抵押給別人的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎

【示例】 小明購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)資金緊張，便將一套房屋作為擔(dān)保，抵押給了老王。一年后，小明的兒子突然患病，為盡快籌集手術(shù)費(fèi)用，小明想要將這套房屋出售給他的同事小李。小李從其他同事那里得知，小明之前已經(jīng)將該房屋抵押給了老王。小李擔(dān)心在抵押期內(nèi)未經(jīng)過(guò)老王同意，該房屋不能買(mǎi)賣(mài)。但是這套房屋的售價(jià)又十分劃算，小李感到十分糾結(jié)。請(qǐng)問(wèn)，抵押給老王的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？

【法條】 抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)

第406 條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

【解讀】《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間內(nèi)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非此債務(wù)被提前清償、該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)被消除。《物權(quán)法》的規(guī)定保護(hù)了抵押權(quán)人和買(mǎi)受人的合法權(quán)益，減少了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形下抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，但是也增加了交易成本。

對(duì)此，《民法典》第406 條明確規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)無(wú)需獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。只要抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓受到損害，抵押權(quán)就不會(huì)受到影響，因此轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)需得到抵押權(quán)人的事先同意。但是抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押人需要及時(shí)通知抵押權(quán)人，讓抵押權(quán)人了解抵押財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。如果轉(zhuǎn)讓行為使抵押財(cái)產(chǎn)受到損害，抵押權(quán)人為保護(hù)自身利益可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。

具體到本示例中，小明可以不經(jīng)過(guò)老王同意將抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給小李。房屋轉(zhuǎn)讓后，老王對(duì)該房屋的抵押權(quán)不受影響，但是小明需要及時(shí)通知老王房屋被轉(zhuǎn)讓的事實(shí)。如果房屋轉(zhuǎn)讓可能造成房屋價(jià)值的減損，那么老王可以要求小明將出售房屋所獲的價(jià)款提前償還或者在相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提存。