房地產企業內部控制與風險管理研究

文/陳霞（春秋朗潤健康科技[北京]有限公司）

在國內房地產企業高速發展的背景下，資本的集中度快速提高，尤其在房地產企業依然擁有較大經營規模的情況下，內部控制和風險管理的相關需求也變得更加強烈。因此，對房地產企業進行內部控制與風險管理工作改良策略的制定，是很多房地產企業工作人員重點關注的問題。

一、房地產企業內部控制與風險管理的重要意義

從當前房地產企業在經營規模的集中度逐步提升的情況下，承受著較大的運營風險，實現對內部控制相關工作的調整創新，可以使房地產企業在新時期實現更高水平的運行。在房地產企業探索內部控制工作的改革路徑過程中，企業的戰略目標將得到更高水平的實現，房地產企業可以在內部各項資源的合理配置之下，更好地滿足風險管理工作的運行需要，使風險因素的識別與應對可以擁有更理想的條件。內部控制工作的探索改良可以使房地產企業的內部治理結構得到優化，尤其可以保證房地產企業結合自身的實際情況對風險防控措施進行合理設計，并保證內部成員具備更強的風險控制能力。國內的房地產行業正處在調控的關鍵階段，提高內部控制工作的總體質量，并優化房地產企業的風險管理策略，可以使房地產企業更好地滿足經濟轉型的客觀要求，使房地產企業的核心競爭力得到有效提升，以此提高房地產企業的風險應對能力。

二、房地產企業內部控制與風險管理存在的問題

（一）財務報表的編制缺乏規范性

目前，一些房地產企業在制定財務報表編制的相關策略過程中，對于房地產企業的資產安全保護需求缺乏有效關注，雖然嘗試了拓展財務報表編制范疇，但對于影響生產和經營活動的因素關注程度較低，導致財務報表的編制無法有效規避經濟損失。一些房地產企業在制定財務報表編制策略的過程中，對于會計信息的真實性與可靠性缺乏有效的評估，未能對虛假信息進行全面屏蔽，誤導性信息的危害分析存在不足，無法在信息遺漏問題得到有效應對的情況下，實現對財務報表的高水平應用。一些房地產企業在制定財務報表編制的具體方案過程中，對于成本控制的相關需求缺乏足夠重視，未能根據投資群體的特點，制定財務報表編制方案的創新策略，導致財務報告的編制無法全面滿足房地產企業工作人員的利益訴求，也使得財務報告編制團隊成員無法在明確信息需求的情況下，為財務報表的進一步改良積累經驗。

（二）資金管理與周轉存在不足

部分房地產企業在制定內部控制和風險管理方案的過程中，對于資金周轉情況的重視程度較低，缺乏對房地產項目實施順利性的考察，未能根據房地產項目開發建設的特點制定資金周轉管理的具體方案，導致危害房地產企業健康運營的因素無法得到有效排除，難以為資金的有效周轉及合理應用提供必要支持。一些房地產企業雖然進行了內部控制工作的改革探索，但對于現金流的變化情況缺乏有效分析，未能對資金支出各環節的銜接情況進行精準分析，導致土地評估等關鍵性費用的構成情況無法得到明確，難以在資金凈流出狀態得到明確的情況下，憑借內部控制手段為資金的高水平周轉提供幫助。一些房地產企業對于自有資本金的應用情況缺乏有效分析，未能對土地款繳納以及契稅登記等關鍵工作進行合理設置，導致資金流出量無法保證控制在合理區間，也使得款項分期繳納管理的相關行為難以得到有效應對。

（三）銷售風險的防控質量較差

目前，一些房地產企業在制定銷售風險的防控策略過程中，對于期房和現房的差異缺乏有效分析，未能結合房地產行業主流業態的特點，實現對銷售風險管控策略的有效制定，導致房地產企業銷售風險控制行為無法在提高風險應對水平方面發揮積極作用。一些房地產企業在探索改良內部控制手段的過程中，對于銷售環節和收款環節的工作特點缺乏有效分析，未能對房地產企業銷售工作的前提條件進行有效總結，導致內部控制工作無法在改良商品房預售協議方面發揮積極作用，難以在提高房款預收水平的基礎上，為商品房銷售合同的改良提供幫助。一些房地產銷售風險防控策略在制定的過程中，對于竣工驗收等工作的實施情況缺乏詳細考察，導致內部控制方案的設計無法與銷售風險管控的實際需求實現有效銜接，難以在有效規避銷售風險的情況下，為房地產企業的安全運行提供更高水平的保障。

