關于物業專項維修資金應急使用的探索

張宇 重慶市巴南區物業管理服務中心

今年來，我國住房商品化程度不斷提升，房地產市場日漸繁榮，住房質量是衡量居民生活幸福感的重要指標之一。同時，隨著房屋使用年限的不斷增加，業主對樓房改造、維修的要求逐漸提升，這也在一定程度上推動了物業服務管理的進步，但與此同時“房屋養老金”——物業專項維修資金還存在著申請困難、使用安全等諸多問題，特別是在遇到緊急狀況時無法在第一時間內申請到專項維修資金，更別談優化資金的應急使用了，亟待進行改革創新。現就對物業專項維修資金的應急使用進行詳細的探討。

一、物業專項維修資金概述

（一）物業專項維修資金的定義

物業專項維修資金的概念就是指用以物業共有部位和設施保修期滿后的檢修、升級和改建的資產，不可挪作他用。這種是保修期滿時房子的“擔保金”“風險準備金”和“養老基金”。物業專項維修資金可以更好地維護廣大群眾的合法權利，使房屋的共有部分、共有設施和設備得到及時養護[1]。物業專項維修資金是專業為保修期滿時對房子的共享部位和共有設施設備開展檢修、升級和改造而設立的基金。除購置價、稅金、房產稅外，單獨累計并存入專戶。維修資金并非旨在成為特殊交易或法律關系，而是為了緊急維修、更新或翻新建筑物的公共部分。維修資金是公共和共有的，因為公共部分的維修符合所有業主的共同或公共利益。即支付的錢用于建設業主的公共部分，維護業主的共同利益[2]。

（二）物業專項維修資金的性質

專項維修資金的支付、存放和使用，由相關法律法規規定。由于支付專項維修資金符合社區業主的公共利益，支付專項維修資金是維護社區業主共同利益或公共利益的法定義務。如果公共場所出現維修問題，業主可能會面臨諸多的問題，這取決于誰來維修和如何維修，支付維修費用后這些問題可以避免。因此，政府維修資金管理部門只是維修的“臨時管理者”。業主委員會成立后，這個“角色”必須移交給共同財產委員會，由主管部門完成從“運動員”到“裁判員”的職責轉移[3]。

（三）物業專項維修資金的適用范圍

住房物業專項維修資金是撥用于質保期滿后對物業共有部位、共有設施和設備進行大修、中修、更新改造的資金，不得挪作他用。典型的物業共有部位、共有設施通常包括：住宅的地基、承重墻、柱、梁、地板、屋頂和外墻、大廳、樓梯間、走廊等，而常用的共有設施設備通常包含電梯轎廂、消防設施、路面。包括下水管道、非經營性車庫、非營利性文體設施設備及其房屋、監控系統等。

二、建立維修資金應急使用制度的必要性

（一）建立科學應用制度是滿足發展需要的關鍵

物業重點應急維修資金應急管理規范的實質是擴展和延伸原有的物業重點維修資金規章制度。物業專項維修資金反映社會各方的經濟利益，也反映社區或特定業主之間的利益。為確保公平和效率兩個主要原則，專項維修資金制度的各個方面都必須遵守法律法規。在宏觀層面，發展完善《物權法》相關理論，借鑒國外成熟理論，制定《建筑物區分所有權法》《物業管理條例》《業主自治條例》等適合我國實際的基本法律，提高立法水平，彌補優勢不足。在微觀層面，各地應結合本地區的實際情況，制定更具操作性、針對性的專項維修資金地方性法規。同時，及時修訂國家有關專項維修資金的法律法規，避免矛盾和不一致，提高法律質量。相較于歐美發達國家，我國的物業資產管理及相關制度發展比較晚，在具體操作中出現許多問題，尤其是在資產條款中僅僅對應急維修資金的使用進行了簡要的說明和補充，研究水平相對較窄，缺乏深度。與此同時，隨著房屋使用年限的不斷增加，房屋逐漸老化，受自然因素與人為因素的影響，部分樓房及其（共有、部分）設備還存在著維修、改造不及時的問題，亟待進行改革創新。通過建立科學的應用制度，能夠保障維修資金應急使用制度功能的充分發揮，從而保障維修工作的科學展開[4]。

