多產權公共建筑消防監督管理的問題與思考

陳巍瑋

(河北省張家口市消防救援支隊經開區大隊，河北 張家口 075000)

現階段，我國建筑行業的發展較為迅速，建筑規模持續擴大且數量不斷增加，在一定程度上推動了城市的經濟發展，改善了民眾的生活及工作環境。但是城市中的多數建筑屬于多產權公共建筑，這種情況下，消防安全工作的開展受到了較多的限制，消防監督管理中問題頻出。目前，我國在發展過程中逐漸認識到了多產權公共建筑消防監督管理中存在的問題，并積極采取措施加以改進，以期能夠保障多產權公共建筑的消防安全。但是由于多方面因素的影響，多產權公共建筑消防監督管理中仍舊存在著一些不足，相關工作開展水平還有著較大的提升空間，這種情況下，有關人員應注意研究分析多產權公共建筑消防監督管理中存在的難題及解決策略，以此幫助有關人員更好地開展后續工作。

1 多產權公共建筑消防監督管理中存在的問題

1.1 建筑使用功能不確定

多產權公共建筑普遍存在著建筑使用功能不確定的情況，對消防監督管理工作的開展造成了極大的負面影響。多產權公共建筑的樓層角度，因此，在工程消防設計申報階段，開發商往往不能對多產權公共建筑各個樓層的用途進行明確的劃分，只能依據國家工程建設消防技術標準設立防火分區，并借助“商業”用途來進行申報，以此保證工程消防設計能夠順利通過[1]。但是在多產權公共建筑實際使用過程中，開發商會將多產權公共建筑出售或是租賃給不同的單位，這種情況下，開發商并不能對多產權公共建筑的使用功能進行管控，這種情況下，多產權公共建筑的使用功能不確定，會出現多產權人、多使用人的情況，在一定程度上加大了消防監督管理的難度。在申報時，開發商多是借助“商業”用途來獲得消防行政審批，但是不同單位在實際工作中會依據自身的需求改變多產權公共建筑的使用功能，這種情況下，之前設置的防護分區、消防設施可能難以滿足實際使用的需求，會造成較多的消防安全隱患。另外，還有部分開發商以公寓式辦公的形式進行申報，但是多產權公共建筑的布局為住宅，在建筑出售和租賃后不能加強監管，導致產權人和使用人隨意對消防設施進行處理，也會影響消防監督管理工作的質量[2]。

1.2 現有消防行政許可及備案抽查制度不完善

現階段，我國多產權公共建筑消防監督管理中存在著現有消防行政許可及備案抽查制度不完善的情況，對消防監督管理工作的開展造成了一定的負面影響。在過去一段時間內，有關部門在多產權公共建筑消防監督管理中不能采用同一制度，可能會出現同一多產權公共建筑中不同樓層所采用的消防監督管理制度不同的情況，部分場所采用行政許可制度，還有部分場所采用備案抽查制度，這種情況下，難以對產權人及使用人進行有效的規范，在實際使用過程中存在著隨意改造的情況，帶來了較多的消防安全隱患，嚴重威脅著多產權公共建筑及使用人員的安全。部分人員在多產權公共建筑使用過程中會破壞防火防煙分區、安全出口，導致疏散通道被堵塞，甚至使用易燃材料進行裝修，違規安裝防盜窗等設施，影響消防設施的正常使用，導致在出現火災時難以快速完成人員疏散和滅火工作[3]。

