房地產企業資金管理策略探析

文/羅婷婷（佳兆業集團控股有限公司）

資金管理是房地產企業財務管理的主要內容，直接影響企業內部資金分配和使用，也決定企業的基礎運營情況和未來發展走向。現階段市場經濟快速發展，房地產企業發展規模逐步壯大，投資規模迅速增加，同時融資政策收緊，企業投資項目資金缺口加大，以及內部現金流周轉壓力驟增，房地產企業的對資金管理體系進行優化創新非常迫切。為應對當前的經濟形勢，房地產企業應當持續加強資金管理，深化全員資金管理意識，將資金管理貫穿于各個經營環節，全方位控制資金風險，把控經營成本，保證房地產項目資金供應穩定，夯實房地產企業經營發展基礎。

一、房地產企業落實資金管理的重要意義

房地產企業落實資金管理的重要意義，具體表現為：第一，資金管理是房地產企業生存的基礎，與其他行業相比，房地產企業對資源類型的物資需求較大，如土地、建筑材料等，而且項目周期長、環節復雜，各個環節都需要充足的資金支持，一旦某一環節資金鏈斷裂，整體項目將遭受巨大的風險威脅。在資金管理支持下，企業可有序調控項目中的資金，規劃資金流，并根據最新的經濟政策制定合適的資金應對政策，控制外部因素對企業資金的影響。第二，資金管理是企業實現創新發展的關鍵[1]。一般情況下，房地產企業內部自有的流動資金無法支撐所有項目，企業需要通過融資方式籌集資金，而資金籌集數量、如何使用等都需要通過資金管理進行確定。房地產企業財務人員根據內部投資需求籌劃投資項目資金占比，預測投資成本和風險，篩選優質房地產創新項目和產業，夯實房地產企業創新發展基礎。

二、房地產企業當前資金管理存在困境

（一）資金管理科學性不足

在實際經營過程中，房地產企業對資金管理的重視不足，將經營重心放在房地產項目建設和房產銷售方面，忽略資金管理。

目前房地產企業資金管理科學性不足，主要表現為：（1）資金管理系統建設不完全，企業的資金管理效率較低。（2）企業的投資決策未能充分考慮投資和資金之間的關系，在投資測算過程中，針對項目資金缺口，不考慮通過籌劃項目本身而增加項目利潤和現金流，而是依賴于戰略融資，導致產生高額的融資成本侵蝕項目利潤，造成項目現金流減少。（3）存在盲目投資現象，投資可以促進資金增值，提升企業的造血能力，但是盲目投資則會適得其反。房地產企業較多項目同時開發，企業會因自身資金充足或是供貨短缺展開投資，而投資具有額度大、占用時間長、不可反悔等特點，一旦企業在投資之前缺少可行性分析，管理手段無法及時跟進投資進程，投資風險大，投資效益與預期相差較大[2]。（4）資金回籠管理不到位，以某房地產公司為例，該公司的經營活動現金流凈額一直為負數，且逐年遞增，公司資金回籠壓力大，但為了可持續發展，用融資的錢支撐經營，并付出了高額的利息成本。可見，雖該公司的銷售額較高，但是公司經營期間仍存在資金鏈緊張問題，應收賬款的周轉率低，銷售回款速度慢。

（二）資金計劃難于執行不到位

房地產企業利用預算管理手段提高資金利用率，但是就目前實際情況來看，整體資金預算效果不盡如人意，企業內部資金利用率提升速度緩慢。在實際工作中，房地產企業對資金計劃管理的重視程度有所欠缺，表現在編制時，資金計劃編制與實際業務的聯系不夠緊密，財務人員在編制過程中缺少可靠的數據支撐，導致資金計劃的可執行性降低；在執行過程中，計劃數與實際數的偏差過大，資金來源存在較大的不確定性，但支出必須如期支付，導致資金計劃難于執行到位，會使得經營出現資金短缺的情況，從而影響工程進度，威脅企業形象等。

（三）資金來源渠道狹窄

資金是房地產項目順利推進的關鍵因素，近幾年來，房地產行業面臨嚴格的融資政策，政策收緊導致企業融資難、融資貴，雖然金融市場中的融資渠道種類多，但是部分渠道的融資條件嚴格，甚至是苛刻，房地產企業無法通過此類融資取得獲得足夠多的資金滿足融資需求[3]。

同時，房地產企業在融資管理期間，只看重融資規模擴大，著眼于獲得更多的資金支持，選擇性地忽略高額融資成本和項目未來的償債能力，影響企業的資本結構，導致企業經營過程中的財務風險加劇。

