房地產土地增值稅稅收籌劃與風險控制分析

李 欣

一、前言

近幾年，隨著市場經濟的發展，房地產開發企業的數量增長很快，行業競爭也不斷加深，對于房地產開發這種具備資金密集型特征的企業，資金充足是企業經營的命脈，在企業的收益中有一大部分要進行稅額的繳納，土地增值稅在其中占據了很大的份額。所以目前房地產開發企業需要重視資金的管理和控制，對于稅額的繳納進行合理籌劃，選擇適當合理的籌劃方式，促進企業有效地節約成本，減輕稅負，提高經濟收益。

二、土地增值稅和納稅籌劃的基本內容

（一）土地增值稅的基本內容

現階段，房地產開發企業的主營業務是進行土地的開發和建設，為此會涉及土地增值稅的涉稅業務。所謂土地增值稅指的是擁有國有土地使用權、地上房屋建筑物及其附屬物的單位和個人，在進行房屋轉讓過程中產生的收入，國家要對于這項收入進行稅務征繳，此稅種屬于國家征收稅種。在我國的房地產開發行業中，土地增值稅的形成主要是針對土地的轉讓，在這個流轉的過程中會產生收入，國家針對收入中增值額這部分進行稅額征收。國家對土地增值稅實施征收，主要有兩個方面的原因：首先有助于國家對土地的管理。在土地增值稅征收的過程中，可以對土地增值的收益進行再分配的管理，不僅能夠為財政增加一部分經濟收入，同時也杜絕了通過土地流轉和使用謀取利益的現象發生，在一定程度上保障了整個土地行業的穩定和收益，避免了國有土地的流失。

（二）土地增值稅的涉稅業務

第一，土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，主體是指土地使用者將土地使用權以出讓的形式，進行再轉移的行為，包括出售、交換和贈送，它屬于土地買賣的二級市場。

第二，在建項目的轉讓。房地產開發企業受到資金不足的限制或管理漏洞等方面的內在原因，把已經開始施工的房地產開發項目，向具有一定實力的房地產開發企業轉讓，使開發項目能夠繼續，在這其中也要繳納土地增值稅，并且要按實際取得的轉讓進行收繳和項目金額的扣除。

第三，房屋銷售。房地產開發企業開發建設的房屋對外銷售，所有的收入也屬于土地增值稅的征稅范圍，應該繳納土地增值稅。

（三）房地產開發企業進行納稅籌劃的作用

納稅籌劃是現代化房地產開發企業管理中財務管理的重要組成，積極開展納稅籌劃工作對企業發展十分重要：一方面能有效地規避企業財務風險、稅務風險，提升企業財務管理質量；另一方面，開展納稅籌劃，能在符合法律規范標準的前提下，降低企業稅務成本支出，這大大減少了企業的經營總成本，有助于企業經濟效益增長。

同時納稅籌劃也是企業經營管理的一種手段，科學合理地進行納稅籌劃管理，能夠提升企業經營管理質量，實現企業資源的合理配置。在信息時代的今天，企業實施納稅籌劃，這在一定程度上降低了房地產開發企業的賦稅壓力，符合新時期企業稅務管理的時代背景，促進企業戰略目標的實現和可持續發展。

三、房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃過程中存在的問題

（一）企業購銷方式不合理

房地產開發企業可以通過精裝方案增加可抵扣的金額，來降低規劃土地增值稅的稅額，但是，精裝方案這種方式有很多的不足，從地產開發企業的角度來看，方案工期較長，有裝修環節，加之空置房屋整個工期，與毛坯房相比要多出3-6 個月。裝修質量不能保證，存在細節、材料質量、不規范施工的隱患。再加上精裝環節復雜、難度高，會造成企業的納稅成本增加，相應的稅負也會增加，另外，可扣除項目金額，建造成本增加，會使土地增值稅增值率降低。因此，此項目中沒有降低超額累進稅率級次，沒有實現免交土地增值稅，反而增加了項目的土地增值稅，卻起到了適得其反的效果。

（二）成本費用項目稅收籌劃難度大

房地產公司對于成本費用的劃分仍存在不規范的地方，導致成本費用項目稅收籌劃難度大。如：房地產公司正在開發一項兩期工程建設。分年份進行完工，將款項進行分攤，但是房地產公司將兩期工程合并核算，由于二期并沒有完工，房地產公司將完工項目的借款費用全部予以資本化。這樣的核算方式，會導致難以進行利息支出抵稅。

房地產公司自采材料，會增加人工、管理費用，前期不會得到建筑業增值稅發票，前期投入資金，對房地產公司資金產生考驗，也會造成乙方偷賣材料、浪費嚴重的現象，特別是在差價過大時，供應速度跟不上，還可能推遲工期等一系列的問題。目前，房地產公司無論選擇哪種經營模式，都存在土地增值稅納稅籌劃難度大的問題。

