房地產開發企業項目全面預算管控措施探討

文/時靜（江蘇九洲投資集團有限公司）

房地產開發企業在項目的開發和建設的過程中，會涉及許多方面的管理，而其中預算管理是其中比較核心的部分。在項目的開發和建設中，提前做好預算上的合理管理和控制，可以更好地掌控項目的整體進程，比如其中的成本控制做好了，可以降低成本的消耗，讓項目的開發進程在有效的管控中得到不斷的優化調節。全面預算管控在財務工作上，是一項比較成熟且有效的管理會計工具，并且全面預算管控當前在許多的房地產項目開發中都有應用。只是對于整個房地產行業來說，全面預算管控在實際的項目應用中效果并不理想，并且隨著全面預算管控的不斷深入應用，許多層面上的問題也不斷地凸顯出來，這些問題都越來越嚴重地阻礙了房地產項目開發的整體進程效率。因此對于當前這種全面預算管控應用形勢，房地產開發企業在項目發展中，不斷探索全面預算管控更有效的應用策略，對房地產開發企業未來更好的發展非常有必要。下面我們針對當前的情況以及改進的措施做具體的分析探討。

一、房地產開發企業項目全面預算管控的介紹

自2014年開始，我國財政部就針對管理會計在建設和發展的方法上下發了多個指導性的文件。在這之后，管理會計工具中的全面預算管控，也在我國許多企業中不斷得到了應用和發展，其應用的深度以及應用的廣度也有了很大的提升。最近這幾年，我國國內房地產開發企業也越來越多，另外一些企業通過轉行或者兼營的方式，想通過房地產的開發，來為企業創造更多的利潤。雖然從數據上看，我國房地產開發企業整體的利潤率每年在以1.7%的比例下降，但是從房地產開發企業在項目上的開發情況來看，許多相關企業對于房地產行業的熱情不降反升，并且越來越多房地產開發企業的管理層注重項目開發中的管理，特別是預算管理，隨著財政部相關文件的頒布和政策的實施，企業在項目開發進程中，對全面預算管控的思想也越來越深入[1]。房地產開發企業通過全面預算管控的手段，更好地實現了項目的開源節流，使整個項目的建設成本得到有效的控制和降低，提升了企業在市場競爭中的活力以及利潤獲取的能力。正是由于房地產開發企業在當前全面預算管控的開展形式下，為企業帶來了更好的發展，因此當前全面預算管控存在的問題以及有效的應對方案就更需要企業重視。

二、房地產開發企業項目全面預算管控的價值

我國專業的房地產開發企業，在企業的正常經營中，其業務從事的范圍也都是針對房地產項目來展開，并且比較具體，比如項目的開發和承建，房地產項目建成之后的管理和經營等。另外一些房地產開發企業提供的一些服務主要以營利為目的，且獨立經營，能夠自主核算，屬于經濟組織單位的類型。

自21世紀以來，我國的市場經濟得到了快速的發展，人們在生活水平不斷提升的情況下，生活的品質也不斷得到提升，因此人們對于住宅及商場等生活相關的建設需求也越來越清晰，這就要求房地產開發企業在項目開發中，要不斷提升建筑的標準，對于房地產需求的日益增長，也無形中帶動了我國房地產行業的發展。在這種形勢之下，房地產開發企業在項目開發和建設中，也獲取了更多的利潤和回報，土地具備的紅利和價值也越來越凸顯，房地產行業的發展也迎來了新的發展機遇和挑戰，房地產市場全面進入了“黃金時代”[2]。只是隨著房地產過快的發展，一些發展中的亂象也不斷地冒出來，比如房地產價值嚴重不符合當地經濟發展的情況，以及一些人出于利益通過不正當手段去“炒熱”市場，導致市場發展出現不良競爭。因此國家針對這種情況，也不斷加大了房地產宏觀調控的力度，通過政策手段降低了房地產經濟的過度膨脹以及有效打擊了不良競爭。房地產市場在隨后的發展中其“黃金時代”也慢慢降下來，土地的紅利也逐漸平穩下來。

