全面預算管理在房地產項目中的優化與推進

李庭勇 中國中建地產有限公司上海方程房地產開發經營分公司

近年來，我國對于房地產企業的調控力度不斷加大，推出了很多調控政策，房地產市場趨于飽和，導致房地產行業進入到平穩發展時期。考慮到房地產市場的現狀，很多大型房地產企業開啟了多元化的業務發展模式，積極尋求轉型。

面對日漸復雜的市場環境，房地產企業作為高收益高風險的行業，更加需要使用精細化的財務預算管理模式，保證房地產企業發展的穩定性。尤其是在一些開發周期比較長的項目中，房地產企業要將運營管理模式從傳統的財務預算管理轉變到全面預算管理，為項目決策、運營管理和評價考核提供數據保障和決策依據。

一、房地產項目全面預算管理概述

（一）全面預算管理的概念和意義

全面預算管理是現代企業管理的一種模式，我國對于全面預算管理的研究也在不斷發展，雖然學術界對全面預算管理的認識和定義存在一些細微的差別，但是總體來講比較一致。財政部在相關文件中曾對全面預算管理作出界定，認為全面預算管理是指分配、考核、控制企業各部門財務或非財務資源，指導、測量和總結企業的生產活動，完成既定的經營目標[1]。

文章綜合學者的觀點及企業經營管理實踐活動，經過詳細分析和研究，界定全面預算管理，認為全面預算管理是利用預算的形式安排和控制企業各項業務活動的手段，可以促使企業有效分配資源，完成既定戰略目標，主要立足點是預算，根據預算的標準控制、核算和考評執行過程和結果[2]。

企業實施預算管理對于其經營發展具有積極作用，利用全面預算管理可以很大程度上提高企業管理控制效率，實現降低成本、增加效益的目的。同時，可以優化企業資源配置，提高資源利用率；加大企業對項目活動的控制力度，降低風險；分解戰略目標，保障戰略目標執行力等。全面預算管理的考核機制可以如實反映預算執行情況，方便企業約束員工，提高資源使用效率，促使員工開源節流，提升經營效益。

全面預算管理從本質上講是企業資源整合的過程，需要各部門加強聯系和溝通，保證預算管理順利執行。同時，全面預算管理也是內部控制的一部分，實施全面預算管理可以掌握企業的生產運營情況，加強企業的風險意識，增強企業識別風險的能力，加大企業內部控制力度，方便企業提前采取措施防范風險。

預算管理目標是企業戰略目標的具體表現之一，全面預算管理是企業戰略目標分解執行的手段，可以幫助企業合理分解戰略目標，確保其準確把握目標、履行責任。全面預算管理涵蓋企業經營發展的方方面面，需要每一個部門和員工的參與。為了實現全面預算管理的最佳效果，企業要加強與員工的交流，營造交流溝通的環境氛圍，增強員工的歸屬感，增強企業的凝聚力和向心力。

（二）房地產項目全面預算管理的必要性和內容

房地產企業作為資金密集型企業，需要實施精細化資金管理，利用全面預算管理的形式實現資金合理分配，提高資金利用效率，控制財務資金風險，避免出現資金管理問題。企業可以利用全面預算管理掌握項目進展的情況和資金使用情況，控制成本，實現對資金的管理和監督，盡可能降低項目風險。

房地產企業經營的項目一般周期比較長，為了避免開發過程中出現問題，要加強項目的全面預算管理，制定科學合理的計劃和項目預算，實現對施工過程和完成情況的監管。

房地產企業受到國家政策的影響比較大，企業面對很大的項目風險，實施全面預算管理可以防范風險，從多個角度分析容易產生風險的因素，及時識別風險、分析風險、控制風險，盡量彌補風險造成的經濟損失。

房地產企業經營的是項目，管理的重點是資金，全面預算管理就是以項目預算為基礎、以資金預算管理為核心的財務管理工作，主要內容是資本預算、經營預算和財務預算[3]。

資本預算是房地產企業實現發展目標的手段，很多房地產企業都通過資本預算的方式調整優化企業的內部結構和資源配置，開展投融資、企業并購、重組、分紅等工作；經營預算是全面預算管理最關鍵的環節，可以最大限度地保證房地產企業項目的利潤，為可持續發展奠定基礎，保證企業經營管理的連續性，主要包括生產預算和銷售預算兩個環節；財務預算最重要的就是現金流預算，企業利用現金流預算可以保證項目的現金流，促進企業生產資金的良性循環，通過財務預算管理保證項目增值，實現資源利用最大化。

二、房地產項目全面預算管理模式的選擇

全面預算管理根據特點可以分為以下四種模式。

一是以銷售為核心的預算模式。這種模式的優點是以銷定產，不會出現資本積壓的現象，但是可能存在過度營銷或者忽視成本的情況。

二是以利潤為核心的預算模式。這種模式的優點是有利于控制成本、優化管理效果，短時間內可以實現提高利潤的目的，但從長遠來看，可能出現高風險或者制造虛假利潤的現象。

三是以成本為核心的預算模式。這種模式的優點是可以控制成本、增加利潤，提升房地產企業在行業中的競爭力，但是可能出現降低品質的情況。

四是以現金流為核心的預算模式。這種模式的優點是量入為出，可以控制項目風險，但是比較保守，缺乏前進的動力。

房地產企業的項目開發時間相對較長，因此會受到很多外部因素的影響，涉及的開發金額比較大，容易受到國家政策的影響，市場環境波動比較大，企業很難把握所有影響因素。結合上述幾種模式，房地產企業項目全面預算管理比較適合建立以項目成本控制為核心、以現金流控制為重點的管理模式。

