《民法典》下解除合同的通知義務

馮文東

廣東倫教律師事務所，廣東 佛山 528000

一、現實情況

商品房作為多數人一生中最大的消費品，其價格的變動無時無刻不牽扯著人們的心弦，特別是如今國家老齡人口比重逐漸加大，一家三代為了滿足生活需求，購買四房或者五房戶型已經成為一半以上家庭的剛需。每年的“金九銀十”，都是房地產商沖業績的關鍵。但國家為了房產企業的健康發展，在貨幣去杠桿周期之后，開始邁向新一波的財政去杠桿周期。經統計，2019年上半年已經有270多家房地產企業進入破產清算，某A房地產集團公司的爆雷，更是牽扯著全國諸多購房者的神經。某B房企更是在年底總結會議上明確“活下去”的目標，全面采取大幅度裁員，甚至采取低至8.5折促銷等商業經營措施。

2021年廣東省各地基層人民法院共受理民事案件為22691宗，其中案由為解除商品房預售合同的為1683宗，由此可見，廣東省各地基層人民法院受理并審結該類解除商品房屋預售合同糾紛案件數量占2021年全年度已審結民事案件總數的7.417%，可以說是同一案由中較高的案件比例。筆者作為代理人在2021年全年已辦理江門市臺山市某C房企解除商品房預售合同糾紛案件6宗，全部獲得勝訴。

二、國外或我國其他地區行使解除權的程序或規定

（一）法國：在經過法院裁判之后，才可以將合同解除。當事人不具備擅自解除合同的權利，是否能夠正常地解除合同也需要法院進行介入，并進行裁判決定。

（二）日本：《日本商法典》第五百二十五條規定：“依據買賣的性質和當事人的意思，沒有在一定時期內履行或未達到契約的目的，如若當事人一方不履行合同，或超出所約定的期限，而相對人沒有立即請求對方履行約定時，視為自動解除條約。”根據此條規定，當符合相應的法律規定時，合同則自行解除，無需當事人和法院進行裁判和決定；即有時候默示也可能產生解除合同的法律效力。

（三）《德國民法典》也規定：“解除合同應當以對方當事人的意思表示為準”。

（四）我國臺灣地區的“民法典”明確規定：“合同的解除權利在行使中應當以當事人的意思表示為準。”這一表述的含義為當事人一方的意思表示，享有合同解除權的一方需要將解除合同的意愿提前告知對方，便可以解除合同。

三、法理基礎

很明顯我國是采用德國和我國臺灣地區的通知義務方式。合同的解除僅僅適用于已經生效了的合同，合同也只有在有效期間才能夠具備可以解除的狀態，已過期的無效合同不具備這一狀態。這也是相關律師在辦理同類案件時需要注意的問題。解除合同有兩種方式：當事人協商一致即可解除合同；存在法定解除合同情形，分為以下幾種情況：

（一）不可抗力致使不能實現合同目的，該合同失去積極意義，失去價值，即當事人通過行使相應權利的方式，直接將合同解除。

（二）因在一定的限期內違約，進而解除合同。這指的是在合同履約期之內，當事人的一方明確自己的行為無法履行主要債務，對方可以行使解除合同的權利。

（三）延遲履行指的是債務人能夠履行，但是卻沒有在履行期內履行相應責任的情況，它作為合同解除的條件，因合同的性質不同而有不同的限定。

（四）當事人一方因延遲履行債務，或是由于其他違約行為，最后致使合同無法實現目的的情況。

（五）兜底條款，兜底條款包括其他解除合同的情形，例如因為行使不安抗辯權，進而中止履行合同，對方未能在期限之內恢復相應的履行權利且未提供擔保，履行義務的一方可以要求解除合同。具備這些條件的情況下，不需要對方的同意，只需要向對方表達雙方解除合同的意思，即可以解除合同。因此辦案思路的出發點為：首先，雙方當事人未能協商一致解除合同；其次，案件中沒有出現不可抗力（一般不包含疫情影響）情形，至于二、三、四種解除條件都是法律賦予守約方的權利。因此無論解除合同的一方所主張的解除理由是否合理充分，均需向對方表達解除合同的意思，在這一條件下才能達到解除合同的法律效應。

