房地產破產案件中解除合同的權利救濟
——以D公司破產債權確認糾紛一案為例①

歐陽俊勝

廣東人為律師事務所，廣東 惠州 516000

近年來，房地產開發企業進入破產程序的越來越多，從筆者接觸到的破產案件中，房地產企業破產清算牽涉到的法律關系多且復雜，涵括了勞動工資、稅款、工程款、購房款、銀行貸款、民間借貸、設計費、保證金、材料款等等，其中預售后的房屋還涉及抵押、查封等問題。破產清算工作難度較大，為盤活企業提出重整的有之，為收回抵押債權希望盡快破產清算的有之。而在部分房地產破產企業中，因為所欠債務龐大，大部分的樓房已預售，購房者供款情況不一，有的房地產企業作為擔保方被銀行起訴要求承擔責任，如不將該已售出房屋納為破產財產，破產企業遺留下來的“爛尾樓”建成交付難以成功，既影響市容市貌，又浪費資源，不利于城市發展。為處理好破產債權債務，將已預售出去的房屋納入破產財產有利于將破產企業留下的“爛尾樓”完工，于是有破產管理人對該部分財產納入破產財產，以合同不能完成、無法實現合同的目的為由決定解除合同，這樣做無疑有利于企業的破產清算和讓“爛尾樓”完工，有利于防止資源浪費，促進城市發展；但一概以解除合同來處理，守約人一方的合法利益如何保障？我國現行法律法規對此規定不明確，造成實務操作中有不同的處理方式。筆者現從破產房企業管理人提出合同解除的案例為研究對象，厘清合同解除權的法律規制，對商品房買受人的權利救濟作一探討。

一、問題的提出

廣東某市D公司于2018年2月因資不抵債被某市中級人民法院裁定受理破產清算，并指定了破產管理人。2018年5月23日，購房人宋某向管理人申報債權，要求管理人繼續履行其購買的5套房屋的商品房買賣合同，為其辦理不動產權證，交付房屋，并要求確認其對D公司享有逾期交房違約金1915000余元的債權。而管理人于2021年7月1日作出債權審查通知書，不予確認宋某申報的債權，并告知宋某如不服，可收到通知書后5日內提交書面異議。2021年7月5日，宋某向管理人提交債權不予認定異議書，要求確認債權。2021年7月20日，管理人作出《關于〈債權不予認定異議書〉的答復》，維持原審查結論，并告知宋某如不服可以債權人會議核查結束后15日內向某市中級人民法院提起訴訟。為此，宋某遂于2021年8月5日提起訴訟。本案中，破產管理人在審核債權申報后，以“雙方的合同目的無法達到，基于雙方合同履行存在客觀不能”為由主張解除D公司與債權人宋某的商品房買賣合同，而該商品房買賣合同中的買受人實際上已通過某銀行按揭支付完全部購房款，此類合同是否可以解除？管理人提出解除合同，商品房買受人的權利該如何救濟？

二、破產清算案件合同的履行與合同的解除的法律規定與限制

（一）合同的履行

對于合同的履行，在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中已經作出了概括性的規定，即第五百零九條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。但由此可見，具體履行的內容和履行的方式，仍需要結合當事人之間的約定方能夠作出具體的判斷。

（二）合同的解除

1.約定解除

《民法典》第五百六十二條規定了約定解除合同的情形。“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同”。

2.法定解除

《民法典》第五百六十三條規定了合同法定解除的條件，即當存在法定解除的情形時，當事人可以解除合同①《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。。

（三）破產清算中合同解除與履行的規定

《企業破產法》第十八條第一款規定“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人”。

依據上述規定，依法成立的合同，對合同雙方具有約束力，合同相對人應嚴格履行、全面履行。而對于合同的解除，法律規定有約定解除與法定解除，約定解除需雙方約定的條件出現并履行通知義務發生解除的效力，法定解除須出現法律規定的五種情形才可以要求解除。而《企業破產法》第十八條僅規定管理人有條件地對未履行完畢的合同有解除權或繼續履行權，對于一方已履行完畢的合同并未規定管理人有解除權，應按照《民法典》的相關合同履行及解除的規定行使權利和履行義務。本案中管理人以“雙方的合同目的無法達到，基于雙方合同履行存在客觀不能”為由提出解除合同，不符合《民法典》第五百六十三條第一款“因不可抗力致使不能實現合同目的”的規定，宋某已經通過銀行按揭貸款方式（且銀行按揭已全部還清）支付了所涉房屋的全部款項，宋某的合同義務已履行完畢，本案中未出現合同約定解除或法定解除的情形，故對于所涉商品房買賣合同，破產管理人并無解除權。破產管理人提出解除合同，適用法律錯誤，該合同一旦解除，買受人將無法取得所購房屋，買受人只能將購房款及利息申請債權。因購房合同被解除，購房款是否能獲得優先受償權也并無保證，該房地產項目“爛尾”十多年，買受人購房時的價格與現在的價格相差巨大，利息無法彌補其損失，即使買受人獲得優先受償權，其利息也將在破產受理時起不予計算，買受人的權利將受到巨大的損害。綜上，管理人錯誤適用合同解除權對債權人的權益侵害巨大。

