基于灰色關聯法的LT房地產項目經濟效益影響分析

馬巧瑩

(成都理工大學 管理科學學院，四川 成都 610059)

正是悠久的歷史底蘊和迅猛的經濟發展，成都連續13年獲得“中國最具幸福感城市”的稱號。隨著從外地入蜀投資人員人數的增加、在蓉工作比例的提高，成都的經濟獲得了更高速的發展，當地消費者們對于住宅的品質有著越來越高的要求，對高檔次居住樓盤的需求也逐漸趨旺。2016年以來，影響成都住宅市場變化最深的就是限購政策的出臺。大大小小的政策幾十條，不斷在完善住房限購機制。在此背景下，成都市各個區市縣的房地產行業也受到影響。LT房地產項目谷落于歷史名城——崇州，位于成都的近郊，其經濟也跟著成都的迅速騰飛而受到頗大影響。合理確定房價有助于房地產行業穩定和良好發展[1]。

1 行業發展分析

1.1 房地產行業綜合分析

1998年以來，房地產行業作為政策支撐點在其中發揮著十分重要的作用。其首先在北京、上海、深圳等幾大城市中迅速發展[2]，然而，一個行業的發展緩慢或過熱，都有其危害性。近年來，各類購房者懷著不同目的追逐房產，造成房地產行業不降反升的發展趨勢。房地產發展過熱會影響其他行業的可持續穩定發展，就是實體經濟的“抽血效應”，對居民消費的“擠出效應”以及對金融體系和經濟運行的“風險效應”[3]。為了保障房地產行業的穩定有序發展，2016年起成都市有關部門在經濟和行政方面頒布了系列政策和建議。在經濟方面，政府通過緊縮信貸和增加供應的方式提升信貸審核力度，防止信貸資金注入地產行業，并且控制土地開發使用率，保證住房的供應需求從而達到供需平衡。在行政方面，政府通過限購限售、控價搖號等方式:①將成都的主城區納入限購地區，從戶籍、社保、家庭住房擁有數等多個方面設置條件限制。②對于出售或轉讓的住房也有條件限制。在確定商品房價格時，需向有關單位提交審核表，控制合理房價。③購房者通過搖號的方式排序購買，一次只能參與一個項目，從而保障購房者的剛性需求。

1.2 LT房地產SWOT分析

LT房地產項目位于成都市崇州市三大新城的“南部新城”，隨著近幾年城市中心的基本轉移完成，項目所處地區的周圍配套設施較為完善，生活水平有良好保證。項目所處位置西至濱河路，東接世紀大道和崇雙路，北連永康路，南臨宏業大道。項目總面積約8 km2，居住用地為2.96 km2，規劃人口5萬人，交通發達，教育資源豐厚，并且公園、醫院、酒店、商貿城等配套完備。具體地區規劃信息如表1所示。

表1 地區規劃

SWOT分析，即態勢分析，是在競爭戰略專家邁克爾·波特和能力學派管理學家兩者研究的基礎上，以內部和外部環境綜合考量的研究方法，具有顯著的結構化、系統性的特點[4]。SWOT分析可以對項目的背景情勢進行全面、系統的分析，將研究對象的優勢點、劣勢點、機會點和威脅點等列舉出來，綜合考量項目的利弊性，從而對研究的對象作出相應的發展戰略規劃，通過減少資金浪費，避免不必要損失，降低風險，從而獲取最佳策略方式。

1.2.1 優勢與機會分析(SO)。①該宗地是崇中展業投資有限公司競投的，隸屬于崇州文旅集團，是目前崇州中國有資企業改革的排頭兵，位于南部新城，周邊配套設施建設是3個新城區中最為完善的，且作為崇州市努力打造的新三大新城區之一，是發展最為良好的地域。本項目發展起來后，將與宗地附近開盤的另外兩個樓盤互為補充，更好吸引購房者。②2010年國務院辦公廳發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，2020年成都市人民政府辦公廳出臺《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，2022年成都市住建局出臺《成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室關于進一步優化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》。上述通知可以有效引導房地產市場發展，有效地保證了剛需，合理抑制了炒房投資的發展，穩定了房價，從而為成都地區房地產行業的可持續發展提供了重要政策指引。③在宗地附近計劃實現城市交通、城際交通和軌道交通的無縫銜接以及乘客零換乘的目標。在重慶南路以東的地塊將依托快鐵的站點，打造集公交、客運、出租、地鐵等一體的10 min軌道交通圈，為南部新城區提供更為完善的交通服務。④該區域普遍樓距較小，綠化難以集中。恒福花園項目將以增加綠化、休閑區為著手點，為用戶提供更好生活環境，且建筑都將高要求達到《綠色建筑評價標準》，積極響應政府號召。

