《民法典》中的居住權

崔媛媛

一、引言

近些年來，雖然我國進行了住房制度改革，但是不同的居民對居住需求存在著差異，在這樣的情況下，怎樣才能夠滿足不同層次居民的住房需求，是一個需要關注的重要問題。我國《民法典》在居民居住權上頒布實施了一系列的法律法規，我們需要進行深入學習和了解相關制度，從司法適用分析居住權制度的缺失，進一步提出司法解釋需要重點完善的建議。

二、居住權制度的形成

(一)居住權起源探究

居住權最早被提出是在羅馬時代，在羅馬法律中對居住權的屬性進行了明確，認為居住權實際上就是一種人役權，并且主要針對的是非繼承人，通過居住權的設置，能夠為人們提供最為基礎的社會保障，對于整個社會的和諧發展而言是有利的。居住權制度的出現有著非常明確的社會屬性，有助于對弱勢群體的保護。

羅馬法中對居住權進行了明確，并且作出了相關的規定，很多大陸法系國家都在法律中對居住權相關內容進行了明確。居民的居住權對于國家非常重要，只有居民的居住權利得到滿足，才能夠確保其基本生存權利得到滿足，才能夠維持國家的穩定。《法國民法典》中對居民居住權相關的法律規定進行了明確，指出居住權可以根據契約來設立，也可以是具有血緣關系的家庭繼承，需要在不損害房屋的前提下行使房屋的居住權。而根據西班牙的相關法律規定，居住權人享有對房屋居住權具有一定的條件，可以給血緣親屬居住，但是不能夠隨意轉讓給其他人。《意大利民法典》則明確提到，養子女或者非婚生子女也可以享有居住權，意味著在居住權的界定上，范圍得到進一步擴大。而瑞士的法律體系中則明確提到，房屋權利的所有者，也有享受公共設施的權利，更加重視空間居住權的合理設立。在一些英美法系國家的法律體系中，也有與居住權相關的法律制度，但是并不完整。

(二)我國的居住權

我國對居住權的屬性和歸屬長期處于爭議之中，在《民法典》頒布前是否把其歸屬到物權法中尚未有一個非常明確的定論。在《民法典》頒布前一直沒有專門針對居住權的法律規定，與之相關的規定主要是在其他法律中，尤其是與頒布實施的《婚姻法》相關聯。之后關于居住權的相關規定尚未完善，并且存在一系列的阻礙因素。我國主張居住權適用主體主要是一些特殊的群體，例如老年人群體、失去配偶的一方等[1]。我國學術界將居住權制度是否應該納入物權體系一直有所熱議。還有一些學者非常支持居住權法律的設立，主要是與產權分割理論關聯起來，更好地把使用權抽離出來，確保居住權人的權利可以得到更好地享有，對于弱勢群體權益的保障起到積極的促進作用。居住權在我國《民法典》中最終進行了明確。

三、《民法典》中關于居住權的相關規定內容

《民法典》第366條內容提到，所謂的居住權實際上就是一種物權，能夠滿足居民的基本居住生存要求，與百姓生活息息相關，以法律的形式對這種權利進行確定，也是對居民基本權利保障的重要體現。

(一)居住權的設立

我國頒布實施的《民法典》對居住權相關內容進行了明確，簽訂相應的合同，以文字的形式來對雙方需要履行的義務以及享有的權利進行明確。根據居住權的設立，來對其中涉及到的民事法律關系進行界定，對詳細的實施流程和簽訂條件進行確定[2]。

我國《民法典》明確提到，在設立居住權的過程中，可以根據遺囑設立的方式來進行確定，如果通過遺囑繼承獲得的居住權，在法律上得到承認是合法的。這說明在遺囑生效的時候，被繼承人就可以享受房屋的居住權，而不是看相關的登記材料是否完整。

通過我國法律中的相關規定可以得知，居住權的意定設立是為了滿足民事主體個人意愿的直接體現，通過“歸我所有”“歸我支配”得到滿足。

(二)居住權的主體和客體

我國《民法典》還對居住權主體進行了確定，指出居住權主體只是自然人，一些組織或者法人不具備居住權主體的資格。《民法典》中就明確提到，房屋的居住權主要是針對居民居住來界定的，所以居住主體只能夠是自然人，并且居住的房屋被法律稱之為住宅，而其他組織或者是法人購買或者租賃使用的房屋，稱之為是住所。對于自然人的居住權范圍，《民法典》的規定是不局限于家庭親屬關系。居住權的主體可以被認定為是長期照顧被繼承人的保姆、護工等。但是對于同住之人來說是不具有居住權的，居住權僅屬于居住權人，在居住權人死亡后居住權消滅，如果所有權人和居住權人有協議除居住權人之外，其他人不能夠擅自居住。

