長租公寓模式下承租人權(quán)益的法律保護研究

王日珂

(廣西大學(xué)，廣西 南寧 530004)

隨著城市化進程的不斷加快，以“自如”“蛋殼”為代表的長租公寓成為住房租賃市場的后起之秀，發(fā)展日益迅猛。 長租公寓是一種新型的房屋租賃模式，具體是指住房租賃企業(yè)對存量房產(chǎn)進行裝修升級或者改造，提供多樣化配置的出租房源和標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，以滿足不同群體居住生活需要的長期出租型公寓。 而所謂住房租賃企業(yè)，是指以房屋租賃為主要業(yè)務(wù)，將自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋對外出租，以收取相應(yīng)租金的企業(yè)[1]。

一、 長租公寓模式的基本法律關(guān)系

長租公寓模式的基本法律關(guān)系大多數(shù)可以概括為房屋租賃合同關(guān)系、委托代理關(guān)系、金融借貸關(guān)系三大關(guān)系。 其中不變的關(guān)系是住房租賃企業(yè)與承租人之間的房屋租賃合同關(guān)系。 而約束住房租賃企業(yè)與房東之間的，有可能是基于房屋租賃合同的租賃關(guān)系，也有可能是基于代理合同的委托代理關(guān)系，在司法實踐中對合同性質(zhì)的認(rèn)定仍存在一定的爭議[2]。 若在“租金貸”的情形下，承租人和貸款平臺之間還會基于借款合同形成金融借貸關(guān)系，與此同時，貸款平臺與住房租賃企業(yè)之間一般都會存在互利協(xié)議，但因互利協(xié)議的內(nèi)容有較大的自治性，故互利協(xié)議法律關(guān)系就不在本文討論的基本法律關(guān)系范圍之內(nèi)。

(一)房屋租賃合同關(guān)系

1. 住房租賃企業(yè)與房東

可以把住房租賃企業(yè)與房東之間的基本法律關(guān)系看作房屋租賃合同關(guān)系，在這種法律關(guān)系下，房東將自己名下的合法空置房源交給住房租賃企業(yè)，并賦予后者轉(zhuǎn)租、改裝等權(quán)利，而住房租賃企業(yè)承擔(dān)依照合同向房東支付租金的義務(wù)[3]。

2. 住房租賃企業(yè)與承租人

相關(guān)房屋轉(zhuǎn)租之后，住房租賃企業(yè)與承租人簽訂《房屋租賃合同》，并形成了新的房屋租賃合同關(guān)系。 大多數(shù)住房租賃企業(yè)采用“低進高出”的方式，將從房東處獲得的低價房源，經(jīng)過統(tǒng)一風(fēng)格的改裝后，再以企業(yè)的名義加價向其他承租人出租，并從中取得轉(zhuǎn)租差價來獲利，此時的承租人才是本文所討論的單純意義上的“承租人”。 在這種情況下，房東與承租人之間并沒有直接簽訂合同，兩者之間也不存在任何直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(二)委托代理關(guān)系

除了房屋租賃關(guān)系外，住房租賃企業(yè)與房東之間的基本法律關(guān)系也可以被視為委托代理關(guān)系，比如雙方在合同中約定:住房租賃企業(yè)在取得有關(guān)授權(quán)后，以代理人的名義出租有關(guān)房屋。 這種委托代理關(guān)系也可以理解為“資產(chǎn)管理”關(guān)系，住房租賃企業(yè)作為“資產(chǎn)管理者”代理房東打理空置的房產(chǎn)，出租時，住房租賃企業(yè)作為房東的代理人以房東的名義與承租人簽訂房屋租賃合同[4]。 在這種情況下，房東與承租人之間存在著基于租賃合同的房屋租賃關(guān)系，雙方可以直接基于該法律關(guān)系行使權(quán)利或者履行義務(wù)，而住房租賃企業(yè)只是以“居中人”或者“代理人”的身份，為房東和承租人簽訂合同提供便利，協(xié)助兩者確立房屋租賃合同關(guān)系[5]。

