基于問卷調查分析房地產住宅項目施工進度延期的影響因素

彭 培 王玲川

近年來，在國家宏觀調控房地產發展的政策背景下，住宅項目的成功與否越來越受到施工進度的影響，工期延期的項目有很多，給從事住宅項目建設的相關企業帶來了極大的經營風險，特別是房地產開發企業和施工企業[1]。影響房地產施工進度的因素眾多，有來自項目內部管理方面的因素，也有來自宏觀政策環境方面的因素等[2]。本文重點分析了住宅項目施工進度延期的影響因素。

1 住宅項目施工進度延期的影響因素

本文采用文獻調研和問卷調查法分析各種因素對住宅項目施工進度延期的影響[3]。通過對知網中研究住宅施工項目的文獻進行分析，同時結合實際訪談，得到影響住宅項目施工進度的關鍵因素共計27個，可以劃分為6類，如表1所示。

運用表1 中的影響因素設計李克特五級量表調查問卷，來調查受訪者對特定因素影響項目施工進度延期的程度，受訪者根據自己的工作經驗及認知判斷特定因素影響住宅項目施工進度延期的程度，最后對獲得的問卷進行描述性統計分析[4]。

表1 住宅項目施工進度延期的影響因素

2 問卷調查

以C 市的某住宅項目為例，該項目位于主城區核心地段，總建筑面積約為5.39 萬m2，項目總投資約10.79 億元，占地面積約16 133 m2，包括3 棟24 層住宅和一棟33 層住宅。項目開工時間為2019 年10 月12 日，計劃竣工時間為2021 年9 月30 日，實際竣工時間為2022 年8 月29 日，項目實際延期竣工333 d。

選擇參與該項目建設的相關單位經驗豐富的管理人員及技術人員進行問卷調查，受訪者包括業主單位管理人員、項目經理、生產經理、各專業工程師、設計師及采購人員等[5]。從表2 可以看出，樣本混合程度好，具有較好的代表性。紙質問卷和網絡電子問卷一共發放75份，其中回收67 份問卷，有效問卷65 份。

表2 受訪者的工作單位和工作時間統計表 （單位：人）

3 數據分析

對回收的問卷數據進行分析，對于一級影響因素“項目自身因素”，78.3%的受訪者認為二級因素“項目施工范圍不明確”“項目本身存在不合理工期”等對項目施工進度延期影響非常大[6]。

對于一級影響因素“相關參與方因素”，69.8%的受訪者認為二級因素“總分包單位現場施工組織不到位”“業主單位決策效率低”“五方責任主體單位之間現場協調不佳”等對項目施工進度延期影響非常大。

對于一級影響因素“環境因素”，63.3%的受訪者認為二級因素“極端天氣干擾”“政策法規變化及政府行政干預”“項目所處位置交通不便、影響運輸”等對項目施工進度延期影響非常大[7]。

對一級影響因素“人的因素”，80.7%受訪者認為二級因素“各專業施工班組工人不足”“工人施工作業水平低”等對項目施工進度延期影響非常大。

對于一級影響因素“施工工藝、技術及施工組織因素”，65.4%的受訪者認為二級因素“機械效率使用低”“施工生產組織不科學合理”等對項目施工進度延期影響非常大。

對于一級影響因素“資金保障及付款效率”，85.4%的受訪者認為二級因素“業主方對總包、甲供材等單位付款不及時”“總包對分包、勞務、材料供應商等單位付款不及時”“勞務班組對各專業工人付款不及時”等對項目施工進度延期影響非常大。

對于一級影響因素，77.4%的受訪者認為“相關參與方因素”和“資金保障及付款效率”對項目施工進度延期的影響非常大，61.4%的受訪者認為“人的因素”對項目施工進度延期的影響大[8]。

4 住宅項目施工進度管控的相關措施

4.1 加強項目方案可行性論證，明確項目目標實現路徑

對于新建住宅項目，前期項目定義及可行性研究階段對項目能否取得成功，尤為重要，業主單位在項目決策階段應該明確項目在質量、成本、進度以及安全文明等方面的總體目標，并且反復論證其目標實現的可行性。特別對項目進度目標的論證，應考慮多種條件下進度目標實現的可行性，才能制定最合理的目標工期。同時，要明確進度目標實現的達成路徑，需要投入的人力、物力和財力等資源。項目在后期實施過程中會涉及很多相關參與方的利益，為了避免不必要的糾紛和矛盾，進而影響施工進度，在項目前期應該明確各相關參與單位的施工范圍、權利和義務，避免因施工范圍擴大、工程變更等原因造成進度延期，盡可能減少由于前期方案論證不到位對施工進度的影響。

