房屋租賃合同中法定優先承租權的相關法律問題研究

鄧 瀟

貴州民族大學，貴州 貴陽 520025

一、法定優先承租權概述

（一）法定優先承租權的性質

優先承租權指的是在不動產租賃期限即將屆滿，在租賃合同的期限內承租人沒有違約的情況下，出租人的不動產將繼續出租，此時的承租人在同等條件下優先承租不動產。關于分析優先承租權的性質可從優先購買權的性質入手，因為一般認為優先承租權與優先購買權兩者性質基本相同。

在理論界主要存在三種不同的意見：第一種意見是認為優先承租權是請求權，承租人獲得要求出租人優先與自己訂立合同的權利；第二種意見認為是形成權，認為優先承租權是承租人的意思為主，該權利的行使需要以出租人與第三人訂立租賃合同為基本條件，承租人在出租人與第三人就房屋買賣合同進行磋商時，承租人得以同等條件要求出租人續租房屋給自己，這只需承租人做出同等條件續租的意思表示，而不需要出租人做出接受的承諾；第三種意見認為是物權，該意見認為，由于優先購買權存在對抗第三人的效力，物權才具有對抗的屬性，所以優先購買權是物權。以上三種意見以形成權說為通說，但是在實務工作中很長一段時間對于優先承租權多認為是請求權。

筆者認為采取形成權較為合理。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百三十四條第二款規定的優先承租權是在保護承租人的居權，是對于承租人優先承租權利的強化。［1］出于保護承租人的基本的居住權利與生產經營的權利，如果將優先承租權認定為請求權，那么是否承租人可行使優先承租權的關鍵在于出租人是否會拒絕承租人的請求，這將會不利于承租人。若對優先承租權賦予物權效力，由于租賃的過程缺乏公示等環節，導致若承租人與第三人已簽訂租賃合同的情形下，承租人較難對抗第三人，出租人與第三人依然可以簽訂租賃合同。優先承租權被賦予物權效力，可能會引起承租人，出租人，第三人之間的權利不平衡。將優先承租權認定為形成權，可以有效對承租人、出租人及第三人的利益進行保護。

（二）法定優先承租權涵蓋的范圍

行使優先承租權的主體為承租人，但是在房屋出租的過程中，首先存在承租人不一定為實際占有房屋進行居住的人的情形，還有承租人的人數不止一個的情形。另外租賃又可以根據租賃用途分為商業租賃與住房租賃，那么這兩種用途是否都可適用優先承租權呢？

1.次承租人可適用

次承租人作為實際房屋使用人，可向承租人行使優先于承租人的優先承租權。在轉租情形下，次承租人與承租人簽訂房屋轉租合同，實際對租賃的房屋進行占有使用收益，因此次承租人也享有優先承租權。但是次承租人的權利是來源于與承租人簽訂租賃合同，基于合同的相對性，次承租人的優先承租權應對承租人進行主張，并且優先于承租人的優先承租權。

2.一房數租的承租人可適用

在現實生活中，出租人可能會將房屋租給數個承租人，因此在同一租賃房屋上，可能同時存在數個已生效的租賃合同，此時的數個承租人均享有優先承租權。但是這種情形下若承租人要行使自己優先承租權，將會與第三人（新的承租人）形成競爭關系。這時候關于先后順序，可參照《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第六條的規定：1.承租人對租賃的房屋已合法占有；2.承租人已經辦理租賃房屋的登記備案；3.合同成立先后順序。對于優先承租權受到侵犯的承租人可主張違約責任、請求解除合同。

3.商業租賃與房屋租賃均可適用

商業租賃是指出租方與承租方簽訂的商業租賃協議，不同于房屋租賃合同對房屋用途是以居住為目的，商業租賃指的是商業主體以營利為目的，租賃用途是為了承租人生產、經營等從事一系列商業性活動。商業租賃具體可分為三種用途：一是租賃用于生產經營的場所；二是融資租賃；三是用于營業的租賃。［2］商業租賃指的是商業經營場所租賃，經營場所的租賃一般指的是承租人支付租金從出租人的手中租賃不動產如門面、倉庫，并以此不動產作為承租人的主要活動場所來從事商業性經營活動。商業租賃對于承租人的生產經營具有重要的影響，若商業租賃的承租人不享有優先承租權，出租人將不動產另租他人未告知承租人，導致承租人只能被迫搬離，承租人已經在租賃地形成了長期穩定的生產經營，若另覓新址經營，將會導致承租人的生產經營面臨變動。所以優先承租權在商業租賃與房屋租賃的兩種租賃情形下均可適用。