1.3 所有權、管理權及使用權交織問題

所有權、管理權及使用權交織問題在多產權公共建筑消防監督管理中較為常見，其在一定程度上加大了消防監督管理的難度。在多產權公共建筑開發時，可能會產生較多的產權，而且在施工結束后，開發商會將多產權公共建筑通過出售或是租賃的方式劃分給不同的單位，這種情況下，多產權公共建筑的所有權、管理權及使用權存在著較為復雜的交織，消防管理職責的劃分難度較大，且難以進行明確的劃分。這種情況下，所有人、管理人員、使用人員在多產權公共建筑消防管理工作中相互推卸責任，導致消防管理工作缺乏穩定可靠的資金保障，對消防安全管理工作的開展造成了極大的負面影響。而且由于消防安全管理的職責不明確，消防設施在多產權公共建筑使用過程中缺乏可靠的維護，這種情況下，消防設施難以在實際使用中發揮出自身應有的作用，對多產權公共建筑的消防安全造成了極大的威脅。另外，由于開發商在出售和租賃多產權公共建筑時，往往難以將疏散通道預留出來，這種情況下，安全出口難以滿足實際消防工作的需求，嚴重威脅著后續使用過程中的人員安全[4]。

開發商在多產權公共建筑施工結束后會將其委托給該物業公司進行管理，但是由于部分施工單位與物業公司之間缺乏及時高效的溝通，施工單位與物業公司在建筑消防管理責任中還存在著一些爭議，存在著互相推諉扯皮的情況，這種情況下，多產權公共建筑消防設施在投入使用后的長時間內處于無人管理的狀態[5]。而且物業公司在后續如果想要對消防設施進行維護和管理，必須征得半數及以上業主的同意，以獲取房屋維修基金。另外，還有部分開發商在多產權公共建筑施工結束后未委托物業公司進行管理，這種情況下，業主在實際生活中缺乏有效的溝通，為尋求自身利益的最大化會刻意破壞消防設施，而且會刻意忽視臨近場所產生的消防安全隱患，這種情況下，消防監督管理中存在著較多的問題[6]。

1.4 消防監督對象劃分模式方面的問題

當前形勢下，消防監督對象劃分模式方面的問題在多產權公共建筑消防監督管理中較為突出，對消防監督管理工作的開展造成了極大的影響。現階段，我國在消防監督對象劃分時采用的依據為具體的“單位”，這種情況下，多產權公共建筑消防監督對象的劃分難度較高，特定的“單位”僅僅是購買或是租賃了多產權公共建筑的特點樓層或是某一部分，但是按照現有劃分標準，“單位”在消防安全工作中需要承擔組織消防演練、制定疏散方案、檢查和維護消防設施等職能，這種情況下，“單位”所承擔的職責與其實際能力之間存在著明顯的差距，消防監督管理人員在實際工作中應充分認識到這一問題，并注意采取針對性的措施加以改進。

1.5 私自改動消防設計

在多產權建筑消防監督管理中，有很多單位私自更改原來的建筑消防設計方案，同時在更改完成后沒有二次遞交給相關部門進行審查，導致其設計方案和實際建筑要求不相符。所以，在改動多產權建筑消防功能和布設之后，無法保證建筑消防疏通通道使用合規，打破原有防火布局，嚴重情況下還會對業主造成安全威脅，比如在裝修完成之后，沒有使用阻燃物實現有效隔離，從而增加火災的發生概率。

2 多產權公共建筑消防監督管理問題的改善策略

2.1 理清多產權公共建筑中各方的法律關系

要想解決多產權公共建筑消防監督管理中的問題，有關人員應注意理清多產權公共建筑中各方的法律關系，以此明確人員的職責，保證人員能夠在消防安全管理工作中發揮自身應有的作用。在實際工作中，業主在使用多產權公共建筑時應自覺維護和管理消防設施，明確自身的消防管理責任主體地位，依據相關法律法規要求開展工作，定期足額支付消防維護管理費用。對于拒絕履行消防義務的業主，一旦出現消防安全事故造成人員傷害或是財產損失，應追究業主的民事責任。在實際生活中，多產權公共建筑業主會委托物業公司對多產權公共建筑進行管理，但是多產權公共建筑消防安全責任主體仍舊是業主，業主應要求物業公司按照合同的規定開展工作，以此保證消防安全。如因物業工作不到位導致出現火災，業主可以要求追究物業公司的民事責任。在多產權公共建筑消防監督管理工作中，消防部門與業主之間需要進行相互監督，消防部門應要求業主履行自身的消防義務，而且業主應要求消防部門在工作中發揮出自身應有的作用，加強對有關單位及人員的監管，保證消防安全工作的正常開展。