4.2 建立以項目成功標尺為導向的相關參與方溝通機制

從歷史經驗來看，項目各相關參與方之間的溝通對于實現住宅項目施工進度目標非常重要，有利于提高工作效率。為了能夠更好地調動各個參與方的溝通積極性，實現各自的項目目標，有必要建立以項目整體成功標尺為導向的溝通機制，落實各項會議制度。為提高溝通效率，可以利用項目門戶網站、微信、釘釘等在線辦公工具，建立各自單位內部和外部的溝通群。

4.3 建立項目全周期計劃進度動態預警體系，壓實進度目標落實責任

目前，絕大多數項目參建單位都有能力編制各個施工階段切實可行的進度計劃，關鍵在于每一個計劃節點能否實現，所以最重要的還是進度計劃的執行與過程監控。一方面，項目各參建單位可以利用信息化技術建立全周期的進度計劃系統體系，利用信息化技術實時監控每一個計劃節點的完成情況，若發現存在延期風險，應立即向項目部匯報，并采取應對措施。另一方面，要明確計劃節點的責任單位及每一個計劃節點的責任人，落實進度計劃節點責任制，對提前完成計劃節點和延期完成節點，要有對應的獎懲措施。

4.4 逐步建立以開發商企業信用為主的住宅項目資金監管制度

隨著政府出臺“三條紅線”等政策整治房地產開發亂象，自身資金實力不強的開發商無法保障所有項目正常支付工程款，由于開發商拖欠施工單位工程款或預付款，影響施工單位的資金周轉，這也是造成項目停工、施工進度延遲的重要原因。

因此，要確保住宅項目的正常施工，首先要確保開發商有足夠的項目開發資金，同時要確保項目預售款資金專款專用，優先用于本項目工程款支出，設立監管銀行、建設主管部門及開發商三方共管的資金監管賬戶。

同時，探索建立以開發商企業信用為主的預售款監管制度，堅持信用好的監管資金比例少、信用差的監管資金比例逐步提高的原則，在項目開發的過程中動態評估項目資金支付風險，及時預警，確保正常推進施工進度。

4.5 完善施工組織設計

施工組織設計是保障項目施工全過程實現科學管理的重要手段，但目前很多項目的施工組織設計還存在針對性不強、可操作性不強等缺陷，對項目施工過程中的重難點分析不夠清晰，不能有效解決施工現場的實際問題，嚴重阻礙了項目施工進度的正常推進。因此，在項目施工前應進一步加強對施工組織設計的深化，結合現場實際情況，清晰地描述項目的工藝操作要點、施工重難點，提高施工組織設計的針對性、獨特性和適用性。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技術在建筑行業的應用，改變了傳統施工利用橫道圖、網絡圖等工具進行進度控制的管理模式，在項目施工前可通過BIM 技術的4D 模擬功能優化項目進度計劃，預測現階段項目實際投入的人員、機械和材料是否滿足現場需求，如有偏差可及時采取糾偏措施，確保項目整體進度處于可控狀態。加快BIM 技術在住宅項目中的應用，有利于優化項目進度管理流程，減少人力、物力等資源的投入。

4.6 提高精細化管理水平，逐步建立項目全生命周期一體化管理模式

傳統的住宅項目施工管理模式存在管理粗放、協調溝通效率低等問題，沒有貫徹落實主動控制、動態控制等項目管理理念，各個參建單位之間主要依靠人工進行工作協調，信息共享程度十分有限，解決問題不及時，導致項目進度拖延、窩工等問題時常發生。

因此，為了解決項目進度拖延的問題，需要重新整合項目資源，建立項目全生命周期一體化管理模式（Integrated Management Mode of Project Life Cycle，IMMPLC）。這種模式由業主方牽頭并負責整體協調，從每個參建單位中選擇1 ～2 人組成項目全生命周期一體化管理團隊。

此外，可以利用BIM、大數據、物聯網等信息技術提高項目管理的精細化管理水平，實現項目組織、資源、目標、管理責任和利益的整合，從項目全生命周期角度，利用信息化智能化手段實現對住宅項目施工進度的主動控制、動態控制。

5 結語

住宅項目施工進度安排是否科學合理，在施工過程中能否按照計劃實現進度目標，最后交付業主，這直接關系到人們的切實利益，必須提高對住宅項目進度管理的認識，監控風險，及時采取切實有效的措施，有效控制各類因素對項目進度的影響，確保項目的正常施工和順利交付。