二、法定優先承租權的行使條件

（一）房屋租賃合同成立已生效沒有無效事由

首先承租人與出租人之間需具有生效的房屋租賃合同，此時處于履行期內即將屆滿。優先承租權源自于承租人與出租人之間的房屋租賃合同，因此房屋租賃合同若被確認無效或被撤銷，說明該合同存在重大缺陷，行使優先承租權所需要基礎已不具備，租賃房屋無法繼續作為租賃合同的標的，承租人不再具有特殊利益。其次承租人需要是租賃房屋的占有者和使用者，出租人需要是出租房屋的所有權人或具有房屋處分權的人，若出租人無處分權將導致與承租人的房屋租賃合同效力待定。

（二）出租人與第三人締結房屋租賃合同

優先承租權是承租人相較于其他潛在第三人所具有優先與出租人訂立租賃合同的權利。這意味著優先承租權的成立，需要出租人與第三人就訂立房屋租賃合同進行磋商。租賃期限即將屆滿，出租人向包括承租人在內的承租人與潛在第三人提出租賃條件。此時各方尚未簽訂租賃合同，仍然處于自由磋商的階段。這時優先承租權的行使條件還未成熟。［3］

（三）滿足同等條件

滿足同等條件是承租人行使優先承租權所必備的要件。即使承租人與出租人有合同約定的情況下，若有其他承租人出價更高，條件更優或收回房屋自用，出租人可以選擇是否將房屋繼續租給原承租人。只有在原承租人的續租條件與第三人相類似或更優于其他第三人，原承租人才享有優先續租的權利。但是出于交易便利的考慮對于同等條件的理解，可以認為是承租人與出租人的租賃合同和出租人與第三人的租賃合同的主要條款相同。這主要包括：第一是租金處于同等條件水平，承租人支付的租金與第三人支付的租金可以相同，但是不得低于第三人支付的租金；第二是租金支付的方式，前一條件相當的情形下，可考慮兩者的租金支付期限是否基本一致，如一次性支付半年優于一次性支付一個季度的租金；第三是其他重要考慮因素，如承租人的租賃能使得出租人在相鄰的其他租賃房屋的租賃情況更好等。

（四）承租人未明確做出放棄優先承租權的意思表示

承租人放棄優先承租權主要存在三種方式：第一種是承租人與出租人在訂立租賃之初，已通過合同條款約定放棄享有優先承租權；第二種是承租人在合同履行過程中優先承租權條件成就前，主動放棄行使優先承租權；第三種是房屋租賃到期承租人已具備行使優先承租權的條件，但是承租人明確表示其不再續租。

三、法定優先承租權的行使規范

（一）出租人的通知義務

房屋出租期限屆滿前，承租人可以開始尋找新的租客，但是出租人應將尋找新租客的情況通知承租人，并且若承租人提出續租要求的情況下，出租人應告知承租人，出租人與潛在第三人就房屋出租的有關租賃條件告知承租人，若承租人愿以同等條件續租，那么出租人應該在合理的期限內，對承租人的續租請求做出回復。

承租人做出續租答復后，出租人做出明確答復的時間應為承租人向出租人提出續租請求后的15日內，若出租人沒有于期限內做出決定，承租人可以視為其默認同意承租人續租的請求。

（二）承租人的回復時間

一般而言，出租人尋找新的租客是需要一個過程的，出租人為避免房屋閑置給自己造成的經濟損失，可要求承租人在房屋租賃合同履行期滿前的合理期限內，提出續租的要求。承租人應當在租賃合同規定的租賃關系結束前幾個月內向出租人提出續租的要求，保證出租人在這期間內對自己即將到期的房屋做出處理尋找新的承租人。這個期限可以由承租人和出租人在租賃合同中進行約定或者根據除斥期間的有關規定，以承租人在租期到期前3個月為期限。若3個月內承租人不做出繼續承租的意思表示，則在除斥期間屆滿后，形成權即告消滅。可以視為承租人已經放棄優先承租權。

