房地產企業優化資金管理的重要性及策略

文/馬欣（茂名城光置業有限公司）

資金是一個企業發展的核心源泉，是企業生存的基石，就本文提到的房地產企業來看，其資金運作具有明顯的高投入、周期長等特點。相對一般行業來說，其資金風險性更高，因此，企業必須不斷更新風險管理的措施與手段，提升企業核心競爭力。從理論上來看，對相關資金管理的研究，有利于提出針對性的分析報告，幫助企業豐富資金管理理論體系，提高其指導作用；從實操上來看，完善房地產企業的資金管理能夠幫助企業提高資金周轉速度，發現資金管理過程中的問題，并督促整改，建立相應對策。由此可見，對房地產企業資金管理的分析，具有一定的現實價值和學術意義。

一、房地產企業資金管理相關概述

所謂資金管理，就是在企業生產經營過程中一切與資金有關的管理，包括持有現金管理、收款管理、付款管理、融資管理、存貨管理以及稅收籌劃等。一個完整且健全的企業資金管理必須滲透到企業的方方面面，但是受到企業人員素質限制、觀念影響以及相關業務等的特殊性，導致企業的資金管理變成了極少數人的工作，無法真正彰顯資金管理對企業全范圍內的影響作用[1]。

就本文闡述的房地產企業資金管理來看，其資金運動需要結合房地產企業的經營規律，在法律法規要求的準則下有目的地組織企業資金運動，找到資金規律， 從項目開發、產品生產以及銷售等各環節入手，協調控制資金流動全過程，是一項綜合性、開放性以及復雜性均強的管理工作。目前，從房地產企業資金循環過程看，即資金籌集、資金使用、資金回流來看，發現房地產企業資金管理具有如下特點：一是典型的資金密集型企業，資金管理復雜度高，開發流程繁瑣，資金投入量大，且賬務往來關系復雜；二是項目周期長，資金投入和管理風險相較一般企業來說更大；三是受國家法規政策等的影響大，房地產行業與民生關系較大，也是城市化進程中十分重要的推動力，因此國家會根據實際情況對房地產行業進行引導和調控，協助其發展找到社會穩定和經濟市場繁榮間的平衡點。

二、房地產企業優化資金管理的重要性

（一）提升企業競爭實力

資金管理是房地產企業的核心，它直接關系到企業財務管理的有效性，進而在企業整體管理水平上發揮著作用，有效的資金管理能夠明顯提升企業運行效率，加速企業資金周轉，尤其是像房地產企業這類資金周期長的企業，高效的現金流量能夠進一步優化企業資金配置，發揮資金的額外經濟效益，從而提高企業的市場競爭力。

（二）防范資金風險發生

房地產企業資金密集且投入大，因此其資金的配置和結構的合理性十分重要。企業必須結合項目建設和實際情況，對資金進行科學配置，根據項目開發節奏，有效控制資金投入規律和規模，掌握開發進度，將資金風險控制在可掌控的范圍內。同時對前端資金融資和配給進行規劃，既不能融資過早，導致資金占用，產生多余的融資成本，又不能融資過晚，誘發可能潛在資金鏈斷裂風險。因此，有效的資金管理能夠避免將企業暴露在風險之下。

（三）不斷提高企業價值

房地產企業的資金管理，能夠實現企業項目的保值增值，保持穩定的現金流。房地產項目從購地、規劃、建設以及招商、運營等回收注入的資金需要一個過程，需要綜合能力強的人進行打理，其對項目的運營和調整，能夠在一定程度上降低投資回報周期、提高投資回報效率，以此彰顯企業的商業價值，進一步擴大企業的市場影響力，帶來更多的經濟效益[2]。

三、房地產企業資金管理現狀

資金良性循環是房地產企業開展資金管理的根本目標，這里將資金管理拆分為前端、中端以及后端，結合企業實況，對各環節中出現的資金問題分別進行闡述，具體內容如下。

（一）前端籌集問題融資

房地產企業前端資金籌集過程，是整個資金管理周期上的開端，對資金管理效率和質量起到決定作用。但目前來看，房地產企業在該環節還存在如下問題：其一，融資渠道單一，對銀行貸款依賴度高，資金風險過于集中。從房地產企業資金來源上可看出，其銀行信貸占比過半，導致銀行等金融機構承擔了大部分源自房地產行業的信用風險，且單獨的融資模式讓房地產企業財務杠桿升高，財務風險增大。同時，如果銀行信貸政策調整，那么對房地產企業會產生“蝴蝶效應”，不利于其穩定健康發展。其二，房地產企業的籌資成本高。因為房地產企業經營的特殊性，其資金預算工作開展難度較大，其資金需求只能估算大致數額，因此反饋到融資和資本結構上時，其融資效益無法確定，可能帶來潛在風險，導致融資盲目。

