淺析物業公司的企業所得稅稅收籌劃

王凌鳴

（新疆能源（集團）置業有限責任公司，新疆 烏魯木齊 830000）

物業公司作為市場主體，享受與一般企業一樣的權利，同時也需要履行好依法納稅的義務。企業所得稅是物業公司需要繳納的一個重要稅種，通過相應的稅收籌劃，物業公司能夠在依法納稅的基礎上，實現對于自身資源的優化配置，提高經濟效益和市場競爭力。物業工作在實施企業所得稅稅收籌劃的過程中，需要堅持全局性、合法性的基本原則，將稅收籌劃的作用充分發揮出來。

一、相關概念

（一）物業公司

物業公司是依照法定程序成立，具備相應資質條件，以物業管理工作作為主要經營業務的企業法人，其屬于服務型企業，和業主之間是平等的合作關系，接受業主委托，針對特定區域的物業進行管理，提供服務并收取報酬。物業公司的服務內容十分豐富，大致可以分為常規性公共服務（房屋建筑主體管理、住宅裝修、環境衛生管理等）、針對性專項服務（日常生活類服務、文化教育類服務、經紀代理中介服務等）以及委托性特約服務（定制化服務、個性化服務等）。

（二）企業所得稅

企業所得稅是針對我國境內企業和其他獲得收入的組織生產經營所得或者其他所得征收的所得稅，可以分為國有企業所得稅、集體企業所得稅、私營企業所得稅、合資企業所得稅以及外商投資企業所得稅等。企業所得稅征稅的對象包括了居民企業和非居民企業[1]，其中，居民企業需要就自身源自中國境內或者境外所得，繳納企業所得稅，非居民企業如果在中國境內設置有相應的場所和機構，則需要就其取得了來自中國境內的所得，或者發生在中國境外，但是與設置的在境內的場所和機構存在實際聯系的所得，繳納相應的企業所得稅。

（三）稅收籌劃

稅收籌劃也被稱為合理避稅或者納稅籌劃，指在遵循稅收相關法律法規的前提下，企業為了能夠實現自身價值又或者股東利益的最大化，在法律允許范圍內，針對經營活動、投資活動、理財活動等進行相應的籌劃，合理的利用稅收優惠政策來對納稅籌劃方案進行選優，以將其企業的稅負，可以將稅收籌劃看作是一種特殊的財務管理活動。

稅收籌劃的意義體現在兩個方面，一是可以提高企業的競爭力。稅收籌劃可以增加企業的可支配收入，幫助企業制定出正確的投資和生產經營決策，實現稅后收益的最大化，也可以使得企業規避稅務處罰；二是可以實現國家的立法意圖，發揮稅收杠桿作用，增加財政收入[2]。

二、物業公司企業所得稅稅收籌劃的必要性

對于物業公司而言，稅收籌劃是為了降低稅負，提高稅后收益。而開展企業所得稅稅收籌劃的必要性體現在兩個方面：一是能夠很好地滿足物業行業的發展要求。新的發展環境下，物業公司在數量和規模上呈現出了不斷擴大的趨勢，一些規模較大的物業公司甚至成了上市公司，通過合并重組或者收購等方式，實現了對于資源重組，也有部分物業公司因為無法適應市場發展的需求，逐漸被淘汰。當前，我國物業行業已經進入了快速發展階段，行業內部的競爭也變得越發激烈化，物業公司企業所得稅稅收籌劃面臨著更高的要求。這種情況下，物業公司想要提高自身的行業競爭力，必須做好企業所得稅稅收籌劃工作，實現企業內部資源的優化配置，不斷提高自身收益，應對越發激烈的行業競爭，為客戶提供更加優質的物業服務；二是能夠滿足社會發展的現實需求[3]。物業服務與人們的日常生活存在密切關聯，能夠服務民眾，保障民生。物業公司的服務內容十分寬泛，包括園林綠化維護、設施設備保養、房屋建筑檢修、裝飾裝修代理以及家政服務、安保服務等。在現代服務行業中，物業公司同樣扮演著不可替代的角色，而其本身經營發展水平的提高，對于物業公司的企業所得稅稅收籌劃提出了更加嚴格的要求。物業公司需要借助有效的企業所得稅稅收籌劃工作，實現自身的穩定健康發展，創造出更大的經濟效益和社會效益，有助于促進城市基層管理水平的提高。