四、法定優先承租權的阻卻事由

（一）權利人放棄優先承租權

優先承租權人已明示放棄或默示放棄。明示放棄是承租人做出明確的放棄優先承租權的意思表示。若通知的內容存在不真實的情形，不影響承租人行使優先承租權。例如出租人報給承租人的租金高于實際出租人與第三人的租金，而導致承租人放棄行使優先承租權。另外，若存在多個第三人時，承租人在明示放棄優先承租權時對于是全部放棄還是部分放棄，［4］必須明確是其放棄對所有第三人的優先承租權還是放棄對個別第三人的優先承租權。默示放棄主要是指通過權利人的行為可以認定其已放棄優先承租權，主要指在有效通知后，除斥期間已經經過而權利人并未行使權利的情形。［5］

（二）不適用優先承租權的情形

不動產作為財產的重要組成，出租人將自己的房屋出租牟利是合法處分自己的財產。租賃房屋期間承租人具有以下行為，將會喪失優先承租權：第一是有嚴重損害出租人利益的行為，例如拖欠或拒交租金的，破壞租賃房屋，導致房屋價值下降，擅改房屋主體結構，違反與承租人約定房屋用途的；第二是在租賃的房屋內從事違法活動，例如在租賃房屋內從事賭博活動，電信詐騙等違法活動；第三是出租人將房屋交由親屬居住，例如出租人收回房屋是為了給父母居住，此時出租人是以房屋所有權人身份自用房屋；第四是承租人出現生產經營困難，可能無法支付租金，構成預期違約，這種情形需由出租人提供證據證明承租人存在無法支付租金的情形；第五是房屋滅失，不可抗力等因素。如房屋因城市改造面臨拆遷或者因為其他不可抗力滅失，因為房屋在客觀上已無法繼續租賃使用，租賃合同也沒有繼續履行的必要。

五、立法完善

（一）建立完善的法定優先承租權制度

雖然《民法典》第七百三十四條第二款對優先租賃權作出了確權的規定，但是其優先承租權的具體實施依然缺乏相應的法律制度保障，實務中經常參照優先購買權處理。所以，在確權之后，下一步應該借鑒優先購買權制度的經驗，完善相應的優先承租權的法律規定，將次承租人、多個承租人以及房屋租賃與商業租賃的優先承租權等具體情形以法律規定的形式明確下來，完善相應的標準、規范，以單獨的優先承租權的法律條文健全優先承租制度。在出租人、承租人、第三人中做到利益平衡，保障租賃市場發展。

（二）確認法定優先承租權的構成要件與行使規則

對優先承租權的構成條件以及優先承租權的行使規范進行明確的確定。尤其是對于出租人通知承租人的時間與承租人的答復時間做出規定，可規定若出租人準備繼續出租房屋的，應當提前90日通知承租人。對于承租人需要續租房屋的，承租人可在租賃合同到期前90日內通知出租人，告知承租人續租房屋。出租人在收到承租人續租的通知后，應該做出明確答復，答復時間應為承租人向出租人提出續租請求后的15日內。筆者認為應當采用書面的方式。承租人與出租人在房屋租賃合同簽訂時，在合同中將租期到期后行使優先承租權的規則進行約定；也可以在房屋租賃期限即將到期90日前，以書面方式告知出租人續租的請求。

（三）對出租人妨礙優先承租權的行為進行明確

主要針對三種出租人妨礙優先承租權的行為：首先是出租人與第三人用黑白合同的方式，以虛假租賃條件使得承租人放棄續租；其次是出租人和第三人串通，提出不合理的續租條件，導致承租人無法接受；最后是出租人以自用的名義不再續租收回房屋后，出租人實際上并未自用而是另尋他人承租房屋。

針對這三種妨礙優先承租權的行為。筆者認為，首先承租人可以對此類行為提起訴訟，要求出租人承擔承租人因喪失優先承租權導致的損失；其次若出租人收回自用后將房屋重新出租，這期間出租人的自用期限從承租人搬離租賃的房屋開始計算不滿180日的，承租人仍可主張優先承租權。