房地產企業內部控制存在的問題及優化策略

文/于艷暉（北京廣安置地投資有限公司）

企業開展內部控制是為了實現某一特定目標而采用的有效管理方式，內部控制可以說是企業經營管理的重要手段之一。

當前房地產企業面臨著國際經濟局勢動蕩、宏觀政策收緊、市場環境艱難等各種內外部因素，再加上自身項目建設周期長、資金回流慢、收益與風險并存的特征，使得企業要想穩定經營發展，不斷壯大，就要從自身做起，更加重視內部控制相關建設、管控工作。

通過內部控制的實施，使企業實際業務活動經營中各項目都能夠更加規范、更加高效、更加科學地開展，確保企業在獲得足夠利益的同時，把風險控制在可接受范圍內，充分發揮企業在市場競爭中的優勢。

一、房地產企業內部控制存在的問題

（一）企業層面

1.企業主體對內部控制不夠重視

房地產企業同一時間段可能會同時開展很多項目，所以內部控制環境相對比較復雜，多個項目互相交叉進行，其各自的邊界線很難判斷。而且我國房地產市場因為市場競爭激烈，很多企業經營者會過多地把眼光局限于項目業績，對于內部控制建設的重要性并沒有準確認知，也沒有樹立正確的內部控制意識，導致內部控制模式也無法從上至下逐漸推廣。還有部分企業會滿足于當前的業務活動經營模式，排斥內部控制模式的應用，認為當前管理模式足以維持現階段項目發展，反而采用內部控制模式會降低工作效率、工作質量，所以并不愿意主動學習、引入先進的內部控制模式。

2.內控體系和業務流程不完善

我國很多房地產企業都是在地產市場行情較好的情況下選擇入市，靠著業務項目所獲利潤不斷進行規模擴張，從而實現利滾利，錢生錢，獲得更多經濟效益。但是整體市場上，企業經營者對內部控制方面的認識依舊處于初級探索階段，所以企業內部控制體系建設、制度建設、業務流程建設等方面都有著一定缺陷，導致內部控制手段無法滿足實際業務活動項目經營需求；還有些企業認為內部控制模式并不能直接給企業帶來利潤，僅僅是生搬硬套其他企業的內部控制制度體系、業務流程，并沒有考慮企業自身實際經營實力、業務特點，導致內控制度更多的流于形式，無法真正落實，發揮其作用，企業同樣也面臨著嚴峻的經營風險[1]。

3.內控監督乏力

房地產企業內部項目建設過程中，能夠發揮內部監管作用的部門、人員有董事會各成員、審計委員會、審計部門人員、監事會。雖然制度體系中有這些監管部門及人員，但是實際上因為各種客觀、主觀性因素，這些人員并沒有很好地履行監管職責，充分發揮監管作用。例如：監事會是對企業董事、中高層經理等的行為進行監管，但是很多企業監事會成員是由董事或經理兼任，無法獨立、公正地開展監管；或者股東另外安排專門的人員，卻沒有賦予他們一定的權限，職位低，不能放心大膽地開展日常監管工作。審計人員在實際進行業務活動監督管理工作時，職位等級也相對較低，經常會受到各方面壓力，從而無法公平公正地進行監管，也無法獲得更多真實可靠的數據信息，這樣內部審計部門就形同虛設，審計效果也無法得到保障。

4.信息和溝通渠道不暢

企業信息和溝通渠道是從內部和外部兩方面考慮：內部涉及眾多職能部門、不同層級領導、不同業務活動項目；外部是要與社會媒體、政府部門、合作企業等進行溝通。無論是內部還是外部溝通，都是企業獲得更多真實可靠數據信息的基礎，也便于企業加強內控管理，提高經營水平。但是實際上企業在溝通渠道方面依舊存在著很多缺陷，內部橫向、縱向溝通渠道都不通暢，不同部門、不同層級間員工并不能很好地進行信息交換。在外部溝通過程中，與媒體溝通，可能因為不當言語，使得企業聲譽、行業口碑、形象等受到影響；與政府機構溝通不暢則會直接對項目建設進度造成影響，從而使企業面臨嚴重的經濟損失；與第三方等監管部門溝通不暢，則會導致重要信息無法及時進行披露，從而引起監管風險[2]。