（二）中端資金使用問題

房地產企業中端資金使用問題主要表現在項目的高投入和項目實施控制難兩方面。先看項目高投入方面，房地產行業崛起迅速，盡管在發展中遭遇危機，但并未改變行業整體的向上趨勢，城鎮化的進展、生活水平的提高，都是房地產企業的發展契機。從2009年開始，房地產市場呈井噴式增長，房價直線上升，“地王”現象層出不窮，雖然在政策的引導干預下，房地產市場和土地交易有所降溫，可仍未從根本上改變高投資問題，大量囤地不開發，不僅減緩了資金回流速度，甚至還可能面臨處罰滯納金等風險。再看項目實際建設過程中的成本控制問題。項目實際建設中發生的成本支出，是資金管理難度最大的地方。因為除了項目管理人員的主觀控制外，外界客觀環境等對項目資金的耗費影響也較大，良好的成本控制能減少項目能耗，達到節約資金的目的。但目前來看，房地產企業在項目建設的中端資金利用環節，存在目標成本模糊、成本執行過程監督力度不足以及成本管理制度缺失等問題，導致建設中成本支出不受控，極大地影響了企業資金循環。

（三）后端資金回流問題

房地產企業的后端資金回流，主要是在項目建設完成后的賬款交付，但由于種種原因影響，其項目建設完成后的資金回流與后期持續性的項目建設投資不能有效銜接。一方面，高庫存導致房地產企業資金沉淀嚴重。我國采取限購等調控措施，目的是為了降低不合理的投資需求，將房價引導到合理區間范圍內，可是現在仍存在大量房地產捂盤銷售的方式，直接導致資金流動性減低，占用嚴重，不利于資金效益的發揮[3]。另一方面，資金流速慢，回流渠道單一。房地產企業的資金回籠是其資金投入轉出效益的體現環節，但我國資本市場尚不完善，有關房地產的金融工具較少，難以實現房地產企業與金融市場的深度交流，大多通過銷售或租賃實現資金回流，不利于提高企業資金流速，導致企業在其他項目建設上可能存在資金問題。

（四）房地產企業資金管理問題原因淺析

房地產企業資金管理中的問題不容忽視，通過上述的分析，發現房地產企業資金管理的問題原因可總結為兩方面，即外部因素和內部因素。其外部因素主要源于宏觀政策調控和經濟市場消費偏好，這些對房地產企業的銷售產生了一定影響，且現在很多人買房也都依靠銀行貸款。在這樣一種特殊循環的情況下，房地產企業的資金回流困難，也就直接誘發了后續諸多資金問題。內部因素主要是房地產企業自身對資金籌劃和項目管理的能力問題，國家不斷加強保障性住房的調控力度，其實也進一步壓縮了房地產企業的生存空間，打擊了房地產企業的發展積極性，使得消費者角色發生巨大轉變，因此越來越多的人持觀望態度，希望房地產行業的暴利時代盡早結束。這也能夠解釋為什么房地產企業始終存在資金回流慢、資金管理效率低下的問題。

四、房地產企業資金管理策略

針對上述提到的房地產企業在資金籌集、使用以及回流等方面存在的問題，從企業實際需求出發，也提出了相應的優化對策，具體闡述如下：

（一）前端資金籌集優化

針對房地產企業資金管理中的前端資金籌集中存在的問題，這里主要提出了如下優化措施：首先，實行多元融資，拓寬企業融資渠道。除了傳統的銀行信貸這一方式外，房地產企業應積極拓展融資方式，擴充資金來源，也利于分擔資金風險，如房地產信托融資、項目融資、合作開發、海外投資基金等；其次，做好企業資金預算工作。房地產企業在進行融資計劃時，要從項目可行性和預計收益方面出發，確定資金的來源和使用，展開資金預算，制定科學融資計劃。一方面，全面考慮國家宏觀調控政策，在政策適用期間觀察房地產經濟市場，制定滿足法規要求的融資方案；另一方面，也要結合企業自身的需求，選擇合適的融資方式和融資規模，保證其既能支撐項目運營，又不會造成資金冗余，持續提升企業融資能力；最后，有計劃地實現房地產企業與資本市場的融合，促進二者共同進步、共同成熟，一來能夠為房地產企業吸引更多的資本市場資金，二來能夠促進資本市場的繁榮發展，達到雙方利潤最大化的目的[4]。