（三）固定資產折舊方法的選擇不合理

房地產開發企業在房屋代建的過程中，可以利用代建房減輕稅負，實現籌劃收益，如果房地產公司在代建房過程中不墊付資金，改由建筑公司墊付，或先預付工程竣工后統一結算，能緩解資金壓力。代建房通過企業代替客戶開發，建設開發完工后，向客戶收取服務收入，但是實際的發展中，房地產公司還沒有以代建房操作模式進行，采用傳統銷售模式，納稅成本較重的，并沒有降低稅負，提高經濟效益。因此，需要進行相應的稅收籌劃，以降低企業所得稅負。

四、土地增值稅納稅籌劃的有效途徑和對策

近年來，房地產開發企業對納稅籌劃得到初步認識及應用，營改增后，房地產開發企業增值稅有所降低。房地產開發企業的稅負情況，與所有房地產企業一樣，具有征稅稅種繁多的現象，如土地增值稅，在開展房地產交易時，取得收入要雙重征稅，城鎮土地使用稅、房產稅，在納稅人得到房產時征收，納稅人自有房產對外出租時，要征增值稅，還要按收入12%征房產稅。房地產開發企業涉稅金額大，企業稅負較大。房地產開發企業涉稅稅額前三個稅種，納稅合計幾乎占成本的30%～40%。因此，做好納稅籌劃尤其做好土地增值稅的納稅籌劃工作，對于房地產開發企業來說是十分必要且緊迫的工作。

（一）改善企業的購銷方式來進行納稅籌劃

首先，改賣毛坯房為精裝修房，將毛坯房屋進行裝修后再出售，能夠降低或分解銷售的收入，將裝修收入從收入中分解出去。房屋在裝修中的材料都需要采購，在開展材料采買的過程中，企業內部的采購人員應對每一項材料的購入，主動要求開具增值稅專用發票，同時在供應商的選擇上，進行多方面的合理比價，通過篩選后，對于價格相對較低又能夠開具增值稅專用發票的供應商，建立長期合作關系，通過取得增值稅的發票來增加企業的成本。根據稅法的規定，如果企業增加建設成本，就等于增加了土地增值稅的可扣減項目金額，也就達到了降低企業土地增值稅應繳稅額的目的。精裝修將改善企業財務現金流，可減少資金占用、成本，有助于房地產開發企業資本回報率提升。由于房地產企業的投入資金較大，可扣減的工程量可以是建設成本的幾倍，采用毛坯住宅改造為精裝修的規劃方法，可以適度提高建筑成本，同時也可以提高房地產價格，來補償增加的建設成本，達到降低土地增值稅的增值稅率，使普通標準房免征土地增值稅。其次，房地產開發企業在進行開發項目的過程中，會對相關的成本進行預算管理的規劃。企業可以通過增加可以抵扣和扣除項目金額，在開發項目中增加配套設施，不但加大了企業的銷售額，還為企業提供了可抵扣的發票額，通過影響增值稅的進項，降低增值率，減少應納稅額，即能夠節約稅收成本。比如加大園區園林綠化的投入，對住宅的一些生活配套設施提高標準，不僅增加了成本投入，使建設項目的環境更加美觀和高檔，站在開發商的角度，又可以增加賣點，促進房屋銷售額的增長，確立房地產品牌的良好口碑，提高了產品競爭力，同時也增加了企業取得增值稅發票的渠道和途徑，作為可抵扣金額的依據。從購房者角度，統一裝修材料是團購價，間接降低置業成本，裝修費與房價合并，購房者貸款買房，相當于貸款裝修，變相減輕了購房壓力。同時，裝修不可避免，造成噪聲污染，選購精裝房，可避開裝修造成的影響。最后可以適當地降低商品房的價格，在銷售額多時，對房屋價格實施優惠促銷政策，能夠使企業獲得貨幣時間價值，達到減輕稅收的效果。通過精裝修和增加配套設施的方法進行納稅籌劃的過程中，會伴有一定的風險產生，這是企業管理者要引以為戒的。為了降低風險，建議房地產開發企業，選擇適合的購買區域、價格承受者、戶型開發精裝修樓盤，加強決策、銷售人員水平，市場精準識別力，針對工期、價格溝通能力。對精裝房規模采購降低裝修成本的籌劃，對采購、設計、施工建設環節進行統一規范，規避一些客觀因素給企業帶來不必要的風險，充分發揮納稅籌劃對土地增值稅的合理規劃。

