房地產開發成本管理中存在的幾個主要問題及重點控制內容

宋金艷

（匯源開泰房地產有限公司，山東 濟寧 272100）

在房地產開發過程中，如何進行成本管理，直接影響到房地產企業的運營效率。隨著房地產開發企業的不斷擴大，開發的工程也日益增多。而如何做好成本控制和重點控制內容，更是成了各大房地產的重要工作。然而，在實際工作中，成本管理仍然存在著一些問題，亟須對其進行剖析，并提出相應的對策，從而提高房地產的經濟效益。

一、房地產開發成本管理中存在的主要問題

目前，部分房地產企業在發展過程中缺乏目標、責任和動態成本三個方面的成本管理，在控制上更注重顯而易見的控制，而忽視了隱性成本的控制。同時，也不注重前期決策、前期設計等前期控制，僅注重工程造價控制。在進行成本控制時，如果盲目地削減開支，不僅會對工程的發展造成不利的影響，還會導致工程的投資成本上升，對工程的發展造成一些風險。

（一）沒有科學完善的管理體系

部分房地產在進行成本管理工作時，缺乏科學完善的管理體系。因此，房地產企業高層領導在進行重要的決策時，往往會造成對實際情況的判斷失誤，帶來一定的經濟損失，嚴重的還會導致企業的資金鏈斷裂，影響企業的可持續發展。同時，由于缺少一套科學、健全的成本管理體系，使得房地產企業的成本管理人員在工作中的積極性不高，同時，也會因為缺少相應的業績評價機制而使其工作效率低下，從而影響到整個房地產企業的成本管理工作[1]。

（二）缺乏前期系統規劃

有部分房地產企業并沒有科學合理地進行預算編制和預算規劃，這就為后續的成本規劃目標帶來一些不利影響，在進行后續的成本規劃目標工作時，可能會將工作重點放在目標利潤的實現方面。此外，有部分房地產企業雖然能夠在前期進行科學、系統的預算編制，但在實施過程中并不具有很強的執行力。前期預算編制形同虛設，沒有任何實際意義。同時，也存在著項目建設費用超支現象，嚴重影響成本管理的效果。此外，在前期階段，若未對前期成本進行有效的規劃和有效的執行，則在實際的項目執行過程中，由于項目的設計變更，使項目的進展速度不夠快，或者無法按期完工。因此，在這個過程中，必然會產生很多的費用支出，這對企業的成本管理效果是不利的。

（三）沒有較高的成本控制意識

由于房地產業連續多年的經濟增長，使得一些企業在成本管理上的觀念也沒有及時的改變，在進行成本控制以及成本投入方面等工作時存在缺乏相關意識。此外，有部分房地產企業在進行成本控制方面不夠準確，在實際工作中只做了一些簡單的費用計算，并沒有把成本管理的作用完全反映出來。此外，在房地產開發過程中，有些房地產企業和供應商之間的談判也出現了問題。他們只是一味地用低價來提高自己的利潤。但是，但這樣做的結果可能會導致房屋的質量存在問題，而且會使供貨商的關系更加緊張，對雙方的長久合作不利。

（四）存在著較大的風險因素

房地產企業在進行工程建設時，由于牽扯到的因素較多，因此在進行成本管理工作時也會發生巨大的變動。比如，人工、材料的漲價，地方的政策等等，都使房地產開發的成本管理發生變化。這將導致房地產企業在成本控制方面出現一些新的改變，從而導致成本管理的有效執行出現問題。同時，由于工程建設過程中存在著許多難以預料的問題，使得房地產企業成本管理工作更加困難[2]。在進行成本控制時，有部分房地產企業的風險預警以及成本防控機制并不健全，一旦出現風險問題，房地產企業很難做出及時有效的反應，從而影響企業成本控制成效。

（五）成本管理存在誤區

我國部分房地產企業在管理方面存在一定的誤區，有些房地產企業只會認為成本控制工作只是某些部門管理者的工作，卻沒有意識到全企業員工都要參加。他們只會覺得，這份工作只是應該交給財務部門去完成。至于如何進行成本控制，如何決定費用的范圍，也并不會過問。這樣做的結果導致，成本控制存在嚴重問題，無法為企業創造更多的經濟利益。相關工作人員在進行成本管理工作也無法有效地確定“管什么”，在工作中也僅僅只注重發生成本，而忽略了影響成本。工作方法與工作思維都不具有創新性，僅僅只是簡單地節約成本，并沒有進行全方位的有效掌控。對于如何進行成本控制的管理方面的工作也并不夠健全，往往只是當成本發生以后才進行管理。內部考核制度也存在一定問題，考核并不全面，過于簡單，導致相關工作人員的積極性不強。