（二）緩解社會矛盾，滿足生活需要

科學制度建設是滿足人民群眾生活需求的關鍵。傳統建筑應用過程中，建筑物質量逐漸產生問題，隨著商住樓的使用年限越來越多，人們的生活質量收到了嚴重影響。物業專項維修資金的正確使用可緩解“維修無門”的社會難題，提升人民生活的幸福感。但現實中物業專項維修資金還存在著審批程序復雜、管理成效較低、回饋反映較慢、使用成效較低（要想調用專項維修資金必須滿足“雙三分之二”的原則，但實際工作中難以滿足這一原則）等諸多問題，同時，我國在實施業主自治的過程中，普遍存在業主自治弱的問題，直接影響了業主自治的效果。而物業專項維修資金規章制度的確立合理地突破了“雙三分之二”原則的束縛，一旦房屋的共有部分或共有設備需要維修改造，就能在第一時間內獲取專項應急維修資金，最大限度地減少不必要的損失與鄰里之間的沖突。依法充分履行每一位業主的職責，建立健全業主自我管理協議和業主議事規則，完善、明確和授權社區內專項維修資金的使用和管理。在完善業主自治制度的過程中，要著力加強和增強業主的自主意識和能力，從而保障制度應用能夠滿足社會發展需求，提升人民群眾的生活水平[5]。

三、物業專項維修資金應急使用的現狀與問題

（一）物業專項維修資金應急使用的介紹

保修期滿后，物業維修專項基金僅用以住宅小區共享部分、共享設施的維護保養、檢修和更新改造，不可挪作他用。房屋公共部分、共享設備、固定裝置的質保期自房屋交貨進行之日起測算（房屋的主要部分通常為外墻和屋頂保修5年；落水管、消防設備、配電箱等保修期一般為2年，精裝部分以購房合同為準）。質保期滿時，全部業主承擔檢修共有部分，共有部分財產的維護由全部業主承擔。責任由共有人承擔，維護責任由共有財產的所有業主承擔[6]。

（二）物業專項維修資金的行為特征

物業專項維修資金的申領和使用有“一般”和“應急”兩種程序。大概流程概括為從申請辦理、應用到支付進行共12個環節。也就是說，報修現場勘察費用預算和計劃方案定編業主建議征集應用報告使用審查應用公示公告工程施工竣工驗收結算報告結算審查結算通知使用大約需要1到2個月，慢的需要半年或更長時間。這不僅是申請人自身的原因，還有管理制度的因素。與普通程序相比，急修申請程序可以省去小區業主建議咨詢和應用宣傳策劃等階段，進而降低申請人的資料提前準備和審核時間，一般大半個月上下就可以進行申請審核。但申請應急搶修是有先決條件的，并不是所有的搶修新項目都能依照應急程序流程開展，僅限于消防設施損壞、水管損壞等危及生命財產安全的緊急情況。

（三）物業專項維修資金應急使用的案例

2018年6月上旬，某小區部分配電柜突然損壞，小區周邊商鋪全部停電。在酷熱的六月，沒有電力的制冷降溫，有的人甚至出現了現場中暑的癥狀。因情況緊急，物業公司馬上聘用專業技術人員維修配電柜，修復配電，與此同時向維修資金分配單位匯報維修狀況。可是，依據該文件，沒經相關部門知情和允許，不可開展維修和填補程序流程。物業管理也很無奈，申請辦理維修的詳細情況欠缺進一步掌握，當場狀況也很急迫，即使依照緊急程序流程申請辦理維修，也必須一周時間進行審核。假如小區業主出了什么問題，物業管理就負擔不起。最終，經與市/區維修資金管理部門協商，超過三分之二的小區業主簽字同意，按一般程序辦理。