1.2.2 劣勢與威脅分析(WT)。①習近平總書記在十九大報告中指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，現如今崇州房地產進入回緩期，房價有了初步穩定。很多人處于觀望狀態不敢輕易出手。房地產商的土儲不再增加，大多數沒有在建中。②南部新城區的交通建設中，要求在該地塊無條件提供市政區劃道路，項目的規劃存在著不確定的因素。③項目的資金投入、銷售狀況以及風險預測是項目是否成功的關鍵。④隨著國家和地區房地產政策的力度加大，地產商在銀行融資難度的加大，房地產投資具有更大的風險。

通過對項目進行SWOT分析，可以就各優勢、機會、劣勢和威脅從購買源和消費目標入手，明確消費人群需求。將項目優勢因素轉換成營銷推廣策略及其賣點，在項目設計中規避劣勢點和威脅點，項目規劃上揚長避短，在后期營銷中突出優勢，進而形成項目開發銷售的一體化優勢。

2 模型構建

灰色關聯分析是一種多因素分析的方法。也就是說在灰色系統中，為了研究某一個項目受其他因素影響的強弱程度對比，以此來判斷相對關系的強弱[5]。

2.1 確定母序列和特征序列

母序列也稱為參考序列，即想要研究的序列。特征序列就是用來研究其與母序列關系緊密程度的幾組序列，也稱為比較序列。根據分析目的確定分析指標體系，設n個數據序列形成如下矩陣。

(1)

其中m為指標的個數，

(2)

i=1,2,…,n

參考數據列記作：

(3)

表1顯示了LT房地產項目的地區規劃情況。根據近幾年崇州幾座典型樓盤相關信息構建原始數據序列，見表2。其中：母序列為 X0′表示最低房價(元/m2)；子序列為：X1′表示地段，X2′表示占地面積(m2)，X3′表示總建筑面積(m2)，X4′表示容積率，X5′表示裝修狀況，X6′表示車位比，X7′表示物業費(元/m2/月)，X8′表示綠化率(%)，X9′表示配套設施，X10′表示小區定位。各影響因素與房價的關聯度如表3所示。對于其中無法用數據直接表述的影響因素按照程度進行定量設定。地段：按照地區繁華程度分為:5(繁華)，4(較繁華)，3(中等)，2(較不繁華),1(不繁華)；裝修狀況：1(毛坯)，2(簡裝修)，3(精裝修)；配套設施：1 km內是否有學校、醫院、公園、商圈、地鐵、公交車線；按擁有量劃分等級為：1，2，3，4，5，6，7，8；小區定位：5(別墅)，4(洋房)，3(中高檔電梯高層、洋房)，2(多層、高層帶電梯)，1(不設電梯多層)。

表2 各樓盤最低房價與各影響因素信息

2.2 歸一化處理

在表格中數據由于單位不同，無法進行直接比較。為了消除不同量綱的影響，因此在分析前需要對數據進行歸一化也稱作無量綱化處理。常見的方法有標準化和初值化。

(4)

(5)

i=0,1,…,n;k=1,2,…,m

無量綱化后的數據序列形成如下矩陣。

(6)

2.3 求解關聯系數

首先逐個計算每組比較序列與參考序列的差值的絕對值，即|x0(k)-xi(k)|(k=1,…,m,i=1,…,n,n為被評價對象的個數)，再對新的矩陣分別求出最小的和最大的元素。

(7)

分別計算每個比較序列與參考序列對應元素的關聯系數。

k=1,…,m

(8)

其中：ρ為分辨系數，0<ρ<1，若ρ越小，關聯系數間差異越大，區分能力越強。通常ρ取0.5。

2.4 求解關聯度序列

對各評價對象(比較序列)分別計算其各指標與參考序列對應元素的關聯系數的均值，以反映各評價對象與參考序列的關聯關系，并稱其為關聯序列，記為：

(9)

最后根據對關聯度值進行排序，得出結論。

3 結果分析

表3表示10個影響因素與房價之間的關聯度值大小。除占地面積X2′、總建筑面積X3′以外的影響因素與最低房價的關聯度較高，均在0.8以上，說明各影響因素與房價的一致性較高。各影響因素與房價的關聯序為R7>R8>R1>R10>R5>R4>R6>R9>R3>R2，即各影響因素與房價的關聯程度由大到小依次是物業費、綠化率、地段、小區定位、裝修狀況、容積率、車位比、配套設施、總建筑面積、占地面積。可見，物業費、綠化率與地段等與房價定價的一致性較高；而占地面積與總建筑面積等與房價定價的一致性較低。本項目在確定預售價格的過程中，充分考慮了上述影響因素，劃分一定的權重，并根據崇州市近來的房價走勢、周邊樓盤的售價和銷售狀況，我們的價格初期設定為商業建筑標價為16 500元/m2,住宅標價約為12 600元/m2左右，停車位暫定16萬元一個。同時這樣的價位在周圍樓盤中競爭力較大。