（六）缺乏成本控制人才

人才無論是對企業來說，還是對國家而言，在其高質量的發展中都具有不可取代的重要作用。為做好房地產成本控制相關工作，就一定需要具有此方面能力的優秀的人才。但是目前部分房地產企業卻存在成本控制人才短缺的問題，有些相關工作人員的能力不強、職業素養不高，對成本控制管理的工作重視程度不夠，遇到問題時缺乏應變能力。此外，尚有部分房地產企業成本控制的信息化建設不足。成本管理應貫穿于房地產招標工作到項目驗收工作的始終，這就需要成本管理人員能夠對整個項目開發的工作狀態時刻把握，這樣才能夠取得預期的效果。但是由于企業的信息化建設不足，所以工作人員在成本控制工作時，也很難全程跟蹤。

二、解決房地產開發企業成本管理問題及重點控制內容策略

房地產開發的成本管理與各部門乃至每位員工都密切相關，而在具體的工作中，則需要一個獨立的部門來進行。所以，房地產企業應成立成本相關負責部門，并根據房地產企業的實際情況，對其進行層層分工，并將其職能進行細致劃分。在房地產開發成本管理中，所涉及的企業成本管理工作主要有成本預測、支出決策、預算編制、監督考核[3]。因此，房地產企業要按照不同的工作內容對其進行崗位配置，以確保該部門能夠發揮出真正的實際作用。要質量的開展房地產企業成本管理工作，還應做好以下工作。

（一）提升工作人員工作質量

為確保做好房地產企業成本管理工作，就應該強化成本管理人員的工作質量，可從以下幾方面進行：第一，提升招聘門檻。人力資源部門在招聘相關工作人員時，應注重工作人員是否具有相關的專業技能以及高尚的職業道德素養。第二，為確保新入職人員可快速地融入相關工作中，應采用老帶新的工作方式。第三，加強各部門的聯系，讓他們到各部門之間進行參觀與合作。第四，定期進行崗位培訓，以提升他們的工作能力。

（二）實現過程風險防控

房地產在開發中會遇到很多風險問題，將會給成本管理工作帶來很多不確定因素。所以，為確保成本管理工作的高質量進行，就應該加強風險防控機制建設，強化監督與及時調整，以免因小問題而產生更大的問題，給企業帶來經濟損失并影響企業在社會上的地位。在制定相關的風險防控機制時，可以采用買保險的方式進行，這樣當發生問題時也能夠有效降低房地產企業的經濟損失[4]。房地產企業也應當具備對各種風險的預見和提前分配的能力，以及在進行保留時采取的補償資金。此外，要想有效地減少房地產企業的經營成本，可以成立一個具有一定規模的自保企業，并建立健全的風險控制體系，才能保證房地產企業的快速發展。

（三）確定開發成本管理的主要內容

房地產開發成本管理的主要內容有：土地成本以及與土地有關的各項費用、土地出讓金費用、土地或項目轉讓費用、土地產權登記等相關費用、各項前期支出、臨時工程費用、工程建安成本費用、小區內綜合管網工程費用、環境工程費用、公共配套設施費用、建筑安裝工程費用、等其他各項費用。所以，為做好房地產開發成本控制工作，就應該明確以上五花八門的各項費用。并對這些費用進行前期合理的規劃，確定各種費用的開銷，以及在整個開發成本管理中所占的比例。進行科學明確地預算以及規劃，確保在實際工作中能夠順利落實。房地產企業在確定合理費用指標時，要根據不同的工程特點，根據具體情況，合理地制訂相應的費用指標。在進行成本核算時，還要對各個環節進行控制，并通過各個部門的審核和統一，以保證成本指標的實現。比如，在預算編制、項目資金審批、細節控制、績效考核和內部審核等方面都要做到極致。此外，房地產企業在進行成本核算時，應嚴格按照各項規章制度進行，賬面成本必須做到真實有效，在記錄賬本時必須詳盡地記錄好各項開支費用，不可只含混不清地進行記錄。房地產企業還應強化企業各部門與其他部門之間的聯系，積極提高各部門在成本管理中的交流與重視程度。通過企業各部門的參與，才能夠確保成本管理工作能夠高質量地開展。

