全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

溫斯琴

[北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司]

全面預(yù)算管理是指企業(yè)以預(yù)算作為主要工具，實現(xiàn)對內(nèi)部各項資源的合理配置，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)日常管理工作的規(guī)范化，也能夠助力企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，促進企業(yè)長遠發(fā)展。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作包括工程項目規(guī)劃、收支預(yù)算、流動資金和利潤預(yù)算等多項內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的工程項目往往具有周期長、成本高的特點，容易由于資金風(fēng)險而給企業(yè)的發(fā)展帶來沉重打擊。因此，如何做好全面預(yù)算管理工作，如何以全面預(yù)算管理為依托實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全面優(yōu)化，如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更多的經(jīng)濟效益，都應(yīng)當(dāng)成為管理人員重點思考的問題。

一、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的必要性

（一）實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化配置

通過落實全面預(yù)算管理，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部各項資源的合理配置工作，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，最大化地發(fā)揮各項資源的價值，保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭之中占據(jù)主動地位，獲得穩(wěn)定的發(fā)展動力。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實情況來看，大多數(shù)企業(yè)都不可避免地會遇到資金不足的問題。特別是對于一些實力不夠雄厚的中小企業(yè)，只有靈活運用全面預(yù)算管理，明確各個項目的資金成本，有效避免盲目投資的問題，減少企業(yè)資金成本的損耗，從而為企業(yè)長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）減少企業(yè)運營成本投入

相對于其他企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目呈現(xiàn)出規(guī)模較大、周期較長的特點，投入其中的資金往往需要經(jīng)過很長一段時間才能回籠。想要提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，就應(yīng)當(dāng)做好全面預(yù)算管理工作，并將其融入到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的各個步驟。不僅能夠切實減少企業(yè)經(jīng)營成本的投入，也能夠提升企業(yè)自身的管理水平，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的提高。在我國經(jīng)濟體制發(fā)展變化相對迅速的時代背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行全面預(yù)算管理時應(yīng)與企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作緊密結(jié)合起來，如監(jiān)督管理、獎懲機制等。

二、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用存在的問題

（一）缺乏全員參與意識

部分房地產(chǎn)企業(yè)盡管認(rèn)識到了全面預(yù)算管理對于促進企業(yè)發(fā)展的重要性，但對其內(nèi)涵和具體開展模式的認(rèn)識仍然有所不足，存在片面化的問題。具體來說，常常將全面預(yù)算管理工作看作是只屬于財務(wù)部門的工作內(nèi)容，這就不利于全面預(yù)算管理與其他各個部門的結(jié)合，無法真正取得其他部門的支持和配合。例如，各個部門溝通成本高、配合不到位、在工作中各自為戰(zhàn)甚至推諉責(zé)任等現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅影響工作效率，也無法真正發(fā)揮全面預(yù)算管理的價值。

（二）管理編制不合理

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行預(yù)算管理編制工作時，都會選擇以財務(wù)部門作為工作主體，其他部門處于輔助地位，其他部門的工作人員幾乎不會參與到預(yù)算管理編制工作。由于財務(wù)人員對各個部門的實際工作情況了解不夠深入，在數(shù)據(jù)編制時合理性和準(zhǔn)確性都有所不足，影響了預(yù)算管理編制的權(quán)威性。另外，在對編制方法進行選擇時，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性相對不足，無法為企業(yè)的經(jīng)營決策提供有意義的依據(jù)。

（三）執(zhí)行力度不夠

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算執(zhí)行工作常常會受到各種因素的影響，包括國家政策、市場環(huán)境等，這些因素都會導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果與預(yù)期結(jié)果有較大差異。除此以外，還存在預(yù)算審批形式化的問題。從理論上來說，預(yù)算審批必須要經(jīng)過層層審核審批，只有嚴(yán)格遵循有關(guān)規(guī)定，才能防止工作人員以權(quán)謀私的問題。但在實際工作中，工作人員往往會忽略資金審批，使得預(yù)算審批工作停留在表面，無法真正發(fā)揮約束作用。

