房屋買賣合同中層高糾紛涉及的法律問題

林 鑫

廣東蘊德律師事務所，廣東 廣州 510000

一、房屋買賣合同中層高糾紛之現狀

2011年至2020年，房地產市場的熱度不斷增長，一度達到了空前的繁榮，隨之而來的是商品房層高糾紛也越來越多。在中國裁判文書網，以“層高”為關鍵詞搜索民事案件，共有案件56151例，審理法院涉及各個層級，所有省級行政區域均有案例發生。截至2020年的10年間，層高糾紛案例數逐年遞增，在2018年層高案件共8055例，2019年層高案件增至9969例，2020年層高案件數達到了峰值，共計11033例。2021年房地產市場由于各種因素開始出現下行態勢，隨之當年的層高糾紛也有所減少，共發生案件6531件。

商品房層高糾紛涉及到了兩個建筑核心概念，即層高與凈高。層高通常指的是除頂層與底層外各層的兩層樓面之間的垂直距離，頂層的層高是屋頂面最低處與樓面的垂直距離，底層的層高是地面與二層樓面的垂直距離。凈高通常指的是房屋地面與房屋樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，是層高減去樓板厚度后得到的高度值。房屋的層高與凈高同房屋的采光、室內的空間比例等建筑要素息息相關，直接影響了購房者家具布置方式、居住活動要求等，是購房者選房與開發商建房均需考慮到的重要因素。

我國建設部于2011年頒布了編號為GB50096-2011的《住宅設計規范》，規定了住宅設計的國家標準，從2012年8月1日起生效。該規范的5.5.1～ 5.5.5規定了層高與室內凈高的標準，要求住宅層高適宜為2.8米左右。廚房、衛生間的室內凈高要高于2.2米，房間內的排水管道下表面與地面或樓面的垂直距離不得低于1.9米，亦不得影響房間的門窗開啟。對臥室、起居室室內凈高的規定屬于強制性規定，必須嚴格執行，要求臥室與起居室的室內凈高需高于2.4米，室內凈高最低值為2.1米，且凈高值為該高度的室內面積不能大于室內使用面積的三分之一。利用坡屋頂內空間作臥室或起居室時，房間需要一半以上面積凈高高于2.1米。

在實際交易中，房屋買賣合同一般會明確約定房屋的層高。約定層高除需符合《住宅設計規范》中關于臥室與起居室的室內凈高要求外，一般沒有其他強制性要求。較之房屋面積，購房者給予房屋層高的關注度通常較低，于是一些房地產企業為了謀求更高的利潤開始在房屋層高上做文章。司法實踐中關于層高的糾紛，大多是因為交付房屋的實際層高低于約定層高，或約定層高不符合國家強制統一標準。

二、房屋買賣合同中層高糾紛之理論分析

（一）房屋買賣合同中層高糾紛的責任定性

1.是否構成欺詐

房屋買賣合同中售房者的欺詐行為，是指售房者在房屋買賣合同磋商階段或者簽訂房屋買賣合同時，故意告知購房者虛假的房屋情況，或故意對購房者隱瞞房屋的真實情況，誘使購房者違背真實意思訂立房屋買賣合同。

售房者在層高糾紛中的行為要構成民事合同上的欺詐需符合四個要件：首先，售房者要有具體的欺騙購房者的行為，且該行為一般為積極的行為，如故意編造層高信息等，只有在法律、合同或商業習慣中要求售房者有告知義務而售房者未履行時，沉默等消極行為才能構成欺詐。其次，售房者必須有欺詐的故意。這種故意不僅僅包含了售房者使購房者陷于錯誤的房屋層高信息認識的故意，還包含了售房者企圖使購房者因為這種錯誤的層高認識訂立房屋買賣合同的故意。售房者的欺詐故意本質上是對購房者訂立房屋買賣合同意思形成自由的侵犯。再次，購房者要因為售房者的欺詐行為而對房屋的層高信息認識陷入錯誤，即購房者的認知錯誤與售房者的欺詐行為存在因果關系。如果購房者沒有對房屋層高信息產生錯誤的認知，或雖產生錯誤認知，但不是因售房者的行為造成的，則不能認定售房者存在欺詐行為。最后，購房者要因為對房屋層高信息的錯誤認識導致最終訂立了房屋買賣合同，沒有最后結果的產生，售房者的行為亦不能構成欺詐。［1］