（二）業務層面

1.籌資環節

企業在籌資方面的內部控制不合理會使得企業債務結構設置不合理、債務利率增大、償債壓力增大等。企業存在著盲目擴大規模的現象，前期過多融資，實際施工、項目出售等環節出現任何漏洞，都會導致后期無法按期償還資金，從而造成資金風險。對籌資管理不嚴謹，負債率較高、利率較大，使得籌資成本增高，而且對各種外部影響因素的關注也不夠，比如信貸政策、通貨膨脹、國內經濟局勢等，缺乏嚴格的內部控制，從而出現原有預估資金不夠用、籌資成本增加等的風險。

2.招標環節

招標標書編制問題、漏洞較多，加大了招標難度，也嚴重影響了招標進度和結果滿意度。比如對于文件中部分條款描述不清楚，在進行合同簽訂時，雙方容易出現意見分歧，造成反復談判、反復確認，最終影響工程進度。在進行標書編制過程中，標書編制人并沒有與項目負責人進行密切交流，導致出現項目設計方案變更，但是招標依舊按照原來方案進行，從而造成后期工程建設難度大、延誤進度。對中標單位并沒有進行詳細的信息調研，導致部分中標單位存在著外部、轉包等情況，損害企業利益。

3.物資采購環節

供應商選擇失誤，導致所用物資無法按期送達，從而影響建設項目施工進度，也會使企業面臨著巨額賠付。指定品牌方較少，施工中雙方價格談不妥，會因此造成施工進度的延誤。物資驗收流程不完善，驗收工作執行不到位，物資質量、數量都存在漏洞。

4.成本管理環節

此環節內部控制管理不當主要體現在：企業并未制定完善的成本管理效果考核體系，各階段工程造價數據庫也不完善，導致項目建設期間頻繁出現超出目標成本費用的情況。在實際項目建設過程中，由于設計方案的頻繁變更，使得企業合同內容多次更改，從而產生了施工計劃調整、拆建、搶工期等不必要的成本費用。或者在前期方案設計時忽略了市場材料、不同城市人工成本、設備技術更新等的變化，導致項目建設成本可控性較差。在項目竣工結算時，因為工程建設期間缺乏完善的資料保存制度體系，導致各環節資料記錄不完整、工程建設審核不嚴謹，最終使得項目費用結算質量、效率低[3]。

二、優化房地產企業內部控制策略

（一）企業層面

1.領導層要重視內部控制建設

其一，從領導層做起，重視內部控制建設，帶領其他員工自上而下順利全面推行內部控制。領導層作為企業整體經營發展導向，只有自身樹立了正確的內部控制意識，才能進一步促進企業內部控制氛圍的營造。其他各部門才會積極配合、開展內部控制相關工作。其二，全體員工都要有完善的內部控制意識。內部控制工作涉及各個環節，所以需要每個員工認真履行個人崗位職責，做好崗位內部控制相關工作，才能進一步實現企業整體的內部控制管理目標。

2.優化內部控制體系和流程文件

首先，落實內部控制實施籌劃。可以聘請行業尖端人才，在企業內部開展內控主體講座，并與企業現有經營規模、業務特點、發展前景等情況相結合，提出合理的內控建設思路，引導企業不同層級人員進一步思考。其次，進入內部控制建設階段。學會精準識別、查找各環節風險點，分析目前內控缺陷，并對其進行改善、優化，編制科學、可行的內部手冊，供全體人員參照。最后，完善內部控制制度體系，確保每個環節、每位員工都在內控體系約束和引導范圍內。

3.加強內部控制監督管理力度

第一，提高監事會的監督職能。為了更好地發揮監事會人員職責，要確保其與其他領導層人員之間保持獨立，能夠公平公正地開展監管工作。第二，賦予審計委員會一定的權力，真正落實監督管理工作。第三，提高企業內部審計部門的地位，避免其流于形式，同樣要賦予內部審計人員相應的職責和權力，在其他部門人員不配合審計工作時，可采取強制性措施。

4.建立有效的信息溝通渠道

其一，暢通內部信息溝通渠道，可以定期或不定期開展座談會、辦簡報、書刊雜志交流會等為員工提供更多交流機會。也可以采取設置領導舉報箱、匿名電郵等非正式方式，向領導提出中肯建議，打破橫向、縱向交流的局限性，讓上下級之間更了解彼此工作情況，共同為企業發展出謀劃策。