三、房地產項目全面預算管理存在的問題及原因

首先，預算管理組織結構不完善。一般來說，全面預算管理體系是由三個部分組成的：預算管理決策機構、預算管理工作機構和預算執行單位。目前，部分房地產企業雖然設有這三個部門，但是并沒有充分發揮出各部門的作用，也沒有成立專業的預算監管部門，在執行方面存在一些問題。房地產企業主要是根據項目進行預算管理的，在機構設置中要考慮到房地產企業的特點，但是這些企業并沒有根據項目特點設置監管機構，增加了項目風險。

造成以上問題的主要原因有兩個方面：一方面是企業對于全面預算管理工作不夠重視；另一方面是企業內部沒有建立溝通的渠道，企業沒有全面掌握員工的情況，員工也沒有很高的參與度。房地產企業對全面預算管理沒有深刻的認識，既沒有具備充分的管理意識，也沒有深刻地認識到全面預算管理工作的重要性，因此沒有設置專門負責項目全面預算管理的部門或機構。房地產企業的員工只部分參與了預算管理工作，而不是全員參與，部門之間也沒有及時溝通。

其次，預算管理對風險的防范意識不夠。部分房地產企業在開展預算管理工作時沒有考慮各種環境因素，沒有充分考慮到市場環境變化帶來的影響，導致房地產企業對風險的考慮不充分，不能很好地防范風險。

造成以上問題的主要原因有：企業風險意識不強，受到之前房地產市場暴利時期的影響，不重視風險管理；企業實施全面預算管理時沒有樹立風險管理的理念等。房地產企業受國家政策的影響比較大，近年來，國家對房地產行業的調控力度比較大，企業要加強對風險管理的重視程度，雖然不能完全防范和規避風險，但是可以通過全面預算管理，盡可能彌補風險帶來的損失。

最后，企業比較重視預算管理的流程，忽視了執行和考核環節的作用。全面預算管理一般分為預算編制、預算執行和預算考核三個環節，對于提高房地產企業管理能力具有重要作用，但是，部分房地產企業只重視預算編制，忽視了預算執行和預算考核的作用。

企業在預算編制上花費了大量的時間和精力，但沒有安排足夠的人手和時間監督預算執行和預算考核的情況。房地產企業主要是按照項目的形式開展業務的，預算的編制、執行和考核基本是在項目組內進行的，財務部門沒有很好地參與其中，沒有發揮監管作用；房地產企業將大量的時間放在預算編制上，沒有針對預算執行情況進行跟蹤管理并及時調整預算。在預算考核方面存在考核不及時、頻率過低等情況，考核范圍和影響力較小。另外，考核指標比較側重于財務指標，考核指標不全面，很難為經營活動提供決策依據。

四、房地產項目全面預算管理的優化和推進策略

（一）完善預算管理組織體系

首先，根據企業的情況設立獨立的預算管理中心和責任中心。企業要根據實際情況設立預算管理辦公室，將預算管理和財務管理分開，保證預算管理的獨立性，形成單獨的管理組織體系，最主要的做法就是成立單獨的預算管理決策機構、預算管理日常工作機構及預算執行機構。

其次，加強內部的溝通交流，提高員工的參與度。內部溝通和員工的參與對于全面預算管理體系建設有很重要的作用，這主要是因為目前全面預算管理存在的問題與內部溝通、員工的參與度有很大的關系。企業可以在內部定期召開預算管理總結分析會議，鼓勵員工積極發言、陳述觀點和建議，各部門可以在會議上充分溝通交流，提出解決措施。

（二）加強風險防范管理

首先，企業在完善全面預算管理時要貫徹風險管理理念，認識到提前識別風險、防范風險的重要性，將這一理念融入全面預算管理的各個環節，企業各部門相互合作，發揮全面預算管理的最大價值，幫助房地產企業更好地面對市場環境風險等。企業在開展房地產項目時要將風險管理理念融入每一個項目，盡量全面地考慮風險因素，確保企業項目的質量。

其次，企業要在預算執行過程中建立風險預警機制。為了配合風險識別，企業可設置風險預警參數，監管項目風險點，通過參數的變化加大對項目風險的重視程度，避免出現風險給項目和企業造成損失。

（三）長短結合，滾動預算，加強項目預算管理

根據房地產企業項目一般周期較長的特點，房地產企業可以編制三年連續滾動預算，構建多層次、全方位的動態管理模式，主要表現為企業戰略—三年項目預算—三年滾動預算—年度預算。企業采用這樣的管理模式可以解決項目管理存在的問題，保證項目預算嚴格按照企業戰略目標設置。

（四）建立科學有效的預算考核評估機制

首先，企業要加強對預算管理情況的考核。企業可以在每年年末考核預算編制情況，包括各部門和各個項目上交的預算數據及財務部門上交的財務報表等。

其次，企業要建立關鍵指標績效考核體系。企業的預算考核要涉及每一位員工，采用科學有效的方式開展考核，豐富考核指標，構建關鍵指標績效考核體系，包括財務維度、顧客維度、內部流動維度和創新學習維度等。

（五）提升財務預算專員的職業素質

財務預算專員要不斷提升職業素質和能力水平，在不斷學習先進財務管理知識的基礎上，學習預算管理體系中業務模塊的專業知識，認真分析各項數據，了解各環節的真實情況。另外，財務預算專員要積極參與全面預算管理的各個環節，分析數據的科學性和準確性，積極與各部門溝通，保證預算管理的順利執行。

五、結語

全面預算管理是當代企業行之有效的管理模式之一，對于市場競爭激烈、市場環境波動大的房地產企業，全面預算管理可以提高企業管理水平，保證房地產企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟。房地產企業實行全面預算管理可以優化內部資源配置，提高財務管理的質量，保證項目的經濟效益。