（四）建立健全內部成本管理制度

建立健全的成本管理制度，可高質量地做好房地產開發成本管理工作，可從以下幾方面進行：第一，完善成本管理制度。房地產企業可以參考業內優秀的成本管理經驗，并根據企業自身的發展狀況，制訂出一套更加合理、切實可行的成本管理體系，以提高成本管理工作的工作質量[5]。第二，房地產企業要對其經營發展的需求和目標進行有效的界定，使其能夠更好地實現對成本的全面控制，從而保證整個成本管理的有序和完整。第三，強化成本管理控制。房地產企業應設定專門的成本管理部門，對所有與房地產開發成本管理工作進行細致劃分、并層層分級確定管理職責，加強各部門的溝通與團結協作能力。第四，明確房地產開發成本占成本的比例。在房地產開發的全過程中，涉及土地的相關費用，如取得土地的費用、補償的費用等，大約占到35%~40%。在整個房地產開發成本費用工作中，土地成本是相對較大的。前期成本費用主要是指設計、各類批報等費用，大約占到5%。這類費用國家都具有明確的收費標準，具有很強的確定性。建筑費用和安裝費用在成本控制中所占據的比例較大，大約占到50%~55%。此外，還有一些其他的費用也應該在成本控制中所占的比例大概有13%~20%，包括財務管理費用、市政配套費用等。所以，這部分費用在成本控制中也不應該被忽視。第五，提高成本控制管理制度的執行力度。任何科學、完善的制度如果在實際工作中并不能夠按照要求去執行，那么所有制度都只是一紙空文。所以，房地產開發企業在制定好完善的成本管理控制制度時，必須保證系統的實施。

（五）加強前期規劃設計工作

有部分房地產企業的成本管理工作落實不到位，很可能是項目的前期策劃準備不足造成的，所以，就應該做好此部分工作，可從以下幾方面進行。對項目的工作進行有效的策劃。第一，房地產企業應在項目實施前，應強化進行市場調研工作，并對各項所需要的費用都進行精準計算。為提高設計人員的工作質量，可采用招投標的方法、競爭機制等擇優選擇設計人員。設計人員在對工程項目進行高質量的設計時，融入節約意識，可為房地產企業節省大量成本。第二，當設計圖紙設計完成后，房地產企業要按照圖紙上的設計，對后面的一切工作進行詳細的計劃。做好此項工作并非一個部門就可以完成，應與設計部門、造價部門、財務部門以及工程部門進行聯合，共同努力，盡量減少不合理的費用。第三，要強化工程量清單投標，以合理競爭的方式獲取最小的報價。在制定合同時，要全面地預見各種可能的問題，并在合同中予以規定。這樣既能防止出現合同責任不清、工期延誤等問題，又能防止承包商提出索賠，造成房地產企業的經濟損失。第四，房地產企業也要對各種設備，材料，周期長短以及工程造價的預算和控制進行細致的規劃。保證各項前期工作的實施，避免工程建設中產生的各類無謂支出。第五，還要注意建設工程技術。在工程建設中，采用新的技術替代原有的方法是非常有可能的。因此，應做好前期的調查研究工作，保證所采用的技術是最先進的，從而可以減少人力資源的消耗。第六，在整個項目施工過程中，更要嚴格按照合同去執行。相關工作人員還應該充分地發揮出監督的工作，對施工的各項工作都應該進行及時監督。發現問題第一時間進行整改，確保成本降到最低。第七，強化動態成本控制。房地產企業在每個工程實施的前后都應該配置上相關的工作人員，以此來加強成本控制力度。

三、結束語

綜上所述，在房地產開發過程中，通過對項目的成本進行有效的管理，可以使其獲得更大的經濟效益，從而增強其在市場上的競爭能力。房地產開發項目應從決策、設計、建設、運行等各個環節進行全面、全面的控制，從而實現成本的控制。而在房地產開發的成本管理中其重點控制內容是隱性成本和隱性成本的管理。此外，房地產企業的領導也要重視成本管理工作。相關工作人員要主動轉換工作思路，采取創新的工作方式，以保證能夠高質量地進行相關工作。