強化資金管理提升房地產企業效益

文/萬水華（南昌國貿地產有限公司）

房地產企業在經營的過程中會面臨較多的風險，如房地產企業在營銷環節中，由于項目建設的周期較長，并且在建設完成后，受國家政策變化以及市場供求關系等因素的影響，對房地產企業的銷售量以及整體效益都產生了影響。企業為了提升自身的綜合競爭力，增加整體的經濟收益，就應當加強內部資金管理，健全相關的資金管理制度，增加企業內部營運資金，提高企業的抗風險能力，維系企業正常經營。本文基于房地產企業視角，分析了企業加強資金管理工作的具體目標，并且針對房地產企業的發展現狀，提出了有效的資金管理措施，以使房地產企業可以降低經營風險，推動企業健康穩定發展。

一、資金管理概述

（一）概念

資金管理是指房地產企業對內部資金的使用情況進行嚴格的管理和監控，制定嚴格的使用制度和流程，規范資金的使用，避免資金浪費，確保企業正常生產經營秩序的內部管理活動[1]。

（二）房地產企業資金管理的特點

1.資金需求量較大

房地產企業需要在項目建設的全過程中投入較多的資金，如企業在項目開發環節中，需要購買土地使用權以及相應的建筑材料和設備等，為后續的建設工程奠定基礎。而企業在這一環節中需要支付的資金較多，有些甚至高達數億元，企業對資金的需求量較大，因此企業應當強化資金管理工作，確保企業資金的完整性和安全性[2]。

2.資金變現難度增加

房地產企業承建的房產項目作為一項重要的固定資產，其銷售量受多種因素的影響，如政府的宏觀政策調整以及當地的經濟消費水平等，企業要想迅速變現難度較大。而且隨著房價飛速上漲，消費者的買房購買力下降，只有部分有剛需和閑錢想改善的消費者才會保持對房屋的購買欲望，而且消費者在購買時一般都采用銀行貸款或者公積金貸款的形式，且部分銀行要求封頂放款，延長了企業資助金回收的期限，不利于房地產企業穩定發展。

3.資金使用的期限較長

房地產企業項目建設的周期較長，一般為2～3年，有些甚至要4～5年，企業在項目建設前期就需要投入較多資金；而在項目中期，企業還需要進行購買材料、投入大量建設資金等；而在項目建設后期，企業則需要投入較多的營銷成本、結算款等，而企業需要將項目建成后才可以獲取項目投資回報。雖然現階段大多數企業都會通過預售的方式進行銷售，但是預售的方式回款也較慢，因此房地產企業常常會出現資金短缺的情況。

二、房地產企業加強資金管理的重要作用

（一）提高房地產企業抗風險能力

房地產企業加強資金管理，制定預算管理總目標，并且將預算總目標分解到各個環節中，實行項目全過程的預算管理，減少項目建設各環節中的成本費用。而且企業在強化資金管理的過程中，還要加強風險管理，建立健全風險防范和應對機制，降低企業的經營風險，企業可以在面對風險的時候，利用自有資金解決，提高了企業的綜合實力，從而增強企業的抗風險能力。

（二）維系企業正常經營，提升企業經濟效益

資金是企業開展日常經營管理活動的基礎和保障，企業應當加強資金管理，對企業內部的資金的流向和流量進行分析和監管，實時了解和掌握資金的分布情況，便于企業根據項目建設需要合理調配資金，提高資金的使用效率，進而維系企業正常經營。而且企業強化資金管理，對企業的融資等活動進行管控，可降低企業資金的使用成本，提升企業的經濟效益。

三、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）預算管理制度不完善

房地產企業強化資金管理，實行全面預算管理制度，制定預算管理目標，并且將企業整體的發展戰略理念貫徹到預算管理活動中，使企業可以進一步落實預算管理，實現預算管理目標，將企業的實際成本支出控制在預算管理目標以內。但是現階段部分房地產企業未建立健全預算管理制度，在預算編制環節中，也未采取科學的編制方法，導致企業實際支出超出預算，具體表現為以下幾個方面：第一，企業在制定預算管理目標的時候，未結合企業整體的戰略發展目標，同時也未結合企業內部的實際發展情況，導致企業的預算管理目標缺乏科學性，影響預算目標的完成進度；第二，企業在編制預算的過程中，采用的方法不夠靈活，導致預算編制內容缺乏合理性。第三，房地產企業不重視預算編制工作，大多數是財務部門在閉門造車，其他部門不予配合或者配合度低，未充分交流，無法形成具有指導意義的經營目標。更重要的是，企業在完成預算編制之后，不能及時追蹤和根據預算管理目標的執行進度，致使預算管理制度流于形式。