三、物業公司企業所得稅稅收籌劃策略

物業公司實施企業所得稅稅收籌劃的目的，是對自身的各種資源進行優化配置，提高企業的競爭力，減輕稅負的同時，實現健康發展。而想要保證企業所得稅稅收籌劃的效果，物業公司可以從以下方面著手。

（一）明確基本原則

物業公司在實施企業所得稅稅收籌劃的過程中，應該堅持幾個基本原則：一是合法性原則。合法性原則是企業實施稅收籌劃的基本原則，也是所有工作得以實施的前提。稅收籌劃不同于偷稅漏稅，是稅法允許的行為，不過也必須在稅法許可的范圍內進行，如果超出了法律紅線，則稅收籌劃措施會變成偷稅漏稅行為[4]。物業公司制定出的企業所得稅稅收籌劃方案需要滿足合法性的要求，樹立起良好的法律意識，在稅收法律法規允許的范圍內，實施稅收籌劃工作；二是全局性原則。物業公司在實施企業所得稅稅收籌劃的過程中，應該從公司全局的角度出發，樹立起相應的全局觀念，將公司整體利益考慮在內，同時強調各部門之間利益的平衡，營造出良好的企業內部環境。同時，物業公司企業所得稅稅收籌劃不僅需要考慮眼前利益，還應該放眼長遠利益，做好短期利益和長遠發展的統籌工作；三是成本效益原則。物業公司的企業所得稅稅收籌劃需要關注經濟成本和時間成本，必須在確保稅收籌劃方案能夠為物業公司帶來收益，同時該收益可以完全覆蓋稅收籌劃成本的情況下，才能對稅收籌劃方案進行貫徹落實，否則會認定該方案無效[5]。

（二）利用優惠政策

最近幾年，政府部門為了扶持中小企業的發展，出臺了很多的稅收優惠政策，物業公司在實施企業所得稅稅收籌劃的過程中，應該合理利用稅收優惠政策來減輕自身稅負。具體來講，一是可以利用相應的企業稅收優惠政策。政府部門從激勵服務行業發展的角度，出臺了相應的稅收優惠政策，通過對這些優惠政策的合理利用，企業能夠在合法范圍內，降低自身的稅負。因此，物業公司在進行企業所得稅稅收籌劃的過程中，需要處理好幾個關鍵問題，如員工人員，分為包含勞務關系的員工數量以及接受勞務派遣的與員工數量；職工數據和總資產的確定需要結合年度平均數值進行，而季度平均數值則需要將季度初和季度末的平均值考慮在內[6]。想要對員工數量進行合理把控，可以將部分業務進行分包；二是可以利用殘疾人稅收優惠政策。我國相關稅法規定，企業如果為殘疾人提供就業崗位，可以依照實際將支付給殘疾職工的薪資扣除，或者在對所得進行計算時，將殘疾職工的薪資加計100%扣除。物業公司的運營需要不同專業水平的人員，因此可以根據自身的實際情況，為殘疾人安排一些工作崗位，而在進行稅收籌劃的過程中需要注意，與殘疾人簽訂的勞動合同在時間上不能少于12個月，同時也需要提供相應的崗位職責，對于持有殘疾證的人員，需要在當地殘疾人聯合機構進行備案，向殘疾人支付的薪資不能低于當地最低薪資標準，也需要做好社保的繳納，薪資的結算需要采用非現金支付的方式；三是可以利用設備采購優惠政策。我國現行的稅法規定，企業購置生產設備、運行設備都可以給予一定額度的稅收減免[7]，如果是節能環保設備或者安全生產設備，則可以獲取當年應繳納稅額10%的減免。因此，在有需求的情況下，物業公司可以通過購入節能環保設備、智能安保設備等，實現稅收減免，降低稅負。