表3 各樓盤最低房價與各影響因素關聯度排序

4 風險分析

從項目的規劃設計到實際施工，再到后期的開盤銷售，整個過程都會面臨各個情況的風險，本次主要針對環境風險、政府政策風險、財務風險以及質量風險進行分析，并說明相應的應對辦法。

4.1 風險識別

不同的風險對項目的影響大小不同，產生的后果也截然不同。因此，應當對項目的各項風險做出充分的估計，從而保證項目的順利進行。相關影響因素有：①環境風險。項目建設會受到譬如天氣好壞、水電資源供應或者是周圍交通等問題的制約，可能會對工期、進度完成情況有所影響。甚至天氣會對施工建筑造成一定質量影響。②政府政策風險。因為政府會根據房地產的綜合不穩定發展作出相應的宏觀調控政策，所以房地產企業需要時時關注相關政策的頒布，盡快作出調整。尤其是要關注購房政策、物業稅收和貨幣利率等。③財務風險。資金在項目建設中起著舉足輕重的作用，充足的資金供應才能維持項目健康有序運轉。因此，在項目規劃時就要有完善的資金籌措計劃，確保在整個周期里資金鏈不會斷裂。由于整個項目的完成需要大量的資金注入，因此融資十分關鍵。在明確自身的資金投入后，需要向銀行貸款或與其他企業合作以此注入資金。④質量風險。管理人員需要在整個建設工程中把控建設節奏，監測施工狀況，確保建設有序穩定進行。工人們需要認真落實修建工作，嚴格按照規定進行，不能疏忽。在材料的選用上，要嚴格按照地區建筑標號要求，切忌偷梁換柱，濫用材料。

4.2 風險防范

為了保證項目的順利進行，除了要正確地識別風險，還需要及時應對和防范潛在風險。針對上述可能出現的風險，特做出如下應對措施：①對于天氣的變化，施工組應當具備預測能力，及時針對惡劣環境做出相應措施，以減少對施工周期和建筑質量的延遲和破壞。事先對天氣可能延誤的工期進行預估處理，減少損失。②施工過程中要考慮對污水、噪音以及建筑廢物的解決。對于污水的處理，可以通過河流的辦法，經市政排污管道排出；并在施工設備的選擇中，應盡量選擇噪音較小，在施工過程中對施工設備做減震處理；在施工過程中會產生許多建筑廢料，萬不可隨處丟棄，應當將其集中運到相關處理站，等待二次利用。

隨著房地產限購政策力度的加大，崇州整個房地產業都處于保守發展的狀況， 土地成交率和溢價率不高，流拍狀況增多，樓盤的新建量維穩。但總體而言，崇州仍具有較為長久的購房需求。在該區域內，作為新三大城區之一的南部新城，其地理位置的重要性不言而喻。一個城市的中心樞紐，其綜合發展態勢是最為理想明顯的。因此，我們要及時知曉相關政策的頒布，當地房地產的綜合發展狀況，并且注意周邊樓盤的建造特色和銷售情況。及時調查搜集有關數據進行匯總并分析結果，從而對該項目的進展情況進行及時調整。

在整個項目的實施之前，需要充分預測資金的流動狀況，將可能的多重突發問題考慮在內，保證充足的資金注入，并且要正確評估該項目的資金盈利狀況，實時掌握資金動態發展，每筆資金流動要有詳細信息說明。項目建設期要保證注入資金的穩定，防止資金鏈斷裂。在項目運行階段，要通過銷售回收部分資金，保證項目的持續運行。

在項目建設過程中，會受到工人、管理人員以及用料的標準等的影響。在項目的建設期，工人的施工速度，施工的質量會對項目成品產生影響。管理人員的負責態度，建設期的施工標準和進度安排也會影響項目成果。在材料的選用上，要注意材料公司的開辦時間，是否符合國家建筑材料規范。

5 結束語

該項目是基于對成都市崇州市房地產的充分市場調研實踐和理論數據開展的。本研究充分借鑒相關文獻、積極了解近6年來該地區的房產信息，并且充分分析國家房地產相關政策。通過數據整理進行分析，仔細分析該項目的地理環境、技術方案、風險評估等。本研究引入了灰色關聯分析對房價影響因素進行充分探討，為項目房價的確定做了重要參考。