直擊痛點 讓新市民租得起租得好

文/胡 顥

住房是民生大事。一間房子，不僅是老百姓遮風(fēng)避雨的所在，往往還承載著一個家庭的幸福。黨的二十大報告明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！?/p>

近年來，上海的住房租賃市場發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實現(xiàn)住有所居的重要途徑。據(jù)市房屋管理部門統(tǒng)計，截至2021年年底，全市出租房約493.4萬間，出租房內(nèi)人口約1300萬人。隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，龐大的租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系也引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下，“黑中介”“群租”問題屢禁不止，哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時有發(fā)生。

《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）于11月23日經(jīng)市十五屆人大常委會第四十六次會議表決通過，將于2023年2月1日起施行?！稐l例》對于貫徹落實“房住不炒”的要求、規(guī)范住房租賃行為、保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展具有重要意義。

明確各方權(quán)責(zé)構(gòu)建長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系

“要明確住房租賃的民生屬性”“租客常常處于弱勢地位，要加強對租客權(quán)益的保護(hù)”“要推進(jìn)構(gòu)建長期穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系”……征求意見座談會上，無論是租客、租賃企業(yè)、房產(chǎn)中介，還是小區(qū)物業(yè)、居委會干部、社區(qū)群眾，都對這部《條例》抱有非常大的期望。

民有所呼，法有所應(yīng)?！稐l例》第三條開宗明義地提出“房住不炒”的定位，要求“推動形成管理有序、服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系”，牢牢把握民生屬性這個住房租賃發(fā)展的基本準(zhǔn)則，體現(xiàn)了立法推動人民群眾實現(xiàn)住有所居、宜居安居的堅定決心。

為更好地保護(hù)租賃關(guān)系，《條例》嚴(yán)格規(guī)定了出租住房的條件，要求房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生、環(huán)保等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，具備供水、供電等基本居住條件，禁止出租違法建筑。《條例》還明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守民法典和自覺履行法定、約定義務(wù)，并針對近幾年住房租賃出現(xiàn)的一些群眾反映較大的問題，進(jìn)一步要求出租人負(fù)責(zé)租賃住房及其設(shè)施、設(shè)備的安全管理，不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房；要求承租人應(yīng)當(dāng)安全合理使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者實施違法搭建行為，并遵守管理規(guī)約或者村規(guī)民約。同時，《條例》還鼓勵租賃雙方訂立長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

重拳出擊 劍指“群租”亂象

“一套兩居室的房子住了8—10個人，人多嘈雜，租客經(jīng)常半夜進(jìn)出，周圍居民不堪忍受”“群租房存在租客噪聲擾民、二房東野蠻裝修、經(jīng)常漏水到樓下?lián)p害相鄰住戶正常生活等問題，轄區(qū)民警表示無法可依不能直接處理”“二房東在陽臺上加裝抽水馬桶和淋浴設(shè)施，污水經(jīng)由雨水管排出，污染了小區(qū)環(huán)境，破壞了房屋的原有使用功能”……

《條例》草案公開征求意見后，市民來信便雪片般飛來。其中，超過三分之二的信件內(nèi)容都和“群租”有關(guān)，強烈呼吁“嚴(yán)懲群租，還大家一個安全、文明的居住環(huán)境”。在市人大常委會會議審議過程中，也有不少委員建議，明確出租住房的條件要求，對于治安、擾民等問題加強監(jiān)管，從源頭解決“群租”。

“群租”不是個新問題，卻是塊難啃的“硬骨頭”。《條例》直面痛點，綜合各方面意見，在行為規(guī)范和法律責(zé)任等方面作了規(guī)定：明確住房租賃應(yīng)當(dāng)以原始設(shè)計或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位，每個房間的居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定，同時規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住。違反以上三個要求中任何一個，就是“群租”。這一規(guī)定，為遏制“群租”提供了明確的法律依據(jù)?！稐l例》同時規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任：發(fā)現(xiàn)“群租”的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