(三)金融借貸關(guān)系

在實踐中，為吸引更多的目標(biāo)人群和提高競爭力，許多住房租賃企業(yè)會以“信用住”為宣傳口號提出“首月0 租金”或“房租月付”等優(yōu)惠活動，而享受這些優(yōu)惠活動的前提是承租人需與貸款平臺簽訂“租金貸”業(yè)務(wù)。 “租金貸”，是指承租人與貸款平臺簽訂貸款合同，合同標(biāo)的一般是未來一兩年的房租，貸款平臺將貸款的房租一次性直接交付給住房租賃企業(yè)，后由承租人每月按照貸款合同的約定向貸款平臺清償貸款。 在“租金貸”業(yè)務(wù)模式下，承租人每月支付的對象由住房租賃企業(yè)變?yōu)橘J款平臺，與貸款平臺之間形成了金融借貸關(guān)系，這在一定程度上緩解了承租人的資金壓力，同時貸款平臺可以借由“租金貸”賺取可觀的手續(xù)費或利息，而住房租賃企業(yè)可以從貸款平臺處一次性得到數(shù)年的租金以滿足企業(yè)的融資需求。 “租金貸”從外表上看，似乎是三方共贏的局面，但對承租人來說卻隱藏著巨大的風(fēng)險[6]。

二、 長租公寓模式下承租人面臨的風(fēng)險

(一)租金被哄抬，不合理上漲

住房租賃企業(yè)為了盡可能多地爭搶房源，快速擴大規(guī)模及搶占市場份額，提高企業(yè)的市場競爭力，以高于市場兩到四成的價格向房東收房，這無形中抬高了收房價格，擾亂了正常的房屋租賃市場秩序。此外，住房租賃企業(yè)囤積房源，將房屋經(jīng)過裝修、改造后再高價出租，從中賺取租金上漲帶來的差價，而住房租賃企業(yè)對大量房源提高租金出租的行為，必然會導(dǎo)致相近區(qū)域的其他房東認(rèn)為自己的租金低于市場平均水平，而跟著提高房源的租金，最后造成的結(jié)果是租金被哄抬，不合理的大幅度上漲，承租人的租房負擔(dān)進一步加重[7]。

(二)違規(guī)裝修，承租人生命健康遭威脅

住房租賃企業(yè)作為以營利為目的的企業(yè)，為了實現(xiàn)利潤的最大化，部分住房租賃企業(yè)在改裝房屋的過程中會不顧法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定以及承租人的人身安全，強行改變住房結(jié)構(gòu)和格局，只為了能多隔出幾個房間，多收取幾份租金。 這種隔斷房通常人多物雜，電器雜亂電線亂拉，極容易造成火災(zāi)等嚴(yán)重后果。 也存在著有些承租人剛?cè)胱。`規(guī)隔斷就被有關(guān)部門依法拆除的情況，給承租人生活帶來極大困擾。 此外，住房租賃企業(yè)為減少空置損失，壓縮經(jīng)營成本，提高利潤，在裝修時偷工減料，使用不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、劣質(zhì)的裝修材料；在裝修后未經(jīng)嚴(yán)格的空氣質(zhì)量檢測、不進行充分通風(fēng)即將房屋投入租賃市場，嚴(yán)重危害了承租人的生命健康。

(三)機構(gòu)倒閉，承租人無房可住

一方面，有些住房租賃企業(yè)將租金組成的資金池盲目用于企業(yè)的擴張或者高風(fēng)險投資領(lǐng)域，這使得企業(yè)資金鏈斷裂的可能性大大增加。 這種情況下，有些住房租賃企業(yè)卷款潛逃直接“跑路”。 另一方面，有些住房租賃企業(yè)不顧商業(yè)邏輯，高價從房東處獲得房源，再以較低的價格轉(zhuǎn)租給長租的承租人，這種“高收低出”的方式導(dǎo)致企業(yè)入不敷出而倒閉“跑路”[8]。 住房租賃企業(yè)“跑路”后，房東得不到房屋的租金即要求收回房子的使用權(quán)且要求承租人將房子空出，承租人則以已經(jīng)交付租金為由不肯搬走，矛盾激發(fā)后有些房東會以直接換鎖等各種方式迫使承租人搬離。 此外，采用“租金貸”模式的承租人被迫搬走后，每月仍需繼續(xù)償還“租金貸”，這使得承租人的合法權(quán)益受到了極大的侵害。

(四)額外收租，隨意攤派費用

為了增加利潤，在激烈的市場競爭中站住腳，有些住房租賃企業(yè)在承租人入住房屋后，向承租人高價收取水電、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)等基礎(chǔ)費用，甚至是捏造的、一些莫須有的、承租人完全沒有享受到的各種“服務(wù)”費用。 在合同租期屆滿后，有些住房租賃企業(yè)認(rèn)為承租人不會費時費力糾纏，就以各式各樣的由頭減扣甚至拒絕返還租房押金，給承租人造成財產(chǎn)損失。