（二）項目成本管控意識不足

企業強化成本管控，降低各個環節中的成本費用，可以使企業形成一定的市場競爭優勢，推動企業快速發展。但是房地產企業一般都較為重視項目建設工作，同時也較為關注行業動態變化等，而對于項目成本管控的意識不足。部分房地產企業領導層和財務人員也缺乏成本管控的專業知識，也缺乏成本管控的經驗技巧，影響企業項目成本管控工作的順利推進。

（三）投融資環節中的問題

第一，房地產企業為了搶占更多的市場資源，提高銷售量，增加企業的營運資金，就不斷對外擴張。雖然企業實行了對外擴張發展政策，可以擴大企業的生產經營規模，但是也為企業的資金管控工作增加了難度；第二，房地產企業由于對外急速擴張，以及其在項目建設的過程中需要投入較多的資金，導致企業極易產生資金短缺的情況，企業只有通過外部貸款等形式籌集更多的資金，繼續支持企業的對外擴張計劃，但是這樣就增加了企業的負債壓力，同時國家宏觀政策調整的時候，銀行要求提前收回貸款，極容易造成資金斷裂；第三，企業在對外投資的過程中，由于企業只注重短期利益，只熱衷于一些熱門行業和項目的投資，卻未做好投資可行性分析工作，企業在不能全面、準確地了解投資項目的情況下進行投資，導致企業的投資決策不合理，影響企業項目投資的收益[3]；第四，房地產企業的籌資渠道單一，企業在資金短缺的情況下，一般都是通過銀行貸款的形式獲取更多的資金支持，企業未積極拓寬籌資渠道，并且將短期貸款投入到長期的項目投資中，使企業不能及時償還貸款，影響企業的正常經營。

（四）資金回收工作難度較大

房地產企業應當做好應收賬款管理工作，加大對應收賬款的催要力度，及時收回資金，減少壞賬，確保企業項目順利建成。當前房地產企業由于項目建設周期較長，并且市場環境較為多變，導致企業資金回收工作難度較大。具體表現在以下幾個方面：一方面，房地產企業的銷售人員為了較快地完成銷售任務，其對客戶的信用度未進行全面的調查和評估，或者一些銷售人員在明知客戶信用較差的情況下，為了超額達到銷售額，違規銷售。而且房地產企業未完善信用評價體系，對應收賬款的動態管理較為松散，針對一些逾期的賬款不能及時追回，產生壞賬和死賬；另一方面，企業未健全應收賬款管理機制，也未明確各部門的職責，銷售人員只是完成具體的銷售任務之后，便將應收賬款的管理任務交到財務部門，在財務人員進行催收的時候，銷售人員也不能積極配合，導致企業內部應收賬款管理工作難以推進。再一方面，大部分客戶均選擇銀行按揭貸款，如市場出現比較多的波動或者政策調整，銀行按揭規模不足，導致放貸周期拉長。同時房地產預售監管政策要求銷售回款列入政府監管，其盤活需要層層審批，進一步增加了資金回收難度。

（五）缺乏先進的資金管理信息化系統

房地產企業在開展資金管控的過程中，應當引進資金管理信息化系統，加強對資金使用情況的監管力度，提升房地產企業資金管理的成效。但是很多房地產企業未重視管理信息化系統建設工作，有些企業雖然引進了信息化系統，但是系統中的功能板塊并不能滿足企業的現實發展需要。而且企業在構建資金管理信息化系統的時候，未將財務人員以及其他部門的業務人員都納入統一的資金管理流程中。各部門之間的溝通和聯系也較少，影響了企業成本管控效率的提升，而且企業的信息化管理系統的安全性也有待加強，也會影響企業會計信息的安全性。

四、房地產企業強化資金管理提升企業效益的具體對策

（一）完善預算管理制度

首先，房地產企業應當以企業整體的發展戰略目標為導向，完善預算管理制度，并且制定科學的預算管理總目標，重視企業預算管理活動中的各個環節。如預算編制環節，企業應當加強對市場行業的分析，重點關注企業投資項目的盈利狀況和風險因素，做好風險防范和應對措施[4]；其次，企業應當做好房地產項目全過程的成本預測工作，針對企業項目各個環節中影響成本的因素進行系統分析，而且企業還應當做好成本核算工作，健全成本核算的制度，對項目各環節的成本管控結果進行評估和分析，找到各環節成本控制的關鍵點，從而不斷改進企業的成本管理方法；最后，房地產企業還可以構建預算管理考核機制，將績效考核機制與預算管理制度相結合，并且對房地產項目建設各環節設置相應的成本控制指標，對各部門的成本管控成果進行衡量，使員工可以共同致力于完成預算管理的既定任務。企業還需要建立預算管理評價體系，定期分析各部門預算管理目標的完成情況，也可以對比分析預算管理目標與實際狀況出現偏差的動因，使企業可以快速實現總體的預算目標。