四、建立維修資金應急使用制度的路徑分析

（一）明確適用范圍，保障業主權益

設立物業專項維修資金的目的是“取之于民，用之于民”，幫助居民群眾解決困難，但大多數人對物業專項維修資金知之甚少，尤其是老齡段的業主對物業專項維修資金的認識幾乎為零。一些業主將物業管理專項維修資金與他們每年繳納的物業管理費用混為一談。他們覺得，物業管理服務成本早已包含維護房子的成本及其維護、翻修和更新改造房地產業公共事業和設備的成本。為避免物業管理專項維修資金被亂用，清除業主的會計安全風險，務必在文化建設中嚴謹定義專項維修資金應急規章制度的應用領域。總體而言，依據各地探尋的應急資金“綠色通道”的相應要求，可以依據具體情況，對持續產生的房屋建筑公共位置和公共設備毀壞，依規作出具體的要求，應急資金使其可以用。這可以加速對家居家具公共部分和共享資源設備毀壞的鑒別，提升事故辦理高效率，在一定水平上清除業主的顧慮，提升資金應用的合情合理水平[7]。

（二）優化使用程序，強調高效快捷

在維修資金監管層面，維修資金監管的前期征繳和應用是一個悠長而繁雜的過程，各個環節互不相關又互相關聯。管理方法必須了解很多的信息，包含項目計劃、小區業主簽字、當場照片、財務審計額度和質監，一旦某一階段發生問題都是造成多種困擾。可是，政府機構的員工總量和技術專業能力不能滿足該標準，難以擔任如此錯綜復雜的任務。應急維修費用的主體和范圍確定后，應以此為基礎啟動資金使用流程的優化工作。對建筑物公用部分和共享設備的損壞狀況進行評估，必須以應急識別批準、施工單位處理和應急維修分配等形式進行嚴格、明確的規范。例如，可以針對緊急維護使用條件確定家庭和共享設備的公共部件損壞的類型和程度。再比如如何安排和進行建設單位的資質審核和招投標，候選名單是否需要根據情況進行調整，調整間隔如何確定。我們也可以學習不同的省市如何做，比如學習上海市鼓勵業主委員會開展管理方法。與此同時，上原文中早已提到我國的物業管理專項維修資金應急規章制度尚未完善，在此種情況下，應充分發揮政府在資金運營管理中的主導作用，待制度發展成熟之后再引進第三方機構，積極促進政府與市場的有機結合。

（三）建立應急維修專項資金來源

專項資金在應用過程中有著重要作用，需要通過科學的流程完善促進其應用水平的提升。住宅物業專項維修資金沒有明確具體的管理制度和處罰辦法，因此，有關部門在實施維修的過程中存在諸多困難。對于拒絕支付維修資金并且拖欠的房主，缺乏適用的執法制度。如果有適用法律對房屋維修費用的支付作出具體可行的規定，并且明確維修機構或業主委員會可以通過法律手段追回維修費用，對于業主來說，這具有一定的威懾作用。自有資金是確立和健全重點緊急維修資金應用規章制度的基本前提和基礎。人盡皆知，物業管理重點維修資金便是房子的“養老保險金”，伴隨著房屋年紀的增長，房屋的公共部分和共享設備發生問題的概率提升。通過建立專項資金來源能夠有效改變現狀。

（四）完善監督機制與投訴處理機制

完成高水平的業主自治離不開業主聯合會的規劃與鼓勵，業主委員會代表了小區全部業主的權益，負責保護業主的權利及其公共設施的運行和使用。緊急維修資金的設立，本質上是為突發事件開綠燈，在優化資金使用的同時，務必要警惕濫用職權。除此之外，要充分尊重與發揮業主的作用，并設立專門的投訴和舉報專線，方便人們及時舉報違法違規行為。

五、結語

如何科學管理住房物業專項維修資金，使住房維修可以長期被關注、保護，這是一個涉及廣大居民的研究課題。總而言之，相關工作的開展首先要圍繞資金用途制定住房專項維修費用使用規范，增加居民的自主權；另一方面，各部門應該緊密配合、積極協作，才能充分解決目前維修資金使用的困境，規避風險。因為文中的篇幅比較有限對物業管理專項維修資金緊急應用策略的有關探討還存有許多的不足，但作者還會在以后的工作實踐中持續開展分析與探討。