(五)中介私自簽協(xié)議，承租人莫名“被貸款”

有些住房租賃企業(yè)提出“信用租房”的口號來吸引承租人，但在簽合同過程中卻模糊“租金貸”概念，更有甚者故意縮小隱藏“貸款”字樣或者在協(xié)議、App 頁面做手腳；有些工作人員還會以快速簽約為由直接拿走承租人手機進行操作，承租人以為簽訂的是正常的房屋租賃合同，但實際上承租人可能已在不知情的情況下簽下了貸款合同。 這種情況甚至在一些大型住房租賃企業(yè)內(nèi)也屢見不鮮，嚴(yán)重影響了承租人的權(quán)益[9]。 有些承租人在長租公寓“跑路”、被房東強行清退后，仍會不時收到第三方借貸平臺各種形式的“催收騷擾”，不僅本人和周圍人的正常生活會被打擾，其個人征信也會受到極大影響。

(六)無處維權(quán)或者維權(quán)成本過高

大多數(shù)承租人被收取不合理的高價費用后，無處維權(quán)或者跟住房租賃企業(yè)反映后得到“不住馬上走”等回應(yīng)，最終只能忍氣吞聲；有些住房租賃企業(yè)“跑路”后，承租人投訴無門，房屋又被同為受害者的房東收走，承租人無法承擔(dān)高額的律師費只能求助于法律援助，而更多的承租人選擇自認(rèn)倒霉。 長租公寓模式下的艱難維權(quán)之路使得承租人權(quán)益面臨巨大風(fēng)險。

三、 完善長租公寓承租人權(quán)益保障的建議

(一)建立相應(yīng)的住房租賃企業(yè)管理制度，制定相關(guān)法律規(guī)范

首先，要加大對住房租賃企業(yè)的資格審查力度，建立市場準(zhǔn)入制度，將沒有資質(zhì)或者不合格的住房租賃企業(yè)排除在市場之外，防止長租公寓市場魚龍混雜。 同時還應(yīng)建立市場禁入制度，即把嚴(yán)重違反市場秩序和規(guī)則的企業(yè)清除出長租公寓市場，并禁止其再行進入[10]。 建立長租公寓自律組織、行業(yè)自律協(xié)會，制定相關(guān)行為細則，建立考核制度，將考核未通過的企業(yè)及時進行公布，并予以一定的行業(yè)處罰。 同時，還應(yīng)明確長租公寓相關(guān)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的長租公寓質(zhì)量監(jiān)測機制和嚴(yán)厲的處罰政策，大力打擊群租房、隔斷房的情況，以保護承租人的入住健康。

其次，要建立相關(guān)的租金監(jiān)督管理制度，比如住房租賃企業(yè)收到租金后必須強制留存一定比例的租金交由法定的金融機構(gòu)代為保存和管理，以避免企業(yè)用預(yù)繳的“租金池”盲目擴張市場而造成企業(yè)資金壓力過大甚至資金鏈斷裂的局面，也可以避免發(fā)生房東因收不到租金而趕走承租人的情形。

此外，對“租金貸”的情況，由于住房租賃企業(yè)與貸款平臺之間一般存在著互利協(xié)議，兩者結(jié)成利益共同體來對抗承租人，承租人自然處于弱勢地位并承擔(dān)了大多數(shù)的風(fēng)險[11]，故需要制定相關(guān)制度，在必要的時候可以突破合同，借鑒“關(guān)聯(lián)合同”理論，將基于房屋租賃合同產(chǎn)生的抗辯權(quán)延伸適用于有關(guān)聯(lián)性的金融貸款合同中。 若住房租賃企業(yè)違約導(dǎo)致租賃合同解除，承租人可以拒絕繼續(xù)向貸款平臺還款，以保護處于弱勢地位的承租人的合法權(quán)益。

(二)加大政府的參與和幫助力度

為加快司法處理訴訟進程，可以由相關(guān)政府部門指定律師事務(wù)所集中代理因長租公寓引發(fā)的公益訴訟或者集團訴訟，盡快為各利益受損方挽回損失。對因為疫情影響或因為盲目擴張而陷入或者瀕臨資金鏈斷裂的住房租賃企業(yè)，可以采取地方財政或者地方國有企業(yè)對其給予一定流動資金的支持和融資優(yōu)惠政策，以維系其資金鏈，并進行企業(yè)改革或者為善后處理爭取時間；對經(jīng)營管理不善，經(jīng)營困難或者已經(jīng)“跑路”的住房租賃企業(yè)，政府或者國有企業(yè)在投入流動資金的同時，可以對這類企業(yè)進行接管、重整，使其平穩(wěn)退出長租公寓市場，化解社會矛盾。