我國頒布實施的《民法典》對居住權的客體進行了規定，指代的是他人住宅，這個住宅可以是一幢房屋，也可以是一幢房屋中的某一層或某一套房子、也可以是一個單獨的房間。受到房地產市場行情的影響，還包括土地使用權等方面的影響，導致居住權的設立需要考慮更多的因素，這種住宅在法律中并沒有非常明確的規定。想要確保居住權得到法律承認，那么就一定要登記。所有權登記行為與用益物權存在著一定的關聯，也就是無法滿足登記的條件，導致居住權的設立無法順利達成。而作為住宅的附屬設施是否能做居住權客體要從兩方面分析。一方面，屬于生活必需的設施就應該屬于居住權客體范圍內。另一方面，不是生活必需的設施，如車庫和地下室這類是應該根據所有權人和居住權人之間的協議來規定是否屬于居住權客體范圍內。

(三)居住權的權利和義務

對于居住權人來說所擁有的權力就是該房屋的占有、使用權。居住權雖然屬于用益物權，但居住權人是否存在收益權要與所有權人之間的協議來定，我國《民法典》中還提到，居住權的所有者，不能夠隨意轉讓、繼承居住權，除非和所有權人之間有約定。居住權人可以把住宅出租，但是需要先獲得房屋所有人的授權[4]。并且居住權的時效需要控制在合理范圍內，如果超過這個時效，出現房屋損壞的情況，那么損失必須要由居住權人來承擔。

居住權人的義務就是要對居住的房屋負責，居住權人居住房屋期間，也需要履行保護房屋的義務，避免房屋出現人為因素帶來的損壞，如果出現房屋損失，則居住權人需要承擔責任。如果是因為保管不當導致標的出現較大損失，那么要求居住權人要承擔相應的賠償責任[5]。居住權人還應該承擔基礎的修繕義務，但在居住權期間因房屋時間過長的老化問題，應該與所有權人進行協定對其修繕的事務和支付問題。最后居住權人有配合房屋所有權人對房屋定期檢查的義務。在居住權人使用居住權期間，所有權人是可以定期對房屋進行檢查，并且查看居住權人是否違反了居住權協議，如有違反居住權因此消滅，由此保護所有權人的利益。

(四)居住權消滅分析

對《民法典》中居住權消滅的問題進行探究分析，涉及到兩大原因：一種是居住權期限已滿，一種是因為居住權人發生意外或者自然死亡，導致居住權也隨之消滅。如果發生居住權消滅的情況，就需要及時到相關部門注銷。也就是說，居住權具有一定的時間期限，其登記或者注銷都有時間限定，需要嚴格按照要求來落實。在歸還房屋時要保證房屋的狀態符合所簽訂的合同。在一些特殊情況下，如居住權人在使用房屋時出現濫用居住權的行為或出現使房屋消滅的行為，其居住權當場消滅，并且還需承擔賠償責任。

四、居住權法律適用

設立居住權非常的重要，能夠對家庭住房提供有效保障，存在的民事性特征比較突出，在不同的情形中適用[6]。

(一)居住權在離婚糾紛中應用

離婚案件中涉及的居住權分配問題并不少見，居住權歸屬往往會考慮弱勢一方的需求，如果弱勢一方的基本居住權無法得到保障，應該給予一定的幫助。我國司法解釋中所提到的居住權，具體涉及的規定和離婚情形有較高的適配度，主要目的是為了提供一定的經濟幫助，在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》中有所體現[7]。

人民法院在審理離婚案件的過程中，往往會對夫妻雙方財產情況進行掌握，在信息獲取的基礎上，綜合考慮各種因素，例如，子女贍養問題、離婚雙方是否存在過錯方等，作為離婚雙方財產分割的重要依據。根據雙方當事人的約定，對房屋的歸屬進行明確，并且在協議簽訂的基礎上，到相關部門辦理物權登記。法院在案件審理的過程中，不僅僅是從法律的角度來判斷，也在一定程度上結合當事人的實際情況來進行權衡，確保當事人的合法居住權可以得到有效保障。