（四）考核機制不完善

想要發(fā)揮考核機制的作用，就要對房地產(chǎn)企業(yè)各個部門、各個崗位的工作人員都進行考核。但部分房地產(chǎn)企業(yè)的考核標(biāo)準(zhǔn)相對單一，過分關(guān)注財務(wù)指標(biāo)，而忽視對工作過程和工作成效的考核，對非財務(wù)性指標(biāo)涉及更少。這就使得考核結(jié)果與企業(yè)整體的發(fā)展目標(biāo)有一定差距。與此同時，考核主體一般只落實到部門，而沒有落實到工作人員個人，無法激勵員工以積極的態(tài)度面對工作。

（五）與企業(yè)經(jīng)營相脫節(jié)

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識到全面預(yù)算管理工作需要結(jié)合企業(yè)的自身發(fā)展情況制定相適應(yīng)的工作模式，而是對其他企業(yè)的工作流程生搬硬套，在具體執(zhí)行過程中會面臨很多問題。除此以外，企業(yè)只重視對集團預(yù)算目標(biāo)的制定，而沒有落實到具體項目上，致使整體目標(biāo)與項目目標(biāo)相脫節(jié)，不利于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

（六）風(fēng)險預(yù)警機制不健全

在實施全面預(yù)算管理工作的過程中，各個房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在風(fēng)險預(yù)警機制不健全的問題。不僅影響管理人員清晰地了解本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況，也容易導(dǎo)致在決策上出現(xiàn)失誤。在具體工作過程中，信息不及時、不對稱給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響十分嚴(yán)重，管理人員難以及時對發(fā)展規(guī)劃做出調(diào)整。同時，當(dāng)風(fēng)險問題發(fā)生時，企業(yè)也不能以最快的速度采取解決辦法，減少風(fēng)險問題給企業(yè)發(fā)展帶來的損害，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

三、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的具體策略

（一）提高全員參與預(yù)算管理的意識

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，全面預(yù)算管理是一項系統(tǒng)性、整體性的工作，不僅僅是財務(wù)人員的任務(wù)，而是需要企業(yè)全體工作人員的廣泛參與。只有將全體員工都納入到全面預(yù)算管理體系中來，才能夠切實保障預(yù)算管理各項工作的貫徹落實，減少工作中出現(xiàn)的矛盾和阻礙，為提升工作效率奠定群眾基礎(chǔ)。

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好模范帶頭作用，組織內(nèi)部各部門參與全面預(yù)算管理，落實各個部門的工作任務(wù)并充分利用各部門的優(yōu)勢地位，從而形成工作合力，真正實現(xiàn)管理水平和工作成效的提升，進一步優(yōu)化全面預(yù)算管理工作。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員也應(yīng)當(dāng)加強對全面預(yù)算有關(guān)知識的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理工作對促進企業(yè)發(fā)展的重要意義，這一工作與自身所在工作崗位、工作部門之間的關(guān)系，清楚工作流程和工作目的，以便于在全面預(yù)算工作開展的過程中積極配合財務(wù)部門，促進全面預(yù)算管理工作的價值能夠發(fā)揮到最大。

（二）規(guī)范全面預(yù)算管理編制過程

對于在全面預(yù)算管理工作中出現(xiàn)的員工參與度不高、工作效率低下、數(shù)據(jù)真實性有待加強等問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高重視，在構(gòu)建全面預(yù)算管理體系的同時，進一步優(yōu)化預(yù)算工作，規(guī)范全面預(yù)算管理編制過程，切實發(fā)揮全面預(yù)算管理對促進企業(yè)發(fā)展的積極作用。