(三)嚴(yán)守健康發(fā)展和誠實信用原則

住房租賃企業(yè)應(yīng)穩(wěn)步規(guī)劃，不應(yīng)盲目擴張而使自己陷入或者瀕臨資金鏈斷裂最后被迫“跑路”的局面。 在裝修方面，住房租賃企業(yè)應(yīng)在保證承租人生命健康安全的前提下節(jié)省裝修成本，不可一味逐利而無視道德底線。 在采用“租金貸”形式快速回籠資金時，運營商應(yīng)做到以下兩點:一是確保承租人有充分的知情權(quán)。 住房租賃企業(yè)在進行“租金貸”模式的推薦介紹時，必須保證所有的信息和風(fēng)險已經(jīng)完全披露和釋明給承租人。 二是尊重承租人的自主選擇權(quán)。 在充分進行信息披露和風(fēng)險釋明的基礎(chǔ)之上，尊重承租人的意見，由其自主判斷是否選擇通過“租金貸”模式來享受相應(yīng)的優(yōu)惠措施；不可誘導(dǎo)甚至暗中操作幫承租人辦理“租金貸”業(yè)務(wù)。

(四)增強承租人自身防范和維權(quán)意識

承租人要增強自我防范意識，簽合同前最好先實地考察，考察是不是隔斷房，屋內(nèi)管道、電線的鋪設(shè)、室內(nèi)氣味是否正常。 簽訂合同時要確保合同樣式正常，內(nèi)容權(quán)責(zé)清晰，對雙方違約的賠償細節(jié)以及各種“隱形費用”必須提前問清并在合同上注明。住房租賃企業(yè)所給出的承諾也必須落實在合同上，以防產(chǎn)生口頭承諾和所簽合同內(nèi)容不一致的情況。同時必須明確支付方式，避免誤入“租金貸”，遇到亂收費等可以打電話給相關(guān)機構(gòu)及時投訴。

當(dāng)長租公寓發(fā)生問題時，承租人要敢于維權(quán)，首先要注意保存好各項證據(jù)，對合同、轉(zhuǎn)賬和聊天記錄、廣告宣傳冊等證據(jù)和資料，及時進行收集整理。 同時積極與房東協(xié)商，認(rèn)清房東也是長租公寓“爆雷跑路”的受害者，雙方各讓一步，達成協(xié)議。 先將自己安頓下來，避免房東暴力收房，導(dǎo)致被迫搬離的情形發(fā)生，保證自己合法利益的最大化。 最后通過向市場監(jiān)管部門舉報、報警等手段，讓政府公信力介入糾紛中，解決矛盾，或者撥打法律援助熱線，通過向法院訴訟、調(diào)解等方式要求住房租賃企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、 結(jié)語

綜上，長租公寓模式是住房租賃市場迅速發(fā)展的產(chǎn)物，因相關(guān)法律法規(guī)不夠完善以及監(jiān)管的缺失，長租公寓模式在加快城鎮(zhèn)化進程的同時，也導(dǎo)致作為弱勢群體的承租人承擔(dān)了許多不合理的風(fēng)險，我們有必要從各個方面采取一定的措施來保護承租人的合法權(quán)益。 保護承租人的合法權(quán)益，就要建立相應(yīng)的住房租賃企業(yè)管理制度，制定相關(guān)法律規(guī)范，對相關(guān)企業(yè)的租金進行監(jiān)管，做好市場篩選，對不合格的企業(yè)進行剔除或懲罰，引用“關(guān)聯(lián)合同”理論保護承租人權(quán)益；政府在必要的時候應(yīng)向承租人及住房租賃企業(yè)提供幫助，使其擺脫“爆雷跑路”困境，保持房屋租賃市場的健康持續(xù)發(fā)展；住房租賃企業(yè)應(yīng)秉持健康發(fā)展原則，不盲目擴張，以誠實信用原則進行業(yè)務(wù)活動；承租人自身也要增強防范和維權(quán)意識，以免落入風(fēng)險之中。