（二）科學合理地運用稅收政策，加大對企業費用好成本的控制

房地產企業的納稅籌劃人員需要不斷地提升自身的綜合能力、綜合素質和工作的整體水平，以保證稅務核算、稅務籌劃工作的規范化開展和實施。具體工作的開展和實施，首先需要學習掌握國家最新的稅收政策，了解相關的法律法規，然后根據房地產企業建設項目的實際情況、業務活動開展和實施的實際需要選擇適合的稅務籌劃方案、會計政策，以實現合理化避稅，避免出現運用不合理、使用不恰當造成的影響和損失。主要從以下兩個方面進行納稅籌劃：1.加大房地產開發成本的籌劃。房地產開發成本有很多，項目開工前，還沒有收益的時候就要進行前期的投入，主要是征用土地的費用，包括向國家、個人所給予的拆遷費用的補償，項目動工的人力費用，基礎設施費、公共配套設施費和跟開發項目有關的一些間接費等。在工程的實際開工中，一般會從能夠盡快收到效益的工程著手，如住宅，先開工能夠加快銷售的時間，一般開發商都會先開盤，銷售和建設同步進行，在項目要竣工的同時房子也銷售得差不多了，會有一定的資金回籠，但是周邊設施還需要一定的完善，這也是普遍現象。對于還沒有竣工部分的成本費用，一般情況是房地產開發企業在項目全部完成之時，財務人員根據預算編制的數據進行預提，直接計入成本當中。在這個過程中，根據相應的允許范圍，房地產企業可以對于成本進行高預提，增加企業的投入成本，在一定程度上可以節約土地增值稅，而且延緩企業對所得稅的繳納時限，為企業贏得資金時間價值。2.房地產開發費用的籌劃。房地產開發費用一般包含范圍也比較廣泛，廣泛地說是與項目建成有關的一切費用，包括是銷售費用、管理費用和財務費用。為了賬務處理上的方便，土地增值稅的實施細則里面有規定，對房地產開發費用的扣除比例給出了相關的標準，對財務費用中的利息費支出，也有所說明，規定相對較為靈活，給稅收籌劃留有空間的限制。在利息扣除方式核算的方法選擇上是有規律可循的。

（三）保證稅收核算的規范性

稅收核算工作的開展和實施是科學合理進行稅務籌劃的重要基礎，房地產企業需要根據稅務核算工作的需要不斷地創新和優化相關的技術、工具和手段，并根據項目的實際需要和特點，選擇適合的稅務核算方式，以保證核算工作的規范性和準確性，避免出現核算不到位、偷稅、漏稅的行為。相關工作的開展和實施，還需要房地產企業準確地區分會計核算和稅務核算，避免出現二者混淆下的失誤和損失。稅務核算需要嚴格地依照稅法規定計算企業的應稅收入、扣除費用、應稅收益、應納稅額，并在一定期限內及時地向稅務部門申報。1.確定適宜的成本核算對象。房地產開發企業要進行全面綜合的考量，對工程的地點、用途、結構、裝修、層高和工期和進度等與時間相關的因素，都要提前做出規劃及確認，這些都是企業成本核算的對象，在合理的標準范圍內，盡可能使各處開發工程的增值率，呈現基本相同的效果，從總體上達到降低稅負的目的。2.分期、分批開發扣除項目。土地增值稅的相關法律實施細則有明確的規定，納稅人大范圍地受讓土地使用權后，對于按照不同期限進行開發、轉讓房地產的，其允許扣除項目金額可按轉讓土地使用權的面積和總面積的比例確定。3.計算分攤。或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。這種選擇性的規定，為企業稅收籌劃留有了一定的空間。企業可以通過會計處理辦法進行計算分析，選擇對企業合理避稅有利的方案，使各期、各批工程的增值率趨于相同的分攤方法，將扣除項目金額進行分攤，從而達到降低整體稅負的目的，實現企業收益的最大化。

（四）加強對涉稅風險的防范和控制

房地產企業需要樹立正確的稅務觀念，嚴格依照相關的法律法規，科學化地制訂稅務籌劃方案；各部門之間需要保證良好的溝通和交流，如加強稅務部門與財務、會計、業務部門之間的聯系，以便更全面地掌握房地產企業的生產經營情況，科學合理地制訂稅務統籌方案；房地產企業應根據具體工作的需要構建系統完善的風險防范與管理體系，定期進行核查和審查，實施動態化的監督和管控，以便及時發現和處理稅務籌劃中的風險隱患和問題不足。

五、結語

綜上所述，在房地產開發企業中，土地增值稅是企業所要繳納的重要稅種，納稅籌劃扮演著重要的角色，做好土地增值稅的籌劃是企業發展中的一項重要內容，優化管理納稅籌劃能夠充分保證企業的財務管理質量。企業可以通過合理的納稅籌劃方法，明顯降低稅務成本，提高經濟效益。它除了是一項財務管理工作之外，還直接關系到企業的日常經營過程，能夠系統地規劃企業整體運營。基于此，房地產開發企業必須高度重視納稅籌劃工作，針對其中所存在的問題制定一系列切實可行的改善措施，確保企業管理水平穩步提升和實現長遠發展。

引用

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