許多懷遠縣的種植人員年齡都在五十五歲以上，沒有接受系統(tǒng)的培訓(xùn)。政府應(yīng)該派遣農(nóng)業(yè)專家下鄉(xiāng)對種植人員進行技術(shù)培訓(xùn)，強調(diào)創(chuàng)新的重要性，鼓勵農(nóng)民自身對技術(shù)進行創(chuàng)造，提高石榴產(chǎn)量。政府還應(yīng)該引入新鮮血液，吸引外出務(wù)工的年輕人回鄉(xiāng)發(fā)展。年輕人思想開放，容易接受新的事物與技術(shù)，學(xué)習(xí)能力強。可以對年輕人進行農(nóng)業(yè)技術(shù)和工業(yè)產(chǎn)業(yè)方面培訓(xùn)，使得年輕人進入石榴深加工行業(yè)和種植行業(yè)。提高勞動者的整體素質(zhì)，提高懷遠石榴產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量，增加附加值。

一方面，應(yīng)當(dāng)做好對預(yù)算管理編制的宣傳工作。盡管預(yù)算管理編制是由財務(wù)部門牽頭主辦的工作，但其內(nèi)容涉及到企業(yè)的各個部門，只有各部門積極參與到編制過程中來，才能保證編制工作的順利開展。因此，企業(yè)要對企業(yè)管理人員以及各部門具體負(fù)責(zé)預(yù)算管理編制對接工作的員工進行培訓(xùn)，提高其對全面預(yù)算管理的認(rèn)識，做好財務(wù)預(yù)算管理規(guī)劃。

另一方面，要明確在預(yù)算管理編制過程中各部門的權(quán)限和責(zé)任，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理從相對松散走向規(guī)范性和有序性。具體來說，由管理人員結(jié)合實際情況對企業(yè)各個項目的預(yù)算目標(biāo)進行制定，并根據(jù)有關(guān)流程將任務(wù)目標(biāo)逐級分解到各個職能部門，保證其能夠迅速了解并執(zhí)行具體的工作任務(wù)，完成預(yù)算編制。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將信息技術(shù)納入到預(yù)算管理編制過程中，將各個項目所涉及到的數(shù)據(jù)信息，如銷售情況、財務(wù)信息、運營情況等都上傳到信息平臺中，減少各個部門間的溝通成本，提高工作效率。

（三）加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督力度

即便建立了最完善的全面預(yù)算管理體系，如果不能做好執(zhí)行工作，將其具體落實到房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理的方方面面，那也無法發(fā)揮其對企業(yè)發(fā)展的積極作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督力度。

首先，要建立健全項目跟投機制，提高項目負(fù)責(zé)人對預(yù)算執(zhí)行工作的重視程度。一般來說，各個工程項目的目標(biāo)是由企業(yè)整體的預(yù)算目標(biāo)分解得出的，每個項目的預(yù)算執(zhí)行情況直接關(guān)系到企業(yè)整體的預(yù)算目標(biāo)能否實現(xiàn)。項目負(fù)責(zé)人作為項目各工作的管理者，加大對預(yù)算執(zhí)行的重視，有助于提高預(yù)算工作的成效。

其次，可以將項目跟投機制具體劃分為強制跟投和自選跟投兩種。強制跟投是指以項目負(fù)責(zé)人為基點，提升其對項目的關(guān)注度，借助項目創(chuàng)造更多經(jīng)濟收益，嚴(yán)肅執(zhí)行預(yù)算管理。自選跟投則指的是以基層工作人員為基點，提高他們對全面預(yù)算管理執(zhí)行工作的參與度，有助于幫助員工獲得更多的收入，也能夠在一定程度上保證員工穩(wěn)定性，避免企業(yè)人才流失。

（四）完善全面預(yù)算管理考核機制

首先，要科學(xué)、合理地設(shè)置考核標(biāo)準(zhǔn)。進行預(yù)算管理考核工作的主要目的就在于更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，助力企業(yè)長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)亟梃b其他企業(yè)的有益經(jīng)驗，選擇平衡記分卡指標(biāo)，從運營、財務(wù)、成長等多個角度進行考核標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，不僅有助于提升考核的公開性和客觀性，也能夠提升士氣，調(diào)動起員工的工作熱情。