（四）資金流管理重視程度不足

房地產企業對資金流管理的重視不足，企業資金管理負責人較少參與項目建設開發，而項目部負責人只關心項目建設進程和質量情況，對項目中的資金流管理情況不重視，未能發現和解決資金使用不合理問題。房地產企業的建設項目數量多且分布廣泛，各個項目都在其所在地的銀行開設數個賬戶，項目資金分布較為分散，資金流轉容易出現漏洞，為房地產企業的發展埋下安全隱患。

（五）缺乏強有力的監督管理機制

房地產企業的監督管理機制較弱，對資金管理的約束作用發揮不全面，在經營期間，房地產企業城市子公司一把手，會根據當地政治、經濟和市場的環境，及項目層面資金需求的輕重緩急進行資金安排；但子公司財務人員一方面要受制于一把手的指揮，一方面要聽從集團財務的垂直管理，使得資金計劃鋪排上與業務的發展存在偏差。

同時因為財務人員分散在各個項目公司內，企業缺少統一的信息網支撐，存在信息不對稱現象，集團無法全面、實時掌握各個項目真實的資金使用情況，難以對資金進行整體統籌規劃和調配。

三、房地產企業資金管理落實路徑

（一）建立動態資金管理體系

房地產企業應當高度重視資金管理，及時建立動態資金管理體系，提高資金管理效率和質量。

首先，房地產企業應設置獨立管理部門負責資金管理工作，針對制定嚴格的資金支付審批機制，明確劃分資金管理職責。同時，房地產企業還應健全資金管理信息系統，并且針對現行的管理系統設計數據接口，將資金管理系統與業務系統對接融合，實現一體化信息管理，資金管理人員可借助系統掌握業務項目中的資金信息，從業務角度入手調整資金管理策略。

其次，優化投資決策，在投資過程中，避免過度依賴外部融資，減少企業的融資成本壓力，房地產企業投資人員和財務部門等聯合研究投資項目，分析項目盈利點并對其展開籌劃，最大程度地提升項目盈利水平，減少戰略融資頻率，保證項目利潤不受融資成本侵蝕。房地產企業應避免盲目投資，加強投資之前的可行性分析，準確把握投資風險。通常情況下，資金管理的起始點是投資決策，基于合理的投資決策保證項目資金流正常循環[5]。在投資之前對項目現金流、凈現值以及內含報酬率等進行估算，分析內外經營環境，合理確定投資方向。

再次，規范營銷策略，加速銷售應收款回籠速度。房地產項目的銷售租賃環節是決定項目投資是否實現資本增值的關鍵環節，也直接決定企業的收益，同時影響企業資金回籠。

目前融資政策收緊，房地產企業的資金籌集難度持續增加，銷售資金迅速回籠對企業生存發展的現實意義突出，房地產企業應采取有效措施加快銷售應收款回籠，具體措施如下：（1）基于提升銷售績效層面改進營銷策略，房地產企業可適當調整房產價格，一方面可利用價格競爭優勢拓展客戶，另一方面則可減少后續的回款壓力。

在規劃營銷方案過程中，房地產企業應綜合分析當地稅收政策、市場環境、消費者需求等因素，準確定位房產項目銷售對象，確定合適的銷售方式。（2）改變只注重銷售業績增長而忽視銷售回款的觀念，房地產企業對銷售業績的提升的認知不能停留在紙上數據，而要重視銷售回款，按照催收政策指導促進資金回籠。房地產企業可針對不同的付款方式向消費者提供折扣，引導消費者選擇付款期限短的付款方式，并且借助法律條例保證按期付款的嚴肅性，在銷售合同中注明違約和延期付款的責任承擔方，以此保證銷售回款管理的障礙減少，項目資金按時流入。

（二）強化資金計劃管理的關鍵控制點

房地產企業應當建立完善的資金計劃管理制度，全面整合企業的業務流、資金流和信息流，充分利用計劃手段提高企業資金利用率[6]。企業在實施預算管理過程中，應當以各部門的資金需求以及項目工程節點為基礎，明確資金計劃的關鍵控制點，資金計劃人員深入業務項目前端核對部門資金需求，將資金數據還原至項目中分析其合理性，在源頭把控計劃執行偏差。在計劃編制期間，企業財務人員要重點關注政策變化，并且將預算編制的重點定在報建、開發、銷售環節，著重優化關鍵環節的預算編制內容，如根據銷售部門計劃編制銷售回款方案。

資金計劃編制完成且得到批復后，應及時向各部門下達計劃指標任務，并且實時跟蹤監管資金預算執行情況，以月為單位舉辦資金計劃執行分析反饋會議，及時定位預算差異，做好差異原因分析以及預警工作。