（四）成本風險未能得到有效控制

部分房地產企業在制定成本風險管控的相關策略過程中，對于土地款招拍掛的相關情況重視程度較低，缺乏對成交綜合價特點的研究，導致符合房地產項目建設需求的配套費用無法得到有效管控，難以在土地契稅得到高水平管理的情況下，實現對各類前期費用的有效供給，也使得房地產企業無法憑借成本風險分析的方式實現對內部控制工作的進一步優化。一些房地產企業雖然具有控制成本風險的愿望，但對于房地產項目的結構和形式變化特征缺乏有效分析，未能對房地產項目建設和使用的實際情況進行精準預測，導致成本風險的各項控制措施難以具備更高的有效性，也使得內部控制工作在防控成本風險方面的作用無法得到體現。

（五）內部控制措施存在滯后性

目前，一些房地產企業在進行內部控制方案設計的過程中，對于內部控制措施的滯后性特點分析考察存在不足，缺乏對房地產企業工作流程和工作模式特點的關注，導致內部控制措施的滯后危害無法得到明確認定，難以在內部控制相關舉措得到及時執行的情況下，進一步滿足房地產企業的風險應對需要。一些房地產企業雖然具備應對內部控制滯后問題的愿望，但對于規劃設計和產品標準的重視程度較低，缺乏對房地產企業運營模式特點的關注，導致房地產企業無法在提高制度創新和文化創新質量的同時，為內部控制滯后問題的應對提供幫助。一些房地產企業在管控內部控制滯后問題的過程中，對于房地產市場的差異性特征缺乏有效關注，未能結合多元化市場需求的特點，制定內部控制措施的改革方案，導致房地產企業內部控制工作模式無法得到相應的調整創新，難以在規避內部控制滯后問題的情況下，為風險因素的全面完整控制提供必要支持。

（六）內部控制監督管理質量較差

目前，部分房地產企業內部控制策略在制定過程中，雖然具備防范風險的愿望，但對于內部控制監督管理的相關行為重視程度較低，缺乏對房地產企業利潤特征的考察，導致財務紀律無法得到完善，難以在內部控制監督管理工作的幫助之下，實現風險因素的及時有效應對。

（七）內部控制未能有效規避投資風險

目前，一些房地產企業在開展投資工作的過程中，未能有效使用內部控制手段對風險因素進行有效規避，缺乏對投資工作密切關聯因素的分析，內部控制風險應對策略的設計存在不足，未能對市場環境變化情況進行總結，導致內部控制策略的制定與房地產企業的宏觀監督工作無法實現有效銜接，難以在投資風險因素得到有效控制的情況下，保證房地產企業實現更高質量發展。

三、房地產企業內部控制與風險管理工作的改良策略

（一）提高財務報表的編制規范性

房地產企業在制定財務報表編制工作的改良策略過程中，一定要加強對資產安全情況的關注，尤其要對影響房地產企業常規經營活動的因素進行有效分析，使財務報表可以在規避經濟風險方面發揮更大的作用，以便房地產企業能夠擁有更強的風險應對能力。房地產企業在探索財務報表編制工作改革路徑過程中，要加強對會計信息真實性的重視與考察，尤其要對虛假信息問題進行有效應對，使各類誤導性信息能夠得到完整的規避，以便能夠在提高信息披露完整性的情況下，為財務報表編制工作的進一步調整提供必要支持。房地產企業在制定財務報表編制的具體策略過程中，還需要加強對經營方針制定情況的重視，從壓縮成本的角度出發，制定財務報表編制工作的改革方案，使財務報表可以在實現企業利潤最大化方面發揮作用。房地產企業財務報表編制工作的改革還需要加強對規避重大差錯的重視，尤其要對舞弊現象可能構成的損失進行預測，使財務報表編制工作的重要價值得到顯現，進而提升財務報表的應用質量。

（二）提升資金管理與周轉水平

房地產企業在制定內部控制和風險管理工作方案的過程中，一定要對資金周轉相關情況足夠重視，尤其要對影響房地產項目建設和銷售順暢性各方面因素進行總結，使資金管理和周轉行為得到相應的改進，以便能夠在合理設置資金周轉模式的基礎上，為房地產企業進一步提高資金管理能力提供有力支持。在設計內部控制的具體方案過程中，要加強對房地產企業現金流情況的關注，尤其要對資金管理各工作環節的特征進行有效分析，以便能夠有效地結合資金流占用信息實現對資金管理和周轉方案的有效調節，為房地產企業進一步強化內部控制執行力提供幫助。房地產企業在設計資金周轉管理的具體策略過程中，需要加強對土地評估費用和土地競買保證金的關注，尤其要對土地款繳納與契稅登記等行為做出相應的調整，使房地產企業可以有效地提升資金管理與周轉質量，保證房地產企業可以在合理控制資金流出量的情況下，為風險因素的有效規避提供有力支持。