其次，要精心設(shè)計考評激勵方案。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以將員工的績效考核分為四個不同的層次（崗位評價、任職評價、業(yè)績評價與價值評價），并以此為基礎(chǔ)設(shè)置不同的薪酬系數(shù)。只有將預(yù)算工作開展成效與員工的薪酬待遇和晉升空間等聯(lián)系到一起，才能能夠提高員工的認(rèn)可度和支持度，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的價值。

（五）制定適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理體系

只有適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展情況的全面預(yù)算管理體系，才真正具有生命力，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，想要充分發(fā)揮全面預(yù)算管理工作對企業(yè)發(fā)展的價值，就應(yīng)當(dāng)做好體系制定工作，以企業(yè)自身為出發(fā)點，以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)，保證各項工作的規(guī)范化開展。

首先，應(yīng)當(dāng)設(shè)計符合企業(yè)自身特點的全面預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中常常會涉及到工程項目的開發(fā)、建設(shè)和銷售等多方面內(nèi)容，投入的成本包括人力、建材、物料、規(guī)劃管理等，容易受到外界因素的影響。對于不同房地產(chǎn)企業(yè)來說，上述因素也會有所不同。應(yīng)當(dāng)對這些因素予以認(rèn)真分析，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，將成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

其次，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個項目進行預(yù)算管理。從項目前期預(yù)算編制、中期控制到后期監(jiān)督，都需要及時跟蹤項目的開展情況，并對不符合預(yù)算目標(biāo)的成本投入進行分析，在保證預(yù)算目標(biāo)合理性的同時，避免不必要的成本損耗。

（六）強化預(yù)算風(fēng)險預(yù)警機制

由于房地產(chǎn)企業(yè)參與的工程項目具有周期長、資金回籠慢的特點，這就意味著全面預(yù)算管理工作在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中能夠發(fā)揮更大的價值，需要領(lǐng)導(dǎo)人員充分考慮企業(yè)內(nèi)部情況，提高工作成效。因此，應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化完善預(yù)算管理制度，建立完善的預(yù)算風(fēng)險預(yù)警機制，對企業(yè)可能遇到的風(fēng)險問題進行分析判斷，避免風(fēng)險問題影響到企業(yè)的平穩(wěn)運行。

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對預(yù)算風(fēng)險預(yù)警工作的重視程度，設(shè)置專門的風(fēng)險預(yù)警部門落實有關(guān)工作。企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各個工程項目非常容易受到政策變化、周邊環(huán)境乃至一些意外因素的影響，如何對這些風(fēng)險問題提前做出判斷，就需要聘請專業(yè)人士進行系統(tǒng)的分析研判。房地產(chǎn)企業(yè)在招聘有關(guān)工作人員時應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定的專門門檻，吸引受過專業(yè)教育的優(yōu)秀人才。與此同時，對于企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)在崗的工作人員，也應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)篩選，選擇工作經(jīng)驗豐富、判斷力強且工作熱情高的員工參與到風(fēng)險預(yù)警部門的建設(shè)中來，打造一支能力過硬、態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險分析隊伍，為企業(yè)可能遇到的風(fēng)險問題提出相應(yīng)的避免措施和解決辦法，保證企業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系到人民群眾的切身利益，作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，承擔(dān)著為人民群眾提供住房的大任務(wù)。只有房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長遠、穩(wěn)定的發(fā)展，才能夠確保工程項目的建設(shè)質(zhì)量，避免爛尾樓、豆腐渣工程的出現(xiàn)。全面預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部管理和控制的有效手段，是其維持市場競爭力、減少經(jīng)營風(fēng)險的重要途徑。只有深入分析全面預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的問題，才能夠有針對性地進行解決，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的價值，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。