當(dāng)然，“群租”的治理不能僅依靠行政處罰，更需要各方聯(lián)合共治，建立長效管理機制，早發(fā)現(xiàn)、早查處。為此，《條例》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加大對群租等的查處和整治力度，定期組織排查，發(fā)現(xiàn)存在違法情形的，應(yīng)當(dāng)督促整改，及時依法啟動執(zhí)法程序，必要時通過聯(lián)合執(zhí)法等方式開展整治。同時，居（村）委員會、業(yè)委會與物業(yè)應(yīng)當(dāng)各司其職、協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮好基層治理“三駕馬車”的作用，共同推進(jìn)形成住房租賃共建共治共享格局。

規(guī)范經(jīng)營 讓“李鬼”無處遁形

不少租房子的人都被“黑中介”坑害過，或是遭遇假房源信息騙局；或是“人在家中坐，忽聞租金漲”；或是被迫接受不合理的租價交付要求……各類租房亂象幾乎成為許多來上海打拼，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生要面對的頭號難題。去年鬧得沸沸揚揚的“蛋殼公寓爆雷”事件，更是暴露出住房租賃市場在合規(guī)經(jīng)營、誠實守信、資金監(jiān)管等方面存在不少漏洞。

為進(jìn)一步凈化市場環(huán)境，引導(dǎo)房東、租客群體在出租、租房時甄別真?zhèn)危x擇有資質(zhì)、更正規(guī)的住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，保障自身合法權(quán)益，《條例》規(guī)定了企業(yè)備案制度，要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向房屋管理部門備案，并加強對從業(yè)人員的管理，要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，從業(yè)人員需持卡實名從業(yè)?！稐l例》還將個人“二房東”納入管理范疇，要求個人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量的，依法辦理市場主體登記。

對于虛假房源信息泛濫、資金缺乏監(jiān)管、租金隨意上漲等問題，《條例》也作了有針對性的規(guī)定：規(guī)范房源信息發(fā)布，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對外發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)核實核驗房屋權(quán)屬證明和基本狀況；通過網(wǎng)絡(luò)信息平臺發(fā)布房源信息的，平臺經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對發(fā)布者提交的相關(guān)材料進(jìn)行核實，并建檔保存；違規(guī)發(fā)布虛假房源信息的，平臺經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)采取刪除、屏蔽以及一定期限內(nèi)限制發(fā)布信息等措施。實行資金監(jiān)管，對于住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，規(guī)定應(yīng)當(dāng)開立資金監(jiān)管專用賬戶；一次性收取租金超過三個月以及收取押金超過一個月租金的，超出部分應(yīng)當(dāng)存入資金監(jiān)管專用賬戶。建立住房租賃價格監(jiān)管機制，明確在租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。這些規(guī)定，旨在督促市場主體形成精細(xì)化的運營方式，從源頭上解決租賃市場的糾紛和矛盾，促進(jìn)上海住房租賃行業(yè)的長穩(wěn)發(fā)展。

立法引領(lǐng)保障性租賃住房發(fā)展進(jìn)入“快車道”

近年來，國家和本市大力發(fā)展保障性租賃住房，積極緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，促進(jìn)解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題?！跋Ｍ⒎ㄍ苿颖Ｕ闲宰赓U住房的籌措和建設(shè)，確保新市民、青年人在住房租賃市場租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好。”立法調(diào)研中，參加會議的普陀區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對此寄予厚望。

為全方位支持保障性租賃住房發(fā)展，《條例》設(shè)立了專章予以規(guī)范，精準(zhǔn)破解制約保障性租賃住房發(fā)展的重點難點問題。在供給側(cè)，直擊制約保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展的瓶頸問題，明確本市按照政府引導(dǎo)、市場運作的原則，擴大保障性租賃住房供給，要求保障性租賃住房重點在新城、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域布局，發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領(lǐng)作用；在需求側(cè)，根據(jù)保障性租賃住房服務(wù)的人群、需求特點，明確保障性租賃住房的租金水平應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場租賃住房，租期不得少于一年，且租期屆滿后，承租人符合規(guī)定條件并申請續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)予以續(xù)租?！稐l例》還規(guī)定保障性租賃住房不得轉(zhuǎn)租、出借，不得銷售或者變相銷售，充分體現(xiàn)了保障新市民、青年人居住權(quán)益的決心。