在這個發展背景下，如今房地產開發企業只有不斷地加大內部的管控力度，才能在當前的發展形勢下提升自身的市場競爭力。在房地產開發企業的內部管控方法中，全面預算管控是當前直接有效的內部管控手段，通過全面預算管控，可以把企業的經營計劃清楚地拆分出來，并將每步的計劃及責任細化到具體的部門管理和經營環節當中去。通過全面的預算管控和具體的責任落實到部門，讓企業在經營目標上得到更順利的實現，并且有效的全面預算管控，可以讓企業在經營中更好地規避一些風險，從而不斷提升企業在市場中的競爭力，讓企業在激烈的市場發展環境下實現更加長遠的發展。

我國房地產開發企業做好全面預算管控，也具有明顯的現實意義。對企業來說，全面預算管控不僅是一項全局性的管理活動，也是戰略目標實現的重要措施。在預算管控中，企業的各個部門以及部門人員需要全部參與進來。由此可以看出，有效開展全面預算管控，可以調動各個部門在工作中的積極性，并且可以加強各部門之間的溝通和協調，通過各個部門的分工與合作，讓部門之間更加緊密地聯系，提升部門員工工作中的積極性和熱情[3]。另外全面預算管控涉及企業項目開發建設中的整個流程，因此對于企業的經營活動，可以做好事前、事中以及事后的多角度和全流程的管控。

在項目開展前，通過預算編制，讓企業的經營步入正常的軌道；在項目開展中，通過有效的預算考核機制，讓企業做好預算和實際差異的分析，并基于此提出改進的建議，不斷完善經營的流程；在項目結束后，通過對全面預算的總結分析，不斷完善企業經營中的不足之處，有利于接下來的項目開發得到改進和發展。因此，全面預算管控工作，可以幫助企業在經營中提升對風險的防范，通過有效的全面預算管控，將經營計劃步步合理展開，讓企業在市場發展中有更強的競爭力。

三、房地產開發企業項目全面預算管控中遇到的問題

（一）不重視全面預算管控體系的構建

房地產開發企業要實現更全面的預算管控，就需要企業的管理層對這方面足夠重視。企業的全面預算管理，和企業的戰略部署以及日常生產經營都有著密切的關系，并對企業的全局發展有著重要的影響，因此當前房地產開發企業項目在全面預算管控中就存在企業管理層不重視的問題。當前許多房地產開發企業在預算管控中，存在管理層目標和具體實施方案聯系不緊密且缺少溝通聯系的問題，這都是由于管理層對內部管控不夠重視，沒有建立完善的全面預算管控體系，導致全面預算管控的作用得不到有效的發揮。

（二）對全面預算管控的功能定位不明確

在傳統的預算管理中，許多人都存在一些認識的偏差，覺得預算管理就是財務部門的工作，并且也只是數據的統計、分析和調整，和其他部門沒有多大的關系。產生這個情形是由于大多數人對于企業全面預算管控的理解和認識不到位，沒有深入發掘其內涵。這也就導致當前房地產開發企業在全面預算管控中，許多部門和人員對其功能定位不明確，在工作中不知道如何開展，目標任務不清楚，有些地方需要企業部門的督促才能確定接下來的工作內容。另外相關預算管控人員缺乏專業的素養，因此也會導致不明確預算管控的作用，在管控流程中，工作不嚴謹，讓全面預算管控的有效性大大降低[4]。

（三）全面預算管控缺乏有效的監督和評價

房地產開發項目在全面預算管控中，一旦預算目標確定了，就需要圍繞這個目標開展工作。只是許多企業在實際中沒有做到預算執行的有效控制，且缺乏相關監督和評價的機制，導致項目在開發和建設的過程中，資源和成本的消耗和預算的數據差異巨大，并且沒有有效的監督。在項目中，工程建設的主體對于資金的申請和使用更加隨意，這都極大地減弱了全面預算管控的作用，對企業長遠穩定的發展非常的不利。

四、房地產開發企業項目全面預算管控問題的應對方案

（一）確立正確全面預算管控觀念

首先，在全面預算管控中，要讓全體部門和人員參與進來，讓全體員工積極參與到預算的規劃、編制和控制中來。對于預算管控，要統一思想和執行的標準，從而加強全面預算管控；其次，全面預算管控的實施，要在企業中進行大力的宣導和推動，讓全體員工參與并支持預算管控的工作，管理層也要重視并不斷給予關注和支持，這也是全面預算管控有效實施的重要保障；最后，要加強全面預算管控的制度執行力度，預算控制內容及活動要基于企業的發展目標。在預算編制之后，各個部門通力合作及明確分工，按要求嚴格執行，從而不斷提升預算的約束力和控制力。