（三）拓寬企業融資渠道

大多數房地產企業在融資過程中依賴銀行貸款和發債，但是近幾年因房地產熱度持續上升，政府出臺多項經濟調控政策遏制房地產行業的不正常發展，自2016年開始，政府對房地產的監管力度增強，調控政策密集，2019年各類收緊房地產行業融資的政策開始執行，房地產企業的融資難度和成本大幅度提升，嚴重限制房地產企業的發展步伐。

鑒于當前的宏觀環境，房地產企業應當積極突破融資困境，借助金融市場優勢及時拓寬融資渠道，保護內部資金鏈安全。房地產企業可立足于實際利用新融資渠道，增加企業資金來源，分散融資風險并降低融資成本。在銀行貸款、發債融資難度增加的背景下，房地產企業可以考慮以下融資渠道：

一是合作開發項目，合作開發最突出的特點是參加項目建設的多方主體，都對項目投入各自的資源，如土地、開發技術、管理經驗等，房地產企業整合多方資源推進項目建設，合作主體按照約定的比例分享項目收益或是承擔項目損失。合作開發方式可分散項目建設風險和融資風險，并補充項目建設的資源缺口，提升項目競爭實力。

二是房地產信托基金融資，房地產企業委托專業的信托投資公司制定信托計劃，匯集投資人的資金，為投資人籌劃利益。目前靈活度高的房地產信托已經是企業主要的融資渠道，其具備融資方式靈活、放款速度快的優點[7]。

三是資產證券化融資，即企業將特定的同質化資產進行重新組合，通過資產出售或轉讓給特定機構的方式，實現資產剝離；同時，以該組資產作為償付基礎發行有價證券，從而達到融資目的。這種融資方式不僅可以通過表外融資改變企業的資本結構，還能夠降低證券利息率和償債壓力，實現企業與投資人員共贏。

（四）提升資金流管理重視意識

房地產企業需提高對資金流管理的重視，在經營過程中不斷強調多收少支、早收晚支，在規劃資金時盡可能將資金用于增值速度快的項目內，最大程度地擴大資金效益。

關于優化資金流管理，首先，房地產企業應該對項目負責人的資金使用權限進行劃分，針對私自挪用資金行為制定嚴厲的懲罰措施，要求項目人員嚴格按照資金計劃支出使用資金。企業可將資金績效納入項目部考核范圍內，定期對項目部的資金使用情況進行考核評價，督促其強化資金管理意識，規范使用資金面。

其次，優化資金流管理辦法，房地產企業應當加強各部門的聯系溝通，要求各個部門積極配合資金管理人員的工作，及時反饋真實的資金使用數據，以便于資金管理部門掌握具體資金流向并對其進行合理規劃。同時房地產企業還需加快內部資金流動，減少資金積壓風險，將閑置不用的資金用于投資項目中。

（五）強化內部監督管控

房地產企業整體發展規模較大，其子公司分公司數量多，項目資金分散，資金管理難度相對大，因此，房地產企業可針對分散的資金采用集團化管理方式，統一步調，統收統支，堅持“一切資金行動聽上級指揮”原則。

一方面，房地產企業需構建動態監督管控體系，對日常經營活動過程中的資金規劃、使用等進行跟蹤監督，及時反饋資金問題、風險。

另一方面，房地產企業基于內部一體化信息系統推進資金集中管理，整合分散在項目中的資金，統一調度內部資金，提高企業的資金流轉率和使用率。

在實際經營過程中，房地產企業可設立資金管理中心，負責統籌所有的資金管理工作，為房地產企業以及子公司提供金融服務，資金管理中心人員使用信息系統對子公司的銀行賬戶接管，按照業務量統籌調配資源，并且對各個項目作業的資金收支進行監督和評價[8]。同時資金管理中心對銷售回款、投資、融資、工程、成本和采購等業務開展計劃管理，制定用款和撥款計劃，集中管控企業內資金，減少資金資源浪費現象。

第三方面，房地產企業需安排審計部門對資金管理部門和各子公司的資金管理工作進行審查，如實掌握企業的資金管理情況，把握項目投資收益，并預估項目資金風險，夯實后續投資活動的實施基礎。審計監督工作還應深入其他業務環節，如項目建設、銷售等環節，對各個環節的資金使用、流動速度等進行檢查。

四、結語

綜上所述，國內市場經濟發展速度加快，城鎮化建設促進房地產行業進步發展，房地產企業的經營規模成增長趨勢，內部投資項目較多，資金需求缺口較大，與此同時，房地產行業的融資政策持續收緊，融資風險和成本加劇，如何拓展融資來源增加企業資金流入以及提高投資收益，成為房地產企業的關注重點。

資金管理是拓寬融資渠道和提高投資收益的重要舉措，房地產企業應當充分利用資金管理手段，規劃內部資金，優化投資決策和融資決策，以動態、合理的資金管理體系支持房地產企業資金穩定流動，實現企業可持續、穩健和創新的發展。