（二）加強項目成本核算和估算工作

第一，房地產企業應當構建完整的項目管理體系，細化成本核算工作細則，做好項目跟進工作。企業業務人員應當加強與財務人員的溝通，在項目建設前期，應當就設備材料購置以及投標等環節中進行信息共享，財務人員可以及時了解到各項材料成本費用支出情況。而且在項目建設的過程中，業務人員也應當及時將工程圖紙變更等情況及時反饋到財務部門，有利于財務部門嚴格控制資金支出，這樣財務人員就可以及時跟進項目建設工作，掌握項目變更的第一手資料，提高成本核算的準確性；第二，房地產企業應當開展成本控制目標管理，設置科學的成本控制目標，財務人員也應當嚴格執行資金使用規劃，嚴控預算范圍外的資金使用，促使企業快速實現成本控制管理目標。

（三）科學決策，拓寬融資方式

房地產企業決策失誤，不僅會給企業帶來一定程度上的經濟損失，還會使企業面臨破產清算的窘境，因此房地產企業應當科學決策，促使企業可以良性發展。一方面，房地產企業應當引進管理會計的理念，以銷售為起點，合理預測企業的未來發展前景，使財務人員可以積極投身到企業的經營決策程序中，運用自身的專業知識，為企業決策活動提供科學的意見[5]；另一方面，企業還應當拓寬融資方式，采用多種渠道進行籌資，如企業可以通過項目貸款的方式，將正在建設的項目進行抵押，隨后用項目回款進行償還。而且企業還可以盤活應收賬款，借助供應鏈平臺提升自身的綜合實力[6]。

（四）加強應收賬款管理

第一，企業應當制定和完善應收賬款管理制度，并健全績效考核制度，將業務人員所負責的項目回款情況作為績效考核的標準和條件，充分調動員工催要賬款的積極性，減少企業的壞賬；第二，企業還應當建立客戶信息庫，將客戶進行分類，對于一些拖欠賬款的客戶應當加大處罰力度，加收利息，同時在后續的銷售環節中，應當將其列入黑名單，避免企業受到經濟損失。企業還應當加強與律師事務所的合作，對于一些回款較慢的客戶，郵寄律師函，并且通過司法程序及時收回房款，增加企業內部的現金流。

（五）加大信息化管理系統建設

房地產企業在實行全過程的資金管理過程中，僅僅依靠人力是不現實的。為了提高資金管理的效率，企業應當加大信息化建設力度，引進適合的財務信息化管理軟件，因此企業應當做到以下幾點：第一，房地產企業應當提高信息化建設的意識，加大對信息化管理工作的資金投入力度，將房地產企業的各部門都納入信息化系統中，使各部門可以加強內部聯系，實時共享資金的相關數據，為財務人員開展成本核算工作提供準確的依據；第二，企業還應當將資金管理的流程納入信息化管理系統中，領導層通過對資金的監控，可以合理調配資金，將資金分配到項目建設的各個環節中，避免企業資源的浪費；第三，企業還要加強信息化系統的安全管理，對財務信息化系統進行優化升級，設置防火墻，避免信息外泄，維護企業會計信息的安全。

五、結束語

綜上所述，房地產企業為了維系企業正常的生產經營活動，提升企業的經濟收益，就應當強化資金管理，制定嚴格的資金使用計劃，對企業內部的資金進行統一管理，合理分配，提高資金的使用率。同時，企業還應當實行預算管理，合理編制預算，加強項目建設全過程的成本管控，避免資源浪費，降低企業的成本支出。企業還要加強應收賬款管理，加大對應收賬款的催收力度，減少壞賬和死賬，確保企業健康發展。

相關鏈接

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。在市場經濟條件下，房地產企業要正常運行，除了建立科學的組織結構外，還必須通過改革，建立起產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學為鮮明特征的現代企業制度。根據這一根本制度的要求，還必須設計與房地產企業的基本特征相適應的具體管理制度。