(二)贍養糾紛中的居住權

在贍養糾紛案件中居住權的適用體現在：法院在判決時，往往會對贍養義務進行明確，根據被贍養人的實際情況，來判決房屋的居住權歸屬，能夠確保贍養義務可以得到充分履行。例如在貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院立案的賀某訴王某某等贍養糾紛案中，被告本應該履行對父母的贍養義務，但是卻沒有履行贍養義務，最后被父母告上法院，法院在實際審判的過程中，判決被告繼續履行贍養義務，要求被告支付贍養費，并且提供房屋的居住權給父母。在《民法典》的居住權設立下，被贍養人就可以在贍養義務人的房屋中安度晚年，有效地防止了贍養義務人如將房屋出租或售賣后被贍養人無處可住的事件發生。

還有一種是通過協議的方式約定，把提供房屋居住權作為贍養義務的內容。例如在四川省南充市中級人民法院對馬某某贍養糾紛案的處理過程中，調節達成一致意見，要求馬某居住4樓房屋直到生命結束。馬某也可以把一樓的居住權給馬某某，能夠讓馬某某安度晚年。這個案例的居住權是通過協議來設立的。在《民法典》頒布后，應該進行登記，這樣更有利于馬某某的居住權設立。

(三)居住權在遺囑繼承糾紛中的應用

通常情況下，在遺囑繼承糾紛案件中也會涉及居住權歸屬問題。通過居住權的設立，能夠確保繼承人的基本居住要求可以得到滿足，為法院分割房屋財產提供重要依據。在當前發展階段中，我國出現一些特殊的婚姻關系，夫妻雙方年齡相差較大，如果年紀大的一方去世，那么發生財產糾葛的可能性就較大[8]。所以，在這種情況下通過遺囑設立居住權就有了一定現實意義。舉例說明，王某和李某、周某遺囑繼承案件中，就屬于再婚關系中的遺囑繼承問題，王某和李某是再婚夫妻，婚后沒有子女，李某與前妻周某育有一子，所以，李某把房產留給他與前妻的兒子，并且在遺囑中也提到，周某也具有房屋的居住權，并且附帶條件，如果周某不改嫁，那么就可以居住到生命最后一刻。在遺囑繼承案件中設立居住權也是一種常見的情形，是符合《民法典》關于居住權設立的相關規定，法律的設立雖然存在著一定的滯后性，但是在長期發展過程中，也在不斷地完善。

如果被繼承人的子女身體有疾病或者存在其他特殊情況，被繼承人如果主觀不愿意把房屋留給某個子女，那么就可以通過遺囑來對居住權進行設立，可以要求子女和孫輩共同享有居住權。在北京市朝陽區人民法院對趙某繼承糾紛案件的案例中，被繼承人的子女就存在特殊身體情況，因為意外變成殘疾人，被繼承人可以通過立遺囑的方式來決定房屋財產的歸屬，該案件中趙某就是通過立遺囑的方式把房屋所有權給另一個孩子，并且要求殘疾的子女享有房屋的居住權，這樣就能夠同時解決財產歸屬和房屋居住權的問題，能夠為殘疾子女提供房屋居住權，確保子女的基本居住權利可以得到有效落實。

五、結語

《民法典》中對居住權的相關內容進行了規定，能夠保障人民基本的居住權利，因此，居住權的設立對于社會有很大的現實意義。在立法之前，需要通過實踐活動來積累經驗，為制度的確立提供經驗參考。居住權就是讓人民群眾得以“生有所靠、老有所養”的制度。設立居住權對于維護我國社會的和諧穩定起到了積極的促進作用，在法律體系中，可以通過司法案例來明確居住權的現實需求，對民事主體進行明確。了解我國司法實踐中關于居住權設立的各種情形，對于豐富我國的司法實踐經驗有積極的促進作用，能夠更好地體現出意識自治的思想，在糾紛案件處理的過程中，可以找到適用度更高的法律，提供法律依據，有助案件更加合理地裁決，保障當事人的合法權益。在后期應更加完善對于居住權的司法解釋和法律法規，使其在司法實踐中發揮更大的作用。