（二）中端資金使用優化

針對房地產企業具體項目建設上主要存在的成本執行問題，這里建議從如下方面進行優化：首先，構建全過程的風險評估管理體系，預防項目潛在風險。在項目建設期間，企業可在關鍵節點上設置相應指標，包括人工成本、材料成本等，一旦相關成本支出超過了預警值，就必須采取相應措施進行風險規避，同時加大資金運動的監管力度，保證資金流向的科學合理，及時分析其中差異，實現資金利用效率最大化。其次，實行動態成本控制。項目建設期間，其成本支出是流動性的，且在整個資金管理系統上處于核心位置，企業需啟動動態成本管理，發揮成本管控的時效性，柔性調整成本支出。構建動態成本制度，以預算管理為跳板，展開詳細到季度、月度以及周度的預算管理，實時監測資金情況，同時建立動態成本臺賬，及時反映工程變更、合同變更，并一鍵更新相應的成本支出變化，輔助決策層做出更利于資金管理的策略，應對市場變化，保證項目順利建設。

（三）后端資金回流優化

房地產企業后端的資金回流，關系到企業項目投資建設和持續性的資金供應問題，針對資金回流慢、資金沉淀嚴重等問題，可從如下方面進行調整優化：第一，根據市場變化情況，制定資金回籠措施，加速資金回流，不斷提高房地產企業的周轉率。從資金籌融資，到資金使用，再到最后的資金回流，這是一個完整的資金循環體系，能夠彰顯出企業的資金價值。資金回流也是整個資金管理體系中較難的一部分，因為除了房地產企業本身的主觀管理外，還與三方客觀有很大關系，所以企業必須針對性地構建資金回流方案，同時慎重選擇后續投資項目，正確早日回收開發成本，保證資金鏈的穩定和平衡[5]。第二，發揮企業營銷作用，提高銷售質量，加速資金回流。一是可借助現代傳媒手段，做好企業宣傳工作，調研市場需求，針對性地投入廣告，除了產品本身的質量等方面宣傳外，還可結合周遭的建筑、位置等方面聯合宣傳，突出產品整體優勢，吸引更多的消費者。二是樹立企業良好社會形象，打造良好口碑，調整促銷方法，站在顧客偏好角度促成交易，提高其對房地產產品項目的信任度，同時還能夠挖掘潛在的消費群體，不斷打開市場，提高房地產企業的市場活躍度。

五、結束語

綜上所述，房地產企業的資金管理，不僅是提升內部管理質量的重要手段，更是其適應現代經濟市場、參與市場競爭的關鍵步驟。

通過本文對相關內容的分析，發現其在資金管理各階段還存在如下問題：前端融資渠道單一，資金風險集中；中端資金執行不徹底、資金監管差，潛在風險高；后端資金回流慢、資金冗余嚴重。結合相關理論、文獻，從企業實際需求出發，也從如下方面提出了相應的優化策略：打開企業融資渠道，分擔其資金風險，減輕單一融資的壓力；做好資金計劃執行過程中的動態監管工作，通過風險管理體系的應用，將風險扼殺在根源上；科學制定資金回流計劃，加速資金流動，通過營銷方式的優化，加速企業價值變現，為后續項目建設等積累資金。當然本文也存在一定不足之處，如闡述主體是房地產企業，其中部分觀點、理念等對其他行業、領域的指導作用未知，且筆者對相關內容學習較淺，受各種主客觀因素影響嚴重，致使提出的部分觀點并不深入，實際指導作用有待考察。

在未來會加強該方面學習，力求提出更具實踐價值的優化策略，幫助房地產企業進一步提高資金管理質量，更好地踐行其社會價值、商業價值，實現經濟市場共同繁榮。但就目前企業的資金管理現狀來看，在先進管理理念和信息技術的綜合作用下，其在未來還有巨大的上升空間。

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資金管理是社會主義國家對國營企業資金來源和資金使用進行計劃、控制、監督、考核等項工作的總稱。財務管理的重要組成部分。資金管理包括固定資金管理、流動資金管理和專項資金管理。在面對日益激烈的市場競爭，企業面臨的生存環境復雜多變，通過提升企業現金流的管理水平，才可以合理的控制營運風險，提升企業整體資金的利用效率，從而不斷加快企業自身的發展。投資決策與計劃，建立資金使用和分管的責任制，檢查和監督資金的使用情況，考核資金的利用效果。管理的主要目的是：組織資金供應，保證生產經營活動不間斷地進行；不斷提高資金利用效率，節約資金；提出合理使用資金的建議和措施，促進生產、技術、經營管理水平的提高。