投資學區房是不是交“智商稅”？

在一個向來重視教育的國度，每一個家長都擔心自己的孩子“輸在起跑線”上，家長愿意為了所謂更好的學校付出更高的代價。

學區房在中國是個特殊的存在。它一邊連著教育，無數家長將名校作為孩子“成龍成鳳”的重要通道，而與名校捆綁的學區房一路水漲船高;另一邊連著房價，優質學區房相比普通住房存在明顯溢價，學區房在樓市上行期的漲幅高過普通住房，而面臨樓市下行周期的抗跌性也更強。

越來越貴的學區房

12平方米360萬元，每平方米均價30萬元。這里不是寸土寸金的深圳灣，也不是房價冠絕全國的上海黃浦江畔，而是北京西城區的“老破小”。沒有廚房，沒有獨立衛生間，電線交錯，墻面斑駁，每平方米均價卻高出天際，唯一的原因只有一個：這是學區房。

樓市上行周期，學區房的價格越來越高。北京有學區房標價在堵車的幾分鐘期間從580萬元漲到了600萬元，上海某37平方米學區房標價748萬元，單價近20萬元，直逼兩千米外的頂級豪宅湯臣一品。

一般而言，學區房相比普通房子，一般溢價10%～30%。頂級學區房的溢價，甚至超過50%。

在一個向來重視教育的國度，每一個家長都擔心自己的孩子“輸在起跑線”上，家長愿意為了所謂更好的學校付出更高的代價。我國義務教育執行的是“就近入學”規則，一套房子對應一所學校，學校實力強弱懸殊，自然帶動對應的學區房價格出現差異。經濟學家任澤平通過對北京10年房價走勢的追蹤發現，大都市圈、地鐵房、學區房以及受益于城市外擴的地區漲幅更大。

學區房不會一勞永逸

學區房的存在有其現實背景，但盲目投資學區房也不乏交“智商稅”的成分。

就其現實背景而言，由于教育資源不均衡，優質名校學位成了稀缺資源，供求失衡自然引發家長瘋搶，導致學區房溢價，并形成了惡性循環。

事實上，優質學位固然能提供一流的師資環境、良好的同學及家長圈層，但在應試教育之下，并不能保證直通一流大學。

一個例證是北京海淀區和西城區的高考成績。西城區是北京名校學區資源最為集中的區域，學區房價格冠絕全國。然而，西城區連續幾年的高考成績卻讓人大跌眼鏡，西城區高分考生居然不到海淀區的1/4。據《中國經濟周刊》統計，2020年北京高考，700分以上考生共80人，其中海淀區57人、西城區14人、東城區6人、朝陽區3人。海淀區雖然考生數量在北京各區中位居首位，但這不是高分考生居多的首要原因。從高分考生占比來看，海淀區為0.47%，西城區為0.22%，考生數量相差并不太懸殊。

這或許只是個案，但越來越多的案例說明，學區房并不是一勞永逸的。在所有教育投資中，學區房無疑是最大的一筆，也是許多普通家庭無法消化的巨款，這筆投資與收益是否對等，確實需要引發思考。

當然，不得不承認，教育資源不均衡的問題不解決，學區房問題可能一直無解。這幾年，學區房已經納入高層決策視野，而相關治標治本之策都在大力推進，諸如多校劃片、集團化辦學、教師輪崗、租購同權、人地錢掛鉤等行之有效的經驗正在推廣開來，這些舉措將會逐漸改變學區的格局，給學區房投資帶來諸多不確定性。

學區房的風險

2021年4月中共中央政治局會議曾明確提出：防止以學區房名義炒房價。這意味著學區房即將面臨“房住不炒”的強約束。事實上，除了“房住不炒”的層面之外，學區房的風險越來越多。

其一，學區資源重新分配的風險。北京正在推進的“多校劃片”，意在為全國義務教育改革做出可行性探索。事實上，教育部已經連續多年發布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，積極穩妥采取多校劃片模式。

多校劃片為學區房投資帶來極大的不確定性。一個學區內有優質學校也可能有普通學校，巨額投資存在竹籃打水一場空的風險。花二三十萬元均價買了學區房，最后可能被分配到原來十來萬元單價的學區范圍，必將引起學區房價格的重新配置，讓“價高者得”的學區投資邏輯開始瓦解。

2021年，北京西城區有關部門明確規定，2020年7月31日后購房的家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。雖然短期內多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速復制到全國，但多校劃片已是大勢所趨，連作為“教育高地中的教育高地”的北京西城區都能大刀闊斧推進，遑論其他地方？

其二，政策變動的風險。學區房背后存在的教育溢價瞄準的是名校，有賴于教育政策的穩定性。一旦教育政策變動，那么學區房的教育溢價也會隨之變化，風險陡然增加。

近年教育政策變動越來越頻繁。前些年，蘇州工業園區在樓市調控壓力下，將“5年一學位”調整為“9年一學位”，學位鎖定期突然從5年變成9年。深圳有片區均價10萬元以上的公寓性質學區房被統一降分（學區購房分值），羅湖區某名校甚至試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學”的政策，雖然最后只是虛驚一場，但無疑發出警醒：政策變量，已經成為影響學區房的重要因子。

其三，城市格局洗牌的風險。過去坐擁教育、醫療、交通、商業等優勢的老城區，無法避免日益老化的命運，雖有“舊改”（老舊小區改造）加持，但前景勢必受到影響。雖然教育優勢一時不會消失，但隨著城市政務區和商務區的不斷轉移，城市人口向新區或新中軸線轉移，城市的白領和金領群體也隨之而轉移，從而形成新的教育高地。

要不要投資學區房？

在教育資源仍不均衡的當下，想要終結學區房顯然不可能。但越來越多的政策大變局，將學區房的投資屬性打得七零八落。還要不要投資學區房？對于這個問題，答案并非“是”和“否”那樣涇渭分明。學區房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什么樣的學區房。

其一，不要豪賭頂尖學區房，次頂級的學區房或許性價比更高。拿出市場30%的溢價去豪賭學區房，反要承受多校劃片、指標到區等政策的直接沖擊，反倒不如選擇溢價相對合理、不會因過度冒尖而被嚴打的學區房。

其二，投資單個學區房，不如投資優質教育資源聚集的區域。優質教育資源往往都聚集于中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校云集，不管是單校劃片，還是多校劃片，一般都不影響學區房的價值。

其三，在學區房選擇上，“老破小”優于“老破大”。許多老城區的舊房子，最大的價值就在于學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。

其四，跟著白領和金領群體走。一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。所以，一些政務區或商務區的準學區房，性價比反而高過老城區的傳統學區房。

其五，擴大護城河，不要只盯學區房一個概念。無論是租售同權，還是多校劃片，乃至教師輪崗，都將是改革的大方向，學區房本身的溢價效應必然不及過去那么堅挺。這時單純只具備學區房概念的房子，抗風險能力就難以高估。

找到有學區、有交通、有商業乃至商務配套的資產，才能獲得更深的護城河。

（摘自清華大學出版社《中國城市大趨勢：未來10年的超級新格局》）