三、對債權不予認定的救濟

（一）及時申報與提出異議

針對此類案件，作為房屋購買人，首先應向破產管理人申報債權，在債權申報中不能申請金錢債權，而應申報要求管理人繼續履行商品房買賣合同、辦理不動產權證，交付房屋。在債權申報過程中，有的債權人申報“解除合同”的，如此申報將不利于自己的權益的保護，應引起注意，特別是作為代理人對此應謹慎處理。對于收到管理人向債權申報人發出《債權審查結論通知書》，如不予確認某人的物權請求權時，應按照通知書上所告知的時限提出異議，一般債權審查結論通知書告知的異議時限為5日內，該5日一般為收到通知書之后第2日起算，應在時限內及時提出。否則超過時限，管理人發出的《債權審查結論通知書》將發生法律效力，而《債權審查結論通知書》是否可訴，法律尚無明確規定，因此，超過異議時限，債權人欲提出異議或維權難度將大增或喪失勝訴權。

（二）要求債權人會議核查或直接提起訴訟

債權人提出異議后，管理人對債權人的異議應予以答復，一般會作出復核意見。對于不予答復的，債權人可以在合理的期限內進行催告，催告后仍不答復的，應提起訴訟。對于復核答復維持初核意見的，根據該核查意見上告知“可在收到本核查意見后15日內向某人民法院起訴”或“可在債權人會議核查結束后15日內提起公訴”的內容，應分別作出處理：1.對告知直接起訴的，可以在時限內提起訴訟；2.對可在債權人會議核查結束后15內向法院起訴的答復，筆者認為，可以在債權人會議核查結束后視結果向法院起訴，也可以直接向法院起訴。在處理本案的維權時，代理律師是直接向某中級人民法院提起了訴訟而未按管理人答復的在債權人會議核查結束后15日內向法院起訴，筆者認為這一處理是正確的，因為管理人的回復債權人會議核查時間未確定，而依據我國《企業破產法》第六十一條第一款規定，債權人會議行使核查債權職權。債權人會議核查債權主要包括三方面的內容，是對債權人的身份、債權的數額和有無財產擔保進行調查核實。其內容不包括是否解除合同、繼續履行合同的內容，該職責內容是屬于管理人的職責范圍，而且管理人代表破產企業，其所作出的通知及復核結論具有法律效力，且也只有管理人才是代表破產企業的適格訴訟主體，因此，筆者認為，收到此類解除合同、不予認定申報債權的復核意見后可直接向法院提起訴訟。

（三）判決結果評析

本文所提及的宋某提起訴訟一案，某中級人民法院予以受理，經審理后作出了實體判決，支持了宋某的訴請，判令被告D公司繼續履行合同，在房屋具備產權登記條件及交房條件時，被告應協助原告辦理房屋產權證并交付房屋；同時確認宋某對被告享有逾期交房違約金的普通債權，并認為被告方即D公司管理人提出的尚未經債權人會議核查應當予以駁回的理由不能成立。該判決維護了購房人的合法權益。其在說理部分評析了案涉買賣合同繼續履行的問題、逾期交房違約金的問題。認為案涉《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效，原告已付清了購房款，沒有存在違約行為，故合同應繼續履行。對逾期交房違約金也是按合同約定予以支持。對于被告方的抗辯，法院認為：管理人已對原告所申報的債權作出了審查結論，在原告提出異議后，又作出了復核結論，均不確認原告的債權，對此，原告有權提起本案債權確認之訴，被告的抗辯理由不能成立，法院不予采納。原告的訴訟請求理由成立，法院予以支持，遂作出前述的判決。

對于本文所涉的判決，筆者認為，該判決若對管理人作出的法律文件的可訴性和破產企業中管理人對合同的履行和解除權的限制再作進一步闡述將更具完善和指導意義：讓債權人在申報此類債權時有類案可查，讓管理人不再濫用合同解除權。據筆者所知，僅此一例破產清算案件中就涉及到幾十上百個購房者，管理人對此均提出解除合同，勢必造成大量的訴訟，管理人敗訴還需承擔巨大的訴訟費，將使本就緊張的破產財產流失，也浪費了大量的司法資源，還拖慢了破產清算的進度。

綜上，在破產清算程序中，依法處理房地產破產案件中解除合同的問題，仍需要多參與方共同推進。首先，全國各地司法機關在司法實踐中，應當對此類案件的特殊性與社會影響性提高重視，總結并提煉更加完善的裁判標準，并能夠通過司法解釋或指導案例的方式來提高類案同判程度。其次，管理人應當謹慎使用管理人職責所賦予的權利，應站在更加公正、客觀的立場上來做出是否需要提出解除合同的判斷。最后，債權人也應合理行使自己的權利，在法律規定的范圍內，依法維護自身的利益。