四、對于解除合同的法律規定的沿革

（一）原《經濟合同法》第二十六條規定，凡是出現以下幾種情況，可以選擇變更或解除合同：1.雙方當事人在經過協商后都同意解除合同，且這一行為，不會對公共利益造成損害；2.雙方由于不可抗力因素導致合同義務無法完全履行；3.由于一方在規定的期限內不具備履行合同的條件，屬于全部條款中第二項規定的，當事人一方可以協商解除合同。

（二）原《合同法》第九十六條規定，根據第九十三條第二款中提出的合同解除應當及時告知對方，合同在通知到達之后，即視為確定解除。對解除存在異議的，可以申請第三方仲裁。同時，法律和法規還規定解除合同應當進行批準和登記。

（三）原《民法總則》第一百九十九條規定，當事人約定的撤銷權和解除權在存續期內可以正常使用，除法律規定之外，權利人在知道該權利之日起開始生效，該條例不適用于訴訟時效中止，以及延長和中斷的規定。存續期時間到達之后，撤銷權和解除權失效。

（四）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：根據原《合同法》第九十四條的規定，出賣人延遲交付房屋或購買人延遲支付房款，在催促告知后，仍然沒有履行約定的，當事人一方可以請求解除合同。

（五）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：出賣人延遲交付房屋，或者是購買人延遲交付房款，在催促告知3個月后，仍然不履行職責，可以請求解除合同。

（六）《民法典》第五百零六條規定：合同履行雙方應當根據合同的約定，以合同的目的為出發點，履行自己的義務。當事人應當將誠實守信原則當做自己的信條，從達到合同交易目的出發，對合同承擔履行職責的義務，同時，還包括協助的義務。

第五百一十六條：當事人行使選擇權之后，應當告知對方，在告知對方之后，視為送達，確定之后無法再對此進行變更，對方同意的情況下例外。

第五百二十八條：當事人由于前項條款的內容中止履行合同的，應當及時將意愿告知對方。對方如果可以進行擔保，都可以繼續恢復履行合同。中止履行合同之后，對方未在約定期限內恢復履行，并未提供擔保，將視為不再履行合同，被迫終止的一方可以請求仲裁機構，要求對方承擔違約責任。

第五百六十五條：合同一方依法請求解除合同，應當將意愿及時告知對方，合同在通知解除送達之后，需要告知債務人在限期內盡快履行約定，并視為合同解除。債務人在規定期限內沒有履行合同，則視為自動解除，債務人未在約定期限內履行債務的，合同應該表明在多少期限內自動解除，雙方如若對合同解除存疑，可以請求人民法院和相關仲裁機構對此進行復議，明確合同解除這一行為的實際效果。

五、案情

2018年2月份，李某（買受人）與某C房產公司（出賣人）簽訂一份《廣東省商品房買賣合同》，該合同約定：買受人購買的商品房為預售商品房；出賣人C公司應在2021年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經甲方（即指C公司）會同施工方、監理方和設計方四方共同進行工程驗收，并將符合本合同約定的商品房交付買受人李某使用；除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人C公司如未按本合同規定的期限將商品房交付買受人使用，按附件四《商品房買賣合同補充協議》第七條的約定處理。該補充協議第二條約定：甲乙雙方互相送達了《商品房買賣合同》，以及相應的通知和說明文件，必須以掛號信或專送快遞的方式送達至合同所記載的當事人的住址，并在信函寄出后的第二天視為送達日期，寄出的第五天則視為已送達［1］。

上述合同簽訂后，買受人李某向出賣人C公司全額支付約定的購房款，后出賣人C公司的實際控制人因抽逃C公司資金，導致工程未能繼續開展，該公寓只是外墻鋪貼瓷磚的框架結構，買受人李某等見此與眾多購房者一同于2021年1月向當地住房和城鄉建設局進行反映，住建局在兩個月后書面回復：“已就此事多次約談開發商，要求誠信經營，加強與業主的溝通協商，加快工程建設進度，依法辦理有關房屋交付手續，切實維護好業主的合法權益。后續我局將持續關注并依法對該項目進一步加強監管和督辦”。

