得更加明朗，從而在未來的社會競爭中打造自己的品牌。

六、稅務籌劃在房地產企業經營管理決策中的具體應用

（一）準備階段的稅務籌劃

1.選擇恰當的組織形式及分支機構

目前，我國的房地產公司主要有獨資、合伙制和公司制三種類型。根據我國稅收法規的有關規定，獨資或合伙制企業不適用企業所得稅法，應比照個體工商戶的生產經營所得繳納個人所得稅。但公司制企業既要繳企業所得稅，又要繳個人所得稅。因此，公司要根據自身的發展需要，采取合適的組織形式。

2.選擇合理的籌資方式

一般來說，房地產項目的運營周期都比較長，且資金需求量大，這是房地產行業的主要特點。就房地產公司來說，當前的融資渠道主要有股權融資和債務融資兩種。其中股權融資相對于債權融資沒有償債壓力，但股東要求的期望報酬率高，且相關融資成本不得稅前扣除。而債務融資的融資成本低，可以稅前抵扣，但因融資周期短，企業償債壓力較大，因此，要謹慎選擇融資方式。

3.根據項目盈利和增值情況，在規劃設計、項目投資及項目核算上綜合考慮

在項目規劃和立項中，在設計住宅及配套、商業等其他房產類型規模時，要綜合考慮土地成本、地理位置、周邊環境及項目規劃投資額、項目的銷售額，以此測算項目增值收益比例。土增稅按照4級超率累進稅率計算應納稅款，可以通過籌劃控制增值比例，以降低稅負；可充分利用稅收優惠政策，以納稅人建造普通標準住宅出售，其增值不超過20%的，免征土地增值稅。在保障房建設方面，則可以通過測算籌劃使增值比例控制在優惠政策比例范圍內。因此，建筑類型及規模的合理規劃和價格制定等都對決策有巨大的積極意義，為企業的稅收籌劃提供了更多的機會。

項目應細化核算，在項目結束之后及時進行項目財務決算，核定不同類型房產的單位成本，嚴格按照經決算的單位面積成本進行結轉。因不同類型的房產銷售價格及銷售難易程度不同，在達到清算條件時，普遍存在住宅和商鋪銷售比例高、車位和儲藏室銷售比例低的情況，如果籠統按照項目總的平均單位成本結轉核算，勢必因結轉成本被低估，在項目土增稅清算時將造成增值額及增值比例虛增而多交稅費的結果。對于已按照總的平均單位成本結算且已出現以上情況的老項目來說，可以通過投資、分配和無償贈送等視同銷售的方式，達到整體實現轉讓建造成本低且不易銷售房產的目的，以期項目整體結轉成本接近實際建造成本，最大限度地反映真實的增值情況，減少不必要的相關稅費支出。但操作之前，要比較不動產轉讓中涉及雙方的稅負成本與不轉讓時多承擔稅務成本的大小，以此作為是否轉讓的決策依據。

（二）項目建設階段的企業稅收籌劃

1.選擇合理的建設主體

選擇房地產公司自行建設還是新成立的項目公司進行建設，需要綜合考慮項目所在地的稅收政策和需要承擔的稅負成本。

2.將項目發包給關聯方承建

集團公司在項目實施過程中，發包給自己的子公司承建，從某種程度上可以控制開發成本，從而降低應稅所得或利潤。但要注意關聯定價需要符合獨立交易原則，否則就會存在被稅務機關調整核定征收稅款的風險。公司須審查關聯交易價格，并改進該交易的不合理之處，據此確定合理的交易價格范圍和籌措空間。

（三）銷售階段的企業稅收籌劃

1.確定最優的銷售價格

在房地產公司看來，房地產的售價與銷售額有很大的關系，但是考慮到稅盾等因素，實際上房地產公司的利潤并不會因為房價的上漲而增加。要通過測算選擇最合適的銷售價格，實現項目利潤最大化。

2.企業銷售收入的稅收籌劃

根據利潤最大化原則，假設公司的銷售收益是固定的，可以從以下幾個方面思考。第一，是否成立獨立的營銷公司有效分割利潤。在代理業務過程中設立的銷售公司可以使用專門的營銷手段來劃分收益。在轉賣過程中，開發商可以根據相關政策降低轉讓價格，從而達到節約稅收的目標。第二，簽訂合約，有效實現收益分配。房產公司可以通過增加“裝修項目”投入，減少應稅收益。另外，還可以利用“差額征稅”來減輕企業的稅負。

（四）財務方面提高稅收籌劃方案的可行性

房地產項目的開發過程中始終存在許多不確定因素，宏觀市場變化、國家政策變化、項目的變更都會對項目的實施和項目經營效益產生一定的影響。因此，在建設項目之前，要科學地評價項目，從土地成本、建設成本和項目收益等角度測算項目情況，以增強項目的可操作性。房地產公司稅收成本在項目支出上占了很大的比重，這也是為什么房地產公司需要針對納稅進行籌劃的重要原因。在完成項目測算評估后，財務要聯合稅務主管論證稅收籌劃的可行性，依據項目計劃投資、融資和結算方式來細化可操作性措施，以最大限度地減少公司的稅負成本。

七、結語

稅收籌劃是房地產開發中一個非常關鍵的環節。如何避免稅務風險、降低稅費負擔已是當前我國房地產開發的一個重大課題，需要不斷探索，不斷改進。