其二，與外部相關部門建立良好的合作關系，加強信息交流。隨著各種先進信息技術的不斷出現，企業獲得外部信息的渠道和方式也越來越多。比如從客戶和供應商渠道獲得更多產業鏈信息，從中介咨詢組織得到更多外部監管、行業發展趨勢等的有效信息。在與外部各單位進行溝通時，還要注重技巧，與外媒體溝通，要加強品牌宣傳力度，利用媒體資源引導輿論導向；與政府機構溝通，能夠及時準確地獲取國家相關政策變動情況，并盡快采取應對措施[4]。

（二）業務層面

1.籌資環節

房地產企業因為資金需求量較大，僅依靠自身內部融資遠遠不能滿足其資金需求，所以要加大融資力度，拓寬融資渠道。在融資期間，要合理利用融資方式各自特點，盡可能降低融資成本，減少短期償債壓力。在向銀行融資時，要盡可能提供更多有利依據，獲得銀行信任，并積極與銀行商議，開發新的融資渠道。除此之外，還可以采用境外融資、信托融資、委托融資、民間融資等方式。對于已經開工的四個證都有的項目融資，可以盡量選擇開發貸的方式，有效降低融資成本。

2.招標環節

在進行招標文件編制時，要詳細、精準概述招標范圍，可參考工程項目圖紙和建設方案內容；編制期間還要保障招標文件內容條款清晰、唯一，確保無任何歧義。招標文件編制后，要經過層層審核，反復修改，確認其無誤后才可下達招標命令。在進行招標前，工程項目部要與負責招標工作人員進行密切交流，確保當前招標計劃是在實際工程建設計劃基礎上開展的。如果工程建設計劃有所改變，招標工作也要適當進行調整。對所選招標單位，要加強管理，時刻關注對方經營狀況、行業信用度變化等，并對其進行合理的評估，以此來提高招標質量和效率[5]。

3.物資采購環節

針對上述描述的物資采購內部控制問題，可采取以下應對措施：對項目施工建設現場進行勘察，依據其項目建設進度，制定合適的物資采購量、采購頻率等，確保項目工程進度正常、存貨周轉率高、現金流量足夠。如果承包方擅自變更材料物資品牌、類型，要切實按照合同內容進行違約處罰。進行采購物資招標環節，要確保各環節相關工作人員職責和責任，確保所提供的采購物資數量、型號、功能等都科學合理，避免后期定標后，發生部分參數更改的情況。也要避免因為采購招標不合理對后續工程建設造成的各種風險。對所采購物資都要進行數量和質量方面的驗收，避免因此疏忽引起的嚴重后果，給項目建設整體帶來較大風險。

4.成本管理環節

（1）對工程項目各階段的成本費用、評標材料等進行梳理，并建立完善的工程造價數據庫，確保實際成本支出在預期范圍內。對項目實施過程中的關鍵環節進行評定，確定其整體成本控制目標，并逐一拆解，加強管控，確保實現項目建設目標成本。（2）簽訂項目合同條款時，要結合以往類似項目經驗，并由專業律師幫忙分析合同制定的合理性、可行性、風險性等。在進行合同談判時，要充分考慮各種因內外部市場變化引起的成本風險，盡可能轉移至對方企業或機構，雙方達成一致后，要在合同中明確標注，還需要對方提供書面承諾保證書，不可僅達成口頭協議。（3）對于施工方案變更、技術變更、簽證變更、竣工結算、工程質量審核等要進行規范申請審批流程，確保對各環節成本加強內控管理。（4）搶工項目要保障雙方達成一致約定。對于工程結算，要確保各環節資料完整、數據信息真實可靠，可對各階段負責人實施績效考核制，促進其對結算工作的管控，從而提高結算水平。（5）對于工程項目質量差的情況，要嚴格按照合同簽訂內容予以懲罰，并在合同評價報告中如實總結、匯報[6]。

三、結束語

綜上所述，內部控制是當前時代背景下，各行各業穩定經營發展的重要工具，同樣在房地產企業也發揮著重要作用。在房地產企業日常項目經營管理過程中，只有高效落實了內部控制，才能實現項目建設的規劃化管理，提高企業內部經營管理水平，為企業獲得更多經濟效益和社會效益。上文中分別從企業和業務層面分析了房地產企業內部控制實施過程中存在的問題，也相應地提出了優化策略。希望本文的研究可以為更多房地產企業經營者加強內部控制提供一定的參考價值，促進企業更好更快的經營發展。另外由于本文在該課題方面的研究時間、精力都有限，所以部分觀點可能存在著一定的局限性，后續仍會在此課題上進行深入研究，促進房地產行業高質量發展。

相關鏈接

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。