在司法實踐中，由于購房者很難證明售房者有虛構層高信息的故意，故在房屋買賣合同層高糾紛中，售房者一般不會被認定為具有欺詐行為。例如，江西省張某春與景德鎮Y房地產開發有限公司糾紛一案，經歷了一審、二審與再審，法院也沒有認定景德鎮Y房地產開發有限公司關于層高的“買一層得兩層”宣傳屬于欺詐。

2.是否構成違約

房屋買賣合同中售房者的違約行為是指售房者交付房屋質量、時間等與合同約定不符。

售房者在層高糾紛中的行為要構成民事合同上的違約需符合兩個要件，即售房者交付的房屋層高與合同約定不符，且售房者無免責事由。前者為售房者構成層高違約的積極要件，后者為售房者構成層高違約的消極要件。

《民法典》第四百七十三條與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定了商品房的銷售廣告和宣傳材料涉及了具體的允諾，且該允諾對房屋買賣合同的訂立或房屋價格有重大影響時，構成要約。故若售房者在銷售廣告或宣傳材料中涉及了房屋層高的具體允諾，且購房者因為此允諾訂立了房屋買賣合同時，售房者交付的房屋層高與允諾不符，亦構成違約行為。

3.是否構成意思表示錯誤

售房者在房屋買賣合同層高糾紛中構成意思表示錯誤是指售房者因為“筆誤”等原因將正確層高誤表示為其他數值，即售房者雖知其層高表意行為之客觀意義，但由于文字使用錯誤，或表達方式錯誤，使表意數值與內心真實層高意思不一致，且售房者未認識到這種錯誤。售房者的層高意思表示錯誤，與層高欺詐行為不同，因為這不是其故意做出的不真實的意思表示。

在實踐中，若售房者無法證明自己在層高意思形成、層高意思表達、層高意思傳送或層高意思受領階段存在表意與真實不符，則不能被認定為層高意思表示錯誤，反之，若售房者有充分證據證明，則法院可認定其為意思表示錯誤。例如，在山東省牛某菲與濟南T房地產開發有限公司糾紛一案中，因為涉案商鋪相鄰房屋的層高均為2.9米，樓上住宅層高也為2.9米，且售樓處沙盤模型展示與項目總平面圖均顯示房屋層高為2.9米，法院判定涉案商品房買賣合同中濟南T房地產開發有限公司將實際層高2.9米寫成4.2米，屬于筆誤，是意思表示錯誤。

（二）房屋買賣合同中層高糾紛的處理方法

1.撤銷合同

層高糾紛中撤銷合同的情形主要有兩種：一是，行為人基于對層高的重大誤解訂立了房屋買賣合同，符合《民法典》第一百四十七條規定情形，行為人可以申請撤銷合同。二是，售房者在層高問題上使用欺詐手段促使購房者違背真實意思訂立合同，或售房者明知購房者在層高問題上受第三人欺詐違背真實意思訂立合同，符合《民法典》第一百四十八條、第一百四十九條的規定的情形，購房者有權撤銷合同。

但實踐中，很難認定房屋買賣合同雙方存在重大誤解或售房者在層高問題上存在欺詐行為，故購房者一般也很難因層高不符申請撤銷房屋買賣合同。

2.解除合同

《民法典》第五百六十三條規定了當事人可以申請解除合同的五種情形：一是，不可抗力導致合同目的無法實現的。二是，合同期限屆滿前，一方明示不履行主要債務的。三是，當事人經催告，合同期限屆滿后的合理期限內仍未履行主要債務的。四是，當事人一方延遲履行債務或其他違約行為導致不能實現合同目的。五是，法律規定的其他情形，屬于兜底性條款。［2］

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人可以解除合同。

層高違約是否能構成合同解除事由的核心是判定層高違約是否會導致房屋買賣合同目的不能實現，是否屬于房屋主體結構不合格，主要通過誤差率、房屋是否具有特殊功能、國家建筑規范要求等幾個維度進行衡量。司法實踐中，法院對購房者層高糾紛中合同單方解除權的態度十分謹慎，一般認為層高的降低雖會影響房屋的使用功能，但不會造成購房者完全無法居住，不屬于房屋主體結構不合格，故不會僅僅因為層高不符就判定購房合同解除。