（二）健全全面預算管控的制度

當前全面預算管控體系在我國企業中，還沒有全面普及和應用，而房地產開發企業更是欠缺相關的體系制度。因此針對這種情況，我國的房地產開發企業要根據行業的發展特點和趨勢，不斷健全全面預算管控的制度，完善內部的組織架構，這樣才有利于企業在市場競爭中體現出更大的優勢。因此房地產企業要不斷合理改善內部的管理結構，加強制度建設，讓全面預算管理更加貼合企業項目的發展，讓預算的指標分解到各組織結構當中去，更好地落實指標。另外企業需要根據自身發展的特點，來建立權責明確、管理科學以及現代化的全面預算管控制度。通過這個制度，讓企業的經營目標及利潤指標得以更有效的實現。

（三）強化全面預算管控基礎

企業在全面預算管控中，其基礎也很重要，因此房地產開發企業要不斷強化全面預算基礎管控。具體來說，管控的基礎工作內容有：計劃的價格、原始的記錄及定額工作、計量的工作、標準化工作、信息工作以及制度和培訓等[5]。

（四）改進預算管控工作方法

全面預算管控工作開展中，要以全面預算的指標作為依據，通過將企業總的目標分解為責任指標下放到各個責任部門，然后通過各個部門的共同作用讓預算管控工作得到量化，從而更好地體現預算管控的作用，因此企業需要改進預算管控工作方法。在工作方法中，首先，可以采取固定全面預算來進行平穩的監控，也就是按照固定的業務量來做好全面預算的編制；其次，可以通過彈性全面預算來強化評價的考核，彈性全面預算是為了克服固定全面預算的不足而設立的。其原則是：在分析成本習慣的基礎上，根據業務量、成本和利潤之間的關系，編制靈活的全面預算，最后可以采用零基全面預算來挖掘管控的潛力，零基全面預算法也就是“以零為基礎的規劃與全面的預算”，簡稱零基全面預算。

零基全面預算越來越受到重視，被認為是控制間接成本的有效方法，尤其是在非營利企業和服務企業。

（五）強化企業預算預警管控

1.相關的預警控制指標以及預警的級次要明確設立清楚。

2.做好例外情況的管控。不要隨意增加或減少超出預算或預算外支出的項目。

3.全面預算的調整要管控好。在全面預算得到批準之后，在一般的情況下，不能將全面預算進行隨意地調整和變更。

五、結束語

總的來說，房地產開發企業開展全面預算管控工作，這屬于一個非常系統的工程，也是房地產開發企業進行企業內部治理的重要部分。房地產開發企業在不斷地經營發展中，要更好地完成企業戰略目標，提升企業的市場競爭力，就必須重視全面預算管控的作用，并在企業中全面實施。在企業經營管理中，施行全面預算管控，要善于應用動態思維，審視全面預算管控中存在的問題，并通過分析，找到問題的最佳解決辦法，這樣不僅可以不斷提升企業自身的預算管控能力，還可以將全面預算管控價值體現出來，讓企業在未來的道路中，不斷向前更好地發展。

相關鏈接

房地產開發企業是指按照城市房地產管理法的規定，以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

設立條件：

設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（1）有自己的名稱和組織機構。（2）有固定的經營場所。（3）有符合國務院規定的注冊資本。房地產開發企業是資金密集性企業，對其注冊資金的要求高于一般經營性、勞務性、中介性的企業。建設部按照房地產開發企業的資質等級，規定了不同的注冊資本要求。這有助于扼制房地產開發領域過于嚴重的投機態勢，降低房地產投資風險，保障交易安全。（4）有足夠的專業技術人員。房地產開發是一項專業性很強的經營活動。開發商擁有足夠的專業技術人員系為保障開發項目產品的安全及開發中其他社會效益和環境效益實現的必要條件。建設部按照房地產開發企業的資質等級，規定了不同的專業技術人員要求。（5）法律、行政法規規定的其他條件。

經營房地產項目投入資金多、風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用,由開發成本和開發費用兩大部分組成。