抵押給別人的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎

【示例】 小明購買房屋時資金緊張，便將一套房屋作為擔(dān)保，抵押給了老王。一年后，小明的兒子突然患病，為盡快籌集手術(shù)費(fèi)用，小明想要將這套房屋出售給他的同事小李。小李從其他同事那里得知，小明之前已經(jīng)將該房屋抵押給了老王。小李擔(dān)心在抵押期內(nèi)未經(jīng)過老王同意，該房屋不能買賣。但是這套房屋的售價又十分劃算，小李感到十分糾結(jié)。請問，抵押給老王的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？

【法條】 抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)

第406 條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

【解讀】《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間內(nèi)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，除非此債務(wù)被提前清償、該財產(chǎn)上的抵押權(quán)被消除。《物權(quán)法》的規(guī)定保護(hù)了抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益，減少了抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形下抵押權(quán)實現(xiàn)的難度，但是也增加了交易成本。

對此，《民法典》第406 條明確規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)時無需獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人對該財產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。只要抵押財產(chǎn)的價值不因為轉(zhuǎn)讓受到損害，抵押權(quán)就不會受到影響，因此轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)無需得到抵押權(quán)人的事先同意。但是抵押財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，抵押人需要及時通知抵押權(quán)人，讓抵押權(quán)人了解抵押財產(chǎn)的現(xiàn)實狀態(tài)。如果轉(zhuǎn)讓行為使抵押財產(chǎn)受到損害，抵押權(quán)人為保護(hù)自身利益可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。

具體到本示例中，小明可以不經(jīng)過老王同意將抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給小李。房屋轉(zhuǎn)讓后，老王對該房屋的抵押權(quán)不受影響，但是小明需要及時通知老王房屋被轉(zhuǎn)讓的事實。如果房屋轉(zhuǎn)讓可能造成房屋價值的減損，那么老王可以要求小明將出售房屋所獲的價款提前償還或者在相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提存。