（三）提高銷售風險的防控質量

房地產企業在制定銷售風險防控的具體策略過程中，一定要加強對現房和期房差異的研究，尤其要結合房地產企業的實際情況，對房地產行業的主流業務信息進行有效分析，使銷售風險的防控可以獲得內部控制工作的精準支持。房地產企業在內部控制策略設計過程中，需要對銷售環節和收款環節的風險特征進行有效分析，尤其要對房地產銷售的前提條件進行總結，使銷售許可證管理等行為方式可以得到相應創新，以便能夠在預售協議的幫助之下，為規避房地產銷售風險提供有力支持。房地產企業的內部控制策略在制定過程中，還需要對銷售合同的價值足夠重視，尤其要在工程完成竣工驗收之后，實現對收入的有效確認，使內部控制手段可以在銷售風險防控工作中發揮更大作用。要加強對房地產商品價值特點的重視與研究，并對收入環節的確認情況進行詳細考察，使房地產企業可以有效提高預收款安全性，以此具備更強的銷售風險防控能力。

（四）提高成本風險的控制水平

房地產企業要從改良內部控制的角度出發，制定成本風險的控制策略，根據土地款與招拍掛的特點，制定成本風險控制的具體策略，使房地產企業可以在配套設施建設和契稅管理等方面取得進展，并保證在關鍵性成本構成情況得到明確的情況下，進一步提高成本風險控制質量，使內部控制工作的重要性可以借此得到顯現。房地產企業一定要加強對房地產項目建設安裝情況的關注，并對安裝成本的預算價格情況加以研究，使房地產企業的成本風險控制工作可以與建筑的結構和形式特點相符合，使房地產項目規劃方案可以得到相應的調整，以便能夠在施工監理和配套資源供給方面取得更大成效，使房地產企業可以在內部控制手段的幫助之下，具備更強的成本風險控制能力。

（五）拓展內部控制措施的影響力

房地產企業要從調整內部控制流程的角度出發，制定拓展內部控制措施影響力的具體策略，尤其要對內部控制執行過程中各項權力的行使情況進行有效研究，使內部控制工作策略可以得到更高水平的創新，進而提升房地產企業的風險控制能力。房地產企業的工作人員在制定內部控制具體策略的過程中，需要加強對房地產規劃設計以及產品標準的關注，尤其要對房地產企業的運營模式特征進行有效分析，使房地產企業可以在內部控制舉措得到改進的情況下，保證有效拓展內部控制措施的影響力，使房地產企業可以具備防控財務風險的強大能力。房地產企業要加強對多元化市場需求的關注，尤其要對房地產產品創新的客觀需求進行總結，使內部控制工作的調整可以擁有足夠明確的目標，以便能夠結合風險因素的控制需要進一步提高內控措施的影響力。

（六）提高內部控制監督管理質量

房地產公司需要加強對內部控制監督工作的重視，結合房地產行業的盈利特征，對內部控制監督管理行為進行調整優化，使房地產公司的內部控制舉措得到更加順利的推進，并保證在內部控制相關舉措得到有效監督的情況下，更好地滿足房地產公司的盈利需求。

（七）利用內部控制手段實現投資風險的有效應對

房地產企業在探索改良投資風險管控策略的過程中，一定要保證內部控制手段得到有效應用，尤其要對房地產行業的宏觀形勢進行分析研究，結合土地資源儲備等關鍵性信息，實現對投資管理平臺的有效構建，使內部控制手段的作用可以得到更加全面的發揮，并保證房地產企業的各項投資風險能夠實現更加有效的應對。

四、結論

國內的房地產企業實現了連續多年的快速發展，急需通過強化內部控制的方式實現對風險因素的預防和控制。

因此，對房地產企業內部控制與風險管理的相關問題進行總結分析，并制定符合房地產企業實際情況的內部控制與風險管理工作改良策略，對確保房地產企業的高質量發展，具有十分重要的意義。

相關鏈接

內部控制，是指一個單位為了實現其經營目標，保護資產的安全完整，保證會計信息資料的正確可靠，確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性而在單位內部采取的自我調整、約束、規劃、評價和控制的一系列方法、手段與措施的總稱。

內部控制是社會經濟發展的必然產物，它是隨著外部競爭的加劇和內部強化管理的需要而不斷豐富和發展的。