（三）關注稅率差異

新企業所得稅的實施帶動了基本稅率的變化，內資企業的稅率有所下降，而外資企業以及經濟特區內資企業的稅率增長了10%。面對這樣的情況，物業公司在對企業所得稅稅收籌劃方案進行編制的過程中，需要做好新舊稅法稅率差異的對比分析，從自身的財務管理以及成本核算著眼，如果所得稅減少，可以借助賒銷或者分期的方式來適當延遲確認時間，又或者加速固定資產的折舊，實現對成本的提前攤銷，以此來進一步降低稅率；如果所得稅增加，則需要提前確認又或者延遲費用，通過降低促銷、提前銷售確認等方式，推動成本的后移[8]。

（四）做好靈活抵扣

物業公司在針對人工成本進行抵扣的過程中，應該結合實際情況，對各種薪酬進行抵扣。可以為員工設置具備良好可行性的薪酬體系，如績效考核體系、崗位管理機制等，在一定時間內，發放相對固定的薪資，然后對薪資進行逐步調整，制定出的調整方案需要上報給相關機構進行審核。物業公司在進行薪資籌劃的過程中，不能單純地關注稅收的減少，而是需要在國家提供的限定范圍內，進行本年度的工薪計提，將員工薪資計提工作放在匯算清繳之前。對于員工福利，稅前扣除標準為薪資的14%，而職工教育經費不能超過薪資總額的8%。為了確保物業公司企業所得稅稅收籌劃的專業性，應該重點關注成本費用，確保專用發票的獲取應該在次年匯算清繳前，如果是一些處于公共區域的電表或者水表，需要將其歸入到物業公司管控中，獲取相應的發票，避免獲得不合理發票導致納稅比例增加的問題。在限額抵扣范圍內，需要做好物業公司營業性招待費用、廣告費用以及報銷費用的嚴格管控，如果國家取消的某項稅務，物業公司需要在完成備案后進行記錄，將相關資料保存好[9]。

（五）規劃收入總額

從物業公司的角度，在實施企業所得稅稅收籌劃時，需要做好企業收入總額的規劃工作，物業公司本身不同于一般的企業，不需要進行大規模的資金周轉，因此有著比較健康的現金流，自由現金流量也十分充足。對于自身存在的閑置資金，物業公司應該做好相應的投資分配工作，可以將資金用于國債、地方政府債等投資產品的購置，這些產品的穩定性強，可以獲得可觀的收入，而且有著政府信譽作為擔保，只要計算好相應的收益周期，就可以放心購買。如果是一些回報和風險都很高的投資產品，如股票、證券等，物業公司在購買前需要做好風險分析。通過對權益性投資產品的合理購買，物業公司能夠在合法范圍內實現避稅，同時也能夠降低自身的財務風險，實現對于收益的優化配置。

（六）優化組織架構

良好的組織架構同樣會對物業公司的企業所得稅稅收籌劃工作產生影響，需要物業公司管理層的重視。企業所得稅的征收是以法人所得稅作為基準，因此一些規模較大的物業公司包括國有物業公司可以通過設置子公司的方式，實現合理避稅。如果是設置分公司，則需要關注政府的稅收優惠政策，在一些預計較長時間內難以盈利的區域設置分公司，如西部地區，借助相應的匯總繳納稅收政策、西部地區扶持開發政策等，開展稅收籌劃，通過這樣的方式，物業公司的企業所得稅按減15%征收。而分公司的設置還能夠促進低盈利區域經濟的發展，實現盈利能力的提高。另外，物業公司可以對自身的人工成本進行調整，依法扣繳員工個人所得稅，在充分保障員工個人薪資收益的前提下，實現依法納稅。物業公司需要對自身的支出項目進行備案，計算好凈收入，然后依照凈收入而非毛收入進行納稅，合法降低稅負[10]。

四、結束語

總而言之，最近幾年，我國政府部門頒布實施了一系列的稅收優惠政策，為物業公司企業所得稅稅收籌劃提供了更加廣闊的空間。從物業公司的角度，在實施企業所得稅稅收籌劃的過程中，應該堅持合法性、全局性以及成本效益的基本原則，選擇恰當的稅收籌劃方式，切實做好稅收籌劃管理工作，確保制定出的稅收籌劃方案能夠很好地滿足國家稅法的要求，減輕自身的稅負壓力，實現企業的長遠健康發展。