出賣人C公司于2021年3月16日向買受人李某開具房款發票，但始終未能按合同約定在2021年6月30日前向買受人李某交付房屋。李某見糾纏許久未有結果，于2021年8月份，最終聘請筆者作為該案訴訟代理人辦理該案。筆者接受該案材料后，按照《民法典》的有關規定，立即依法向出賣人C公司發出律師通知函，通知C公司于收到該律師函當天解除雙方的房屋買賣合同，并要求退回全部購房款。但該律師函被C公司拒收退回。2021年9月份，李某在沒有與筆者商量的情況下，又自行連續3天向C公司發出3份解除合同的通知函，但3份通知函均被C公司拒收退回。筆者在發出律師函兩個月后向當地法院提起訴訟，法院安排在2021年11月開庭，于2021年12月作出一審判決：

首先，原、被告雙方簽訂房屋預售合同后至今已達三年半時間，被告（即出賣人C公司）已有充分的時間去開發該房產；原告（即買受人李某）所列舉的證據已完全足以證明，出賣人C公司需要交付給原告李某的房屋仍然處于“爛尾”狀態，很明顯至一審開庭時仍未能交付給上訴人，所以被上訴人在本次商品房交易中明顯對合同主要義務履行不能，完全符合《民法典》第五百六十三條第三款規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”；所以C公司是根本違約，原告李某在本案中的舉證足以證明存在合同無法履行的情形。原告要求解除合同的依據已十分充分，應得到法院的支持。

其次，雖然原被告雙方在《補充協議》第二條約定：甲乙雙方相互送達與《商品房買賣合同》及補充協議有關的書面文件（如通知等），須以掛號信或特快專遞的形式送達至本合同記載的當事人地址。但根據《民法典》第一百二十六條“代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力”的規定，原告李某委托律師事務所的律師向被告發出律師函的法律效力及后果，等同于原告李某本人向被告C公司發出解除合同的通知。而原告所委托的律師已根據上述《民法典》的規定于2021年8月份向C公司發出通知函件，所以被告C公司認為原告不是按照補充協議約定的指定地址寄出通知函應為無效，至2021年11月份開庭未超過3個月合理期限的抗辯理由不予支持。

該案作出一審判決后，被告C公司為拖延時間，不服該一審判決，而向當地中級人民法院提起上訴。其他購房者所起訴C公司的同一案件也一并勝訴。

六、案件分析及同類案件的處理意見，律師在接到關于解除合同為案由的案件時，一定要審查

（一）當事人自己是否有行使這個通知的義務？如果沒有，律師可代行使該通知權或者給當事人代書正式的通知函后按合同的地址寄出。在發出該通知函后，一般情況下兩個月才能起訴，預留一個月給法院是用于送達、安排時間開庭，正如上述案件中，律師發出通知函后，約一個月就開庭了，之前沒有進入廣東省高級人民法院的一個月調解程序。

（二）要注意不要超過一年向法院申請解除合同的除斥期間。根據《民法典》第五百六十四條的規定，當事人約定行使解除權利的期限內，當事人未在期限內行使的，則喪失該權利。當時沒有事先約定解除行使期限的，自解除人知道有解除之事之日的一年內未行使該權利的，或在對方催告后，未在合理期限內行使該權利的，則喪失解除合同的權利。意味著，在這類商品房預售合同糾紛案件中，從雙方在購房合同中約定的交房之日起一年后，購房者不能再向法院申請解除合同，要求開發商退回購房款及承擔逾期交房的違約法律責任［2］。

七、被申請解除合同人的救濟方式

（一）看涉案房產在這三個月的合理期限內能否盡快交付？即使不能交付，看能否在法院的主持下達成調解一致，在庭后三個月或六個月內交付，并希望守約方酌情減少或降低違約金額。

（二）看守約方有否行使了這個通知義務。

（三）看有否超過上述所規定的一年除斥期間，該除斥期間并非訴訟時效，是法院在審理案件時主動審查的時間。

（四）根據《民法典》第五百六十五條第三款規定：“雙方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力”。如果開發商對該解除合同的通知有異議的，可以以購房者未付款等情況為由向法院提起訴訟，對購房者解除合同的通知有異議，可以書面回復購房者繼續履行合同。