2.2 推動地方性立法

要想提高多產權公共建筑消防監督管理工作的水平，應積極推動地方性立法，通過地方性法規來明確多產權公共建筑中各方的消防安全責任，規范責任人的行為，加強對消防通道、消防設施、安全出口、疏散通道等部位的管理，以此消除消防安全隱患，保證多產權公共建筑及使用人員的安全。地方性法規能夠為有關部門及人員開展工作提供可靠的依據，這種情況下，消防部門能夠規范地開展工作，加強對有關人員的管理，以此保證消防監督管理工作的高質量開展。

2.3 重視各個部門之間的溝通合作與信息共享

在多產權公共建筑消防監督管理工作中，應高度重視各個部門之間的溝通合作和信息共享，通過這種方式來提高消防監督管理工作的水平。在實際工作中，消防部門應與房地產交易登記部門進行良好的溝通，借助房地產交易登記部門的信息來明確多產權公共建筑中各方的消防安全職責。而且消防部門應與上級部門進行溝通，在同級部門的幫助下以具體發文的形式來明確多產權公共建筑消防安全的內容，禁止在多產權公共建筑產權交易的過程中影響消防安全，房地產交易登記部門應拒絕辦理不符合消防安全要求的產權分割方案。消防部門應與同級部門共同打造信息交流平臺，并建立數據信息資源庫，為消防監督管理工作的開展提供可靠的數據支撐，確保消防部門能夠快速準確地獲取自身所需的信息，保證消防監督管理工作的質量和效率。

2.4 推行公共建筑租賃登記備案制度

推行公共建筑租賃登記備案制度是解決多產權公共建筑消防監督管理問題中的重要手段。消防部門應積極學習和借鑒公安機關的經驗，嘗試在消防監督管理工作中實行登記備案制度。產權方在與承租方進行交易時，應按照要求完成消防安全管理協議的簽訂，消防部門在這個過程中應充分發揮自身的引導和管理作用，對產權方與使用方的消防安全責任進行明確的劃分，避免在后續施工過程中出現推諉扯皮的情況。如將多產權公共建筑委托給物業公司進行管理，應在消防安全管理協議中明確所有權、管理權及使用權三方的職責，突出消防安全管理責任主體，確保三方均能夠自覺履行自身的消防義務，規范自身在消防工作中的行為，以此保證消防監督管理工作開展的效果。

2.5 明確管理制度和責任制

首先，和建筑工程開發商及時制定管理成本平臺，結合建筑工程造價成本，設置專門用戶，實現“專戶專用”，同時結合每個產權出現的問題類型提出解決方法，具體規劃業主、產權人以及物業單位，明確各自責任和義務，在各方面落實專業人員，提高管理質量，形成統一管理方式。其次是基于《消防法》，了解消防監督管理責任，認清自身責任，定時履行自身義務。除此之外，還要督促業主、產權人是否同樣履行自己責任，發揮相互監督作用。

3 結 語

綜上所述，消防監督管理工作的開展能夠明確多產權公共建筑的消防管理職責，更好的保障多產權公共建筑的消防安全。但是目前我國多產權公共建筑消防監督管理還面臨著建筑使用功能不確定；現有消防行政許可及備案抽查制度不完善；所有權、管理權及使用權交織問題以及消防監督對象劃分模式方面的問題，這種情況下，消防監督管理工作開展情況并不理想，對人員及多產權公共建筑的安全均造成了一定的威脅。新形勢下，有關人員應注意分析以往多產權公共建筑消防監督管理中存在的問題，并通過理清多產權公共建筑中各方的法律關系，推動地方性立法，重視各個部門之間的溝通合作與信息共享，推行公共建筑租賃登記備案制度等方式對工作加以改進，切實提高多產權公共建筑消防監督管理的水平。