人民法院對于合同單方解除權的謹慎態度，很大程度上促進了房屋買賣合同雙方當事人的誠信交易。在傳統觀念上，習慣于將購房者置于弱勢一方，但實際操作中，如果盲目放任購房者行使單方解除權，則會使售房者的權利無法得到充分保障。購房者并不是天然具有善意特性的合同參與者，現實中非善意的購房者也非常常見。例如，在房價下跌時，可能會出現以層高瑕疵為借口的惡意解除合同購房者，該類購房者為了達成解除合同的目的，不給予售房者任何補救的機會，或在售房者進行補救時拒不配合，使補救難度增大。該類購房者不但與契約公正準則相背離，還違反了民法誠實信用的根本原則。［3］

此外，人民法院對合同單方解除權的謹慎態度，也可以促進合同雙方當事人的信賴溝通。在房屋買賣合同中，購房者與售房者的信賴關系較弱，一般缺少必要的溝通與交流。一些購房者在交易當中是非理性的、盲目的，一旦售房者出現瑕疵履行，首先追求的不是基于共贏的救濟方式，而是追求對售房者予以懲罰的嚴格救濟方式，這樣不但不能充分合理地保護自身的合法權益，還可能會給雙方都帶來不必要的損失。慎用單方解除權，可以有效促進房地產市場整體的經濟效益，充分體現現代合同法的信賴溝通精神。

3.繼續履行或采取補救措施

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定，房屋存在質量問題，在保修期內的，售房者應承擔修復責任，因售房者原因導致購房者自行或委托他人修復的，修復費用及其他損失由售房者承擔。《民法典》第五百八十二條規定了受損害方有權請求對方承擔修理等違約責任。但《民法典》第五百八十條規定了三種不能請求繼續履行的情形，即不能履行、不適于強制履行或履行費用過高和債權人未請求履行。

在實踐中，由于層高問題無法進行修復，或修復的費用過于高昂，根據《民法典》第五百八十條規定和綠色原則的考量，除了復式房屋等特殊情況，法院一般不予支持購房者要求售房者對層高問題繼續履行或采取補救措施的申請。

4.賠償損失

賠償損失是房屋買賣合同層高糾紛最常見的處理方式，但對于賠償金額如何計算，法律尚無明文規定。《商品房銷售管理辦法》第二十條規定了房屋實際面積與約定面積不符時的處理辦法，原則為：面積差絕對值在3%之內按實際結算，超出時購房者可退房，售房者返還房款及利息，購房者若不申請退房，實際面積大的，則由開發商承擔超出3%部分房款，產權歸購房者，實際面積小的，房地產雙倍返還購房者差價房款。在實踐當中，人民法院有時會參照面積糾紛處理辦法計算層高糾紛賠償金額。此外，人民法院有時也會采取建筑容積率折算賠償金額，或通過司法鑒定對層高縮水房屋進行價格評估計算賠償金額。

各類賠償金額的計算方法，均為人民法院通過行使自由裁量權，結合層高誤差程度、當事人有無過錯及過錯程度等因素進行的判定，無統一標準。

三、房屋買賣合同中層高糾紛之理論完善

（一）明確層高糾紛違約賠償標準與計算方法

隨著經濟的不斷發展，購房者對房屋居住質量的要求亦越來越高，層高作為房屋質量的重要決定因素之一，理應受到與房屋面積同等的重視。故針對于層高糾紛問題，國家應盡快出臺違約賠償標準與計算方法，使解決層高糾紛有法可依、有章可循，能最大程度地保障房屋買賣合同雙方當事人的權利，同時也可以減少法院在審理案件時自由裁量的空間，防止審判權力的濫用，對民事權利主體的利益造成侵犯。

（二）引入懲罰性賠償

《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償規定，在實踐中，并不適用于商品房買賣領域，但隨著商品房市場的快速發展，商品房已成為市場中流通的普通大宗商品，與日用品等常見的商品并無本質上的不同。在商品房買賣領域引入懲罰性賠償機制，對于惡意侵權、濫用權利等情形能形成有效遏制，利于房地產交易市場保持健康發展。［4］

（三）完善處理層高糾紛法律體系

層高糾紛中層高不符行為的定性及處理辦法規定不明晰，且相關規定散見于不同的法律與司法解釋中，缺少系統性與體系性，給人民法院審理案件與合同當事人維權都帶來了很大的難度，完善處理層高糾紛法律體系的要求亟待實現。最高人民法院可以對層高糾紛出臺專門的司法解釋，界定層高不符不同情形的法律性質，并針對不同情形制定出完善的解決方案。例如，參照面積糾紛，給予善意購房者一定的退房權利等。［5］